Was ist Erbbaurecht?

Was ist Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist ein deutsches Recht, bei dem Eigentümer von Grundstück und Immobilie getrennt sind. Kaufst du eine Immobilie mit Erbbaurecht, so bist du danach Besitzer der Immobilie, erwirbst aber keinen Grund und Boden.

Die Grundlagen des Erbbaurechts sind im Erbbaurechtsgesetz festgehalten. Dort heißt es in § 1 Absatz 1:

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).

Mit dem Kauf der Immobilie kaufst du stattdessen vielmehr das Recht den Grund und Boden zu nutzen.

§ 1 Absatz 1 des ErbbauRG: In diesem Gesetz sind die Grundlagen des Erbbaurechts geregelt. (Quelle: Dejure.org)
§ 1 Absatz 1 des ErbbauRG: In diesem Gesetz sind die Grundlagen des Erbbaurechts geregelt. (Quelle: dejure.org)

Dafür musst du im Gegenzug einen Erbbauzins an den Erbbaugeber (den Besitzer des Grundstücks) zahlen.

Solch ein Erbbaurecht-Vertrag läuft immer für eine bestimmte Zeit, in der Regel 99 Jahre. Im Erbbaurecht-Vertrag ist geregelt was nach Ablauf der Vertragslaufzeit passiert.

Da es sich beim Erbbaurecht-Vertrag um einen privatrechtlichen Vertrag handelt kann dieser beliebig ausgestaltet sein.

Was passiert zum Ende der Vertragslaufzeit?

Von einem kompletten Heimfall der Immobilie an den Erbbaugeber (ohne Entschädigung), bis zu einem Kauf der Immobilie zum aktuellen Marktwert durch den Erbbaugeber kann alles vereinbart sein.

So heißt es in § 27 Absatz 1 im Gesetz:

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung und die Art ihrer Zahlung sowie über ihre Ausschließung getroffen werden.

Gibt es bei Erbbau Besonderheiten beim Verkauf?

Das Erbbaurecht an einem Grundstück kann verkauft, vererbt und belastet werden. Du kannst eine Immobilie, welche auf einem Erbbau-Grundstück steht, also jederzeit kaufen und verkaufen.

§ 27 Absatz 1 des ErbbauRG: Hier findest du die Regelung was nach Ablauf des Erbbaurecht-Vertrags passiert. (Quelle: Dejure.org)
§ 27 Absatz 1 des ErbbauRG: Hier findest du die Regelung, was nach Ablauf des Erbbaurecht-Vertrags passiert. (Quelle: Dejure.org)

Je nach vertraglicher Ausgestaltung kann es sein, dass der Grundstückseigentümer einem Verkauf oder Belastung zustimmen muss.

Wegen der besonderen vertragliche Situation und der Tatsache, dass man bei einer Erbbau-Immobilie keinen Grund und Boden erwirbt, ist es deutlich schwer Erbbau-Immobilien zu bepreisen als „normale“ Immobilien.

Mehr zum Thema Erbbaurecht und den Bedeutungen von Erbbaurecht für Immobilien-Investoren findest du im Artikel “Was bedeutet Erbbaurecht für mich als Investor?“.


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