Was bleibt von einer Wohnungsverbesserung übrig, wenn du Anfangskosten und laufende Mehrkosten berücksichtigst? Gib die einmalige Investition, die Betrachtungsdauer in ganzen Monaten, zusätzliche Monatseinnahmen und zusätzliche laufende Monatskosten ein.
Schlüsselfakten auf einen Blick
Stelle Anfangskosten und zusätzliche Einnahmen nach Mehrkosten gegenüber.
Vergleiche die Zahl der Amortisationszahlungen mit deiner Betrachtungsdauer.
Der einfache Jahresdurchschnitt ist keine jährliche Verzinsung der Zahlungsreihe.
Investition: Überschuss und einfache Amortisation
Rechne mit deinen Angaben. Startwerte sind Beispiele.
Überschuss im betrachteten Zeitraum
—
Summe der zusätzlichen Monatserträge minus die einmaligen Anfangskosten. Ein Fehlbetrag bleibt negativ.
Zusätzlicher Monatsertrag nach Mehrkosten
—
Zusätzliche monatliche Einnahmen minus zusätzliche laufende Kosten der Maßnahme. Ein negativer Betrag bleibt negativ.
Zusätzliche Erträge insgesamt
—
Monatsertrag nach laufenden Mehrkosten mal Betrachtungsdauer. Dieser Betrag enthält die Anfangskosten noch nicht.
Anfangskosten auf den Zeitraum verteilt
—
Anfangskosten geteilt durch die Monatszahl. Nur eine Vergleichsgröße: keine steuerliche Abschreibung und kein zusätzlicher monatlicher Zahlungsabfluss.
Monatszahlungen bis zur einfachen Amortisation
—
Erste ganze Monatszahlung, mit der die Anfangskosten gedeckt wären. Liegt diese Zahl über deiner Betrachtungsdauer, reicht der gewählte Zeitraum nicht aus.
Einfacher Jahresdurchschnitt bezogen auf die Anfangskosten
—
Gesamtüberschuss geteilt durch Anfangskosten und Anzahl der Jahre. Eine einfache Durchschnittsquote, keine Verzinsung der einzelnen monatlichen Zahlungen.
€
Gesamtausgabe zu Beginn, einschließlich der Kosten, die zur Maßnahme gehören. Ein späterer Restwert wird nicht angesetzt.
Vollständiges Angebot mit Montage und Nebenkosten. Verwende für Kosten und Erträge dieselbe Steuerannahme; der Rechner berechnet keine Steuern.
Monate
Ganze Anzahl von Monaten mit gleichem zusätzlichem Ertrag. Eine Zahlung wird jeweils am Monatsende angesetzt. Das ist keine garantierte Lebensdauer.
Eigener Nutzungs- und Ertragsplan. Multipliziere die geplanten Jahre mit 12, wenn du den Zeitraum in Monaten angeben möchtest.
€ pro Monat
Zusätzliche Nettokaltmiete oder andere der Maßnahme zugeordnete Einnahmen. Die zusätzlich entstehenden laufenden Kosten trägst du im nächsten Feld ein.
Begründeter Miet- und Erlösansatz. Eine erwartete Mieterhöhung ist weder rechtlich geprüft noch garantiert.
€ pro Monat
Nur die laufenden Mehrkosten dieser Maßnahme. Übersteigen sie die zusätzlichen Einnahmen, bleibt der monatliche Verlust sichtbar.
Angebote und eigener Kostenplan, etwa zusätzliche Wartung oder Verwaltung. Anfangskosten hier nicht noch einmal verteilen.
Du zahlst die Anfangskosten zu Beginn und erhältst den gleichen zusätzlichen Ertrag am Ende jedes Monats. Restwert, Zinsen und Steuern fehlen. Die Durchschnittsquote ist keine tatsächliche jährliche Verzinsung. Gerechnet wird mit deinen ungerundeten Angaben; Geldbeträge und Prozentwerte erscheinen mit zwei Nachkommastellen.
So nutzt du die Rechnung
Stelle die einmaligen Kosten den zusätzlichen Einnahmen nach laufenden Mehrkosten gegenüber. Eine höhere Miete allein deckt noch keine Investition.
Beispiel: 100 € zusätzliche Einnahmen minus 20 € laufende Mehrkosten ergeben 80 € Monatsertrag. Bei 6.000 € Anfangskosten und 120 Monaten entstehen 9.600 € zusätzliche Erträge nach Mehrkosten und 3.600 € Überschuss.
Im Beispiel sind die Anfangskosten nach 75 Monatszahlungen gedeckt. Dafür müssen die zusätzlichen Einnahmen und laufenden Kosten während dieser Zeit gleich bleiben.
Der einfache Jahresdurchschnitt des Beispiels beträgt 6 %. Er verteilt den gesamten Überschuss auf zehn Jahre und die Anfangskosten; monatliche Zahlungseingänge werden damit nicht als Zinsrendite bewertet.
Bei 0 € Anfangskosten bleiben die zusätzlichen Erträge auswertbar. Bei einem Monatsertrag von 0 € oder weniger gibt es keine einfache Amortisation; der Euroüberschuss wird trotzdem gezeigt.
Vergleiche die Amortisationszahl mit deiner Betrachtungsdauer. Ein späterer rechnerischer Zahlungstermin unterstellt unveränderte Erträge über deinen gewählten Zeitraum hinaus.
Tippe auch genaue Beträge ein: Die Schieberegler geben nur eine Schrittweite vor. Ein sehr kleiner Betrag kann in der Anzeige auf 0,00 € gerundet werden; gerechnet wird mit deinem eingegebenen Wert.
Rechne ein zweites Szenario mit geringerem Mehrertrag. Ob eine Mieterhöhung zulässig und erzielbar ist, prüfst du unabhängig von dieser Rechnung.
Die Maßnahme gehört zur ganzen Immobilie
Betrachte anschließend Objektkosten und Finanzierung gemeinsam. Das kostenpflichtige Immobilien-Kalkulationstool ist ein separates Excel-Angebot; Varianten und Umfang findest du auf der Produktseite.
Über die 5 Sekunden Investitionsplan Rechner Serie
Wenn du Immobilienangebote für deine erste Immobilie als Kapitalanlage vergleichst, berechnest du die Mietrendite, die du mit der Wohnung erzielen wirst.
Beispiel: 6.000 € Anfangskosten, 100 € zusätzliche Einnahmen und 20 € laufende Mehrkosten ergeben 80 € Monatsertrag. Über 120 Monate sind das 9.600 €; nach den Anfangskosten bleiben 3.600 € Überschuss. Unter unveränderten Annahmen sind die Anfangskosten mit der 75. Monatszahlung gedeckt.
Im Gegensatz zu klassischen Kapitalanlagen wie Aktien oder Anleihen kannst du Immobilien jedoch eigenständig weiterentwickeln.
Nach dem Kauf hast du die Möglichkeit, durch gezielte Investitionen verschiedene Verbesserungen und Optimierungen an deiner Immobilie vorzunehmen.
Du kannst dadurch bei Immobilien auch nach dem Kauf noch Einfluss auf deine Rendite nehmen.
Genau für diese Optimierungen habe ich die Immoprentice 5 Sekunden Investitionsplan Rechner erstellt. In dieser Serie findest du neben dem 5 Sekunden Investitionsplan Rechner zur Rendite-Berechnung auch noch die folgenden beiden Online Rechner:
Der zusätzliche Prozentwert von 6,00 % pro Jahr ist ein einfacher Jahresdurchschnitt: 3.600 € Überschuss geteilt durch 6.000 € Anfangskosten und zehn Jahre. Er ist keine Verzinsung der einzelnen monatlichen Zahlungseingänge. Restwert, Ersatzinvestitionen, Zinsen und Steuern fehlen.
Über den 5 Sekunden Investitionsplan Rechner zur Rendite-Berechnung
Bei nicht positivem Monatsertrag gibt es keine einfache Amortisation. Ein Verlust bleibt trotzdem in Euro sichtbar. Ohne Anfangskosten ist die Durchschnittsquote nicht definiert. Prüfe Kostenangebot, Ertragsdauer und den rechtlich wie tatsächlich erreichbaren Mehrerlös getrennt, statt aus einem positiven Modellwert schon eine Investitionsentscheidung abzuleiten.
Mehr hilfreiche Online-Rechner aus der “5 Sekunden …” Reihe findest du in der “Tools“-Kategorie dieses Blogs.
Ist dieser Rechner hilfreich für dich? Kann ich an dem Rechner etwas verbessern, damit du ihn besser nutzen kannst? Lass‘ es mich in den Kommentaren wissen!
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