Dieser Beitrag wurde zuletzt am 9. Dezember 2023 aktualisiert.
Du planst eine Immobilie zu verkaufen und möchtest die Spekulationssteuer berechnen? Dann bist du hier richtig!
Über diese Seite kannst du den Immoprentice 5 Sekunden Spekulationssteuer Rechner für Immobilien online benutzen. Verwende ihn, um zu berechnen, wie viel Spekulationssteuer du bei einer bestimmten Immobilie im Falle eines Verkaufs voraussichtlich zahlen musst.
Ein Teil der Rendite einer Immobilie ist aber ihre Wertsteigerung. Und wenn du eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufst, musst diese Wertsteigerung versteuern.
Und um genau diese Berechnung für dich möglichst einfach zu machen, habe ich den Immoprentice 5 Sekunden Spekulationssteuer Rechner geschaffen: ein Rechner, mit dem du die Spekulationssteuer für deine Immobilie einfach und kostenlos berechnen kannst.
Um den Rechner zu benutzen, gib’ den Kaufpreis, den Verkaufspreis, anfallenden Kosten für den Verkauf der Immobilie, den während der Haltedauer genutzten AfA Betrag und deinen persönlichen Steuersatz an.
Der Rechner ermittelt aus diesen Daten dann den Gewinn und die voraussichtliche Höhe der dann anfallenden Spekulationssteuer.
Hinweis: Bedenke, dass zu den Verkaufskosten der Immobilie auch eventuelle Renovierungen und Sanierungen zählen können, die du für den Verkauf noch durchgeführt hast.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist eine Form der Einkommensteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf bestimmter Wirtschaftsgüter wie Immobilien anfällt, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die Grundlagen zur Spekulationssteuer für Immobilien im Privatbesitz findest du in § 23 Einkommensteuergesetz (Private Veräußerungsgeschäfte).
Konkret für Immobilieninvestoren: die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die beim Verkauf von Immobilien anfällt.
Hinweis: In bestimmten Fällen kann diese Dauer auch kürzer sein. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.
Wann fällt die Spekulationssteuer nicht an?
Nicht in allen Fällen musst du den Gewinn, den du mit der Immobilie gemacht hast, versteuern.
Die Spekulationssteuer fällt zum Beispiel nicht an, wenn du die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten hast, oder wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast.
Hinweis: Da es auf dieser Seite primär um den Online-Rechner geht, will ich hier nicht auf alle Sonderfälle eingehen, habe aber für genau diesen Fall einen dedizierten Artikel zur Spekulationssteuer bei Immobilien geschrieben, den du hier auf dem Blog findest. Schaue dir den Artikel gerne einmal an, um mehr zu den ganzen Spezialfällen zu erfahren!
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Steuersatz des Besitzers der Immobilie ab.
Hältst du die Immobilie in deinem Privatbesitz (wie die meisten Menschen), dann wäre das dein persönlicher Steuersatz.
Die Spekulationssteuer kann also bis zu 45% des zu versteuernden Gewinns betragen.
Deswegen musst du im Rechner auch (d)einen Steuersatz eingeben, weil er eben nicht fix ist.
Geschichte der Spekulationssteuer von 1920 bis heute
Schaut man sich das deutsche Einkommensteuergesetz an, so sieht man, dass es in der initialen Fassung des Einkommensteuergesetzes vom 29.03.1920 noch gar keine Spekulationsfrist gab, die man bei der Veräußerung von Immobilien hätte einhalten müssen.
Entwicklung der Spekulationsfrist / Mindesthaltedauer bei Verkäufen von vermieteten Immobilien in Deutschland seit 1920.
Das Konzept einer Spekulationsfrist und einer Mindesthaltedauer von Immobilien ist am erst am 15.10.1960 mit der Neufassung des Einkommensteuergesetzes eingeführt worden. Hier wurde erstmalig der bekannte § 23 “Spekulationsgeschäfte” eingeführt. Fortan war eine Steuer auf den Gewinn aus Immobilienverkäufen zu zahlen, wenn man diese für weniger als 2 Jahre gehalten hatte.
Die nächste Verschärfung, und die heutige Form der Spekulationsfrist, ist dann am 31.03.1999 mit dem Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 beschlossen worden, wo die Spekulationsfrist in § 23 von 2 Jahren auf 10 Jahre erhöht wurde.
Schaut man sich diese Historie an, so lässt sich eine klare Tendenz zur Verschärfung der steuerlichen Behandlung von Immobilienspekulationen erkennen. Auch wenn man in die Wahlprogramme bestimmter Partien schaut, so deutet vieles darauf hin, dass der steuerfreie Verkauf von Immobilien in der Zukunft komplett abgeschafft werden könnte.
Weitere Immobilien Rechner
Neben diesem Spekulationssteuer-Rechner findest du auf Immoprentice.de noch verschiedene weitere Online-Rechner, die dir dabei helfen können, eine Immobilieninvestition sauber durchzurechnen.
Im Folgenden findest du eine kurze Übersicht über einige Rechner, die dich vielleicht interessieren könnten.
Immoprentice AfA-Rechner
Nutze den Immoprentice 5 Sekunden AfA Rechner, um schnell und einfach die AfA (Absetzung für Abnutzung, Abschreibung) einer Immobilie zu berechnen.
Der Immoprentice AfA Rechner hilft dir dabei, die jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) für deine Immobilie zu berechnen.
Die AfA ist ein wichtiger Faktor bei der Berechnung deiner steuerlichen Belastung und kann dir dabei helfen, deine Steuerlast zu minimieren.
Wie auch der Spekulationssteuer-Rechner ist auch der AfA-Rechner darauf ausgelegt, möglichst einfach zu bedienen sein und dir schnell und unkompliziert ein erstes Gefühl für die Höhe der AfA für deine Immobilie zu geben.
Immoprentice Cashflow-Rechner
Nutze den Immoprentice Cashflow Rechner, um schnell und einfach den voraussichtlichen Cashflow einer Immobilie zu berechnen.
Einer der größten Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage ist, dass dir einen regelmäßigen Cashflow generieren.
Und damit du genau diesen monatlichen Cashflow einer Immobilieninvestition möglichst einfach ermitteln kannst, habe ich den Immoprentice Cashflow Rechner geschaffen, der vielleicht für dich ja auch interessant ist.
Gerade wenn du überlegst, mit dem Geld aus dem Verkauf deiner Immobilie eine neue, andere, Immobilie zu kaufen, kann dieser Rechner dir helfen, im Vorfeld schon die schlechten Immobilien auszusortieren.
Immoprentice Mieteinnahmen-Versteuern-Rechner
Mit dem Immoprentice Mieteinnahmen Versteuern Rechner kannst du schnell und einfach sehen, wie hoch die Steuern auf deine Mieteinnahmen voraussichtlich sein werden und so berechnen, wie viel dir netto nach Steuern noch übrig bleibt.
Aus Immobilien kannst du einen monatlichen Cashflow generieren, aber wirklich wichtig ist ja, wie viel von diesem Cashflow am Ende des Tages auch bei dir hängen bleibt.
Um dir schnell und einfach ein Gefühl dafür zu geben, wie viel bei einer vermieteten Immobilie am Ende netto wirklich für dich übrig bleibt, habe ich aber auch noch einen zusätzlichen Online-Rechner geschaffen: den Immoprentice Mieteinnahmen-Versteuern-Rechner. (Ich bin noch auf der Suche nach einem guten Namen.)
Wenn dich das Thema Mieteinnahmen und Steuern also interessiert, schaue dir gerne auch einmal diesen Online-Rechner an.
Mit dem Immoprentice Immobilien-Kalkulationstool kannst du schnell und einfach eine komplette Immobilien-Kalkulation durchführen und alle wichtigen Kennzahlen ermitteln.
Bist du auf der Suche nach einer umfassenden Lösung für deine Immobilienkalkulationen?
Dieses Excel-basierte Tool bietet dir eine Vielzahl von Funktionen, um deine Immobilieninvestitionen zu analysieren und zu bewerten.
Mit dem Kalkulationstool kannst du alle wichtigen Kennzahlen in einem einzigen Tool berechnen und verschiedene Szenarien durchspielen.
Du kannst den Cashflow vor und nach Steuern ermitteln, den Eigenkapitalbedarf bestimmen und die Mietrendite berechnen und auch das Risiko von Zinsänderungen bewerten und die Auswirkungen einer Zinsänderung auf deine Investition berechnen.
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