5 Sekunden Beleihungsauslauf Rechner

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 15. Mai 2023 aktualisiert.

Über diese Seite kannst du den Immoprentice 5 Sekunden Beleihungsauslauf Rechner für Immobilien online benutzen. Mit diesem Online-Rechner kannst du schnell und einfach den Beleihungsauslauf einer Immobilienfinanzierung berechnen.

Als Investor ist es wichtig den Beleihungsauslauf einer Finanzierung zu ermitteln, um optimale Zinskonditionen zu bekommen und dein Risiko bei der Finanzierung steuern zu können.

Wie benutze ich den Beleihungsauslauf Rechner?

Gib’ den Kaufpreis, einen Sicherheitsabschlag auf den Kaufpreis und die Kredithöhe an. Der Beleihungsauslauf Rechner berechnet dir dann den Beleihungswert der Immobilie und den Beleihungsauslauf für diesen Kredit.

Der Sicherheitsabschlag ist nötig, da der Beleihungswert der Immobilie (der eine wichtige Größe für den Beleihungsauslauf ist) nicht identisch mit dem Kaufpreis der Immobile ist.

Mehr zum Beleihungswert und dazu wie hoch du den Sicherheitsabschlag wählen solltest findest du im nächsten Abschnitt.

Wie bei allen Online-Rechnern aus der “5 Sekunden …” Reihe möchte ich den Rechner für dich einfach und intuitiv bedienbar machen. Du kannst daher alle Eingaben direkt auf der Webseite über Schieberegler machen.

Probiere es aus und experimentiere mit verschiedenen Werten, um ein besseres Gefühl für deine persönlichen Werte zu bekommen.

Wie kann ich den Beleihungsauslauf berechnen?

Den Beleihungsauslauf für eine Immobilie kannst du mit der folgenden Formel selbst berechnen:

\text{Beleihungsauslauf} = \dfrac{\text{Kredithöhe}}{\text{Beleihungswert}}

Wichtig ist hierbei zu beachten, dass der Beleihungswert nicht dem Kaufpreis der Immobilie entspricht.

Beim Beleihungswert handelt es sich vielmehr um den Wert, bei dem die Bank aus internen Berechnungen heraus sagt, dass dieser Wert auch nachhaltig für die Immobilie erzielt werden kann.

Der Beleihungswert kann daher deutlich vom Kaufpreis der Immobilie abweichen.

Hier findest du noch einmal ein Schaubild, dass die Idee hinter dem Beleihungsauslauf und der Beziehung zum Beleihungswert verdeutlicht:

Wie hoch ist der Beleihungswert?

Ein Gefühl für den Beleihungswert bekommst du am besten, durch einen Blick in § 16 vom Pfandbriefgesetz. Dort  stehen in Absatz 2 sehr enge Bedingungen für die Ermittlung des Beleihungswertes:

So muss der Beleihungswert:

1. die Merkmale der Immobilie nachhaltig und langfristig berücksichtigen
2. die derzeitige und mögliche anderweitige Nutzungen berücksichtigen
3. eine vorsichtige Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit sein
4. die normalen regionalen Marktgegebenheiten berücksichtigen

Darüber hinaus darf der Beleihungswert keine spekulativen Elemente enthalten.

Spekulationen auf steigende Mieteinnahmen oder steigende Immobilienwerte können bei der Beleihungswertermittlung also nicht berücksichtigt werden.

Konkret: Rechnet sich der Kaufpreis einer Immobilie für dich, weil du Sondervermietungsmodelle wie möblierte Vermietung oder Studenten-WGs planst, wird der Beleihungswert der Bank für dasselbe Objekt deutlich unter dem aus deiner Sicht fairen Kaufpreis liegen.

Vereinfacht kann man sagen, der Beleihungswert gibt den Wert einer Immobilie an, für den sie unter normalen Umständen sicher und einfach verkauft werden kann.

Beleihungsauslauf berechnen Beispiel

Um die Ergebnisse des Online Beleihungsauslauf Rechner oben besser zu verstehen, lass’ uns den Beleihungsauslauf an drei Beispielen berechnen:

Beispiel 1: Beleihungsauslauf von 80%

Im ersten Beispiel kaufen wir eine Immobilie für 300.000€, die aus Sicht der Bank einen Beleihungswert von 270.000€ hat.

Wir kaufen also zu einem fairen Marktpreis und die Bank nimmt nur einen Sicherheitsabschlag von 10% auf den Kaufpreis.

Um die Immobilie zu kaufen, nehmen wir einen Kredit von 216.000€ auf.

Berechnet auf den Kaufpreis haben wir also eine 72% Finanzierung

\text{Kaufpreisfinanzierung} = \dfrac{216.000€}{300.000€} = 72\%

Aber wie hoch ist der Beleihungsauslauf in diesem Fall?

Wie wir in der Grafik sehen, ist der Beleihungsauslauf 80%, da die Bank einen Sicherheitsabschlag auf den Kaufpreis von 10% vornimmt und somit nur  270.000€ als Beleihungswert für die Immobilie ansetzt statt dem vollen Kaufpreis. Berechnen wir den Beleihungsauslauf mit der Formel von oben kommen wir auf:

\text{Beleihungsauslauf} = \dfrac{216.000€}{270.000€} = 80\%

Beispiel 2: Beleihungsauslauf von 100%

Im zweiten Beispiel kaufen wir dieselbe Immobilie für 300.000€, die aus Sicht der Bank noch immer einen Beleihungswert von 270.000€ hat.

Wir kaufen weiterhin zu einem fairen Marktpreis, weswegen die Bank nur einen Sicherheitsabschlag von 10% auf den Kaufpreis vornimmt.

Dieses Mal nehmen wir jedoch einen Kredit von 270.000€ auf, um die Immobilie zu kaufen.

Berechnet auf den Kaufpreis haben wir also eine klassische 90% Finanzierung

\text{Kaufpreisfinanzierung} = \dfrac{270.000€}{300.000€} = 90\%

Aber aufgrund des Sicherheitsabschlages der Bank sind wir trotzdem bei einem Beleihungsauslauf von 100%!

Berechnen wir auch für dieses Beispiel noch einmal den Beleihungsauslauf:

\text{Beleihungsauslauf} = \dfrac{270.000€}{270.000€} = 100\%

Beispiel 3: Beleihungsauslauf über 100%

Im dritten Beispiel kaufen sehen wir uns nun eine Immobilie, an die wir überteuert gekauft haben.

Die Immobilie kostet weiterhin 300.000€ und wir wollen wieder nur 72% des Kaufpreises, also 216.000€ finanzieren.

\text{Kaufpreisfinanzierung} = \dfrac{216.000€}{300.000€} = 72\%

Würden wir so gute Konditionen bekommen wie bei Beispiel 1? Nein!

Der Grund ist der Beleihungswert der Immobilie. In diesem Beispiel haben wir aus Sicht der Bank zu viel für die Immobilie bezahlt und die Bank würde die Immobilie nur mit 220.000€ bewerten.

Ziehen wir davon wieder einen Sicherheitsabschlag von 10% ab, hat die Immobilie also einen nachhaltigen Beleihungswert von 200.000€.

Aufgrund des überteuerten Einkaufs landen wir trotz des hohen Eigenkapitaleinsatz bei einem Beleihungsauslauf von 108%!

Auch hier können wir wieder den Beleihungsauslauf nach der Formel berechnen:

\text{Beleihungsauslauf} = \dfrac{216.000€}{200.000€} = 108\%

Offline Beleihungsauslauf berechnen mit Excel-Tool

Du möchtest den Beleihungsauslauf deiner Immobilien lieber mit Excel am PC berechnen? Dann schaue dir unbedingt das Immoprentice Beleihungsauslauf Excel an!

Mit diesem Excel-Tool kannst du schnell und einfach am PC für beliebige Immobilien und Immobilienfinanzierungen den Beleihungsauslauf berechnen.

Neben dem aktuellen Beleihungsauslauf kannst du mit dem Excel-Tool zusätzlich auch noch den Beleihungsauslauf deiner Immobilienfinanzierung zum Ende der Zinsbindungsfrist berechnen.

Die Funktionsweise ist quasi identisch zum Online Rechner auf dieser Seite. Mit nur wenigen Informationen erhältst du mit diesem Excel-Rechner somit schnell ein Gefühl dafür, wie hoch der Beleihungsauslauf und damit das Risiko in deiner Finanzierung ist.

Weitere Online-Rechner und Artikel

Du möchtest mehr zum Thema Immobilien Finanzierung erfahren? Dann schaue dir gerne auch den Immoprentice 5 Sekunden Kreditlaufzeit Rechner an, mit dem du schnell und einfach deinen ungefähren Kreditrahmen für Immobilieninvestitionen berechnen kannst.

Du möchtest wissen, wie viel Geld du für deine erstes Immobilien-Investment brauchst? Dann ist der Artikel “Wie viel Geld brauche ich für meine erste Immobilie?” sicherlich sehr interessant für dich!

Hast du schon eine Immobilie und interessiert dich dafür, wie steigende oder fallende Zinsen sich auf den Wert deiner Immobilie auswirken? Dann schaue dir unbedingt auch den Artikel “Welchen Einfluss haben die Zinsen auf die Kaufpreise von Immobilien?” an!

Fazit

Es ist für dich als Investor wichtig ein Gefühl für den Beleihungsauslauf deiner Immobilienfinanzierungen zu haben. Mit dem Beleihungsauslauf Rechner in diesem Artikel kannst du diesen schnell und einfach für deine Immobilien berechnen.

Wenn du an weiteren Themen rund um Immobilieninvestments interessiert bist, schaue dich gerne auch auf dem Blog in den Kategorie-Seiten “Immobilien als Kapitalanlage” und “Immobilien Finanzierung” um. Dort findest du viele weitere interessante und hilfreiche Artikel, die dir auf deinem Weg zum, oder in deinem Alltag als, Immobilieninvestor sicher helfen können!