Beim Vergleich einer Darlehenssumme mit einem Immobilienwert kommt es auf den Nenner an. Der Rechner trennt deshalb zwei Fälle: deine eigene Wertannahme aus Kaufpreis und Abschlag sowie einen tatsächlich mitgeteilten Bankwert.
Schlüsselfakten auf einen Blick
Vergleiche Darlehen getrennt mit eigener Wertannahme und angegebenem Bankwert.
Ein unbekannter Bankwert bleibt ausdrücklich offen.
Stimme Wertbasis, Sicherheiten und Stichtag vor einem Bankvergleich ab.
Beleihungsauslauf: zwei Wertbasen offen vergleichen
Rechne mit deinen Angaben. Startwerte sind Beispiele.
Darlehenssumme zur eigenen Wertannahme
—
Darlehenssumme geteilt durch deinen Kaufpreis nach eigenem Abschlag. Eine Quote zu deiner Annahme, keine bestätigte Bankbewertung oder Zinszusage.
Darlehenssumme zum mitgeteilten Bankwert
—
Nur bei einem eingetragenen positiven Bankwert. Prüfe, ob Darlehen, Sicherheiten und Wert tatsächlich denselben Bezug haben; der Rechner bestätigt die Angabe nicht.
Eigene Wertannahme nach Kaufpreisabschlag
—
Ausschließlich dein abgeschlagener Kaufpreis, nicht automatisch der Beleihungswert einer Bank. Vor der Quotientenrechnung wird dieser Wert nicht auf Cent gerundet.
Berücksichtigte Darlehenssumme
—
Zähler beider Vergleiche. Vorlasten, weitere Sicherheiten und bereits bestehende Darlehen werden nicht automatisch ermittelt.
Darlehenssumme im Verhältnis zum Kaufpreis
—
Hier ist der ungekürzte Kaufpreis der Nenner. Diese Kaufpreisquote unterscheidet sich von beiden Wertquoten.
Eigene Wertannahme abzüglich Darlehenssumme
—
Rechnerische Differenz, kein verfügbares Eigenkapital und kein belegter Verwertungspuffer. Negative Beträge bleiben sichtbar.
Mitgeteilter Bankwert abzüglich Darlehenssumme
—
Differenz zu deinem angegebenen Bankwert; auch ein positiver Betrag ist keine bestätigte zusätzliche Finanzierungsmöglichkeit.
€
Berücksichtigte Darlehen zum Vergleichsstichtag, bei Bestandsdarlehen also die passende Restschuld. Für die Bankquote müssen auch Vorlasten und zusätzliche Sicherheiten zur verwendeten Bankbasis passen.
Finanzierungsübersicht und Bankauskunft zu Stichtag, Vorlasten, Sicherheiten und Wertbasis; keine Konto- oder Grundschuldnummern eingeben.
€
Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten als Ausgangspunkt deiner eigenen Wertannahme. Der folgende Abschlag macht daraus keinen von der Bank festgestellten Beleihungswert.
Kaufvertrag oder ausdrücklich vorläufige Preisangabe aus dem Exposé mit passendem Preisstand.
%
Frei gewählte Annahme. 10 % ist ein Beispiel, keine übliche oder vorgeschriebene Bankquote. Deine eigene Vergleichsbasis wird getrennt vom Bankwert gezeigt.
Eigene Szenariobegründung; einen tatsächlich mitgeteilten Bankwert im nächsten Feld erfassen.
€
Nur einen tatsächlich mitgeteilten positiven Bezugswert eintragen. 0 bedeutet: kein Bankwert angegeben. Dann bleiben beide Bankvergleiche offen; dein Abschlagsszenario bleibt auswertbar.
Nachvollziehbare Bankauskunft zu Wertart, Bewertungsstand, Sicherheiten und berücksichtigten Darlehen. Ein Kaufpreis ist nicht automatisch der Bankwert.
Beide Vergleiche bleiben getrennt beschriftet. Ein eigener Kaufpreisabschlag wird nicht zur Bankbewertung, auch wenn du zusätzlich einen Bankwert einträgst. Wählbar sind 0 % bis 90 % eigener Abschlag; das ist eine Rechengrenze, keine Bankvorgabe. Die Quote darf über 100 % liegen. Es gibt keine automatische Ampel, Zusagegrenze oder Konditionsempfehlung.
Zähler und Nenner müssen zusammenpassen
300.000 € Kaufpreis mit deinem Beispielabschlag von 10 % ergeben 270.000 € eigene Wertannahme. Bei 240.000 € Darlehenssumme liegt die Quote dazu bei 88,89 %; direkt zum Kaufpreis wären es 80,00 %.
Ein tatsächlich mitgeteilter Bankwert wird separat eingetragen. Bei 0 € ist er unbekannt; die fehlende Bankquote wird nicht als 0 % dargestellt.
Die Bank kann eine andere Wert-, Darlehens- oder Sicherheitenbasis verwenden. Bitte sie, die für ihr Angebot berücksichtigten Größen zu erläutern, und vergleiche genau diese Angaben.
Werte werden vor der Division nicht auf angezeigte Cent gerundet. Sehr kleine eigene Wertannahmen können deshalb als 0,00 € erscheinen und trotzdem einen Quotienten ergeben.
Auch eine Quote unter 100 % belegt keine bestimmten Konditionen. Eine negative Wertdifferenz bleibt sichtbar und ist keine abschließende Risikobewertung.
Eigene Szenarien in Excel gegenüberstellen
Das kostenlose Beleihungsauslauf-Excel bietet weitere Szenariofelder. Download nach E-Mail-Anmeldung und Bestätigung. Eigene Abschlagsannahmen bleiben Orientierung; gleiche Formeln oder Ergebnisse werden nicht zugesagt.
Beispiel: 300.000 € Kaufpreis mit deinem angenommenen Abschlag von 10 % ergeben 270.000 € eigene Wertannahme. Bei 240.000 € Darlehen sind das 88,89 %. Bezogen auf den ungekürzten Kaufpreis wären es dagegen 80,00 %.
Die 10 % sind ein Beispiel, keine Bankvorgabe. Wenn du einen passenden positiven Bankwert vorliegen hast, trage ihn zusätzlich ein. Bei unbekanntem Bankwert bleibt dieses Feld auf 0 und die Bankquote ausdrücklich offen; das ist kein Beleihungsauslauf von 0 %. Darlehen, Wert, Sicherheiten und Stichtag müssen zusammenpassen. Aus der Quote folgt keine Konditions- oder Kreditzusage.
Wie kann ich den Beleihungsauslauf berechnen?
Den Beleihungsauslauf für eine Immobilie kannst du mit der folgenden Formel selbst berechnen:
Wichtig ist hierbei zu beachten, dass der Beleihungswertnicht dem Kaufpreis der Immobilie entspricht.
Beim Beleihungswert handelt es sich vielmehr um den Wert, bei dem die Bank aus internen Berechnungen heraus sagt, dass dieser Wert auch nachhaltig für die Immobilie erzielt werden kann.
Der Beleihungswert kann daher deutlich vom Kaufpreis der Immobilie abweichen.
Wie hoch ist der Beleihungswert?
Ein Gefühl für den Beleihungswert bekommst du am besten, durch einen Blick in § 16 vom Pfandbriefgesetz. Dort stehen in Absatz 2 sehr enge Bedingungen für die Ermittlung des Beleihungswertes:
So muss der Beleihungswert:
die Merkmale der Immobilie nachhaltig und langfristig berücksichtigen
die derzeitige und mögliche anderweitige Nutzungen berücksichtigen
eine vorsichtige Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit sein
die normalen regionalen Marktgegebenheiten berücksichtigen
Darüber hinaus darf der Beleihungswert keine spekulativen Elemente enthalten.
§ 16 des Pfandbriefgesetz setzt enge Grenzen an die Beleihungswertermittlung, welche wiederum die Basis für den Beleihungsauslauf ist. (Quelle: dejure.org)
Spekulationen auf steigende Mieteinnahmen oder steigende Immobilienwerte können bei der Beleihungswertermittlung also nicht berücksichtigt werden.
Konkret: Rechnet sich der Kaufpreis einer Immobilie für dich, weil du Sondervermietungsmodelle wie möblierte Vermietung oder Studenten-WGs planst, wird der Beleihungswert der Bank für dasselbe Objekt deutlich unter dem aus deiner Sicht fairen Kaufpreis liegen.
Vereinfacht kann man sagen, der Beleihungswert gibt den Wert einer Immobilie an, für den sie unter normalen Umständen sicher und einfach verkauft werden kann.
Beleihungsauslauf berechnen Beispiel
Drei ausdrücklich angenommene Vergleiche verdeutlichen die unterschiedlichen Nenner:
Berücksichtigtes Darlehen
Angegebener passender Bankwert
Quote zum Bankwert
216.000 €
270.000 €
80,00 %
270.000 €
270.000 €
100,00 %
216.000 €
200.000 €
108,00 %
Beispiel 1: Beleihungsauslauf von 80%
Bei 216.000 € Darlehen und einem angegebenen Bankwert von 270.000 € beträgt die Quote 80,00 %.
Die Bankwerte werden hier vorgegeben, nicht aus einem pauschalen Kaufpreisabschlag ermittelt. Eine Quote über 100 % bleibt sichtbar. Ob und zu welchen Konditionen eine Finanzierung möglich ist, wird dadurch nicht entschieden. Die Differenz zwischen Wert und Darlehen ist außerdem kein frei verfügbares Eigenkapital.
Offline Beleihungsauslauf berechnen mit Excel-Tool
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Weitere Online-Rechner und Artikel
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