5 Sekunden Mieteinnahmen Versteuern Rechner

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 20. April 2024 aktualisiert.

Wenn du diesen Artikel liest, denkst du wahrscheinlich darüber nach, in Immobilien zu investieren und Mieteinnahmen zu erzielen. Eine der wichtigsten Fragen, die sich viele angehende Immobilieninvestoren hierbei stellen, ist, wie die Versteuerung der Mieteinnahmen funktioniert, wie sie ihre Mieteinnahmen versteuern müssen und was nach der Steuer eigentlich noch übrig bleibt.

Und genau um das Thema, die Steuern auf deine Mieteinnahmen zu berechnen, geht es in diesem Artikel. Anders ausgedrückt: es ist nicht nur wichtig zu wissen, dass (oder ob!) die Immobilie einen positiven Cashflow abwerfen wird, sondern auch, wie viel davon du tatsächlich behalten darfst, nachdem das Finanzamt seinen Teil genommen hat.

Die Herausforderung der Steuerberechnung bei Mieteinnahmen

Das wichtigste vorweg: Wenn du in Deutschland als privater Vermieter Mieteinnahmen erzielst, musst du diese Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben und mit deinem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuern.

Jeder Euro an Mieteinnahmen erhöht dabei dein zu versteuerndes Einkommen.

Die Herausforderung hierbei ist, dass die Berechnung der zu zahlenden Steuern ein deine Einkünfte aus der Vermietung komplex sein kann und von verschiedenen Faktoren abhängt. So kannst du neben den Mieteinnahmen als Einkommen zum Beispiel auch Werbungskosten geltend machen, die deine Einkünfte wiederum reduzieren.

Tatsächlich so komplex, dass ich einen dedizierten Artikel hier auf dem Blog geschrieben habe, der erklärt, wie du die Steuer bei deinen Mieteinnahmen aus einer vermieteten Immobilie berechnen kannst: Mieteinnahmen und Steuer – Was bleibt am Ende für dich übrig?

Um dir aber trotz der komplexen Berechnung möglichst einfach ein Gefühl für die Steuerlast geben zu können, habe ich einen speziellen Online-Rechner entwickelt, mit dem du die Steuern auf deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grob berechnen kannst. So kannst du besser planen und vermeidest unangenehme Überraschungen.

Der Immoprentice 5 Sekunden Mieteinnahmen-Versteuern-Rechner soll dir dabei, helfen diese Berechnung möglichst einfach zu machen.

Verschiedene Faktoren, die die Steuern beeinflussen können

Es gibt verschiedene Faktoren, die die Höhe der Steuern auf Mieteinnahmen beeinflussen können. Einige der wichtigsten Faktoren sind:

• Werbungskosten: Das sind die Kosten, die dir entstehen, um die Mieteinnahmen zu erzielen. Dazu gehören unter anderem die Kosten für die Instandhaltung und Reparatur der Immobilie, die Kosten für die Verwaltung der Immobilie, und die Kosten für die Finanzierung der Immobilie (etwa die Zinsen für den Kredit).
• Abschreibungen: Das ist ein (imaginärer) Wertverlust der Immobilie über die Zeit. Du kannst diesen Wertverlust als Kosten absetzen und so deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen reduzieren. Mehr zu diesem Thema findest du in einem separaten Artikel: Was muss ich bei einer vermieteten Immobilie zur Abschreibung (AfA) wissen?
• Persönliches Einkommen des Steuerpflichtigen: Je höher dein persönliches Einkommen, desto höher ist auch der Steuersatz, den du auf deine Mieteinnahmen zahlen musst.

Um ein genaues Ergebnis zu bekommen, musst du all diese Faktoren (und noch einige mehr) berücksichtigen, wenn du die Steuern auf deine Mieteinnahmen berechnest.

Jetzt aber zum Rechner!

Der Online-Rechner reicht dir nicht?

Die Ergebnisse aus dem Online-Rechner reichen dir nicht? Du willst es genauer wissen? Du möchtest eventuell sogar deine Immobilie komplett durchrechnen und eine visuelle Darstellung deiner Immobilie bekommen? Dann schaue dir auch einmal das Immoprentice Kalkulationstool an!

Funktionen und Bedienung des Online-Rechners

Wie alle anderen Immobilien Online-Rechnern auf dieser Seite kannst du auch bei diesem Rechner alle Eingaben über einfache Schieberegler machen.

Gib’ von oben nach unten folgende Werte über die Schieberegler ein:

1. Kaufpreis der Immobilie
2. Anteil des Gebäudes am Kaufpreis
3. Die Kaufnebenkosten
4. Die Höhe des Eigenkapitals, das du in die Finanzierung einbringst
5. Die Höhe der Zinsen für deine Finanzierung
6. Die Höhe der Tilgung für deine Finanzierung
7. Die jährliche Kaltmiete der Immobilie pro Jahr
8. Dein Steuersatz

Im Ergebnis bekommst du dann zwei Werte:

1. Die zu versteuernden Einnahmen der Immobilie
2. Die zu zahlende Steuer auf diese Einnahmen

Expertentier’ einfach mal mit ein paar Werten, um ein Gefühl für den Rechner zu bekommen.

Grenzen und Limitationen

Der Immoprentice 5 Sekunden Mieteinnahmen-Versteuern-Rechner ist eine schnelle und einfache Möglichkeit dir ein Gefühl für die Steuerbelastung einer Immobilie zu geben.

Der Rechner ist daher darauf optimiert, möglichst einfach bedienbar zu sein, weswegen ich manche (eigentlich nötigen) Eingaben nicht abgefragt habe und intern mit “Standardwerten” rechne.

So gehe ich intern im Rechner zum Beispiel davon aus, dass du deine Immobilie mit 2% pro Jahr abschreiben kannst. Dieser Wert passt für sehr viele Immobilien, aber wenn du eine sehr alte oder eine sehr neue Immobilie berechnen möchtest, wäre deine Abschreibung eine andere.

Je nach Baujahr der Immobilie, sind die Abschreibung nämlich 2.0, 2.5 oder 3 Prozent. Maßgeblich ist hier das Einkommensteuergesetz, genaugenommen § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG.

Mehr zu den Regeln findest du in einem separaten Artikel zum Thema Abschreibung. Und auch für die Berechnung der AfA gibt’s natürlich einen Online-Rechner hier auf dem Blog.

Auch hast du bei deiner Immobilie Werbungskosten und sonstige Kosten, wie Kosten für die Renovierung, die du steuerlich geltend machen kannst, um so deine Steuerlast bei deiner Einkommensteuer zu mindern. Was du alles absetzen kannst, findest du im Artikel “Was kann ich als Vermieter steuerlich absetzen? (Ein Leitfaden für Immobilieninvestoren)” hier auf dem Blog.

Willst du eine genauere Steuerberechnung für deine Immobilie machen, empfehle ich dir daher das Immoprentice Kalkulationstool, mit dem du eine Komplettkalkulation (inklusive Steuern) einer Immobilie machen kannst

Steuer auf Mieteinnahmen mit Excel berechnen

Wie du siehst, gibt es viele individuelle Faktoren, die die Steuern auf Mieteinnahmen beeinflussen können, welche man nicht alle in einem einfachen Online-Rechner einbauen kann.

Für eine genauere und individuelle Berechnung empfehle ich dir daher das Immoprentice Kalkulationstool. Dieses Excel-Tool ermöglicht es dir, eine Komplettkalkulation deiner Immobilie vorzunehmen, einschließlich aller steuerlichen Aspekte.

Im Excel kannst du alle wichtigen finanziellen Daten deiner Immobilie eingeben, einschließlich Werbungskosten, Abschreibungen und deinem persönlichen Steuersatz. Das Tool berechnet dann automatisch deinen Cashflow vor und nach Steuern sowie deine voraussichtliche monatliche Steuerbelastung.

So kannst du schon vor dem Kauf und der Abgabe deiner ersten Steuererklärung prüfen, wie viel Geld nach Steuern wirklich übrig bleiben wird. Sammle einfach alle relevanten Daten deiner Immobilie, trage sie in die vorgesehenen Felder des Tools ein und lass das Tool die Arbeit für dich erledigen.

Schau’ dir das Tool unbedingt einmal an!

Weitere Immobilien Rechner

Neben dem “Mieteinnahmen-Versteuern-Rechner” auf dieser Seite, gibt es auf Immoprentice.de noch viele weitere Online-Rechner, die für dich vermutlich interessant sein könnten.

Willst du zum Beispiel eine Cashflow-Berechnung deiner Immobilie durchführen? Dann solltest du dir auch einmal den kostenlosen Immoprentice 5 Sekunden Cashflow-Rechner ansehen. Mit diesem Rechner kannst du schnell berechnen, wie hoch der tatsächliche Cashflow einer Immobilie in Euros wirklich sein wird.

Oder willst du vielleicht den Wert einer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren berechnen, um eine neutrale Bewertung einer Immobilie zu haben, bevor du eine überteuerte Immobilie kaufst? Dann ist der Immoprentice Ertragswertverfahren-Rechner sicherlich einen Blick wert!

Wenn du mehr über Immobilienbewertungen und das Ertragswertverfahren allgemein lernen möchtest, ist vielleicht auch der Artikel “Was ist das Ertragswertverfahren und wie hilft es mir den Wert von Immobilien zu berechnen?” was für dich.

Wenn du gerade deine erste Immobilie kaufst und noch Fragen bei der Finanzierung (gerade bei den gestiegenen Zinsen) hast, dann könnten auch die beiden folgenden Online-Rechner für dich interessant sein: 5 Sekunden Kreditlaufzeit Rechner und 5 Sekunden Beleihungsauslauf Rechner.

Der erste Rechner zeigt dir, wie lange es dauern wird, bis du deinen Kredit komplett getilgt hast und der zweite Rechner zeigt dir den Beleihungsauslauf (“das Risiko deiner Finanzierung”) deiner Immobilie in verschiedenen Szenarien.

Oh, und wenn du allgemein nach guten Tools für Immobilieninvestoren suchst, dann schau’ dir doch auch mal meinen Artikel “Die 7 wichtigsten Tools für Immobilien-Investoren” an, wo ich dir die aus meiner Sicht wichtigsten Tools für alle Immobilieninvestoren vorstelle!

Fazit

Die Versteuerung von Mieteinnahmen ist ein komplexes Thema, das viele Vermieter und private Immobilieninvestoren vor Herausforderungen stellt, denn es gibt viele Faktoren, die die zu zahlenden Steuern beeinflussen. Werbungskosten, Abschreibungen und dein persönliches Einkommen sind nur einige davon.

Ich hoffe, der Online-Rechner auf dieser Seite hilft dir ein bisschen, ein Gefühl dafür zu bekommen, mit welchen Steuern auf Mieteinnahmen du ungefähr rechnen musst, wenn du dich entscheidest eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten.

Wenn der Rechner dir geholfen hat und du Bekannte hast, die von solch einem Rechner, um die Steuer auf ihre Mieteinnahmen zu berechnen, profitieren könnten, teile diesen Link gerne mit ihnen!