Immobilien Atlas

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 21. September 2023 aktualisiert.

Du möchtest in deine erste Immobilie als Kapitalanlage investieren, und fragst dich “Welcher Standort ist für meine Immobilien-Investition optimal”? Du möchtest wissen, wo die Mieten gegenüber den Kaufpreisen noch gut sind und welche Standorte eine gute Prognose haben und gräbst dich gerne in Zahlen ein? Dann ist der Immoprentice Immobilien Atlas das Richtige für dich!

Mit dem Immoprentice Immobilien Atlas kannst du alle Deutschen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern detailliert anhand von Zahlen, Daten und Fakten vergleichen. Du kannst für jede Stadt die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite und den Cashflow anhand durchschnittlichen Marktangebote ermitteln.

Darüber hinaus findest du im Immoprentice Immobilien Atlas zu jeder Stadt auch Daten zur Demografischen und Wirtschaftlichen Entwicklung, sodass du dir ein vollständiges Bild über den Standort machen kannst.

Woher stammen die Daten aus dem Immoprentice Immobilien Atlas?

Die Daten aus dem Immoprentice Immobilien Atlas stammen vor allem aus zwei der Tools die ich im Artikel "Die 7 wichtigsten Tools für Immobilien-Investoren" schon vorgestellt habe: der Webseite wegweiser-kommune.de und dem Homeday Preisatlas.

Damit du dir ein möglichst gutes Bild über die Städte machen kannst, habe ich die für Immobilien-Investoren relevanten Daten in einer interaktiven Tabelle zufsammengefasst und zu allen Städten zusätzliche wichtige Rendite-Kennzahlen für jeden Standort berechnet, die du ebenfalls in der Tabelle findest.

Hast du einen interessanten Standort gefunden, kannst du dir daher weitere Daten für den Standort unter wegweiser-kommune.de und dem Homeday Preisatlas ansehen.

Wie bediene ich das Immoprentice Immobilien Atlas?

Der Immoprentice Immobilien Atlas ist kinderleicht zu bedienen. Du musst lediglich die Standorte anhaken, welche du vergleichen möchtest. Alle für Investoren relevanten Daten werden dann übersichtlich in der Tabelle weiter unten dargestellt.

Damit du möglichst einfach sehen kannst, ob ein Standort bei einem Indikator besonders gut oder besonders schlecht ist, ist die Tabelle Farblich hinterlegt.

So siehst du auf einen Blick wie dieser Standort gegenüber den anderen Standorten performed.

Ein roter Wert bedeutet, dass der Standort bei diesem Wert sehr schlecht ist. Ein grüner Wert bedeutet, dass dieser Standort besser als die anderen Standorte abschneidet.

Im Screenshot rechts siehst du zum Beispiel einen Vergleich von München und Remscheid in Bezug auf die Bevölkerungsentwicklung. In München wird ein Bevölkerungswachstum von 14,1% bis 2030 prognostiziert, während für Remscheid ein Bevölkerungsrückgang von -11,8% prognostiziert wird.

So, nun aber genug der Vorrede. Auf zum Immobilien-Atlas! Wähle unten die Städte aus, die du vergleichen möchtest.

Immoprentice Immobilien Atlas

Wie lese ich den Immoprentice Immobilien Atlas?

Der Immoprentice Immobilien Atlas ist auf einfache Vergleichbarkeit von verschiedenen Standorten optimiert. In den Tabellenspalten, von links nach rechts, findest du jeweils die Standorte, die du im aktuellen Vergleich hast.

In den Tabellenzeilen findest du von oben nach unten dann die verschiedenen Kennzahlen für jede der Städte. Selektierst du mehrere Standorte, kannst du so die Standorte gemäß der Kennzahlen schnell und einfach vergleichen.

Was bedeuten die einzelnen Kennzahlen?

Auf Wegweiser-Kommune gibt es zu jeder Stadt über 100 verschiedene Kennzahlen. Um die Tabelle übersichtlich zu halten, habe ich mich auf die aus meiner Sicht für Investoren wichtigsten Kennzahlen beschränkt.

Im Folgenden findest du eine Auflistung welche Kennzahlen es gibt, was sie bedeuten, und warum ich denke, dass sie für dich als Investor wichtig sind.

Bevölkerung (Anzahl)

Die Anzahl der Einwohner der Stadt. Je kleiner eine Stadt, desto weniger kulturelle Angebote gibt es dort in der Regel und desto weniger Sogwirkung hat die Stadt auf neue Einwohner.

Eine kleine Stadt hat in der Regel auch eine weniger diversifizierte Wirtschaft und weniger große und bekannte Arbeitgeber derentwegen Menschen in diese Stadt ziehen.

Da alle Städte in dieser Liste mindestens 100.000 Einwohner haben, ist diese Größe eher informativer Natur.

Bevölkerungsentwicklung seit 2011

Hier siehst du die Bevölkerungsentwicklung seit 2011. Ist die Stadt gewachsen oder hat sie Einwohner verloren?

Dieser Wert ist ein guter Indikator dafür, ob diese Stadt gerade im Aufwärtstrend ist, oder ob sie auf dem absteigenden Ast ist.

Ist die Bevölkerung in den letzten Jahren stark gestiegen, spricht dies auch dafür, dass du in den nächsten Jahren eher von steigenden als von fallenden Mieten ausgehen kannst.

Bevölkerungsentwicklung bis 2030

Der Blick in die Glaskugel: Wie entwickelt sich die Bevölkerung bis 2030. Wird die Stadt neue Menschen anziehen oder Einwohner verlieren?

Gerade bei Städten mit einer negativen Bevölkerungsprognose musst du als Investor aufpassen.

Kaufst du in Städten mit zurückgehender Bevölkerung in schlechten Lagen besteht die reale Gefahr, dass du in 30 Jahren keine Mieter mehr findest.

Medianalter (Jahre)

Das Medianalter der Bevölkerung. Leben in dieser Stadt Junge Menschen, oder überwiegend alte Menschen?

Wenn das Medianalter sehr hoch ist, kann dies ein Indiz dafür sein, dass die Jungen Menschen aus der Stadt wegziehen und anderswo ihr Glück suchen.

Während du an Standorten mit einem sehr niedrigen Medianalter vermutlich gut 1-Zimmer-Apartments für Studenten vermieten kannst, bedeutet ein Standort mit vielen alten Menschen, dass du Wohnraum für eine andere Zielgruppe bereitstellen musst.

Durchschnittliche Kaufpreise

Der wichtigste Punkt für die Rendite! Wie viel kostet ein Quadratmeter Wohnfläche an diesem Standort im Schnitt?

Durchschnittliche Mietpreise

Der zweitwichtigste Punkt für die Rendite! Für wie viel Euro pro Quadratmeter kannst du eine Wohnung an diesem Standort vermieten?

Die durchschnittlichen Mietpreise sind auch wichtig um ein Gefühl dafür zu bekommen welchen Anteil der Kaltmiete du für die Instandhaltung der Immobilie investieren musst, und wie viele Immobilien du vermieten musst, um deine finanziellen Ziele zu erreichen.

Mehr zu den Risiken von Standorten mit sehr günstigen Durchschnittsmieten findest du im Artikel unter "Sollte ich in C oder D Lagen investieren?" hier auf dem Blog.

Sind die durchschnittlichen Mietpreise sehr gering, musst du ganz genau rechnen, welche Modernisierungen und Sanierungen sich wirklich rechnen.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite zeigt an, wie rentabel ein Investment an diesem Standort wäre.

Um die Bruttomietrendite zu berechnen wird die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis der Wohnung geteilt.

Einkommensteuer (Euro / Einwohner)

Dieser Wert gibt an, wie hoch die Einkommensteuer pro Einwohner ist. Dieser Wert soll als Gradmesser für die wirtschaftliche Stärke eines Standortes dienen.

Werden an einem Standort hohe Einkommensteuern bezahlt, haben dort voraussichtlich viele Menschen einen Arbeitsplatz und die Gehälter sind gut. Die Menschen können sich wirtschaftlich hohe Mieten leisten.

Ist die Einkommensteuer pro Einwohner sehr niedrig, deutet dies darauf hin, dass die Menschen an diesem Standort weniger verdienen und du bei der Vermietung einer Wohnung auf ein sehr preissensitives Klientel triffst.

Arbeitslose an der Gesamtbevölkerung

Dieser Wert gibt an, wie hoch der Anteil der Arbeitslosen an der Gesamtbevölkerung an diesem Standort ist. Ein hoher Wert zeigt, dass der Standort wirtschaftlich schlecht aufgestellt ist und es wenige gute Arbeitsplätze gibt.

Dieser Wert ist aus zwei Gründen interessant: Einerseits heißt es, dass du bei einem hohen Prozentsatz an Arbeitslosen ggf. auch selbst in die Situation kommen wirst, dass du an einen Menschen ohne festen Job vermieten musst.

Andererseits zeigt ein hoher Anteil an Arbeitslosen an der Gesamtbevölkerung, dass du in diesem Standort mit wenig Zuzug von gutverdienenden Jungen Menschen rechnen solltest, solange sich an der wirtschaftlichen Situation nichts ändert.

Der Wert ist daher wichtig, damit du dein Mietangebot entsprechend dem Markt anpassen kannst.

Langzeitarbeitslosenquote

Der prozentuale Anteil der Menschen im arbeitsfähigen Alter die schon länger als ein Jahr arbeitslos sind. Ist dieser Wert sehr hoch, hat dieser Standort vermutlich ein strukturelles Wirtschaftsproblem.

SGB II-Quote

Dieser Wert gib an wie viel Prozent der Bevölkerung unter 65 Jahren Leistungen nach SGB II (Arbeitslosengeld II bzw. Sozialgeld) erhalten.

Auch dieser Wert zeigt wieder die wirtschaftliche Stärke eines Standortes sowie das verfügbare Einkommen deiner zukünftigen Mieter und die Attraktivität des Standortes für Junge und hoch bezahlte Fachkräfte.

Ist dieser Wert in deinem Ziel-Standort sehr hoch, musst du dich entscheiden für welche Zielgruppe du Wohnraum anbieten möchtest: möchtest du eher teuren Wohnraum für gut verdienende Ingenieure anbieten, oder günstigen Wohnraum für diese Menschen?

Möchtest du, dass sich innerhalb von einer Stunde 50 AAA-Mieter mit sicherem Job um deine Wohnung bewerben, solltest du vermutlich einen anderen Standort für deine Investition wählen.

Arbeitsplatzentwicklung 2014 - 2019

Hier siehst du die Arbeitsplatzentwicklung von 2014 bis 2019. Der Wert erfasst die Veränderung in Prozent der sozialversichert Beschäftigten Menschen.

Ist hier ein Aufwärtstrend zu sehen, der sich verstetigt, wird der Standort tendenziell für neue Menschen interessant und es könnte zu einem Bevölkerungswachstum kommen, was für dich als Vermieter bedeutet, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen steigen würde.

Sinkt der Anteil der sozialversichert Beschäftigten Menschen jedoch, musst du genau hinschauen. Warum läuft es in dieser Stadt besonders schlecht? Ist das ein Einmaleffekt oder ein strukturelles Problem?

Wenn die Arbeitsplätze in einer Region verschwinden, verschwinden mit Ihnen früher oder später auch die Menschen.

Hochqualifizierte

Der Anteil der Hochqualifizierten am Standort. Je höher dieser Wert, desto attraktiver ist der Standort für High-Tech Unternehmen und entsprechend gut bezahlte Jobs.

Städte, die hier einen sehr guten Wert haben, haben vermutlich eine starke Wirtschaft und einen stetigen Zuzug von jungen Uniabsolventen die auf der Suche nach einem gutbezahlten Job sind.

Für dich als Investor heißt das, dass es an diesem Standort vermutlich eine stabile Nachfrage nach gutem und hochwertigem Wohnraum zu guten Preisen gibt.

Arbeitsplatzzentralität

Dieser Wert zeigt den Pendlersaldo und gibt an ob Menschen eher in dieser Stadt wohnen oder arbeiten.

Werte über 1 zeigen, dass mehr sozialversicherungsbeschäftigte Menschen hier arbeiten als Wohnen. Die Menschen pendeln zum Arbeiten also in diese Stadt hinein.

Werte unter 1 zeigen, dass weniger sozialversicherungsbeschäftigte Menschen hier arbeiten als Wohnen. Die Mehrzahl der Menschen pendelt also zum Arbeiten aus dieser Stadt heraus.

Naherholungsflächen (ha je 1.000 Einwohner)

Wie viele Park- und Naherholungsflächen gibt es in dieser Stadt pro Einwohner?

Viele Menschen sehnen sich nach Grünflächen in einer Stadt. Dieser Wert ist daher ein Indikator für die Lebensqualität in einer Stadt.

Straftaten (Straftaten je 1.000 Einwohner)

Dieser Wert zeigt die polizeilich bekanntgewordenen Straftaten pro 1.000 Einwohner.

Dieser Wert ist für viele Menschen ebenfalls ein Indikator für die Lebensqualität in einer Stadt.

Gibt es viele Straftaten, überlegen die Menschen sich zweimal, ob sie wirklich hier hinziehen wollen.

Auch wenn du selbst woanders wohnst ist dieser Wert für dich als Vermieter wichtig: Gibt es allgemein viele Straftaten in einer Stadt, steigt auch das Risiko, dass du als Vermieter an einen Problemmieter kommst der Schwierigkeiten mit dem Gesetz hat.

Zinskosten (1% Zins)

Für die Renditeberechnung weiter unten siehst du hier die Zinskosten in dieser Stadt bei einem angenommenen Zinssatz von 1% und bei einer 100% Finanzierung der Wohnung.

Je teurer die Immobilienpreise sind, desto höher fällt hier natürlich auch deine monatliche Belastung aus.

Kreditkosten (1% Zins, 2% Tilgung)

Bei einem angenommenen Zinssatz von 1% und einer Tilgung von 2%: Wie viel Euro pro Quadratmeter musst du monatlich für Zins und Tilgung aufbringen, wenn du eine zu 100% Fremdfinanzierte Immobilie kaufst und vermietest?

Im Bild siehst du den Vergleich zwischen München und Gelsenkirchen.

Während ein paar Wochen Leerstand in Gelsenkirchen leicht zu verkraften sind, wird eine leerstehende Wohnung in München schnell zu einer finanziellen Belastung.

Cashflow I (Instandhaltung 3,12€/qm)

Wie hoch ist dein Cashflow an diesem Standort, wenn wir die Kreditkosten von oben und Instandhaltungskosten von 3,12€/qm annehmen.

Hinweis: Diese Instandhaltungskosten entsprechen den durchschnittlichen zu erwartenden Instandhaltungskosten nach der Petersschen Formel bei Herstellkosten von 2.000€/qm.

Mehr dazu findest du auch im Artikel "Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?" hier auf dem Blog.

Nettomietrendite I

Hier siehst du nun die Nettomietrendite an diesem Standort, nachdem wir die Zinskosten und die Instandhaltungsrücklage abgezogen haben.

Hinweis: Korrekterweise müsste man hier auch noch die weiteren nicht-umlagefähigen Nebenkosten (wie z.B. die Kosten der WEG-Verwaltung) abziehen, aber da die Instandhaltungskosten meist den allergrößten Teil der nicht-umlagefähigen Nebenkosten ausmachen, habe ich die Berechnung an dieser Stelle bewusst vereinfacht.

Tatsächlich wird die Nettomietrendite, wenn du sie, z.B. mit dem Immoprentice 5 Sekunden Nettomietrenite Rechner nachrechnest also noch etwas niedriger ausfallen.

Cashflow II (Instandhaltung 20% NKM)

Die Instandhaltungskosten haben gerade an günstigen Standorten einen sehr großen Einfluss auf deinen Cashflow.

Da die Annahme von 3,12€/qm für Instandhaltungskosten für günstige Standorte daher vielleicht zu hoch ist, findest du in der Zeile "Cashflow II" noch einmal den Cashflow an diesem Standort, wenn du 20% der Nettokaltmiete in Instandhaltungskosten investierst.

In den meisten Fällen ist der "Cashflow II" daher sehr viel höher als der "Cashflow I".

Prüfe daher, ob du 20% der Nettokaltmiete für Instandhaltungskosten an diesem Standort wirklich ein realistischer Wert sind, oder ob die tatsächlichen Instandhaltungskosten an diesem Standort nicht trotz der niedrigen Miete, höher ausfallen.

Nettomietrendite II

Analog zum "Cashflow II" findest du hier die Nettomietrendite unter der Annahme, dass du nicht fix 3,12€/qm für die Instandhaltung aufbringen musst, sondern 20% der Nettokaltmiete.

Da 20% der Nettokaltmiete in den meisten Standorten weit weniger als 3,12€/qm sind, liegt die Nettomietrendite II an den meisten Standorten deutlich über der Nettomietrendite I.

Instandhaltungskosten (30 Jahre, 70qm Whg)

Damit du dir besser vorstellen kannst was 20% der Nettokaltmiete für Instandhaltung bedeuten, findest du hier die Gesamtkosten, die du in den nächsten 30 Jahren bei einer 70qm Wohnung in die Instandhaltung der Wohnung investieren könntest.

Beispiel: Bei einer Nettoaltmiete 5€/qm könntest du in den nächsten 30 Jahren bei einer 70qm Wohnung 25.200€ für Instandhaltung, sowohl der Wohnung, als auch des Gemeinschaftseigentums ausgeben.

Da in der Regel 70% der Instandhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum anfallen, bleiben noch 7.560€ für die Instandhaltung deiner Wohnung für die nächsten 30 Jahre.

Hältst du den Wert der an deinem Standort hier angezeigt wird für zu niedrig, solltest du für deine Rendite- und Cashflow-Berechnungen besser mit dem "Cashflow I" und der "Nettomietrendite I" rechnen.

Fazit

Ich hoffe der Immoprentice Immobilien Atlas hilft dir dabei, eine fundierte Entscheidung für den Standort für deine nächste Immobilien-Investition zu treffen.

Wenn du mehr zum Thema Immobilien-Standort erfahren möchtest, schaue dir gerne auch das Video "Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?" auf dem Immoprentice YouTube-Kanal an. Den gleichnamigen Artikel zum Video findest du natürlich auch hier auf dem Blog.

Sobald du dich für einen Standort entschieden hast, geht es darum eine passende Immobilie zu finden. Schaue dir hierzu gerne auch die Artikel "Wie läuft ein Wohnungskauf ab? - In 13 Schritten zum Immobilien Investor" und "Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage" an.

Wenn es ans Lesen von Exposés geht und du lernen möchtest wie du Immobilien-Inserate schnell prüfen kannst, schaue dir unbedingt auch den Artikel "Immobilien-Inserat bewerten: Schritt-für-Schritt an einem konkreten Beispiel (Teil 1)" an.

Bist du von den ganzen Zahlen noch etwas erschlagen und weißt noch gar nicht so richtig wie du herausfindest, ob eine bestimmte Immobile sich für dich überhaupt lohnt? Dann empfehle ich dir auf jeden Fall den Artikel "Wie berechne ich ob sich eine Immobilie lohnt?" zu lesen.