Die Bruttomietrendite ist schnell ausgerechnet. Für die nächste Prüfung willst du wissen, was nach deinen angesetzten laufenden Kosten übrig bleibt und wie viel Kapital insgesamt in das Objekt fließt.
Schlüsselfakten auf einen Blick
Beziehe deinen Jahresüberschuss auf Kaufpreis, Nebenkosten und Startarbeiten.
Mietausfall, Eigentümerkosten und Erhaltungsansatz werden ausdrücklich erfasst.
Finanzierung und persönliche Steuern sind nicht Bestandteil dieser Rendite.
Rechne mit deinen Angaben. Startwerte sind Beispiele.
Gesamtinvestition aus deinen Angaben
—
Kaufpreis plus Kaufnebenkosten und einmalige Startarbeiten; auf volle Euro gerundet. Diese Summe ist der Nenner beider Renditen.
Miete und weitere Einnahmen
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Zwölfmal die beiden monatlichen Einnahmenfelder vor Mietausfall; auf volle Euro gerundet. Die tatsächlich erzielbare Miete wird nicht geprüft.
Angesetzter Einnahmenausfall
—
Dein Prozentsatz auf die gerundeten Jahreseinnahmen; der Abzug wird ebenfalls auf volle Euro gerundet.
Überschuss vor Finanzierung und Steuern
—
Jahreseinnahmen minus Mietausfall, weitere Eigentümerkosten und Erhaltungsansatz. Dieser gerundete Betrag darf negativ sein.
Einnahmenrendite auf Gesamtinvestition
—
Beide Einnahmenfelder vor Kosten geteilt durch die Gesamtinvestition. Die übliche Bruttomietrendite nur aus Jahresnettokaltmiete und Kaufpreis verwendet eine andere Basis.
Nettomietrendite vor Finanzierung und Steuern
—
Gerundeter Jahresüberschuss geteilt durch gerundete Gesamtinvestition. Kreditzinsen, Tilgung, persönliche Steuern und Wertänderungen fehlen.
€
Der Preis für das Objekt. Erwerbsnebenkosten und einmalige Startarbeiten kommen in die nächsten Felder.
Exposé, Angebot oder Kaufvertrag; identischen Objektumfang verwenden.
€
Deine Erwerbsnebenkosten als Euro-Summe, etwa Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Käufer-Maklerkosten. Der Rechner ergänzt keine Pauschale.
Eigene Erwerbskostenaufstellung, Bescheide, Kostenschätzungen und Maklervereinbarung.
€
Kosten einmaliger Arbeiten, die zu dieser Investition gehören. Dieselben Beträge nicht nochmals als laufende Instandhaltung abziehen.
Handwerkerangebote und Maßnahmenplan zum Erwerb.
€ pro Monat
Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Eine Jahresmiete vorher durch zwölf teilen; den Ausfall im eigenen Feld berücksichtigen.
Mietvertrag und Mietaufstellung. Bei bereits gekürzten Ist-Einnahmen denselben Ausfall nicht nochmals ansetzen.
€ pro Monat
Nur zusätzliche laufende Einnahmen, die noch nicht in der Nettokaltmiete stehen, etwa separat vereinbarte Stellplatzmiete. Keine Betriebskostenvorauszahlungen oder Darlehensauszahlungen.
Einzelaufstellung desselben Objekts. Ohne zusätzliche Einnahmen: 0.
% der Einnahmen
Dein Abschlag auf beide monatlichen Einnahmenfelder. Die voreingestellten 2 % sind ein Beispiel und kein geprüfter Standortwert.
Eigene Leerstands- und Zahlungsausfallannahme; bereits gekürzte Einnahmen nicht doppelt mindern.
€ pro Monat
Selbst getragene laufende Kosten, etwa Verwaltung. Instandhaltung folgt separat. Zinsen, Tilgung und Mietausfall hier nicht nochmals abziehen; nicht das gesamte Hausgeld übernehmen.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach Positionen aufteilen; Rücklagenzuführung getrennt vom Erhaltungsbedarf betrachten.
€ pro Jahr
Dein Ansatz für Erhaltung der Wohnung und deinen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Bereits enthaltene Arbeiten oder eine Rücklagenzuführung nicht nochmals als denselben Aufwand abziehen.
Eigener Erhaltungsplan und WEG-Unterlagen. Zustand, anstehende Maßnahmen und vorhandene Rücklage prüfen.
Vereinfachte persönliche Renditekennzahl aus deinen Eingaben. Die Zwischenergebnisse sind kein normgerechter Rohertrag oder Reinertrag. Kein Verkehrswert, kein Liegenschaftszinssatz und keine amtliche Bewertung. Finanzierung, Steuern und Wertsteigerung bleiben unberücksichtigt.
So nutzt du die Kennzahl
Die Rendite bezieht sich auf Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und einmalige Startarbeiten zusammen. Vergleiche nur Rechnungen mit derselben Kostenbasis.
Gehe Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung Position für Position durch. Trenne Eigentümerkosten, Erhaltungsbedarf und Rücklagenzuführung, damit derselbe Betrag nicht zweimal abgezogen wird.
Die 2 % Mietausfall und alle übrigen Startwerte sind Rechenbeispiele. Ersetze sie durch deine belegbaren Angaben und bewusst gewählten Annahmen.
Ein negatives Ergebnis bleibt sichtbar. Auch ein positives Ergebnis enthält noch keine Finanzierung und sagt nicht, was nach Zins und Tilgung auf deinem Konto bleibt.
Geld-Zwischenergebnisse werden nacheinander auf volle Euro gerundet, die beiden Renditen auf zwei Nachkommastellen. Das ist eine vereinfachte persönliche Rechnung, kein Wertermittlungsverfahren.
Nach der Objektrendite kommt die Finanzierung
Stelle die Kennzahl deinem Zahlungsfluss nach Kreditraten gegenüber. Das kostenpflichtige Immobilien-Kalkulationstool für Excel verbindet Objektkosten und Finanzierung. Varianten und Funktionen findest du auf der Produktseite; deine Werte überträgst du selbst.
Kaufpreis, Kosten, Einnahmen und Mietausfall sind persönliche Eingaben; der Rechner prüft keine Marktüblichkeit.
Die voreingestellten 2 % Mietausfall und alle weiteren Startwerte sind ausschließlich ein Rechenbeispiel und keine Markt-, Ziel- oder amtlichen Modellwerte.
§ 31 ImmoWertV beschreibt den jährlichen Reinertrag als Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten und knüpft den Rohertrag grundsätzlich an marktüblich erzielbare Erträge. Dieser Rechner übernimmt stattdessen ungeprüft deine Eingaben.
§ 32 ImmoWertV umfasst bei Bewirtschaftungskosten insbesondere Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht gedeckte Betriebskosten. Die vereinfachten Eingabefelder garantieren weder Vollständigkeit noch Modellkonformität.
Die nicht umlagefähigen Monatskosten sollen die separat eingegebene Instandhaltung und den separat berechneten Mietausfall nicht nochmals enthalten.
Durch den Kaufpreis von mindestens 10.000 € ist die Gesamtinvestition größer als 0 €. Beide Renditen werden durch diese positive Gesamtinvestition geteilt.
Geld-Zwischenergebnisse werden auf volle Euro und die beiden Renditen auf zwei Nachkommastellen gerundet.
Über den 5 Sekunden Netto-Mietrendite Rechner für Immobilien
Bei der Suche nach Immobilien wirst du sehr viele Immobilien-Inserate lesen. Damit du möglichst schnell die Spreu vom Weizen trennen kannst, habe ich den 5-Sekunden Netto-Mietrendite Rechner geschaffen. Mit diesem Immobilien Rendite Rechner kannst du sehr schnell eine einfache Bewertung der Immobilien durchführen, um zu sehen, ob es sich lohnt mehr Zeit zu investieren.
Dieser Rechner setzt den Jahresüberschuss vor Finanzierung und Steuern ins Verhältnis zu Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und einmaligen Startarbeiten. Gib die Einnahmen monatlich ein, das Erhaltungsbudget jährlich. Mietausfall und Eigentümerkosten stehen in eigenen Feldern. Die Beispielansätze werden nicht heimlich ergänzt: Ersetze sie durch deine Unterlagen und bewusst gewählten Annahmen.
Die zu zahlende Grunderwerbsteuer ist in Deutschland von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die aktuellen Werte für die Grunderwerbsteuer für dein Bundesland findest du in der Grunderwerbsteuer-Tabelle hier auf Immoprentice.
Wenn du mehr dazu wissen möchtest, was eine gute Rendite bei Immobilien ist, empfehle ich dir auch den Artikel “Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?” hier auf dem Blog.
Wie hoch sollte die Nettomietrendite mindestens sein?
Beispiel: 250.000 € Kaufpreis, 25.000 € Kaufnebenkosten und 5.000 € Startarbeiten ergeben 280.000 € Gesamtinvestition. Aus 1.000 € Monatsmiete bleiben nach 2 % Ausfall, 100 € monatlichen Eigentümerkosten und 1.200 € jährlichem Erhaltungsansatz 9.360 € im Jahr. Die Nettomietrendite beträgt dann 3,34 % vor Finanzierung und Steuern.
Wie kann ich sonst noch die Rendite von Immobilien berechnen?
Es gibt viele verschiedene Wege, die Rendite von Immobilien zu berechnen.
Neben der Möglichkeit, die Nettomietrendite einer Immobilie zu berechnen, kannst du auch die Bruttomietrendite von Immobilie berechnen. Die Bruttomietrendite ist zwar ungenau, aber dafür kannst du sie sehr schnell und sehr einfach berechnen.
Als Drittes kannst du auch die Mietrendite, die du mit einer Immobilie erzielst, mit deinem Eigenkapitaleinsatz ins Verhältnis setzen und so deine persönliche Eigenkapitalrendite berechnen.
Gerade für Investoren gibt es also drei unterschiedliche Möglichkeiten, die Rendite von Immobilien zu berechnen: die Nettomietrendite, die Bruttomietrendite und die Eigenkapitalrendite.
Alle drei Möglichkeiten, samt den passenden Online-Rechnern, findest du noch einmal in der Tabelle unten aufgelistet:
Weitere Immobilien Rendite Rechner
Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite im Vergleich
Nettomietrendite
Jahresüberschuss vor Finanzierung und Steuern bezogen auf Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und einmalige Startarbeiten.
Rechner auf dieser Seite
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite gibt dir einen schnellen ersten Anhaltspunkt für die Rendite deiner Immobilie.
In jedem der Online-Rechner findest du eine ausführliche Erklärung dazu, wie du die entsprechende Rendite berechnen kannst und was die Vor- und Nachteile der jeweiligen Rendite-Kennzahl sind. Trotzdem möchte ich dir im nächsten Abschnitt noch einmal die wichtigsten Unterschiede zwischen der Brutto-Mietrendite und der Netto-Mietrendite zeigen:
Was ist der Unterschied zwischen der Netto-Mietrendite und der Brutto-Mietrendite?
Die zusätzliche Einnahmenrendite bezieht sich ebenfalls auf diese Gesamtinvestition. Sie verwendet deshalb eine andere Basis als die übliche Bruttomietrendite nur aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete. Vergleiche die Prozente nicht, ohne den Nenner mitzulesen.
Du willst mehr zum Thema “Mietrendite berechnen” erfahren, aber hast keine Lust auf Text? Hier ein kurzes Video mit den wichtigsten Unterschieden aus dem Immoprentice YouTube-Kanal.
Wie berechne ich die Mietrendite? #shorts
Die Brutto-Mietrendite hingegen ist sehr einfach und kommt mit zwei Eingaben aus: der Kaltmiete und dem Kaufpreis. Sie ist daher sehr schnell zu berechnen, vernachlässigt dafür aber viele wichtige Faktoren.
Die Bruttomietrendite ist schneller zu berechnen als die Nettomietrendite. Sie ist daher der erste Schritt des Filterprozesses bei der Immobilien-Suche. Die Nettomietrendite berechnest du nur für Objekte, die den Test “Bruttomietrendite gut” bereits bestanden haben.
Die beiden Online-Rechner für die Brutto-Mietrendite und die Netto-Mietrendite unterscheiden sich somit ebenfalls vor allem in der Zielsetzung.
Der Fokus des Immoprentice 5 Sekunden Brutto-Mietrendite Rechners ist es, viele Angebote möglichst schnell zu betrachten und alle uninteressanten Immobilien auszusortieren. Der Fokus ist also nicht eine interessante Immobilie näher zu betrachten, sondern schnell die Immobilien zu finden, die du nicht genauer betrachten solltest.
Beide Online-Rechner bieten dir also eine Filterfunktion, um weniger Zeit mit der Immobilien-Suche verbringen zu müssen.
Wann unterscheiden sich die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite besonders stark?
Gerade in C oder D Lagen ist die Nettomietrendite oft deutlich schlechter als die Bruttomietrendite, da die Instandhaltungskosten und der kalkulatorische Mietausfall viel stärker ins Gewicht fallen.
Ob die Kennzahl für dein Vorhaben ausreicht, lässt sich nicht an einer allgemeinen 3-%-Grenze festmachen. Prüfe Zustand, Vermietbarkeit und danach die Finanzierung. Bereits erfasste Startarbeiten, Erhaltungsbedarf und Rücklagenzuführung dürfen nicht doppelt in die Rechnung rutschen. Geld-Zwischenergebnisse werden auf volle Euro, Renditen auf zwei Nachkommastellen gerundet.
Du möchtest alle Rendite-Kennzahlen auf einen Blick und ein Tool um die Mietrendite in Excel zu berechnen? Nutze das Immoprentice Kalkulationstool, um schnell und übersichtlich eine komplette Kalkulation einer Immobilie als Kapitalanlage durchzuführen.
Der Rechner strukturiert deine Annahmen. Er bestätigt weder die erzielbare Miete noch den Zustand des Hauses. Im nächsten Schritt kannst du mit dem Cashflow-Rechner die Kreditraten einbeziehen oder deine Annahmen im verlinkten Immobilien-Kalkulationstool in Excel weiter ausarbeiten. Eine persönliche Steuerberechnung ist im Ergebnis oben nicht enthalten.
Wenn du noch mehr Hintergründe zur Renditeberechnung und zu Immobilien als Kapitalanlage ganz generell haben möchtest, empfehle ich dir den Artikel „Warum Immobilien als Geldanlage?“ hier auf dem Blog.
Willst du mehr zu Berechnung von Mietrenditen und den Unterschieden zwischen der Brutto-Mietrendite und der Netto-Mietrendite lesen, kann ich dir meinen Artikel „Wie berechne ich die Mietrendite?“ auf diesem Blog empfehlen.
Verschiedene weitere hilfreiche Online-Rechner aus der “5 Sekunden …” Reihe findest du in der “Tools“-Kategorie dieses Blogs.
Ist dieser Rechner hilfreich für dich? Kann ich an dem Rechner etwas verbessern, damit du ihn besser nutzen kannst? Lass‘ es mich in den Kommentaren wissen!
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