Was bedeutet Erbbaurecht für mich als Investor?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 13. Mai 2023 aktualisiert.

Wenn du regelmäßig Immobilien Angebote durchsuchst, werden dir sicher schon die teilweise extrem günstigen Wohnungen aufgefallen sein. Immer wieder findest du ein Angebot für unter fünfzig Prozent des normalen Marktpreises. Hast du nun Glück oder versucht dich jemand über den Tisch zu ziehen? Vermutlich keines der beiden. Vermutlich handelt es sich um eine Erbbaurecht-Immobilie. Was aber bedeutet Erbbaurecht für dich als Investor?

Bei einer Erbbaurecht-Immobilie besitzt du nur die Wohnung, nicht aber den Grund auf dem die Wohnung steht. Darüber hinaus musst du monatlich einen Erbbau-Zins zahlen und nach einer bestimmten Zeit läuft der Erbbau-Vertrag aus und muss neu verhandelt werden.

Gut, bei Erbbaurecht gehören dir also die Steine aber nicht der Grund und Boden auf dem sie stehen. Aber was passiert, wenn der Pachtvertrag ausläuft oder der Erbbaurecht-Geber den Vertrag nicht verlängert? Und was bedeutet überhaupt „der Vertrag muss neu verhandelt werden?“

Was bedeutet Erbpacht beim Hauskauf und was ist der Unterschied zu Erbbau?

Erbpacht ist der umgangssprachliche Begriff für eine Erbbaurecht-Immobilie. Kaufst du eine Erbpacht Immobilie, bedeutet dies also ebenfalls, dass du nur die Immobilie kaufst, nicht aber den Grund und Boden auf dem die Immobilie steht.

Woher kommt das Konzept des Erbbaurechts?

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich auch Erbpacht genannt) entstand Anfang des 20. Jahrhunderts mit dem Ziel, dass auch Menschen mit wenig Geld sich ein eigenes Haus bauen konnten. Auch heute noch steht dieses Ziel bei vielen Erbbaurechts-Gebern im Fokus. So vergeben Kirchen und Gemeinden oft das Recht auf ihrem Land günstige Wohnungen zu errichten.

Die Käufer der neu gebauten Wohnungen haben den Vorteil, dass sie die Wohnungen sehr günstig erwerben können, weil sie den Grund und Boden nicht kaufen und bezahlen müssen. Insbesondere Städte und Gemeinden nutzen das Erbbaurecht heutzutage auch gerne, um einerseits neuen Wohnraum zu schaffen, aber andererseits das “Tafelsilber”, nämlich den Grund und Boden, weiter in kommunaler Kontrolle zu halten.

Welche Typen von Erbbaurecht-Verträgen gibt es?

Grundsätzlich herrscht bei einem Erbbau Vertragsfreiheit. Du findest am Markt daher sehr unterschiedliche Verträge und musst bei einer Erbbaurecht-Immobilie auf jeden Fall den Erbbaurechtsvertrag genau lesen. Insbesondere ist wichtig, dass du weißt, was am Ende der Laufzeit passiert.

Im besten Fall wird der Erbbau-Vertrag verlängert, aber was, wenn nicht? Dann kommt es auf den konkreten Vertrag an. Im schlimmsten Fall kann im Vertrag stehen, dass deine Wohnung ohne Entschädigung an den Erbbaurechtsgeber fällt. Du hast richtig gelesen: Es kann sein, dass du am Ende der Laufzeit deine Wohnung für Null Euro an den Erbbaurechtsgeber verkaufen musst.

Meist sieht der Vertrag vor, dass der Wert der Wohnung irgendwie bestimmt wird, und du von diesem bestimmten Wert einen Prozentsatz ausgezahlt bekommst.

Der zweite wichtige Punkt ist der Erbbau-Zins: Wie häufig wird dieser angepasst? Nach welcher Formel wird er angepasst? All das steht im Erbbau-Vertrag.

Woran erkenne ich Erbbaurecht Wohnungen?

Erbbaurecht Wohnungen sind meistens recht leicht zu erkennen. Oft steht im Immobilien-Inserat bereits drin, dass es sich um eine Erbbaurecht-Immobilie handelt. Sollte es nicht drin stehen sind ein sehr niedriger Preis und ein ungewöhnlich hohes Hausgeld oft gute Indizien für eine Erbbaurecht-Immobilie.

Mehr Informationen zum Thema Hausgeld und was alles im Hausgeld enthalten ist, findest du im Artikel “Was ist Hausgeld?” hier auf immoprentice.de.

Warum sind Erbbaurecht-Immobilien so günstig?

Erbbaurecht-Immobilien sind sehr günstig, weil du einerseits keinen Grund und Boden kaufst und andererseits eine Ungewissheit mit einem unter Umständen sehr komplexen Vertrag hast.

Gerade in den deutschen Metropolen wie Berlin, Frankfurt oder München ist das teure beim Immobilienerwerb nicht die Wohnung, sondern der Grund und Boden den du kaufst. Das reduziert zwar den Kaufpreis deutlich, hat aber den Nachteil, dass du nach dem Kauf nichts werthaltiges besitzt.

Wenn du ein Gefühl dafür bekommen möchtest wie viel der Grund und Boden in deiner Stadt Wert ist, solltest du dir meine Sammlung an verschiedenen Bodenrichtwert-Seiten für verschiedene Bundesländer ansehen. Dort findest du Anleitungen und Links mit denen du schnell und einfach den Wert für den Grund und Boden für eine Immobilie in deiner Stadt ermitteln kannst.

Das wichtigste aus diesem Artikel gibt es auch als Immoprentice 60-Sekunden  Kurzvideo:

Wie der Name schon sagt, sind Immobilien nicht mobil. Wenn es hart auf hart kommt und der Erbbau-Vertrag nicht verlängert wird, darfst du deine Immobilie nicht mehr auf dem Grundstück stehen lassen, auf dem sie jetzt steht. Du hast gegenüber einer normalen Immobilie also eine deutlich größere Unsicherheit und ein größeres Vertragsrisiko welches in den Kaufpreis von Erbbaurecht-Immobilien eingepreist ist.

Je nachdem wie der Erbbau-Vertrag ausgestaltet ist, kann es sogar sein, dass die Immobilie am Ende Erstattungsfrei an den Erbbaurechtsgeber fällt. Bei manchen Erbbaurecht-Immobilien kaufst du auf dem Papier zwar die Wohnung, aber läufst Gefahr, dass du sie nach zum Beispiel 50 Jahren kostenfrei an den Erbbaurecht-Geber antreten musst.

Warum ist das Hausgeld bei Erbbaurecht-Wohnungen teurer?

Das Hausgeld ist bei Erbbaurecht-Immobilien meist teurer, weil du einen Erbbau-Zins an den Erbbaurecht-Geber zahlst. Diese Zahlung ist eigentlich immer im Hausgeld enthalten. Bei Immobilien-Inseraten mit einem unverhältnismäßig hohem Hausgeld kann es also sein, dass es sich um eine Wohnung mit Erbbaurecht handelt.

Kann ich den Erbbau-Zins auf den Mieter umlegen?

Nein, leider kannst du die Erbbau-Zinsen nicht auf deinen Mieter umlegen, da diese Kosten vom Gesetzgeber als eine Art der Finanzierungskosten gesehen werden. Und andere Finanzierungskosten, wie zum Beispiel deine Zinsen, kannst du ja ebenfalls nicht auf deinen Mieter umlegen. Dies wurde zuletzt 1983 vom Amtsgerichts Frankfurt (WuM 1983, 149) bestätigt.

Du kannst die Erbbau-Zinsen jedoch, genau wie deine Kreditzinsen, steuerlich geltend machen. Als Vermieter kannst du die Zinszahlung, die du für die Pacht zahlst, über deine Werbungskosten absetzen.

Wie lange laufen Erbbaurechtsverträge?

Erbbaurechtsverträge haben eine sehr lange Laufzeit. In der Regel werden Erbbaurecht Verträge für eine Laufzeit zwischen 75 oder 99 Jahren geschlossen.

Was ist das Gesetz bezüglich Erbbaurecht-Immobilien?

Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz geregelt.

Was sind die Nachteile von Erbbaurecht Immobilien?

Der Großteil der Wertsteigerung von Immobilien kommt nicht daher, dass die Wohnung selbst im Wert steigt. Der Großteil der Wertsteigerung von Immobilie geht auf die Wertsteigerung von dem Grund und Boden auf dem sie stehen aus. Genau diese Komponente verlierst du bei Erbbaurecht-Immobilien jedoch! Du hast daher bei einer Erbbaurecht-Immobilie ein viel niedrigeres Potenzial für eine Wertsteigerung, wie wenn du eine „normale“ Immobilie kaufst.

Gerade bei Immobilien bei denen der Erbbau-Vertrag noch sehr lange läuft, solltest du vorsichtig sein. Eine noch lange laufende Vertragslaufzeit ist erst einmal sehr gut für deine Sicherheit. Läuft der Vertrag aber noch sehr lange (>90 Jahre), so ist er vermutlich erst vor kurzem erneuert worden. Wenn du Pech hast, war aber vor der Verlängerung lange unsicher, ob der Vertrag verlängert wird.

Tendenziell investieren Eigentümer aufgrund der Unsicherheit zum Vertragsende hin wenig Geld in ihre Immobilie. Warum auch, wenn sie nicht wissen, ob ihr Pachtvertrag in zehn Jahren überhaupt verlängert wird? Bei Immobilien bei denen der Erbbauvertrag gerade verlängert wurde musst du daher mit einem Instandhaltungsstau rechnen, der nach der Erneuerung des Erbbau-Vertrages erst langsam abgebaut werden muss.

Was sind die Vorteile von Erbbaurecht-Immobilien?

Der Vorteil von Erbbaurecht-Immobilien sind die niedrigen Kosten, da der Grund und Boden ja nicht mitgekauft wird. Für Personen die ihre Immobilie selbst bewohnen möchten, kann Erbbaurecht daher eine interessante Option sein. Für diese Personen ist es am Ende eine „sichere Mietwohnung“.

Wirklich besitzen tust du eine Erbbaurecht-Immobilie nicht, aber wenn der Erbbauvertrag noch lange läuft, kannst du auch nicht gekündigt werden. Du kaufst dir als Eigennutzer bei einer Erbbaurecht-Wohnung somit ein gutes Stück Sicherheit. Für Investoren, und als Leser von meinem Blog bist du vermutlich einer, sehe ich keine interessanten Vorteile bei Erbbaurecht-Immobilien.

Welche Erbbaurechtsgeber gibt es in Deutschland?

In Deutschland ist meistens der Staat oder die Kirche der Erbbaurechtsgeber. Theoretisch kann jedoch jede Privatperson ihr Grundstück verpachten. Für dich als Investor ist es aber in der Regel lukrativer ein Grundstück zu bebauen und dann zu vermieten als nur ein Grundstück allein zu verpachten. Daher triffst du bei Erbbaurecht-Immobilien sehr selten auf Privatpersonen.

Auch die lange Vertragslaufzeit von 99 Jahren macht es für Privatpersonen uninteressant ihr Grundstück zu verpachten. Welche Privatperson will einen Vertrag für 99 Jahre unterschreiben, wo erst die Enkel das Vertragsende mitbekommen.

Persönliches Fazit

Aufgrund der vielen Nachteile und Unsicherheiten die mit Erbbaurecht-Immobilien einhergehen kaufe ich keine Erbbaurecht-Immobilien. Aus meiner Sicht haben Erbbaurecht-Immobilien für Investoren viel zu viele Nachteile: Es ist extrem schwer den echten Wert zu berechnen, es gibt eine große Unsicherheit, wenn der Vertrag ausläuft, die Wertsteigerung über die Jahre ist minimal und ich baue keinen echten Besitz auf.

Das kombiniert mit der Tatsache, dass ich einen komplexen Vertrag lesen, verstehen und richtig interpretieren muss und der Tatsache, dass auch Banken wegen den fehlenden Sicherheiten und dem extra Aufwand ungern Erbbaurecht-Objekte finanzieren führt dazu, dass ich sämtliche Erbbaurecht-Objekte sofort aussortiere.