Der Vervielfältiger gewichtet eine angenommene Reihe gleichbleibender jährlicher Erträge am Jahresende. Trage die wirtschaftliche Restnutzungsdauer in ganzen Jahren und einen für dein Modell passenden Liegenschaftszins ein. Halte die Quelle und ihren Datenstand fest oder kennzeichne den Satz als eigene Annahme.
Falls du einen schnellen Überblick über die Beziehung zwischen Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer und Vervielfältiger haben möchtest, findest du weiter unten im Artikel eine “Vervielfältiger-Tabelle”, in der du einfach den Vervielfältiger für verschiedene Situationen nachschlagen kannst.
Wenn du das Ertragswertverfahren schon kennst, dir aber dir noch nicht sicher bist wie genau du es anwendest, schaue dir gerne auch den Artikel “Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren: ein Beispiel” an. Dort reche ich mit dir ein konkretes Beispiel einer Immobilie durch, um den Wert der Immobilie nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln.
Vervielfältiger im Ertragswertmodell
Rechne mit deinen Angaben. Startwerte sind Beispiele.
Kapitalisierungsfaktor für jährliche Erträge
—
Multiplikator für gleichbleibende Erträge jeweils am Jahresende. Keine Amortisationsdauer und nicht der Kaufpreisfaktor aus Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete.
Verwendete Restnutzungsdauer
—
Deine ganze Jahreszahl; Zustand und wirtschaftliche Nutzbarkeit werden nicht automatisch geprüft.
Verwendeter Liegenschaftszins
—
Dein eingegebener Satz mit deiner gewählten Herkunftsangabe. Keine bestätigte Marktrate.
Jahre
Verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer im Bewertungsmodell. Das ist weder einfach das Gebäudealter noch eine garantierte technische Lebensdauer. Hier werden ganze Jahre angesetzt.
Objektunterlagen, Zustand und Modernisierungen; eine für die Bewertung nachvollziehbare Einschätzung heranziehen.
% pro Jahr
Kapitalisierungszins für eine passende Objektart und Bewertungsbasis. Nicht mit Darlehenszins oder Bruttomietrendite gleichsetzen. Der Startwert ist nur ein Beispiel.
Passende Veröffentlichung des örtlichen Gutachterausschusses mit Datenstand und Modellbeschreibung; sonst deine eigene Annahme kennzeichnen.
Auswahl
Kennzeichne selbst, ob du eine eigene Annahme oder eine passende Veröffentlichung verwendest. Die Auswahl verändert die Rechnung nicht und bestätigt keine Quelle.
Dokumenttitel, Datenstand und Modellbeschreibung neben deiner Rechnung festhalten. Es werden keine aktuellen Regionaldaten abgerufen.
Konstante jährliche Erträge werden über die gewählte Dauer jeweils zum Jahresende abgezinst. Der Faktor ist nur ein Baustein des Ertragswertmodells. Ein passender Zinssatz und eine nachvollziehbare Restnutzungsdauer müssen selbst hergeleitet werden.
Faktor und Wert auseinanderhalten
Bei 40 Jahren und dem Beispielzins von 4 % beträgt der Kapitalisierungsfaktor rund 19,7928. Der Faktor wird erst für die Anzeige gerundet.
Bei 0 % wird nicht abgezinst: Der Faktor entspricht der Jahreszahl. Bei 0 Jahren ist er 0. Beide Grenzfälle sind Rechenfälle, keine Marktannahmen.
Der Kaufpreisfaktor Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete beantwortet eine andere Frage. Dieser Faktor gewichtet eine angenommene jährliche Ertragsreihe mit Zeit und Zins.
Vergleiche zunächst zwei Zinssätze bei gleicher Restnutzungsdauer. Halte dazu die Zinsquelle, deren Datenstand und den passenden Objekt- und Modellbezug fest.
Den Faktor im Gesamtmodell einsetzen
Das kostenlose Ertragswertverfahren-Excel führt weitere Bewertungsannahmen zusammen. Download nach E-Mail-Anmeldung und Bestätigung. Es ist eine getrennte Modellrechnung und ersetzt kein Wertgutachten.
Die Ergebnisse aus dem Online-Rechner reichen dir nicht? Du willst es genauer wissen? Du möchtest eventuell sogar deine Immobilie komplett durchrechnen und eine visuelle Darstellung deiner Immobilie bekommen? Dann schaue dir auch einmal das Immoprentice Kalkulationstool an!
Die Formel um den Vervielfältiger zu berechnen ist:
\dfrac{(1+i)^n - 1}{(1+i)^n \cdot i}
Bei angenommenen 4 % und 30 Jahren ergibt sich ein Faktor von 17,2920; bei 40 Jahren sind es 19,7928. Das ist keine Rückzahlungsdauer und nicht der Kaufpreisfaktor aus Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete. Ein Darlehenszins oder eine Bruttomietrendite ist kein automatischer Ersatz für den Liegenschaftszins.
In der Formel ist i der Liegenschaftszins als Dezimalzahl und n die wirtschaftliche Restnutzungsdauer in Jahren.
Weiter unten im Artikel findest du auch eine Tabelle mit den Verielfältigern für verschiedene Beispiele.
Wie bediene ich den Vervielfältiger-Rechner?
Bei 0 % entspricht der Faktor der Jahreszahl, weil nicht abgezinst wird. Für eine weitere Rechnung verwende möglichst den vollständigen Rechenwert. Die vier Nachkommastellen der Anzeige und die gröbere Nachschlagetabelle sind gerundete Darstellungen.
Vervielfältiger Tabelle
Du möchtest nur mal schnell für eine bestimmte Immobilie nachsehen, was der Vervielfältiger ist, oder dir eine Tabelle mit Vervielfältigern ausdrucken, die du auch offline verwenden kannst? Hier findest du diese Tabelle! In den Spalten der Tabelle findest du jeweils den Liegenschaftszins und in den Zeilen verschiedene Werte für die Restnutzungsdauer. In jeder einzelnen Zelle der Tabelle steht dann der Vervielfältiger für diese Kombination.
L-Zins/ R-Dauer
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
100
63,0
51,6
43,1
36,6
31,6
27,7
24,5
21,9
19,8
99
62,7
51,4
43,0
36,5
31,5
27,6
24,5
21,9
19,8
98
62,3
51,2
42,8
36,4
31,5
27,6
24,5
21,9
19,8
97
61,9
50,9
42,7
36,4
31,4
27,6
24,4
21,9
19,8
96
61,5
50,7
42,5
36,3
31,4
27,5
24,4
21,9
19,8
95
61,1
50,5
42,4
36,2
31,3
27,5
24,4
21,9
19,8
94
60,8
50,2
42,2
36,1
31,3
27,4
24,4
21,9
19,8
93
60,4
50,0
42,1
36,0
31,2
27,4
24,3
21,9
19,8
92
60,0
49,7
41,9
35,9
31,1
27,4
24,3
21,8
19,8
91
59,6
49,5
41,8
35,8
31,1
27,3
24,3
21,8
19,8
90
59,2
49,2
41,6
35,7
31,0
27,3
24,3
21,8
19,8
89
58,8
48,9
41,4
35,6
30,9
27,2
24,2
21,8
19,7
88
58,3
48,7
41,2
35,4
30,9
27,2
24,2
21,8
19,7
87
57,9
48,4
41,1
35,3
30,8
27,1
24,2
21,7
19,7
86
57,5
48,1
40,9
35,2
30,7
27,1
24,1
21,7
19,7
85
57,1
47,9
40,7
35,1
30,6
27,0
24,1
21,7
19,7
84
56,6
47,6
40,5
35,0
30,6
27,0
24,1
21,7
19,7
83
56,2
47,3
40,3
34,8
30,5
26,9
24,0
21,6
19,7
82
55,8
47,0
40,1
34,7
30,4
26,9
24,0
21,6
19,6
81
55,3
46,7
39,9
34,6
30,3
26,8
24,0
21,6
19,6
80
54,9
46,4
39,7
34,5
30,2
26,7
23,9
21,6
19,6
79
54,4
46,1
39,5
34,3
30,1
26,7
23,9
21,5
19,6
78
54,0
45,8
39,3
34,2
30,0
26,6
23,8
21,5
19,6
77
53,5
45,5
39,1
34,0
29,9
26,6
23,8
21,5
19,5
76
53,1
45,2
38,9
33,9
29,8
26,5
23,7
21,4
19,5
75
52,6
44,8
38,7
33,7
29,7
26,4
23,7
21,4
19,5
74
52,1
44,5
38,5
33,6
29,6
26,3
23,6
21,4
19,5
73
51,6
44,2
38,2
33,4
29,5
26,3
23,6
21,3
19,4
72
51,2
43,8
38,0
33,2
29,4
26,2
23,5
21,3
19,4
71
50,7
43,5
37,7
33,1
29,2
26,1
23,5
21,2
19,4
70
50,2
43,2
37,5
32,9
29,1
26,0
23,4
21,2
19,3
69
49,7
42,8
37,2
32,7
29,0
25,9
23,3
21,2
19,3
68
49,2
42,4
37,0
32,5
28,9
25,8
23,3
21,1
19,3
67
48,7
42,1
36,7
32,4
28,7
25,7
23,2
21,1
19,2
66
48,1
41,7
36,5
32,2
28,6
25,6
23,1
21,0
19,2
65
47,6
41,3
36,2
32,0
28,5
25,5
23,0
21,0
19,2
64
47,1
41,0
35,9
31,8
28,3
25,4
23,0
20,9
19,1
63
46,6
40,6
35,6
31,6
28,2
25,3
22,9
20,8
19,1
62
46,0
40,2
35,4
31,3
28,0
25,2
22,8
20,8
19,0
61
45,5
39,8
35,1
31,1
27,8
25,1
22,7
20,7
19,0
60
45,0
39,4
34,8
30,9
27,7
24,9
22,6
20,6
18,9
59
44,4
39,0
34,5
30,7
27,5
24,8
22,5
20,6
18,9
58
43,8
38,6
34,1
30,4
27,3
24,7
22,4
20,5
18,8
57
43,3
38,1
33,8
30,2
27,2
24,6
22,3
20,4
18,8
56
42,7
37,7
33,5
30,0
27,0
24,4
22,2
20,3
18,7
55
42,1
37,3
33,2
29,7
26,8
24,3
22,1
20,2
18,6
54
41,6
36,8
32,8
29,5
26,6
24,1
22,0
20,2
18,6
53
41,0
36,4
32,5
29,2
26,4
24,0
21,9
20,1
18,5
52
40,4
35,9
32,1
28,9
26,2
23,8
21,7
20,0
18,4
51
39,8
35,5
31,8
28,6
26,0
23,6
21,6
19,9
18,3
50
39,2
35,0
31,4
28,4
25,7
23,5
21,5
19,8
18,3
49
38,6
34,5
31,1
28,1
25,5
23,3
21,3
19,7
18,2
48
38,0
34,0
30,7
27,8
25,3
23,1
21,2
19,5
18,1
47
37,4
33,6
30,3
27,5
25,0
22,9
21,0
19,4
18,0
46
36,7
33,1
29,9
27,2
24,8
22,7
20,9
19,3
17,9
45
36,1
32,6
29,5
26,8
24,5
22,5
20,7
19,2
17,8
44
35,5
32,0
29,1
26,5
24,3
22,3
20,5
19,0
17,7
43
34,8
31,5
28,7
26,2
24,0
22,1
20,4
18,9
17,5
42
34,2
31,0
28,2
25,8
23,7
21,8
20,2
18,7
17,4
41
33,5
30,5
27,8
25,5
23,4
21,6
20,0
18,6
17,3
40
32,8
29,9
27,4
25,1
23,1
21,4
19,8
18,4
17,2
39
32,2
29,4
26,9
24,7
22,8
21,1
19,6
18,2
17,0
38
31,5
28,8
26,4
24,3
22,5
20,8
19,4
18,0
16,9
37
30,8
28,2
26,0
24,0
22,2
20,6
19,1
17,9
16,7
36
30,1
27,7
25,5
23,6
21,8
20,3
18,9
17,7
16,5
35
29,4
27,1
25,0
23,1
21,5
20,0
18,7
17,5
16,4
34
28,7
26,5
24,5
22,7
21,1
19,7
18,4
17,2
16,2
33
28,0
25,9
24,0
22,3
20,8
19,4
18,1
17,0
16,0
32
27,3
25,3
23,5
21,8
20,4
19,1
17,9
16,8
15,8
31
26,5
24,6
22,9
21,4
20,0
18,7
17,6
16,5
15,6
30
25,8
24,0
22,4
20,9
19,6
18,4
17,3
16,3
15,4
29
25,1
23,4
21,8
20,5
19,2
18,0
17,0
16,0
15,1
28
24,3
22,7
21,3
20,0
18,8
17,7
16,7
15,7
14,9
27
23,6
22,1
20,7
19,5
18,3
17,3
16,3
15,5
14,6
26
22,8
21,4
20,1
19,0
17,9
16,9
16,0
15,1
14,4
25
22,0
20,7
19,5
18,4
17,4
16,5
15,6
14,8
14,1
24
21,2
20,0
18,9
17,9
16,9
16,1
15,2
14,5
13,8
23
20,5
19,3
18,3
17,3
16,4
15,6
14,9
14,1
13,5
22
19,7
18,6
17,7
16,8
15,9
15,2
14,5
13,8
13,2
21
18,9
17,9
17,0
16,2
15,4
14,7
14,0
13,4
12,8
20
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17,2
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14,9
14,2
13,6
13,0
12,5
19
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15,7
15,0
14,3
13,7
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12,6
12,1
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15,0
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12,7
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17
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14,3
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13,2
12,7
12,2
11,7
11,3
16
14,7
14,1
13,6
13,1
12,6
12,1
11,7
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Weitere Immobilien Rendite Rechner
Neben dem 5 Sekunden Vervielfältiger Rechner findest du auf immoprentice.de noch verschiedene weitere Online-Tools, die dir bei der Wertermittlung deiner Immobilie helfen können.
Mit dem verlinkten Kaufpreis-Rechner untersuchst du einen Rechenpreis aus Einnahmen und persönlichem Bruttorenditeziel. Der Cashflow-Rechner zeigt dagegen dein Monatsbudget nach eingegebenen Kosten und Kreditraten. Keines dieser beiden Werkzeuge bestätigt einen Marktwert oder einen automatisch passenden Kaufpreis.
Nutze zum Beispiel das Immoprentice Kalkulationstool, um schnell und strukturiert eine komplette Kalkulation einer Immobilie als Kapitalanlage zu machen.
In der “Tools“-Kategorie findest du darüber hinaus noch viele weitere hilfreiche Online-Rechner aus der “5 Sekunden …” Reihe. Möchtest du lieber Offline-Berechnungen durchführen? Dann schaue auch in der Kategorie “Immobilien Excel Tools” vorbei. Dort findest du viele interessante Excel-Tools rund um Immobilien, zum Beispiel auch ein komplettes Kalkulationstool in Excel.
Ist dieser Rechner hilfreich für dich? Kann ich an dem Rechner etwas verbessern, damit du ihn besser nutzen kannst? Lass‘ es mich in den Kommentaren wissen!
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Wenn du an einem Überblick über sämtliche Ressourcen rund um das Thema Ertragswertverfahren interessiert bist, schaue dir auch die Themenseite Ertragswertverfahren hier auf dem Blog an. Dort habe ich alle Ressourcen rund um das Ertragswertverfahren zentral für dich gebündelt.
Ja, toll,….
schön, dass der Rechner durch das Einsetzen der eigenen Zahlenwerte (RND u. Liegen-schaftszins auch mit Kommata) bedient werden kann, so läßt sich schnell der passende Faktor auch für ungrade, und diese weisen einige der GAA’e ja seit Kurzem wegen der größeren Schwankungen in der leitzten Zeit per Umstellung auf gebeitsmäßig aktuell tatsächlich ermittelte Liegenschaftszinssätze gerne aus, Liegenschaftszinssätze er-mitteln, zumal in den offiziell veröffentlichten Vervielfältiger-Tabellen die Vervielfäl-tiger/Faktoren zumeißt nur für volle Liegenschaftzinswerte ausgewiesen werden, ….der Rechner ist damit eine echte Hilfe !
LG von Martin RHR
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3 Kommentare zu „5 Sekunden Vervielfältiger Rechner für Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren“
Top!! Eine schnelle Hilfe bei der Kalkulation des Ertragswertes.
Das nenne ich Hilfe!!
Freundliche Grüße von Jürgen
Hallo Jürgen,
danke für dein Lob. Es freut mich, dass der Rechner dir bei der Berechnung des Ertragswertes geholfen hat!
Ja, toll,….
schön, dass der Rechner durch das Einsetzen der eigenen Zahlenwerte (RND u. Liegen-schaftszins auch mit Kommata) bedient werden kann, so läßt sich schnell der passende Faktor auch für ungrade, und diese weisen einige der GAA’e ja seit Kurzem wegen der größeren Schwankungen in der leitzten Zeit per Umstellung auf gebeitsmäßig aktuell tatsächlich ermittelte Liegenschaftszinssätze gerne aus, Liegenschaftszinssätze er-mitteln, zumal in den offiziell veröffentlichten Vervielfältiger-Tabellen die Vervielfäl-tiger/Faktoren zumeißt nur für volle Liegenschaftzinswerte ausgewiesen werden, ….der Rechner ist damit eine echte Hilfe !
LG von Martin RHR