Leben von Mieteinnahmen: zur finanziellen Unabhängigkeit durch Immobilien?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 16. November 2023 aktualisiert.

Die Idee den Job hinzuschmeißen und ausschließlich von den Mieteinnahmen seiner Immobilien zu leben, ist etwas, was für viele Menschen äußerst interessant klingt. Vermutlich auch für dich, wenn du diesen Artikel liest. Da ich selbst Vermieter und Immobilieninvestor bin, möchte ich mir in diesem Artikel mit dir das Thema “von Mieteinnahmen leben” daher einmal genauer betrachten.

Kommen wir zuerst zur Hauptfrage: Kann man als Investor mit Immobilien finanzielle Unabhängigkeit erreichen und nur von seinen Mieteinnahmen leben? Hier ist die Antwort klar:

Ja, es ist (auch für normale Menschen wie dich und mich) möglich, mit Immobilien finanzielle Unabhängigkeit zu erreichen und eines Tages von den Mieteinnahmen zu leben. Zur Antwort gehört aber auch, dass das mit Arbeit verbunden ist und du mit Immobilien nicht innerhalb von 2 Jahren den ganzen Tag in der Südsee in einer Hängematte liegen kannst.

Aber lass’ uns das Ganze strukturiert aufziehen:

Von Mieteinnahmen Leben? – Das Wichtigste in Kurzform

• Investition in Immobilien: Ein fundiertes Verständnis der Grundlagen ist essenziell.
• Kalkulation: Eine detaillierte Kalkulation deiner Bedürfnisse und der Rendite der Immobilie unerlässlich.
• Mieter Management: Die Auswahl guter Mieter und eine professionelle Verwaltung der Immobilie sind entscheidend.
• Passives Einkommen: Eine realistische Einschätzung des Aufwands für die Verwaltung von Immobilien ist wichtig, denn Immobilien sind nicht passiv!
• Steuerliche Aspekte: Verständnis der steuerlichen Implikationen und Nutzung steuerlicher Vorteile.
• Risikomanagement: Risiken erkennen und Strategien zur Minimierung entwickeln.

Warum in Immobilien investieren?

Immobilien sind eine attraktive Investitionsoption mit einer Reihe von Vorteilen. In diesem Abschnitt wollen wir uns kurz anschauen, warum Immobilien eine Überlegung wert sind und welche Rolle Rendite und Cashflow spielen.

Vorteile von Immobilieninvestments

Ein großer Vorteil von Immobilien ist die Möglichkeit, ein stabiles Einkommen durch Mieteinnahmen zu generieren. Zudem bieten sie Inflationsschutz, da Mieteinnahmen und Immobilienwert tendenziell mit der Inflation steigen. Auch steuerliche Vorteile und die Chance, Eigenkapital aufzubauen, sind Pluspunkte.

Rendite und Cashflow: Bedeutende Faktoren

Die Rendite zeigt dir, wie rentabel deine Investition ist, und wird oft als Prozentsatz des Kaufpreises ausgedrückt. Tatsächlich gibt es bei Immobilien drei Renditearten: die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite und die Eigenkapitalrendite. Alle drei fokussieren sich auf leicht unterschiedliche Bereiche.

Am einfachsten ist die Bruttomietrendite. Sie lässt viele Faktoren außer Acht, aber ist dafür sehr leicht zu berechnen, indem du die jährliche Nettokaltmiete der Immobilie durch den Kaufpreis teilst.

Hier am Beispiel einer Immobilie, die 300.000€ kostet und eine jährliche Nettokaltmiete von 18.000€ erwirtschaftet. Diese Immobilie hat eine Bruttomietrendite von 6%:

\dfrac{18.000 €}{300.000 €} = 0,06 = 6 \%

Der Cashflow zeigt dir, wie viel Geld die Immobilie (in Euro) jeden Monat wirklich generiert.

Ein positiver Cashflow entsteht, wenn die Mieteinnahmen die laufenden Kosten der Immobilie übersteigen. Die Immobilie erwirtschaftet also einen Überschuss, den du zum Leben verwenden kannst.

Lass’ uns wieder die Immobilie aus dem Beispiel oben mit 6% Mietrendite nehmen. Sagen wir du hast die Immobilie über einen Kredit mit 4% Zins und 2% Tilgung gekauft und hast den gesamten Kaufpreis finanziert. Du musst also

\texttt{Kreditkosten} = 300.000 € * 6 \% = 18.000 €

an Kreditkosten zahlen. Zusätzlich muss die Immobilie natürlich noch regelmäßig instandgehalten werden und auch die Verwaltung kostet Geld. Rechnen wir hier einmal mit 25% der Nettokaltmiete an Nebenkosten, die für die Verwaltung, Instandhaltung und regelmäßige Modernisierung der Immobilie benötigt wird. Das wären dann zusätzlich 4500€ pro Jahr.

Die Cashflow-Berechnung der Immobilie (vor Steuern!) sieht nun wie folgt aus:

\underbrace{\textcolor{black}{+18.000 €}}_{\text{Mieteinnahmen}} \quad \underbrace{\textcolor{red}{-18.000€}}_{\text{Kreditkosten}} \quad \underbrace{\textcolor{red}{-4.500€}}_{\text{Betrieb}} = \underbrace{\textcolor{red}{-4.500€}}_{\text{Cashflow}}

Finanzierst du die Immobilie also zu 100%, so hast du einen negativen Cashflow von 4.500€ pro Jahr. Würdest du die Immobilie Cash und zu 100% mit deinem eigenen Kapital kaufen, hättest du keine Finanzierungskosten und die Cashflow-Rechnung derselben Immobilie sähe auf einmal wie folgt aus:

\underbrace{\textcolor{black}{+18.000 €}}_{\text{Mieteinnahmen}} \quad \underbrace{\textcolor{red}{-4.500€}}_{\text{Betrieb}} = \underbrace{\textcolor{black}{+13.500€}}_{\text{Cashflow}}

Du siehst, Rendite und Cashflow sind wirklich zwei vollkommen verschiedene Dinge.

Wie viele Immobilien für die finanzielle Freiheit?

Der Weg zur finanziellen Freiheit durch Immobilieninvestition erfordert eine klare Vorstellung davon, wie viele Immobilien du benötigst, um deine Lebenshaltungskosten zu decken, bzw. dein monatliches Einkommensziel zu decken.

Kalkulation der Lebenshaltungskosten

Um zu ermitteln, wie viele Immobilien du für die finanzielle Freiheit benötigst, musst du zunächst deine monatlichen Lebenshaltungskosten kennen.

Dazu gehören alle Ausgaben wie Miete oder Hypothekenzahlungen, Lebensmittel, Versicherungen, Freizeitaktivitäten und sonstige Ausgaben.

Die Summe dieser Kosten gibt an, wie viel Einkommen du monatlich benötigst, um deinen Lebensstandard zu halten.

Eine detaillierte Anleitung zur Kalkulation und wie viele Immobilien du benötigen könntest, findest du in meinem Artikel über die Anzahl der benötigten Immobilien.

Lass’ uns hier aber trotzdem einmal die “Kurzversion” durchgehen:

\texttt{Nötige Mieteinnahmen} = \texttt{Cashflow der Immobilien} - \texttt{Steuern} - \texttt{monatliche Lebenshaltungskosten}

Hier findest du einen einfachen Online-Rechner, der dir ein erstes Gefühl dafür geben soll, wie viele Immobilien du vermieten musst, um deine finanzielle Freiheit zu erreichen. Im verlinkten Artikel oben findest du mehr Details zum Rechner:

Du siehst schon: Du brauchst einerseits kein Immobilienmogul mit mehr als 100 Einheiten zu werden, aber andererseits kannst du mit “nur” zwei bis drei einzelnen Eigentumswohnungen zwar deine Altersvorsorge sichern, aber auch nicht finanziell frei werden.

Du benötigst für die finanzielle Freiheit also schon ein Immobilienportfolio.

Auch dazu findest du hier auf dem Blog Artikel, aber bevor wir groß mit Immobilienportfolios loslegen, lass’ uns erst einmal mit der ersten Immobilie anfangen.

Wie viel Geld muss ich investieren, um von Mieteinnahmen leben zu können?

Wie viel Geld du brauchst, um von Mieteinnahmen zu leben, hängt von vielen Faktoren ab. Wie hoch finanzierst du? An welchem Standort investierst du? Was für ein Vermietungsmodell fährst du? Wie hoch sind die Instandhaltungskosten für die Immobilie? All das sind Fragen, die sich auf die Rendite auswirken.

Um dir trotzdem eine Vorstellung davon zu geben, wie viel Geld du investieren musst, lass’ uns zwei konkrete Szenarien berechnen.

In allen Szenarien gehe ich immer davon aus, dass du durch die Vermietung ein monatliches Einkommen von 4.000 € nach Steuern erzielen möchtest.

Zum Vergleich schauen wir uns die folgenden beiden Szenarien an:

Schauen wir uns die beiden Szenarien an und berechnen die Werte sowohl für die Investitionen in Chemnitz als auch für die Investitionen in München, erhalten wir folgende Tabelle:

Um die Rechnung überschaubar zu halten, habe ich einige Vereinfachungen gemacht:

1. Ich habe angenommen, dass die Instandhaltungskosten jedes Jahr anfallen (und somit steuerlich abzugsfähig sind)
2. Ich habe die Abschreibung (AfA) außer Acht gelassen

Wie du siehst, ist es am Ende von den absoluten Zahlen her relativ egal, wo du investierst. In Chemnitz ist die Bruttorendite zwar viel höher, aber dafür fallen die Instandhaltungskosten auch, relativ gesehen, viel stärker ins Gewicht.

Am Ende musst du in beiden Fällen ein Immobilienvermögen von ca. 3 Millionen Euro besitzen, um, wenn die Immobilie einmal abbezahlt ist, nach Steuern und Kosten einen Cashflow von 4.000€ pro Monat aus Mieteinnahmen zu generieren.

In teuren Städten musst du dafür aber weniger Immobilien verwalten.

Mit einer der Gründe, warum ich persönlich ein Fan von A-Standorten bin, da der Verwaltungsaufwand von Immobilien nur von der Anzahl der Immobilien abhängig ist, und nicht von der Miethöhe der Immobilien. (Eine Wohnung macht immer die gleiche Menge an Arbeit, egal ob du sie für 1.000€ pro Monat vermietest, oder für 300€ pro Monat).

Aber egal ob 29 oder 4 Immobilien: lass’ uns erst einmal mit der ersten anfangen!

Investition in Immobilien: Erste Schritte

Der Einstieg in die Immobilieninvestition ist ein bedeutender Schritt auf dem Weg zur finanziellen Freiheit. Dieser Abschnitt bietet eine Orientierung für die ersten Schritte, die du auf diesem Weg unternehmen solltest.

Beachtenswertes bei der ersten Immobilie

Der Kauf der ersten Immobilie ist oft mit vielen Fragen und Unsicherheiten verbunden.

Und ja, es ist tatsächlich wichtig, sich vorab gründlich zu informieren und vorzubereiten, bevor man seine erste Immobilie kauft.

Hierbei solltest du dich mit den grundlegenden Aspekten des Immobilienkaufs vertraut machen, einschließlich der Auswahl einer geeigneten Immobilie, der Finanzierung und der Abwicklung des Kaufs. Jeder dieser Schritte ist entscheidend, um die Weichen für erfolgreiche Immobilieninvestitionen zu stellen.

Du willst mehr zu dem Thema erfahren? Dann empfehle ich dir zum Einstieg meinen Artikel mit den 13 Schritten zu deiner ersten Immobilie hier auf dem Blog.

Eigenkapital, Finanzierung und Kaufnebenkosten

Einer der meiner Meinung nach wichtigsten Punkte bei der Investition in Immobilien, den gerade Menschen, die bisher nichts mit Immobilien am Hut hatten, gerne in ihrer Kalkulation vergessen, sind die Transaktionskosten und die Finanzierungsmöglichkeiten, genauer gesagt: die Möglichkeit den Hebeleffekt für deine Investition zu nutzen.

Während du eine Aktie eigentlich immer zu 100% mit deinem eigenen Geld kaufst, hast du bei einer Immobilie die Möglichkeit dir ein Asset mit dem Geld anderer Leute zu kaufen. Das ist Fluch und Segen zugleich.

Einerseits ist es ein Segen, weil du so hervorragende Renditen erzielen kannst.

Andererseits ist es ein Fluch, weil es ein komplett neues Risiko zu deinen Investitionen hinzufügt: Du kannst mit Immobilien mehr verlieren als dein eingesetztes Kapital!

Durch den Kredit und die lange Laufzeit von Immobilien, hast du bei einer Immobilieninvestition auch, ähnlich wie bei Anleihen, ein Zinsänderungsrisiko, das du beachten und richtig kalkulieren musst.

Zu guter Letzt sind da noch die Kaufnebenkosten. Hast du bei einer Aktieninvestition Transaktionskosten von unter einem Prozent, bist du bei Immobilien, je nach Standort, bei Transaktionskosten von ca. 10%. Grunderwerbsteuer, Maklerprovision oder auch die Notar- und Grundbuchkosten: In Summe sind die Kaufnebenkosten einer Immobilientransaktion hoch.

Steuern und Mieteinnahmen: Was bleibt am Ende übrig?

Hast du beim Online-Rechner das kleine “Brutto” bei “Geplantes Einkommen aus Immobilien pro Monat” gelesen und beachtet?

Falls nein, dann kannst du die benötigten Quadratmeter gleich noch einmal verdoppeln.

Einer der wesentlichen Aspekte bei der finanziellen Freiheit mit Immobilien ist nämlich, dass das Einkommen aus Immobilien (rechtsdeutsch: das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung), der Einkommensteuer unterliegt.

Je nachdem wie hoch dein Einkommen ist, musst du auf deine Einnahmen aus der Vermietung also 42% Einkommenssteuer zahlen.

Wenn du durch Immobilieninvestitionen finanzielle Freiheit anstrebst, solltest du also nicht unbedingt nur mit dem Brutto-Cashflow, sondern vor allem auch mit dem Netto-Cashflow nach Steuern kalkulieren.

Da das Thema Steuern (gerade bei Immobilien) sehr komplex ist, habe ich das Thema in einen eigenen Artikel ausgelagert: Mieteinnahmen und Steuer – Was bleibt am Ende für dich übrig?

Wenn du den Netto-Cashflow einer Immobilie nicht von Hand zu Fuß berechnen möchtest und dich in das Thema nicht selbst einarbeiten willst, schaue dir gerne auch einmal das Immoprentice Immobilien Kalkulationstool an. Damit kannst du für eine Immobilie nicht nur alle wichtigen Rendite-Kennzahlen wie Bruttomietrendite, Nettomietrendite oder Eigenkapitalrendite berechnen, sondern auch ohne großen Aufwand eine Cashflow-Rechnung einer Immobilie vor und nach Steuern machen.

Die passende Immobilie auswählen

Die Auswahl der richtigen Immobilie ist ein kritischer Schritt in deinem Immobilieninvestitionsprozess. In diesem Abschnitt behandeln wir daher die Aspekte, die du bei der Auswahl einer Immobilie berücksichtigen solltest, und besprechen, warum die Standortanalyse ein entscheidender Faktor ist.

Geeignete Standorte für Immobilieninvestments

Der Standort einer Immobilie hat einen erheblichen Einfluss auf ihre Attraktivität und Rentabilität. Hierbei unterscheidet man zwischen der Mikrolage und der Makrolage.

Ein guter Immobilienstandort (Mikrolage) zeichnet sich durch eine robuste Infrastruktur, gute Verkehrsanbindungen, nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und andere wesentliche Dienstleistungen aus.

Zudem ist die grundsätzliche Nachfrage nach Mietwohnungen in bestimmten Gebieten höher als in anderen Gebieten, was die Vermietbarkeit und damit deine Rendite positiv beeinflussen kann. (Makrolage)

Eine gründliche Standortanalyse vor einer Immobilieninvestition ist daher unerlässlich und du solltest dir wohl überlegen, wo du investieren willst, denn der Standort deiner Immobilie ist etwas, was du später nicht mehr ändern kannst!

Mehr dazu, wie du eine effektive Standortanalyse durchführst und worauf du achten solltest, erfährst du in meinem Artikel über die Bedeutung der Standortanalyse.

Kaufpreis, Mietrendite und Zustand der Immobilie

Zu guter Letzt sind natürlich auch die finanziellen Werte, also der Kaufpreis und die erwartete Mietrendite, entscheidende Faktoren bei der Auswahl einer Immobilie.

Der Kaufpreis beeinflusst die Höhe der notwendigen Finanzierung und die Mietrendite deine erwarteten Einnahmen aus der Vermietung.

Dazu kommt dann noch der Zustand der Immobilie, da Renovierungs- und Instandhaltungskosten die Rentabilität deiner Investition erheblich reduzieren können.

Auch wenn die Immobilie aktuell einen positiven Cashflow hat: wenn demnächst eine Fassadensanierung und eine Strangsanierung in der Immobilie anstehen, wird die Rendite ganz schnell negativ! Selbst nur eine neue Heizung kann dich bei einer 70qm Eigentumswohnung schnell 10.000€ kosten.

Wenn du mehr zu den wichtigen Eigenschaften einer Immobilie als Kapitalanlage finden möchtest, schaue dir gerne auch einmal diesen Artikel über die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie an.

Mieter und Mieteinnahmen

Das Geld deiner Immobilie kommt durch deinen Mieter.

Einen guten Mieter zu finden und die Mieteinnahmen effizient zu verwalten, sind daher entscheidende Faktoren für den Erfolg deiner Immobilieninvestition.

Auswahl guter Mieter

Die Auswahl eines verlässlichen Mieters ist wichtig, um konstante Mieteinnahmen zu gewährleisten und potenziellen Ärger zu vermeiden. Ein guter Mieter zahlt die Miete pünktlich, pflegt die Immobilie und hält sich an die Vereinbarungen im Mietvertrag.

Ein schlechter Mieter zahlt unpünktlich, verursacht eine Menge Arbeit und Stress und sorgt dafür, dass die Immobilie nicht nur ein aktives Einkommen wird, sondern auch ein schlechtes und unrentables Einkommen wird.

Da das Thema Mietersuche ein ganz einiges Thema ist, habe ich es in einen eigenen Artikel über die Mietersuche ausgegliedert.

Verwaltung und Steigerung der Mieteinnahmen

Eine Immobilie kaufst du heute zu einem Preis von X und einer Rendite von Y.

Da ist aber nicht Schluss!

Anders als bei Aktien, hast du bei Immobilien die Möglichkeit die Rendite über die Jahre zu steigern.

Das ist sogar einer der Schlüsselaspekte, um mit deiner Immobilieninvestition die finanzielle Freiheit zu erreichen!

Da auch das wieder ein weites Feld ist, will ich auch hier nicht ins Detail gehen, aber kann dir wärmsten den folgenden Artikel empfehlen: Mieterhöhung – Welche Möglichkeiten gibt es die Miete in einem bestehenden Vertrag zu erhöhen?

Passive Einkommen und aktives Management: Was zu erwarten ist

Du hast vielleicht gemerkt, dass ich in diesem Artikel tunlichst den Ausdruck “passives Einkommen” vermieden habe…

Warum? Träumen doch viele angehende Immobilieninvestoren genau von passiven Einkommen durch ihre Immobilien.

Nun, weil Immobilieninvestitionen eben kein passives Einkommen sind, sondern ein aktives Management erfordern!

Im folgenden Abschnitt möchte ich mit dir daher die Realität des Immobilienmanagements beleuchten und warum ergründen, du vermietete Immobilien nicht als passives Einkommen betrachten solltest.

Aktives Management: Mehr als nur passives Einkommen

Obwohl Mieteinnahmen oft als passive Einkommensquelle angesehen werden, erfordert das Halten und Vermieten von Immobilien ein gewisses Maß an aktiver Beteiligung.

Von der Mietersuche über die Instandhaltung bis hin zur Finanzverwaltung – es gibt viele Aufgaben, die deine Aufmerksamkeit erfordern.

Auch können unerwartete Probleme auftreten, etwa Reparaturen oder Konflikte mit Mietern, die deine aktive Intervention erfordern.

In einem separaten Artikel erkläre ich daher ausführlich, warum Immobilieninvestitionen nicht als reines passives Einkommen betrachtet werden sollten.

Im Kontext der finanziellen Freiheit mit Immobilien will ich dir aber sagen:

Nein, Immobilien sind kein passives Einkommen, und du kannst dir nicht einfach fünf Immobilien kaufen und danach auf Weltreise gehen und dich auf Bali in der Hängematte sonnen!

Viel eher möchte ich dir zurufen:

Immobilien sind ein Business!

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

Jetzt, wo wir die Facetten des Lebens von Mieteinnahmen durchleuchtet haben, die dich zur finanziellen Unabhängigkeit führen sollen, steht nur noch eine Frage offen: Wie viel von dem Gelesenen hast du verinnerlicht und kannst du anwenden?

Bevor du in das echte Immobiliengeschäft eintauchst und deine Vision von der Altersvorsorge mit Immobilien Realität werden lässt, lass uns dein Wissen mit einem kurzen Quiz auf die Probe stellen.

Zeig mir und dir selbst, dass du nicht nur ein Leser, sondern ein zukünftiger Immobilieninvestor bist. Viel Erfolg!

Time's up

Fazit

In diesem Artikel haben wir uns ausführlich mit dem Thema “Von Mieteinnahmen leben durch Immobilieninvestitionen” beschäftigt.

Du wolltest wissen, ob es möglich ist, finanziell unabhängig zu werden, indem du in Immobilien investierst, und ich kann dir sagen: Ja, es ist möglich. Aber, und das ist wichtig zu betonen, es erfordert Arbeit, Planung und realistische Erwartungen.

Bevor du in Immobilien für deine finanzielle Freiheit investierst, ist es entscheidend, die Grundlagen zu verstehen.

Vor allem musst du aber deine Bedürfnisse und die Rendite der Immobilien sorgfältig kalkulieren, um dein Ziel zu treffen. Denn der Weg zur finanziellen Freiheit durch Immobilien hängt von deinen Lebenshaltungskosten und deinen konkreten finanziellen Zielen ab.

Und denk daran, Immobilieninvestitionen sind kein reines passives Einkommen. Du musst aktiv managen und dich engagieren.

In diesem Artikel habe ich mich recht stark auf den Beginn deiner Reise in die Welt der Immobilieninvestitionen fokussiert und die ersten Schritte zur finanziellen Freiheit beleuchtet.

Aber vielleicht stehst du gar nicht am Anfang deiner Investitionslaufbahn und hast bereits ein Portfolio aus mehreren Immobilien aufgebaut, oder du spielst mit dem Gedanken, verschiedene Szenarien durchzugehen und ein hypothetisches Portfolio zu entwerfen, bevor du tatsächlich investierst.

In beiden Fällen möchte ich dir zum Abschluss noch das Immoprentice Portfoliotool empfehlen.

Das Tool gibt dir nämlich nicht nur einen Gesamtüberblick über dein bestehendes Portfolio, sondern ermöglicht es dir auch zu sehen, wie weit du auf deinem Weg zur finanziellen Freiheit bereits bist.

Mit dem Portfolio-Excel bekommst du schnell und einfach einen Überblick über all deine Immobilien und siehst auf einen Blick

1. wie hoch dein Einkommen aus Immobilien heute ist
2. wie hoch dein Einkommen aus Immobilien in der Zukunft sein wird

So siehst du nicht nur, wie weit du heute schon bist, sondern siehst auch, ab wann du von deinen Mieteinnahmen wirklich leben kannst.