Was ist der Ertragswert?

Der Ertragswert ist der zentrale Wert, der im Ertragswertverfahren zur Bewertung von Immobilien berechnet wird. Dieses Verfahren wird vor allem bei Renditeobjekten angewendet, also bei Immobilien, die zur Erzielung von Einnahmen, meist durch Vermietung, genutzt werden.

Der Ertragswert ergibt sich aus den zukünftigen Erträgen, die die Immobilie erwirtschaften kann, abzüglich der Bewirtschaftungskosten und der Verzinsung des Bodenwerts. Vereinfacht gesagt, wird hier der wirtschaftliche Nutzen der Immobilie bewertet und nicht nur der reine Sachwert.

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Berechnung des Ertragswerts

Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:

Ermittlung der jährlichen Roherträge: Das sind die Einnahmen, die die Immobilie durch Mieteinnahmen erzielt.
Beispiel: Eine Immobilie erzielt jährliche Mieteinnahmen von 24.000 €.
Abzug der Bewirtschaftungskosten: Hier werden laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallrisiko berücksichtigt.
Beispiel: Diese Immobilie hat Bewirtschaftungskosten von 4.000 € pro Jahr.
Bestimmung des Reinertrags: Dies ist der Betrag, der nach Abzug der Bewirtschaftungskosten übrig bleibt.
Beispiel: Reinertrag = 24.000 € – 4.000 € = 20.000 €.
Bodenwertverzinsung: Der Bodenwert wird nicht abgeschrieben, sondern verzinst. Diese Verzinsung wird vom Reinertrag abgezogen.
Beispiel: Bei einem Bodenwert von 100.000 € und einem Zinssatz von 5 % ergibt sich eine Verzinsung von 5.000 €.
Multiplikation mit dem Kapitalisierungsfaktor: Der verbleibende Ertrag (Gebäudeertrag) wird mit einem Faktor multipliziert, der die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes und den markttypischen Zinssatz berücksichtigt. Dieser Kapitalisierungsfaktor spiegelt wider, wie lange und in welchem Umfang das Gebäude Erträge abwirft.
Erweiterung um Wert des Grundstücks: Am Ende wird zu dem reinen Ertragswert der Immobilie noch der Wert des Grundstücks addiert, um den Wert der gesamten Immobilie zu erhalten.

Hier das Ganze noch einmal als Formel:

$\text{Ertragswert} = \dfrac{\text{Reinertrag - Bodenwertverzinsung}}{\text{Kapitalisierungsfaktor}} + \text{Bodenwert}$

Und hier an einem konkreten Beispiel:

$\text{Ertragswert} = \dfrac{20.000 € - 5.000 €}{0,06} + 100.000€ = 400.000 €$

Relevanz für Investoren

Der Ertragswert ist besonders für Kapitalanleger wichtig, da er auf den zukünftigen Erträgen basiert und damit den realen Nutzen einer Immobilie als Investitionsobjekt zeigt.

Je höher der Ertragswert im Verhältnis zum Kaufpreis, desto „günstiger“ ist der Kaufpreis gegenüber dem „Wert“ der Immobilie und desto rentabler ist die Investition vermutlich.