Was ist das Ertragswertverfahren und wie hilft es mir den Wert von Immobilien zu berechnen?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 27. November 2023 aktualisiert.

Ein altes Immobilien-Sprichwort sagt „im Einkauf liegt der Gewinn“. Dies gilt auch bei Immobilien. Willst du mit deiner Kapitalanlage-Immobilie einen positiven Cashflow und Gewinn erzielen, darfst du nicht zu teuer einkaufen. Aber was ist zu teuer und kannst du den fairen Wert einer Immobilie berechnen? Genau hier kommt das Ertragswertverfahren ins Spiel! In diesem Artikel möchte ich dir erläutern, was das Ertragswertverfahren ist, und wie du es anwenden kannst, um den Wert einer Immobilie, die du vielleicht kaufen möchtest zu berechnen.

Das Ertragswertverfahren ist eine normierte Möglichkeit, den Wert einer Immobilie zu berechnen. Als Ausgangsbasis der Berechnung werden hierbei die nachhaltig erzielbaren Einkünften aus der Immobilie verwendet. Ausgehend vom Gewinn, den du mit einer Immobilie in den nächsten Jahren erwirtschaften wirst, wird der heutige Wert dieser Immobilie berechnet. 

Welche weiteren Formen der Berechnung des Immobilienwertes gibt es noch?

Neben dem Ertragswertverfahren sind das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren verwendete Verfahren, um den Wert von Immobilien zu bestimmen. Jedes dieser Verfahren hat einen anderen Fokus.

Die Unterschiede zwischen Ertragswert- Vergleichswert- und Sachwertverfahren

Im folgenden Abschnitt möchte ich mit dir kurz auf die Unterschiede und Besonderheiten der drei Bewertungsverfahren für Immobilien eingehen, bevor wir uns dann detailliert auf das Ertragswertverfahren stürzen.

Ertragswertverfahren für Investoren und Kapitalanleger

Das Ertragswertverfahren ist hauptsächlich für Investoren und Kapitalanleger interessant. Es kommt immer dann zur Anwendung, wenn du mit deiner Immobilie einen „Zinsertrag“ generierst, den du gegen andere Anlageformen, bei denen du für deine Investition einen Zins bekommst, vergleichen kannst.

Der große Vorteil vom Ertragswertverfahren ist, dass du außer der Immobilie wenig weitere Daten brauchst.

Wenn du ein konkretes Beispiel suchst, wie du mit dem Ertragswertverfahren den Wert einer Immobilie berechnen kannst, schaue dir auch den Artikel „Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren: Ein Beispiel“ an. Dort findest du eine Beispiel-Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren.

Vergleichswertverfahren für gut vergleichbare und liquide Märkte

Kaufst du eine „Standard-Wohnung“, die gut mit anderen Wohnungen vergleichbar ist und bist du in einem Markt unterwegs, wo viele Wohnungen verkauft werden, kannst du den Preis deiner Wohnung nach Vergleichswertverfahren berechnen. Hierzu vergleichst du deine Wohnung mit ähnlichen Wohnungen.

Nehmen wir an es gibt in einem Wohnkomplex viele gleichartige 70qm Wohnungen und dir gehört eine davon. Wurden im letzten Jahr jeweils drei dieser Wohnungen für je 300.000€ verkauft, kannst du davon ausgehen, dass deine 70qm Wohnung ebenfalls circa 300.000€ wert ist.

Diesen Artikel gibt’s auch als 60-Sekunden Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal:

Diese Methode funktioniert natürlich nur wenn in kurzer Zeit viele vergleichbare Immobilien verkauft wurden. Werden in deinem Markt nur sehr wenige Immobilien verkauft, hast du keine Basis um Verkaufspreise vergleichen zu können. Auch funktioniert diese Methode nur, wenn deine Immobilie gut mit anderen Immobilien vergleichbar ist. Das Vergleichsverfahren ist zum Beispiel für Einfamilienhäuser schlecht geeignet, da diese meist sehr unterschiedlich sind und somit sehr schlecht vergleichbar sind.

Sachwertverfahren für Selbstnutzer

Willst du deine Immobilie selbst nutzen, erzielst du keinen Gewinn mit deiner Investition. Damit fehlt dir die Grundlage, um deine Immobilie nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten.

Eigennutzer können ihre Immobilie daher häufig besser nach dem Sachwertverfahren bewerten. Hier wird der Wert der Immobilie nach den Baukosten ermittelt.

Das Sachwertverfahren wird auch gerne zur Bewertung von Einfamilienhäusern verwendet, da hier selten eine Vergleichbarkeit von Objekten gegeben ist, weswegen das Vergleichsverfahren hier nicht angewendet werden kann.

Zusammenfassung

Zusammenfassend dienen alle drei Verfahren also dazu, den Wert einer Immobilie möglichst objektiv und korrekt zu ermitteln, haben aber unterschiedliche Schwerpunkte, unterschiedliche Randbedingungen und leicht unterschiedliche primäre Zielgruppen.

Hier daher noch einmal alle drei Verfahren im direkten Überblick:

So, nun aber weiter zum Ertragswertverfahren!

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Um den Wert deiner Immobilie mit dem Ertragswertverfahren zu berechnen, musst du zuerst einmal den Wert der Immobilie in zwei Bereiche aufteilen: Den Bodenwert des Grundstückes auf dem deiner Immobilie steht und die Immobilie selbst, welche dir einen monatlichen Mietzins einbringt.

Warum wird das Grundstück beim Ertragswertverfahren extra bewertet?

Den Wert des Grundstückes musst du extra betrachten, da du in der Regel ja deine Wohnung vermietet und nicht dein Grundstück.

Und deinen Mieter ist es egal, ob du eine Wohnung vermietest, bei der dir das Grundstück gehört, oder ob du eine Erbpacht-Immobilie vermietest, wo du selbst den Grund und Boden nur gepachtet hast.

Für deinen Mieter hat die Wohnung in beiden Fällen den gleichen Wert. Du kannst in beiden Fällen daher die gleiche Miete verlangen.

Im unwahrscheinlichen Fall, dass du selbst Erbpachtgeber bist und rein dein Grundstück für einen Zins verpachtest, kannst du zur Wertermittlung für das Grundstück ebenfalls das Ertragswertverfahren verwenden, da das bewertete Objekt welche „Zinsen“ abwirft jetzt dein Grundstück und nicht länger die Mietwohnung ist.

Wie berechne ich den Ertrag meiner Wohnung?

Zur Berechnung des Ertragswertes deiner vermieteten Immobilie sind fünf Faktoren ausschlaggebend:

Der Jahresrohertrag

Der Jahresrohertrag entspricht der Summe aller zu erwartenden Mietzahlungen über die Laufzeit deiner Investition. Du musst hier also überlegen wie viel Miete du in Summe in den nächsten Jahren mit dieser Immobilie einnehmen wirst. Wichtig ist hierbei, dass du nicht nur von der aktuellen Miete ausgehst, sondern auch zu erwartende Mietsteigerungen einkalkulierst.

Die Bewirtschaftungskosten

Da du nicht alle anfallenden Kosten auf deinen Mieter umlegen kannst, musst du die nicht-umlegbaren Bewirtschaftungskosten, wie zum Beispiel die Instandhaltungsrücklage, von deinen Einnahmen anziehen. Wenn du wissen möchtest, wie hoch deine Instandhaltungsrücklage ungefähr sein sollte, kann ich dir meinen Artikel „Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?“ empfehlen. Die restlichen nicht-umlegbaren Kosten kannst du aus den Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftsplänen deiner Immobilie herauslesen.

Der Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins beschreibt, mit welcher Verzinsung bebaute Grundstücke (Liegenschaften) üblicherweise verzinst werden. Die Höhe der Liegenschaftszins hängt vor allem von der Lage deiner Immobilie ab. Ähnlich wie bei Krediten gilt hier: je höher der Zins, desto höher schätzen Marktteilnehmer das Risiko ein. So wird der Liegenschaftszins in München niedriger sein als in Gelsenkirchen, weil das Risiko, dass du in München in zehn Jahren keine Mieter für dein Grundstück mehr findest, niedriger ist als es in einer strukturschwachen Region mit schrumpfender Bevölkerung ist.

Woher bekomme ich den Liegenschaftszins?

Die Höhe des Liegenschaftszins für deine Region kannst du bei Gutachtern erfragen oder dadurch, dass du die Mietrendite verschiedene Grundstücke in deiner Region berechnest und selbst einen Durchschnitt bildest. So findest du auch ohne Gutachter heraus, zu welchem Zinssatz andere Marktteilnehmer Grundstücke in deiner Region kaufen.

Wichtig: Nur weil viele Menschen bereit sind einen Zins von X Prozent zu akzeptieren, heißt dies nicht, dass das ein guter oder sinnvoller wert ist. In heiß gelaufenen Märkten kommt es regelmäßig vor, dass Marktteilnehmer viel zu hohe Preise für etwas bezahlen. Schaue dir einfach einmal die Aktienblasen der letzten Jahre an. Die Mehrheit der Marktteilnehmer war auf der Spitze der Blase immer bereit, extrem hohe Preise für Aktien zu zahlen. Dies hat aber nicht bedeutet, dass die Aktien dies auch immer wirklich wert waren.

Einige Beispiele für Liegenschaftszinsen in Deutschland sind

Restnutzungsdauer

Die Nutzbarkeit von Gebäuden ist endlich. Eine Wohnung kann zwar sehr lange, aber nicht ewig, genutzt werden. Bei der Ertragswertberechnung musst du daher berücksichtigen wie viele Jahre du deine Immobilie noch wirtschaftlich nutzen kannst, bevor sie abgerissen und neu erbaut werden muss.

Wie ermittle ich die Restnutzungsdauer meiner Immobilie?

Die Restnutzungsdauer könntest du kompliziert über Fachliteratur und Schätzungen berechnen, aber vermutlich ist es am einfachsten, wenn du die Restnutzungsdauer deiner Immobilie für die Berechnung nach bestem Wissen und Gewissen schätzt. Ein Haus, das vor fünfzig Jahren gebaut und nie modernisiert wurde, wird vermutlich inzwischen nicht mehr lange wirtschaftlich nutzbar sein. Wurde dieselbe Immobilie hingegen regelmäßig modernisiert und gepflegt, kannst du sie vermutlich noch weitere fünfzig Jahre wirtschaftlich nutzen.

Bodenwert

Die Nutzungsdauer von Gebäuden ist endlich. Grundstücke hingegen nutzen sich nicht ab. Um den Wertverlust deiner Investition über die Jahre korrekt zu berechnen, musst du daher wissen, wie viel von deinem Kaufpreis auf das Grundstück entfallen und wie viel auf die Immobilie selbst.

Diese Information benötigst du zum Beispiel auch später bei der Steuererklärung und der Abschreibung deiner Investition. Auch bei der Steuer kannst du nur den Gebäudewert abschreiben, nicht aber das Grundstück.

Um mehr zum Thema Abschreibung bei Immobilien zu erfahren, schaue dir auch gerne meinen Artikel „Was muss ich bei einer vermieteten Immobilie zur Abschreibung (AfA) wissen?“ an. Wie der Titel schon sagt, findest du dort alles, was du als Immobilieninvestor bei einer vermieteten Immobilie zur Abschreibung wissen musst.

Aber wie ermittelst du nun den Grundstückswert vom Kaufpreis?

Wie errechne ich den Grundstückswert meiner Investition?

Die einfachste Möglichkeit den Anteil „Grundstückswert“ deiner Immobilie zu berechnen, ist über den Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert ist der Preis, den du pro qm Grund bei einem bestimmten Grundstück zahlen musst. Er wird für verschiedene Städte in Deutschland regelmäßig von einem Gutachterausschuss ermittelt.

Die Bodenrichtwerte für München kannst du etwa kostenpflichtig unter dem Portal von BORIS München einsehen. In Hessen sind die offiziellen Daten zum Beispiel unter BORIS Hessen kostenfrei verfügbar. Im Bereich „Bodenrichtwerte“ auf dieser Seite findest du Links und Anleitungen, wie du schnell und einfach den Bodenrichtwert in deiner Stadt ermittelst.

Wenn du nun weißt wie viel qm Grundstück du (durch Miteigentumsanteile) mit der Immobilie kaufst, musst du diesen Wert nur mit dem Bodenrichtwert multiplizieren, um den rechnerischen Kaufpreis für das Grundstück aus dem Gesamtkaufpreis heraus zu rechnen.

Beispiel Grundstückswert

Sagen wir du kaufst eine Wohnung in München mit 70qm. Mit deinem Kauf erwirbst du rechnerisch ebenfalls 90qm Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück. Der Bodenrichtwert für die Anlage, in der du gekauft hast, beträgt 2000€/qm. Rechnerisch entfallen also allein 2.000€*90 = 180.000€ des Kaufpreises auf das Grundstück.

Nutze auch das Immoprentice Ertragswertverfahren Excel Tool um schnell und einfach den Wert einer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren zu berechnen.

Vervielfältigter

Über den Vervielfältiger berechnet du den Ertrag der baulichen Anlagen auf lange Sicht. Er berechnet sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins. Je höher die Restnutzungsdauer und je höher der Liegenschaftszins, desto höher ist der Vervielfältiger. Mit der folgenden Formel kannst du den Vervielfältiger berechnen:

Vervielfältiger Formel

((i+1)^n - 1) / ((i+1)^n * i)

Der Wert „i“ ist hierbei der Liegenschaftszins von oben und „n“ die erwartete Restnutzungsdauer der Immobilie.

Beispiel Vervielfältiger berechnen

Gehen wir davon aus, dass wir eine Immobilie haben, die noch 30 Jahre Restnutzungsdauer hat und dass wir einen Liegenschaftszins von 4 % haben, so ergibt sich ein Vervielfältiger von 17:

(1.04^30 - 1) / (1.04^30 * 0.04)  = 17,2

Haben wir bei ansonsten gleichbleibenden Werten eine Restnutzungsdauer von nur noch 10 Jahren, sinkt der Vervielfältiger auf 8:

(1.04^10 - 1) / (1.04^10 * 0.04)  = 8,1

Nutze den folgenden Online Rechner in den Vervielfältiger für deine Immobilie zu berechnen. Diesen findest du auch unter „Immoprentice 5 Sekunden Vervielfältiger Rechner für das Ertragswertverfahren„.

Sonstige Wertbeeinflussende Faktoren

Ist die zu bewertende Wohnung stark renovierungsbedürftig? Gibt es Schäden an der Immobilie, die zeitnah behoben werden müssen? Stehen Sonderumlagen an? All solche Dinge mindern den Wert der Immobilie. Zum Schluss der Rechnung müssen diese extra Faktoren daher noch eingepreist und vom Wert der Immobilie angezogen werden.

Du willst mehr zum Thema Sonderumlagen erfahren? Dann schaue dir das folgende Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal oder den Artikel „Was ist eine Sonderumlage?“ hier auf dem Blog an.

Ertragswert der Immobilie berechnen

Jetzt haben wir alle Voraussetzungen, um den Erzähler der Immobilie zu berechnen. Der Ertrag der Immobilie ist einfach der Ertragswert des Gebäudes plus der Wert des Grundstückes. Um den Rechenweg anschaulicher zu machen, rechnen wir parallel in einem Beispiel den Ertragswert einer 70qm Wohnung mit 100qm Grund in einer deutschen Metropole, die wir noch für 30 Jahre wirtschaftlich nutzen können.

Ertragswert Gebäude berechnen

Um den Gebäudeertrag zu berechnen, müssen wir zuerst den Reinertrag des Grundstückes berechnen. Hierzu ziehen wir die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag (der zu erwartende Jahresmiete) unserer Immobilie ab. Lass‘ uns annehmen, dass wir durch die Wohnung 17.000€ Einnahmen pro Jahr generieren und 3.600€ Ausgaben haben.

Der Reinertrag unserer Immobilie beträgt somit 13.400€.

Gehen wir nun davon aus, dass der Bodenrichtwert des Grundstückes auf dem unsere Immobilie steht 3000€/qm beträgt. Der reine Bodenwert unserer Immobilie sind also 100qm * 3.000€/qm = 300.000€

Extra-Tool: Immoprentice Ertragswertverfahren-Excel

Damit du den Verkehrswert deiner Immobilie möglichst einfach nach dem Ertragswertverfahren berechnen kannst, habe ich ein Excel-Tool geschaffen, mit dem du mit wenigen Eingaben den Immobilienwert einer beliebigen Immobilie nach dem Ertragswertverfahren ermitteln kannst.

Das Tool hat dieselben Eingaben und Ausgaben wie der Online Rechner weiter oben auf der Seite, ist jedoch auf Laptop und Desktop-Geräte optimiert und ermöglicht dir auf diesen Geräten eine bequeme Eingabe der Daten.

Fazit

Mit der Wertermittlung nach dem Ertragswert haben wir ein standardisiertes, öffentlich anerkanntes, Verfahren um den Wert einer Immobilie zu berechnen. Das Verfahren ist jedoch sehr komplex.

Eine einfachere, aber weniger genaue Möglichkeit eine Immobilie mit einem „guten“ Kaufpreis zu erkennen, ist den Kaufpreis maximal so hoch anzusetzen, dass du mit der Immobilie noch einen positiven Cashflow erreichst. Mehr zum Thema „andere Methoden den Wert einer Immobilie zu ermitteln“ findest du im Artikel „Wie kann ich den Wert einer Immobilie berechnen?„.

Mehr Infos zu diesem Vorgehen findest du im Artikel „Warum der Cashflow bei Immobilien so wichtig ist„. Suchst du nach einer noch einfacheren und schnelleren Möglichkeit gute von schlechten Immobilien zu unterscheiden, solltest du dir den Artikel „Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?“ durchlesen. Dort findest du viele Tools, um schnell und einfach Immobilien mit einer guten Rendite für deinen Start ins Vermieter-Leben zu finden.

Falls du einen Überblick über sämtliche Ressourcen rund um das Thema Ertragswertverfahren auf Immoprentice haben möchtest, schaue dir auch die Immoprentice Themenseite zum Ertragswertverfahren an. Dort habe ich alle Ressourcen rund um das Ertragswertverfahren zentral gebündelt.