Oft bekomme ich Anfragen nach Beispielen wie genau man mit dem Ertragswertverfahren den Wert einer Immobilie schätzen kann. In diesem Artikel möchte ich dir daher an einem konkreten Beispielobjekt zeigen, wie du das Ertragswertverfahren in der Realität anwendest und dir am Beispiel die Frage “wie berechnet man den Ertragswert?” beantworten.
Hinweis: Wenn du einen Überblick über sämtliche Ressourcen rund um das Thema Ertragswertverfahren auf Immoprentice haben möchtest, schaue dir auch den Immoprentice Ertragswertverfahren Hub an. Dort habe ich alle Ressourcen rund um das Ertragswertverfahren zentral gesammelt.
Das solltest du wissen: FAQs
Die wichtigsten und häufigsten FAQs zum Thema als schneller Frage-Antwort-Block:
Beim Ertragswertverfahren werden nachhaltig erzielbare Erträge und die dazugehörigen Bewertungsannahmen berücksichtigt. Dazu gehören mehr als die aktuelle Miete, etwa Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins. Der Rechner auf dieser Seite ermittelt nur den Vervielfältiger aus Zins und Restnutzungsdauer. Dieser Faktor allein ist noch kein Immobilienwert oder vollständiges Verkehrswertgutachten.
Ein Liegenschaftszinssatz ist ein aus Marktdaten abgeleiteter Kapitalisierungszins für eine Grundstücksart. Er betrifft nicht nur den Bodenwert. Nutze passende Veröffentlichungen des zuständigen Gutachterausschusses und prüfe Stichtag, Objektart sowie die dazugehörige Modellbasis.
Mit passenden Marktdaten kann eine Ertragswertrechnung den Ertrag in einen Bewertungszusammenhang setzen. Der Vervielfältiger allein liefert jedoch weder eine Kaufempfehlung noch eine gute Rendite. Vergleiche zusätzlich konkrete Kosten, Finanzierung, Objektzustand und die Eignung deiner Bewertungsannahmen.
Das Ertragswertverfahren ist dann für eine Immobilienbewertung geeignet, wenn mit der Immobilie ein Ertrag generiert wird. Es ist also insbesondere für Immobilien-Investoren, die Wohnungen kaufen und vermieten möchten, geeignet.
Im allgemeinen Ertragswertmodell wird ein aus dem Jahresreinertrag abgeleiteter Gebäudeertrag für die angenommene Restnutzungsdauer kapitalisiert und mit dem Bodenwert zusammengeführt. Der Rechner verwendet konstante Modellgrößen, keine sicheren künftigen Bankeingänge oder eine Lebenszeitprognose.
Im Ertragswertverfahren ist der Jahresreinertrag der jährliche Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten. Das ist nicht automatisch dein Gewinn nach Kreditrate und persönlichen Steuern. Für einen Gebäudeertragsanteil wird im allgemeinen Rechenaufbau zusätzlich eine Bodenwertverzinsung berücksichtigt.
Im Ertragswertverfahren wird der Rohertrag aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen abgeleitet. Er ist nicht mit sämtlichen Zahlungseingängen auf deinem Konto gleichzusetzen. Verwende eine passende Miet- und Kostenabgrenzung.
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange du eine Immobilie noch wirtschaftlich nutzen kannst.
Bevor wir das Rechenbeispiel beginnen, lass’ uns noch einmal schauen wie wir den Ertragswert einer Immobilie berechnen. Im folgenden Schaubild ist die Herleitung des Wertes einer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren schematisch dargestellt.
Schematische Darstellung zur Berechnung des Verkehrswertes (Ertragswert) einer Immobilie mit den relevanten Einflussgrößen
So, nun lass’ uns aber mit dem Beispiel starten!
Schritt 2: Die Basisdaten
Lass’ uns für das Beispiel annehmen, dass du den Ertragswert einer 70qm großen Wohnung in München berechnen möchtest. Die Wohnung steht in einer großen WEG wo du 7/1000 der Anteile (MEAs) hältst. Gemeinschaftlich gehören der gesamten WEG 10.000qm Grund und Boden.
Wohnungsgröße
70 qm
MEAs
10/1000
Grund und Boden
7.000 qm
Dein Anteil
70 qm
Um mehr zum Thema Miteigentumsanteile (MEAs) zu erfahren, wie diese sich auf deinen Anteil am Grund und Boden auswirken, und wie du berechnen kannst wie groß dein Anteil am gemeinschaftlichen Grund und Boden innerhalb einer WEG ist, empfehle ich dir den Artikel “Was ist ein Miteigentumsanteil?“. Für eine gegebene Immobilie kannst du deinen Anteil am Grund und Boden auch schnell und einfach mit dem Immoprentice 5 Sekunden Miteigentumsanteil Grundstück Rechner berechnen.
Schritt 3: Der Bodenwert
Wie du im Schaubild oben gesehen hast, setzt sich der finale Verkehrswert der Immobilie beim Ertragswertverfahren aus dem Ertragswert der Wohnung und dem Bodenwert des Grundstücks zusammen. In diesem Schritt ermitteln wir daher den Wert des Grund und Bodens den du mit deiner Immobilie mit erwirbst. Wichtig: Falls du eine Erbbau-Immobilie kaufst, ist dieser Wert 0, da du keinen Grund und Boden mit erworben hast.
Den Bodenwert kannst du über Bodenrichtwert-Gutachterausschüsse in den jeweiligen Bundesländern herausfinden. In den meisten Bundesländern ist dieser Dienst kostenlos. Such’ am besten per Google nach “BORIS + Bundesland”, also zum Beispiel “BORIS Hessen” um die Bodenrichtwerte von Hessen abzurufen. Wenn du mehr darüber erfahren möchtest, wie man Bodenrichtwertkarten liest, empfehle ich dir die Artikel unter “Bodenrichtwerte“. Hier zeige ich dir am Beispiel der Bodenrichtwertsysteme von Berlin und Brandenburg wie du Bodenrichtwertkarten liest.
Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ein Beispiel (Teil 1) #shorts
Bayern gehört leider zu den wenigen Bundesländern wo dieser Dienst nicht kostenlos ist. Da ich die Bodenrichtwerte in München jedoch kenne, kann ich dir sagen, dass der Boden auf dem die Immobilie steht einen Bodenrichtwert von 2.000€/qm hat. Berechnen wir das ganze, kommen wir auf folgende Zahlen:
Grundstücksanteil
70qm
Bodenrichtwert
2000€/qm
Wert Grund und Boden
140.000 €
Allein der Grund und Boden den wir mit der Immobilie mit erwerben hat in unserem Beispiel also schon einen Wert von 140.000€. Nachdem wir das nun haben, kommen wir jetzt zum Ertragswert der Immobilie selbst.
Schritt 4: Jahresrohertrag der Immobilie
Der Jahresrohertrag der Immobilie ist die Summe aller jährlichen Mietzahlungen die durch die Immobilie bei dir auf dem Konto eingehen. In diesem Beispiel gehen wir davon aus, dass wir eine Jahresnettowarmmiete von 18.000€ für diese Beispielwohnung bekommen. Dies würde einer Warmmiete von 1.5000€ pro Monat entsprechen. Das klingt vielleicht viel, aber Preise von 20€/qm sind in München keine Seltenheit.
Jahresrohertrag
18.000 €
Schritt 5: Die Bewirtschaftungskosten
Die Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten die anfallen, um den Betrieb der Immobilie zu gewährleisten. In diese Kategorie fallen also alle Kosten die nötig sind, um den Betrag aus Schritt (4) auch in Zukunft weiter zu erwirtschaften. Hierunter fallen also sowohl Verwaltungskosten und die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, aber auch Kosten für den Hausmeister, die Gartenpflege oder Strom- und Wasserkosten.
Da wir in Schritt (4) mit der Bruttowarmmiete gerechnet haben, können wir in diesem Schritt nun das komplette Hausgeld als Bewirtschaftungskosten abziehen. Hätten wir in Schritt (4) nur die Nettokaltmiete angesetzt, hätten wir bei den Bewirtschaftungskosten nun entsprechend nur die nicht-umlagefähigen Kosten abziehen dürfen.
Lass uns für dieses Beispiel davon ausgehen, dass du für die Wohnung ein Hausgeld von 300€ pro Monat zahlen musst, was jährlichen Bewirtschaftungskosten von 3600€ entspricht.
Bewirtschaftungskosten
3.600 €
Schritt 6: Reinertrag Immobilie+Grundstück
Um den Reinertrag der Immobilie zu ermitteln, müssen wir nun die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag der Immobilie abziehen. Damit erhalten wir den Reinertrag, den die Immobilie unter dem Strich für uns erwirtschaftet. In unserem Beispiel sind dies 14.400€. Stellen wir uns die Immobilie als ein kleines Unternehmen vor, entspricht der Reinertrag der Immobilie dem Gewinn (vor Steuern und Abschreibungen) den das Unternehmen erwirtschaftet.
Jahresrohertrag
18.000 €
Bewirtschaftungskosten
– 3.600 €
Reinertrag
14.400 €
Schritt 7: Verzinsung Bodenwert
Für die Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ist es wichtig, wie viel der Grund und Boden den du mit deiner Immobilie kaufst wert ist. Am einfachsten kannst du den Anteil „Grundstückswert“ deiner Immobilie über den Bodenrichtwert herausfinden.
Auch wenn es nicht explizit im Mietvertrag steht: wenn wir eine Wohnung vermieten, vermieten wir das Grundstück, auf dem die Wohnung steht mit. Der Mieter hat das Recht das Grundstück zu benutzen, und wir können es nicht anderweitig vermieten. Der Mietzins den wir von unserem Mieter bekommen ist ein Mietzins nicht nur für die Wohnung, sondern für die Wohnung und das Grundstück.
Aber auch unbebaute Grundstücke können vermietet werden. Um den Ertrag der Immobilie auf die beiden Bereiche “Wohnung” und “Grundstück” aufzuteilen, müssen wir wissen, wie viel “Miete” wir bekämen, wenn wir nur das Grundstück allein, ohne Wohnung vermieten würden.
Wie lange kannst du deine Immobilie noch wirtschaftlich nutzen bevor sie zu alt ist und abgerissen werden muss? Die Restnutzungsdauer ist ein wichtiger Baustein beim Ertragswertverfahren.
Diese Unterscheidung ist wichtig, da der Ertrag der Immobilie, auch wenn wir sie pflegen, nicht ewig bleiben wird. Irgendwann einmal wird das Gebäude derart abgenutzt sein, dass wir es nicht mehr vermieten können. Der Grund und Boden unterliegt aber keinem solchen “Verschleiß”. Diese Unterscheidung ist übrigens auch der Grund, warum du steuerlich immer nur den Wert des Gebäudes, aber nie den gesamten Kaufpreis über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen kannst.
Für die Verzinsung des Bodenwertes gibt es, wie beim Bodenrichtwert, Gutachter, die je nach Region die durchschnittliche Verzinsung, den sogenannten Liegenschaftszins, bestimmen. Für unser Rechenbeispiel können wir davon ausgehen, dass wir einen Liegenschaftszins von 5% bekämen, wenn wir ein Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus steht, verpachten würden. Mit dem vorher errechneten Bodenwert von 140.000€, ergibt sich somit:
Reinertrag
14.400 €
Liegenschaftszins (5% * 140.000€)
-7.000 €
Gebäudereinertrag
5.600 €
Der tatsächliche Reinertrag durch das Gebäude beträgt also nur 5.600€. Tatsächlich entfällt über 50% des Ertrages in diesem Beispiel auf den Grund und Boden. Dieses Beispiel ist sicherlich sehr extrem, da wir davon ausgegangen sind, dass die Immobilie in München steht. Würden wir dasselbe Beispiel mit einer Immobilie in einem ländlichen Gebiet in Ostdeutschland machen, kämen wir auf eine genau entgegengesetzte Verteilung.
Schritt 8: Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange du eine Immobilie noch wirtschaftlich nutzen kannst. Für dieses Beispiel gehe ich davon aus, dass die Immobilie gut gepflegt und verwaltet wird und wir sie daher noch 50 Jahre nutzen können.
Restnutzungsdauer
50 Jahre
Schritt 9: Vervielfältiger
Für die angenommenen 50 Jahre Restnutzungsdauer und 5 % Liegenschaftszins ergibt sich ein Kapitalisierungsfaktor von 18,2559. Die Anzeige ist gerundet; in den folgenden Schritten verwenden wir den vollständigen Faktor.
Vervielfältiger
18,2559
Vervielfältiger im Ertragswertmodell
Rechne mit deinen Angaben. Startwerte sind Beispiele.
Kapitalisierungsfaktor für jährliche Erträge
—
Multiplikator für gleichbleibende Erträge jeweils am Jahresende. Keine Amortisationsdauer und nicht der Kaufpreisfaktor aus Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete.
Verwendete Restnutzungsdauer
—
Deine ganze Jahreszahl; Zustand und wirtschaftliche Nutzbarkeit werden nicht automatisch geprüft.
Verwendeter Liegenschaftszins
—
Dein eingegebener Satz mit deiner gewählten Herkunftsangabe. Keine bestätigte Marktrate.
Jahre
Verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer im Bewertungsmodell. Das ist weder einfach das Gebäudealter noch eine garantierte technische Lebensdauer. Hier werden ganze Jahre angesetzt.
Objektunterlagen, Zustand und Modernisierungen; eine für die Bewertung nachvollziehbare Einschätzung heranziehen.
% pro Jahr
Kapitalisierungszins für eine passende Objektart und Bewertungsbasis. Nicht mit Darlehenszins oder Bruttomietrendite gleichsetzen. Der Startwert ist nur ein Beispiel.
Passende Veröffentlichung des örtlichen Gutachterausschusses mit Datenstand und Modellbeschreibung; sonst deine eigene Annahme kennzeichnen.
Auswahl
Kennzeichne selbst, ob du eine eigene Annahme oder eine passende Veröffentlichung verwendest. Die Auswahl verändert die Rechnung nicht und bestätigt keine Quelle.
Dokumenttitel, Datenstand und Modellbeschreibung neben deiner Rechnung festhalten. Es werden keine aktuellen Regionaldaten abgerufen.
Konstante jährliche Erträge werden über die gewählte Dauer jeweils zum Jahresende abgezinst. Der Faktor ist nur ein Baustein des Ertragswertmodells. Ein passender Zinssatz und eine nachvollziehbare Restnutzungsdauer müssen selbst hergeleitet werden.
Faktor und Wert auseinanderhalten
Bei 40 Jahren und dem Beispielzins von 4 % beträgt der Kapitalisierungsfaktor rund 19,7928. Der Faktor wird erst für die Anzeige gerundet.
Bei 0 % wird nicht abgezinst: Der Faktor entspricht der Jahreszahl. Bei 0 Jahren ist er 0. Beide Grenzfälle sind Rechenfälle, keine Marktannahmen.
Der Kaufpreisfaktor Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete beantwortet eine andere Frage. Dieser Faktor gewichtet eine angenommene jährliche Ertragsreihe mit Zeit und Zins.
Vergleiche zunächst zwei Zinssätze bei gleicher Restnutzungsdauer. Halte dazu die Zinsquelle, deren Datenstand und den passenden Objekt- und Modellbezug fest.
Den Faktor im Gesamtmodell einsetzen
Das kostenlose Ertragswertverfahren-Excel führt weitere Bewertungsannahmen zusammen. Download nach E-Mail-Anmeldung und Bestätigung. Es ist eine getrennte Modellrechnung und ersetzt kein Wertgutachten.
Der bisher hergeleitete Gebäude-Reinertragsanteil beträgt 7.400 € im Jahr. Multipliziert mit dem ungerundeten Faktor ergeben sich 135.093,85 € Gebäude-Ertragsanteil.
Gebäudereinertrag
7.400 €
Vervielfältiger
18,2559
Ertragswert Gebäude
135.093,85 €
Wenn du nur die Restnutzungsdauer auf 20 Jahre änderst, sinkt der Faktor bei demselben Zins auf rund 12,4622. Der Gebäude-Ertragsanteil beträgt dann 92.220,36 €. Mit dem Rechner kannst du solche Annahmen vergleichen; er prüft nicht, welche Nutzungsdauer oder welcher Zins für dein Objekt fachlich passt.
Schritt 11: Finaler Ertragswert
Bei unverändertem Bodenwert von 140.000 € beträgt der verkürzte Modellwert somit 275.093,85 €.
Ertragswert Gebäude
135.093,85 €
Wert Grund und Boden
140.000 €
Summe
275.093,85 €
Schritt 12: Gesamtrechnung mit allen Werten
Zur Übersichtlichkeit halber hier noch einmal die Gesamtrechnung mit allen Werten:
Daten zur Immobilie
Dies sind die Eckdaten der Immobilie die wir für diese Beispiel-Berechnung verwendet haben.
Wohnungsgröße
70 qm
Grundstücksanteil
70 qm
Bodenrichtwert
2000 €/qm
Restnutzungsdauer
50 Jahre
Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswertverfahren
Für die Übersicht bleibt der Rechenweg: 18.000 € Rohertrag minus 3.600 € Kosten = 14.400 € Reinertrag. Davon gehen rechnerisch 7.000 € Bodenwertverzinsung ab; 7.400 € werden mit dem Faktor kapitalisiert. Anschließend kommt der Bodenwert hinzu. Die Bodenwertverzinsung ist keine tatsächliche Zahlung. Das Ergebnis berücksichtigt noch keine weiteren wertbeeinflussenden Anpassungen und ist kein festgestellter Verkehrswert.
Jahresrohertrag
18.000 €
Bewirtschaftungskosten
– 3.600 €
Reinertrag
14.400 €
Bodenwertverzinsung (5% * 140.000€)
-7.000 €
Gebäudereinertrag
7.400 €
Vervielfältiger
18,2559
Ertragswert Gebäude
135.093,85 €
Wert Grund und Boden
140.000 €
Summe
275.093,85 €
Ein kleines Quiz zum Abschluss…
So, jetzt kommt der Moment der Wahrheit: wie gut kennst du dich mit dem Ertragswertverfahren aus und kannst du es nutzen, um den Wert einer Immobilie zu berechnen?
Lass’ es uns in einem kurzen Quiz mit 5 Fragen herausfinden!
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