Was ist Sondereigentum?
Der Begriff Sondereigentum bezieht sich im Kontext von Immobilieninvestitionen auf das exklusive Eigentum an bestimmten Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen innerhalb eines Gebäudes.
Es ermöglicht Eigentümern, diese Räume nach eigenem Ermessen zu nutzen, zu vermieten oder zu verpachten, solange sie sich an gesetzliche Vorschriften und Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft halten.
Dieses Konzept ist hauptsächlich in Wohnanlagen wie Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnanlagen von Bedeutung, wo es klare Abgrenzungen zwischen individuellem Eigentum (Sondereigentum) und Gemeinschaftseigentum gibt.
Sondereigentum gibt es daher nur in Gebäuden, die nach Wohnungseigentumsgesetz geteilt sind.
Was gehört alles zum Sondereigentum?
Zum Sondereigentum gehören typischerweise alle Dinge in der eigenen Wohnung, die keinen Einfluss auf andere Miteigentümer oder das Gebäude selbst haben. Dazu zählen:
- Räume und Bodenbeläge der Wohnung
- Innentüren und nicht tragende Innenwände
- Sanitäranlagen
- Kellerräume, Dachboden und Lagerräume, die zur Wohnung gehören
- Wandbeläge aller Art
Wichtig: Balkone, Fenster, sowie tragende Wände inklusive eventueller (Wasser-)Leitungen in den Wänden gehören oft zum Gemeinschaftseigentum, obwohl sie zu 100% im Sondereigentum (in der einzelnen Eigentumswohnung) liegen.
Der Grund ist einfach: Wird die zentrale Wasserleitung gekappt, oder wird die Statik des Gebäudes beeinflusst, weil eine tragende Wand in deiner Wohnung entfernt wird, dann sind alle Eigentümer von der Änderung betroffen.
Einen entsprechenden Passus findet man auch in § 5 Abs. 2 des WEG:
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
Hier ein kurzes Video vom Immoprentice YouTube-Kanal verschiedenen Beispielen für Sondereigentum:
Was für eine konkrete Anlage zum Sondereigentum gehört, ist in der Teilungserklärung der jeweiligen Wohnanlage festgehalten.
Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht
Während das Sondereigentum das exklusive Eigentum eines Wohnungseigentümers darstellt, regeln Sondernutzungsrechte die ausschließliche Nutzung bestimmter Gemeinschaftsbereiche (oft Gärten oder KFZ-Stellplätze) durch einen oder mehrere Eigentümer.
Ein Sondernutzungsrecht bedeutet also, dass ein Eigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen darf.
Rechtlich gehören diese Bereiche weiterhin allen Eigentümern der Gemeinschaft, aber durch das Sondernutzungsrecht wird einem oder mehreren Eigentümern eine exklusive Nutzung gewährt.
Dadurch kannst du diese Bereiche zwar nutzen, jedoch ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft keine wesentlichen Änderungen vornehmen. Die Instandhaltung und Verwaltung dieser Bereiche obliegt in der Regel weiterhin der Gemeinschaft.
Rechte und Pflichten im Sondereigentum
Eigentümer haben das Recht, ihr Sondereigentum nach Belieben zu gestalten, zu verändern oder zu renovieren, müssen dabei aber die gesetzlichen Vorgaben und die Rechte Dritter, insbesondere anderer Sondereigentümer, berücksichtigen.
Veränderungen am Gemeinschaftseigentum dürfen nicht eigenmächtig vorgenommen werden und bedürfen der Zustimmung in der Eigentümerversammlung.
Kosten und Verantwortung
Die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen des Sondereigentums liegen beim jeweiligen Eigentümer.
Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum werden hingegen auf alle Wohnungseigentümer umgelegt.
Bei Schäden am Sondereigentum, die durch Gemeinschaftseigentum verursacht werden, kann unter bestimmten Umständen die Wohnungseigentümergemeinschaft haftbar gemacht werden.
Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum
Gemeinschaftseigentum kann in Sondereigentum umgewandelt werden, beispielsweise bei der Umwandlung eines bisher ungenutzten Dachbodens in Wohnraum.
Eine solche Umwandlung erfordert eine Änderung der Teilungserklärung und die Einigung aller Beteiligten, die im Grundbuch eingetragen wird.
Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum
Die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum ist ebenfalls möglich, um Räume, die bisher individuell genutzt wurden, der gesamten Eigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen.
Eine solche Umwandlung muss von allen Wohnungseigentümern vereinbart und rechtlich festgelegt werden.
Verkauf und Übertragung von Sondereigentum
Zu jeder Wohnung gehören immer auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung wird nicht nur das Sondereigentum, sondern immer auch die Anteile am Gemeinschaftseigentum übertragen.
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