Dieser Beitrag wurde zuletzt am 27. November 2023 aktualisiert.
Eigentlich langweilig, aber tatsächlich eines der wichtigsten Dokumente bei einer Eigentumswohnung: die Teilungserklärung
Wenn du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest, musst du dich mit vielen Dokumenten, unter anderem der Teilungserklärung, auseinandersetzen. Aber was ist eine Teilungserklärung eigentlich und warum ist sie wichtig?
Die Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument, das die Aufteilung eines größeren Grundstücks oder Gebäudes in mehrere selbstständige Wohneinheiten regelt.
In der Regel wird sie vom Eigentümer des Grundstücks oder Gebäudes erstellt und beurkundet.
Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:
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Was ist eine Teilungserklärung und warum ist sie wichtig für Immobilieninvestoren?
Eine Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument, das die Aufteilung eines Gebäudes in verschiedene Einheiten oder Teileigentumseinheiten festlegt. Sie ist von entscheidender Bedeutung für Immobilieninvestoren, da sie die Rechte und Pflichten der Eigentümer definiert und die Nutzung und Verwaltung der Immobilie regelt. Ohne eine gültige Teilungserklärung wäre es schwierig, Eigentumsrechte zu definieren und zu schützen.
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Wie sieht eine typische Teilungserklärung aus und welche Informationen enthält sie?
Eine typische Teilungserklärung enthält eine Beschreibung des gesamten Gebäudes und der einzelnen Einheiten, eine Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes in Miteigentumsanteile, und die Zuordnung dieser Anteile zu den einzelnen Einheiten. Sie kann auch Regelungen zur Nutzung und Verwaltung der Immobilie, zu den Rechten und Pflichten der Eigentümer und zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums enthalten.
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Wie wirkt sich die Teilungserklärung auf die Verwaltung einer Immobilie aus?
Die Teilungserklärung hat einen erheblichen Einfluss auf die Verwaltung einer Immobilie. Sie legt die Regeln für die Nutzung und Verwaltung der Immobilie fest und definiert die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Sie kann auch Bestimmungen zur Bildung eines Verwaltungsbeirats und zur Durchführung von Eigentümerversammlungen enthalten.
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Kann eine Teilungserklärung geändert werden und wenn ja, wie?
Ja, eine Teilungserklärung kann geändert werden, allerdings ist dies in der Regel mit einem hohen Aufwand verbunden. Eine Änderung der Teilungserklärung erfordert die Zustimmung aller Eigentümer und muss notariell beurkundet werden. In einigen Fällen kann eine Änderung auch gerichtlich durchgesetzt werden, wenn sie im Interesse aller Eigentümer ist.
Wichtige Übersichtspunkte zur Teilungserklärung
In diesem Abschnitt will ich mir mit dir ein paar wichtige Übersichtspunkte und Hintergründe zur Teilungserklärung anschauen und einen Blick auf die rechtlichen Grundlagen, die Geschichte und die Punkte, die durch die Teilungserklärung geregelt werden, werfen.
Die Basis für die Teilungserklärung bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), welches im Jahr 1951 in Deutschland eingeführt wurde.
Die Teilungserklärung ist ein zentraler Bestandteil des Wohnungseigentumsrechts und dient als rechtliche Grundlage für die Aufteilung einer Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen.
In der Teilungserklärung werden alle wesentlichen Regelungen zur Aufteilung der Immobilie, der Nutzung und der Verwaltung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum festgelegt.
So ist die Teilungserklärung also der Schlüssel zur Schaffung von Teileigentum und ermöglicht es, dass mehrere Personen unabhängig voneinander Eigentümer von Wohnungen in einem Gebäude sein können.
Zusammengefasst ist die Teilungserklärung ein wichtiges Dokument im Wohnungseigentumsrecht, welches auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes erstellt wird.
Geschichte der Teilungserklärung
Bis zur Einführung des WEG musstest du immer ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufen. Nur eine einzelne Wohnung zu kaufen, war schlicht nicht vorgesehen.
Die Idee hinter dem Wohnungseigentum war, den Menschen eine Möglichkeit zu bieten, in einer Immobilie ein eigenständiges und unabhängiges Eigentum zu erwerben, ohne gleich das gesamte Gebäude besitzen zu müssen.
Genau das war nämlich davor nicht möglich! Du konntest ein Grundstück mit einem ganzen Haus besitzen oder zur Miete in einer Wohnung wohnen, aber das Konzept der Eigentumswohnung gab es vorher schlicht nicht!
Hierfür wurde im Jahr 1951 das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unter Konrad Adenauer als Bundeskanzler eingeführt, um eben die Schaffung von Wohnungseigentum in Deutschland zu fördern.
Einer der Haupttreiber für das WEG und die Schaffung von Wohnungseigentum und ultimativ von Teilungserklärungen: der Wohnraummangel in Deutschland nach dem Ende des Zweiten Weltkrieg.
Das Konzept von Wohnungseigentum hatte den Vorteil, dass nun deutlich mehr Menschen Zugang zu Immobilieneigentum erhielten und infolgedessen selbst Vermögen aufbauen konnten.
Ein weiterer Grund für die Schaffung von Wohnungseigentum seinerzeit war, dass die gesamte politische Situation in Deutschland damals von einem großen Wohnraummangel nach dem Zweiten Weltkrieg geprägt war.
Durch die Einführung des WEG konnte so auch die Schaffung von Wohnraum für die Bevölkerung massiv beschleunigt werden. War es nun doch möglich, dass man ein Haus nicht länger im Ganzen bauen und verkaufen musste und stattdessen ein Bauträger ein Haus bauen und die Wohnungen einzeln verkaufen konnte.
Durch die Möglichkeit, einzelne Wohnungen in einem Gebäude zu erwerben, sollten mehr Menschen dazu motiviert werden, in den Wohnungsbau zu investieren und somit den Wohnraummangel zu bekämpfen.
Durch das WEG war es erstmals möglich, dass Menschen nicht ein komplettes Haus, sondern eine einzelne Wohnung in einem Haus kaufen konnten.
Seit der Einführung des WEG im Jahr 1951 hat die Möglichkeit des Teileigentums vielen Menschen ermöglicht, in den Genuss von Immobilieneigentum zu kommen und so ihr Vermögen aufzubauen.
Auch ich besitze keine ganzen Mehrfamilienhäuser, sondern nur mehrere Eigentumswohnungen.
Und auch du wirst für deine erste Immobilie vermutlich eine Eigentumswohnung und nicht ein komplettes Mehrfamilienhaus gekauft haben oder kaufen wollen.
Die damalige Politik unter Adenauer hatte mit dem WEG somit einen wichtigen Beitrag zur Behebung des Wohnraummangels und zur Vermögensbildung der Bevölkerung geleistet, der tatsächlich noch heute wirkt.
Was regelt die Teilungserklärung bei Immobilien?
Die Teilungserklärung regelt mehrere Aspekte im Zusammenhang mit der Aufteilung eines Grundstücks oder Gebäudes in Eigentumswohnungen.
Dazu gehören unter anderem:
Die genaue Beschreibung der einzelnen Wohneinheiten (Sondereigentum) sowie der gemeinschaftlichen Flächen (Gemeinschaftseigentum).
Die Festlegung von Miteigentumsanteilen, die den jeweiligen Wohnungseigentümern zugeordnet werden.
Die Regelungen zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Flächen und Einrichtungen, wie die Hausordnung oder die Bestellung eines Verwalters.
Die Festlegung von Nutzungsrechten, wie das Recht zur Nutzung von Parkplätzen, Gärten, Kellerräumen oder Gemeinschaftseinrichtungen.
Du siehst: Eigentlich ein sehr wichtiges Dokument, da es quasi alle wichtigen Punkte deines Eigentums innerhalb der Gemeinschaft regelt.
WEG als rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung
Das Wohnungseigentumsgesetz bietet den rechtlichen Rahmen …
Oben haben wir schon gesehen, dass die Teilungserklärung eng mit dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) verknüpft ist.
Aber das WEG bildet nicht nur die Basis für die Teilungserklärung, sondern regelt selbst auch sehr viele Themen rund um das Wohnungseigentum und das Leben in einem geteilten Haus.
In diesem Abschnitt will ich daher einen Blick auf die Rolle des WEG im Kontext der Teilungserklärung werfen und dir aufzeigen, wie die beiden sich einander beeinflussen und welche Bedeutung sie jeweils für dich als Investor haben.
Was ist das WEG und wie beeinflusst es die Teilungserklärung?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung und regelt das Zusammenleben der Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft.
Das WEG gibt vor, wie eine Teilungserklärung erstellt und geändert werden kann, und legt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer fest.
Es definiert auch die Grundsätze für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die Organisation der Eigentümergemeinschaft, wie zum Beispiel die Durchführung von Eigentümerversammlungen und die Bestellung eines Verwalters.
Teilungserklärung und WEG: was hat Vorrang?
… und die Teilungserklärung ist eine Ergänzung und Konkretisierung dieser Vorgaben speziell für eure Eigentümergemeinschaft.
Ok, ein Gesetz und ein Dokument für das Leben in einem geteilten Haus. Aber welches ist eigentlich wichtiger und was hat Vorrang?
Grundsätzlich hat das WEG Vorrang vor der Teilungserklärung, da es die gesetzlichen Rahmenbedingungen für das Wohnungseigentum vorgibt.
Die Teilungserklärung kann jedoch in einigen Punkten von den gesetzlichen Regelungen des WEG abweichen, solange sie nicht gegen zwingende Vorschriften des WEG oder andere Gesetze verstößt.
Aber wie jeder Vertrag, darf auch die Teilungserklärung kein geltendes Recht (in diesem Falle das WEG) brechen.
Das bedeutet, dass die Teilungserklärung in gewissen Grenzen individuell gestaltet werden kann, um die spezifischen Bedürfnisse und Anforderungen der jeweiligen Eigentümergemeinschaft zu berücksichtigen.
Allerdings müssen die Regelungen in der Teilungserklärung immer im Einklang mit dem WEG stehen und dürfen nicht gegen die grundlegenden Prinzipien des Wohnungseigentumsrechts verstoßen.
In diesem Sinne hat die das WEG Vorrang vor der Teilungserklärung, welche wiederum eine Ergänzung und Konkretisierung der gesetzlichen Vorgaben für eure Eigentümergemeinschaft ist.
Was gehört zur Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung regelt, was im Haus wem gehört, und was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist.
In diesem Abschnitt wollen wir uns genauer mit dem Inhalt der Teilungserklärung befassen.
Tauchen wir also tiefer in die Materie ein und klären diese Fragen.
Was steht in der Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung enthält alle wichtigen Informationen zur Aufteilung des Gebäudes und Grundstücks in einzelne Wohneinheiten.
Sie legt fest, welche Teile der Immobilie als Sondereigentum und welche als Gemeinschaftseigentum gelten.
Was ist Sondereigentum?
Außerdem sind in der Teilungserklärung die Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungseigentümer am Gesamteigentum sowie die Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Flächen beschrieben.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Was sind die Unterschiede?
Dein Sondereigentum in einem Haus mit mehreren Wohnungen.
Sondereigentum bezieht sich auf die Teile einer Immobilie, die ausschließlich einem Wohnungseigentümer zugeordnet sind, wie etwa die Wohnung selbst und bestimmte Abstellräume.
Gemeinschaftseigentum hingegen umfasst die Teile der Immobilie, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören und genutzt werden, wie das Treppenhaus, der Fahrstuhl oder das Dach.
Die Teilungserklärung regelt genau, welche Bereiche als Sondereigentum und welche als Gemeinschaftseigentum gelten.
Wem gehört der Grund und Boden bei Eigentumswohnungen?
Bei Eigentumswohnungen gehört der Grund und Boden grundsätzlich allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich.
Das bedeutet, dass jeder Eigentümer einen Miteigentumsanteil am Grundstück besitzt, der in der Regel proportional zur Größe der jeweiligen Wohnung bemessen ist.
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Die genaue Aufteilung der Miteigentumsanteile am Grund und Boden ist in der Teilungserklärung festgelegt.
Aufteilungsplan und seine Rolle in der Teilungserklärung
Als Eigentümer bist du allein für die Instandhaltung deines Sondereigentums verantwortlich. Als Eigentümergemeinschaft seid ihr zusammen für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig.
Der Aufteilungsplan ist ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung, denn er stellt die Grundlage für die Aufteilung des Gebäudes in einzelne Wohnungseigentums- oder Teileigentumseinheiten dar.
Er ist eine grafische Darstellung der einzelnen Einheiten und zeigt deren Lage, Größe und Abgrenzung im Gebäude.
Neben den einzelnen Wohneinheiten in der Teilungserklärung zeigt der Aufteilungsplan auch die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes, wie Treppenhäuser, Flure oder technische Räume.
Diese gemeinschaftlichen Bereiche stehen allen Wohnungseigentümern zur Verfügung und werden gemeinsam verwaltet und instand gehalten.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung oder eine gewerbliche Einheit baulich vollständig von den übrigen Einheiten im Gebäude getrennt ist.
Viele Banken verlangen zum Beispiel eine Abgeschlossenheitsbescheinigung deiner Wohnung, um dir einen Kredit zu geben.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung findest du in der Regel in der Teilungserklärung als einfachen Satz in der Form
“die Wohnungen [Liste der Wohnungen] sind in sich abgeschlossen“
oder
“die Wohnungen sind in sich abgeschlossen im Sinne des §3 Abs. 2 WEG“
oder ähnlich.
Begriffsübersicht
Hier noch einmal die Grundlagen und wichtigsten Teile der Teilungserklärung in einer Übersicht:
Begriff
Beschreibung
Teilungserklärung
Rechtliche Grundlage für die Aufteilung einer Immobilie in ETWs
Aufteilungsplan
Zeichnerische Darstellung der Aufteilung der Immobilie
Sondereigentum
Individuelles Eigentum an einer Wohnung innerhalb der Immobilie
Gemeinschaftseigentum
Gemeinsam genutzte Bereiche der Immobilie (Treppenhaus, Garten)
Sonder- und Teileigentum
Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Eine Teilungserklärung wird in der Regel von einem Notar erstellt
In diesem Kapitel will ich mit dir einen Blick auf die Themen Erstellung und Änderung einer Teilungserklärung werfen.
Wir schauen uns an, wer eine Teilungserklärung aufsetzen kann, wie sie beantragt wird, welche Kosten damit verbunden sind und ob sie geändert oder rückgängig gemacht werden kann.
Meist wirst du als Investor vermutlich eine Eigentumswohnung in einem bereits geteilten Haus kaufen und die Teilungserklärung einfach nur zur Kenntnis nehmen.
Es kann jedoch auch vorkommen, dass du ein ganzes, ungeteiltes Mehrfamilienhaus kaufen möchtest und dieses in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchtest. In solchen Fällen ist es wichtig, die Prozesse und Anforderungen rund um die Teilungserklärung zu verstehen.
Meist wirst du als Investor die Teilungserklärung nur lesen und zur Kenntnis nehmen
Es gibt verschiedene Situationen, wann und wie ein ungeteiltes Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Eine meiner Wohnungen liegt zum Beispiel in einem Haus, das der Eisenbahn gehört hat und dann nach Jahren geteilt und verkauft wurde.
Auch große Wohnanlagen gehörten früher oft großen Verwaltungsgesellschaften und wurden dann irgendwann geteilt, um die Wohnungen einzeln verkaufen zu können.
Oder auch wenn du einen Neubau kaufst, wird das Bauprojekt als solches erst einmal von einem Projektentwickler komplett erstellt und dann, erst wenn der Bau fertig ist, wird alles in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt, damit du “deine” Wohnung kaufen kannst.
Wer kann eine Teilungserklärung aufsetzen?
Eine Teilungserklärung kann grundsätzlich vom Eigentümer des Grundstücks oder Gebäudes erstellt werden.
In der Regel wird hierfür ein Notar beauftragt, der den rechtlichen Rahmen und die formalen Anforderungen kennt.
Wie ist eine Teilungserklärung zu beantragen?
Um eine Teilungserklärung zu beantragen, musst du einen Termin bei einem Notar vereinbaren.
Der Notar wird dann die Teilungserklärung aufsetzen und die erforderlichen Dokumente zusammenstellen.
Anschließend wird die Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht, um die Aufteilung des Grundstücks oder Gebäudes offiziell zu registrieren.
Wie viel kostet eine Teilungserklärung?
Die Kosten für eine Teilungserklärung können je nach Komplexität der Aufteilung und dem jeweiligen Notar variieren.
Du solltest mit Kosten im Bereich von einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro rechnen.
Es ist ratsam, sich vorab bei verschiedenen Notaren nach den anfallenden Gebühren zu erkundigen, um einen Überblick über die anfallenden Kosten zu erhalten.
Lässt sich eine Teilungserklärung ändern?
Eine Teilungserklärung kann grundsätzlich geändert werden, allerdings ist das Verfahren in der Regel komplizierter als die Erstellung einer neuen Teilungserklärung.
Um eine Änderung durchzuführen, müssen alle beteiligten Wohnungseigentümer zustimmen und die Änderung notariell beurkundet werden.
Danach muss die geänderte Teilungserklärung erneut beim Grundbuchamt eingetragen werden.
Kann eine Teilungserklärung rückgängig gemacht werden?
Nein, eine Teilungserklärung rückgängig zu machen, ist nicht ohne Weiteres möglich.
Um die Teilung aufzuheben, müssten alle beteiligten Wohnungseigentümer zustimmen und das Grundstück oder Gebäude wieder in eine einheitliche Eigentumsform überführt werden.
Dieser Prozess ist aufwendig und mit erheblichen Kosten verbunden, daher ist es selten, dass eine Teilungserklärung rückgängig gemacht wird.
In diesem Abschnitt will ich mich damit beschäftigen, worauf du als Immobilienkäufer (und damit späterer Eigentümer) im Zusammenhang mit der Teilungserklärung ganz konkret achten solltest.
Du erfährst, wo die Teilungserklärung aufbewahrt wird, welche häufigen Fallstricke es gibt, ob sie immer bindend ist und ob du eine Wohnung ohne Teilungserklärung verkaufen kannst.
Auf gehts!
Wo wird die Teilungserklärung aufbewahrt?
Der Vorbesitzer hat die Teilungserklärung nicht mehr? Dann schaue mal beim zuständigen Grundbuchamt vorbei. Oft kannst du dort Einsicht in die Teilungserklärung nehmen, solange du ein berechtigtes Interesse nachweisen kannst.
Die Teilungserklärung wird in der Regel beim zuständigen Grundbuchamt aufbewahrt.
Dort ist sie in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und kann von jedem Interessierten eingesehen werden.
Zudem solltest du als Wohnungseigentümer eine Kopie der Teilungserklärung besitzen.
Hinweis: Wenn der alte Eigentümer die Teilungserklärung kannst du diese in der Regel beim Grundbuchamt der Region, wo die Wohnung steht, einsehen und kopieren.
Was sind die häufigsten Fallstricke in der Teilungserklärung?
Wie gesagt, ändern kannst du an der Teilungserklärung sowieso nichts, aber trotzdem gibt es bei der Teilungserklärung einige Fallstricke, auf die du als Immobilienkäufer achten solltest:
Ungenaue oder fehlerhafte Beschreibungen der Wohnungseigentumsanteile und der zugehörigen Sondereigentumsflächen
Fehlende oder unklare Regelungen zu gemeinschaftlichen Flächen und deren Nutzung
Unklarheiten bei der Kostenverteilung für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung
Fehlende oder unzureichende Regelungen zur Bildung und Verwendung von Rücklagen
Ist etwa die Kostenaufteilung für die Instandhaltung nicht klar geregelt, wird die WEG irgendwie funktionieren und wird irgendeine Regelung haben, aber schwarz auf weiß und klar definiert ist sie dann nicht.
Ist eine Teilungserklärung immer bindend?
Ja, eine Teilungserklärung ist grundsätzlich bindend.
Allerdings können einzelne Regelungen in der Teilungserklärung unwirksam sein, wenn sie gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen.
In solchen Fällen gelten die gesetzlichen Regelungen.
Kann ich eine Wohnung ohne Teilungserklärung verkaufen?
Durch die Teilungserklärung wird ein Haus erst in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt.
Eine Wohnung ohne Teilungserklärung zu verkaufen, ist in der Regel nicht möglich, da die Teilungserklärung die rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum bildet.
Ohne eine gültige Teilungserklärung fehlt dir schlicht die Basis für den Verkauf von einzelnen Wohnungen innerhalb eines Gebäudes.
Es gibt ohne Teilungserklärung schlicht keine einzelnen Wohnungen, die man verkaufen könnte!
Checkliste Teilungserklärung: Wichtige Punkte auf einen Blick
In diesem Abschnitt erhältst du eine praktische Checkliste zur Teilungserklärung, die dir dabei hilft, alle wichtigen Punkte auf einen Blick zu erfassen. So kannst du sicherstellen, dass du beim Kauf einer Eigentumswohnung keine wichtigen Aspekte übersiehst. Legen wir los!
Beschreibung der Wohnungseigentumsanteile
Stelle sicher, dass die Beschreibung der Wohnungseigentumsanteile und der zugehörigen Sondereigentumsflächen in der Teilungserklärung klar und präzise ist.
Gemeinschaftliche Flächen und deren Nutzung
Achte darauf, dass Regelungen zu gemeinschaftlichen Flächen und deren Nutzung in der Teilungserklärung enthalten sind.
Kostenverteilung
Prüfe, ob die Verteilung der Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung in der Teilungserklärung klar geregelt ist.
Rücklagenbildung und Verwendung
Vergewissere dich, dass Regelungen zur Bildung und Verwendung von Rücklagen in der Teilungserklärung festgelegt sind.
Stimmrechte in der Eigentümerversammlung
Informiere dich über die Regelung der Stimmrechte in der Eigentümerversammlung und ob diese fair verteilt sind.
Sonderregelungen
Achte auf mögliche Sonderregelungen, die für dein spezielles Wohnungs- oder Gebäudeprojekt relevant sein könnten.
Änderungen und Ergänzungen
Informiere dich über eventuelle Änderungen oder Ergänzungen der Teilungserklärung, die seit ihrer ursprünglichen Erstellung vorgenommen wurden.
Eine Teilungserklärung hat weitreichende Bedeutungen, aber mit der Checkliste oben sind, aus meiner Sicht, die vermutlich wichtigsten Punkte für dich als Immobilieninvestor und privater Kapitalanleger abgedeckt.
Mit dieser Checkliste bist du bestens vorbereitet, um die Teilungserklärung einer Eigentumswohnung zu prüfen und mögliche Fallstricke zu umgehen. Behalte diese Punkte im Hinterkopf, wenn du dich auf die Suche nach deiner Wohnung begibst.
Hinweis: Es kann übrigens auch sein, dass die Aufteilung, wie sie in der Teilungserklärung gemacht wurde, später noch geändert wird. Diesen Fall habe ich zum Beispiel bei den zugehörigen Sondernutzungsrechten einer Immobilie von mir.
Bei dieser Immobilie haben alle Wohnungen noch eigene Gärten, die per Sondernutzungsrecht zu den Wohnungen gehören.
Nach der Teilung haben zwei Voreigentümer (per Nachtragung im Grundbuch) ihre Gärten getauscht. Der Garten, der laut Teilungserklärung zu meiner Wohnung gehört, gehört jetzt zu einer anderen Wohnung und ich habe dafür den Garten der anderen Wohnung als Sondernutzungsrecht.
Nicht schlimm, aber man muss es halt wissen, um zu wissen, was einem jetzt rechtlich wirklich gehört. Und dieses Beispiel zeigt auch, dass es damals für die Leute einfacher war, das “einfach so über die beiden Grundbücher zu tauschen”, als die Teilungserklärung anzupassen, was zeigt, dass man eine Teilungserklärung nicht mal “einfach so” ändern kann.
Ein kleines Quiz zum Abschluss…
Hand aufs Herz: Hast du alle wichtigen Infos aus dem Artikel behalten?
Lass’ es uns in einem schnellen Quiz mit 8 Fragen herausfinden!
Time's up
Fazit
In diesem Artikel haben wir uns intensiv mit dem Thema Teilungserklärung auseinandergesetzt und dabei wichtige Aspekte beleuchtet, die du als angehender Immobilienkäufer unbedingt beachten solltest.
Du hast gesehen, was eine Teilungserklärung ist, wie sie aufgebaut ist und welche Funktion sie hat. Ebenso haben wir einige der häufigen Fallstricken und der Frage, ob eine Teilungserklärung immer bindend ist, beantwortet.
Weiterführend, aber vermutlich auch interessant beim Thema Teilungserklärung: Die Frage, was eigentlich ein Miteigentumsanteil ist:
Was ist ein Miteigentumsanteil
Zuletzt haben wir geklärt, dass eine Eigentumswohnung immer eine Teilungserklärung haben muss und eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten, auf die du bei einer Teilungserklärung achten solltest, besprochen.
Hier findest du noch einmal die wichtigsten Punkte der Teilungserklärung auf einen Blick:
Punkt
Beschreibung
Nutzungsrechte
Regelung der Nutzung von Gemeinschaftseigentum
Instandhaltungspflichten
Verantwortlichkeiten für Reparaturen und Instandhaltung
Stimmrechte
Regelung der Stimmrechte in der Eigentümerversammlung
Kostenverteilung
Verteilung von Kosten und Lasten unter den Wohnungseigentümern
Die wichtigsten Punkte der Teilungserklärung auf einen Blick
Jetzt bist du bestens gerüstet, um in die Welt der Immobilieninvestitionen einzutauchen und die Teilungserklärung bei deinem nächsten Wohnungskauf genau unter die Lupe zu nehmen. Du weißt, worauf du achten musst, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden und kannst so eine fundierte Entscheidung treffen, wenn es darum geht, deine Ziel-Eigentumswohnung zu erwerben.
Hast du eigene Erfahrungen oder Fragen, die du gerne teilen möchtest? Oder denkst du, ich habe wichtige Punkte übersehen? Lass’ es mich in den Kommentaren wissen!
Willst du mehr zu den verwaltungstechnische und rechtlichen Aspekte von Immobilien als Kapitalanlage lernen? Dann schaue doch auch einmal in der Kategorie Verwaltung & Recht vorbei, da findest du viele weitere interessante Artikel zu wichtigen Themen aus diesem Bereich.
Und jetzt viel Erfolg bei deinem Immobilienprojekt!
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