Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

In diesem Beitrag möchte ich den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum näher beleuchten. Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, kaufst du dich auch immer in eine Eigentümergemeinschaft ein. Damit hast du aber auch spezielle Rechte und Pflichten. Die Unterscheidung ist für dich als Investor wichtig, da du viele Optimierungen der Wohnung um die Vermietbarkeit zu verbessern gar nicht alleine entscheiden kannst.

Was ist nun aber der Unterschied zwischen Sondereigentum um Gemeinschaftseigentum? Sondereigentum ist das wo nur du Zugriff zu hast. Also insbesondere deine Wohnung und alles was sich in der Wohnung befindet. Gemeinschaftseigentum ist der ganze Rest, also insbesondere alle Dinge die du dir mit den anderen Hausbewohnern teilst.

Wenn du als Investor also eine Eigentumswohnung kaufst, kaufst du automatisch immer zwei Dinge: Die Sondernutzungsrechte für deine Wohnung und Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum des Hauses in dem sich deine Wohnung befindet. Bei einer Eigentumswohnung sind beide Dinge immer untrennbar miteinander verbunden. Gerde aus dem Gemeinschaftseigentum ergeben sich für dich spezielle Rechte und Pflichten die du als angehender Investor kennen und befolgen musst. Insbesondere wenn du Dinge umgestalten möchtest ist es für dich wichtig zu wissen was im Haus wirklich dir allein gehört und was du dir lediglich mit den anderen Eigentümern teilst.

Was gehört zum Sondereigentum

Foto eines Badezimmers. Ein gutes Beispiel für den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Ein Badezimmer ist ein gutes Beispiel für den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Nur du allein kannst dein Badezimmer nutzen. Es ist Teil des Sondereigentums.

Grob kannst du dich bei der Frage „was gehört zum Sondereigentum?“ an dem folgenden Leitsatz orientieren: Sondereigentum sind all die Dinge in deiner Wohnung die du entfernen oder hinzufügen kannst, ohne dass du damit das Gemeinschaftliche Eigentum veränderst oder einen anderen Miteigentümer negativ beeinflusst. Ein gutes Beispiel hierfür ist das Badezimmer in deiner Wohnung. Wie du dein Badezimmer gestaltest, oder ob du überhaupt ein Badezimmer in deiner Wohnung einbaust ist für die anderen Miteigentümer irrelevant. Ob du ein Luxus-Badezimmer verbaust oder den Raum leer  lässt: Keiner der anderen Eigentümer wird durch diese Entscheidung beeinflusst. Während du das Gemeinschaftseigentum nicht einfach ändern darfst, bist du beim Sondereigentum komplett frei in der Gestaltung, da du per Definition niemand anderen damit beeinträchtigst.

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Typische Beispiel für Sondereigentum

Einige typische Beispiele für Sondereigentum sind

  • Die Küche inklusive Einrichtung
  • Die Türen innerhalb der Wohnung
  • Das Badezimmer inklusive Einrichtung
  • Alle nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung
  • Tapeten und Bodenbeläge wie Teppich und Parkett

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum

Foto einer Hausfassade. Ein gutes Beispiel für den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Die Hausfassade ist Gemeinschaftseigentum, da sie von allen Eigentümern genutzt wird und nicht einem speziellen Eigentümer zugeordnet werden kann.

Grob kannst du dich bei der Frage „was gehört zum Gemeinschaftseigentum?“ an dem folgenden Leitsatz orientieren: Gemeinschaftseigentum ist all das, wo jemand anders eine Veränderung merken würde. Würdest du zum Beispiel eine tragende Wand in deiner Wohnung entfernen, verändert sich nicht nur die Statik deiner Wohnung, sondern des gesamten Hauses. Ähnlich verhält es sich bei gemeinschaftlich genutzten Wasserleitungen. Modifizierst du die Wasserleitung, hat dies eine Auswirkung auf alle Hausbewohner, nicht nur auf dich. Diese Leitungen sind daher Gemeinschaftseigentum. Am Gemeinschaftseigentum darfst du ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer nichts ändern. Ein gutes Beispiel hierfür ist der Balkon deiner Wohnung. Auch wenn nur du Zugang zu deinem Balkon hast, darst du zum Beispiel nicht ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer deinen Balkon zu einen Wintergarten umbauen.

Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum

Einige typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind

Foto eines Gartens. Der Garten ist Gemeinschaftseigentum und darf nicht einfach verändert werden
Die Gartenanlage deiner Wohnungsanlage ist Gemeinschaftseigentum und du darfst sie nicht einfach nach deinen Vorstellungen ändern.
  • Sämtliche Haustüren
  • Strom-, Gas- und Wasserzähler
  • Ein eventuell vorhandener Aufzug
  • Die Keller inklusive der Kellerfenster
  • Die Treppen, Treppenhäuser und Flure
  • Eine eventuell verbaute Zentralheizung
  • Die Briefkasten- und Gegensprechanlage
  • Fenster (auch die innerhalb der Wohnung)
  • Alle Balkone (auch die der eigenen Wohnung)
  • Decken und Böden (auch die in der Wohnung)
  • Das Dach des Gebäudes oder der Wohnanlage
  • Die Wohnungstüren, bzw. die Außenseite der Wohnungstüren
  • Die Fassade und der Putz des Gebäudes oder der Wohnanlage
  • Das Fundament und alle tragenden Wände (auch die innerhalb der Wohnung)
  • Die Außenanlagen inkl. Wege, Gärten, Bäumen, Beeten und Bauten wie Spielplätzen
  • Gemeinschaftlich genutzte Versorgungsleitungen wie Strom, Wasser, Gas und Elektrik

Die Teilungserklärung regelt die Besitzverhältnisse

Kaufst du eine Eigentumswohnung in einem Haus, gibt es immer eine Teilungserklärung, die regelt was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Bevor du eine Eigentumswohnung kaufst, solltest du daher im Vorfeld die Teilungserklärung lesen, um zu wissen, auf was du dich einlässt.

Bedeutung des Unterschiedes

Unterschied Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Für dich als Vermieter ist es wichtig zu wissen was wozu gehört, wo die Unterschiede liegen und welche Rechte und Pflichten du bei beiden hast
Mein, deins, unseres? Warum ist das wichtig? Als zukünftiger Vermieter solltest du den Unterschied zwischen deinem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum kennen, da du bei beiden unterschiedliche Rechte und Pflichten hast. Nur wenn du den Unterschied kennst, kannst du deine Immobilie optimal bewirtschaften.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum insbesondere in drei Bereichen: bei Schäden, bei Veränderungen und bei der Instandhaltung.

Bei Schäden muss derjenige den Schaden begleichen, der den Schaden verursacht hat. Konkret: Kommt es zu einem Wasserschaden, weil eine Leitung, die zum Gemeinschaftseigentum gehört defekt ist, zahlt die gesamte Hausgemeinschaft. Kommt es zu einem Wasserschaden, weil der Schlauch an deiner Waschmaschine gerissen ist, musst du als Eigentümer zahlen, da sich diese Leitung in deinem Sondereigentum befindet.

Willst du Veränderungen an etwas vornehmen, entscheidet Sonder- und Gemeinschaftseigentum darüber mit wie vielen Leuten du dich abstimmen musst. Ist eine Sache Teil des Sondereigentums (z.B. dein Bad), musst du dich mit niemandem abstimmen und kannst alles so ändern, wie du möchtest. Ist die Sache die die verändern möchtest Teil des Gemeinschaftseigentums, musst du dich hingegen mit der gesamten Hausgemeinschaft über eine Veränderung abstimmen.

Bei den Kosten für Renovierung und Instandhaltung ist die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ebenfalls wichtig. Kosten für die Renovierungen des Gemeinschaftseigentums trägt die Gemeinschaft. Ein Beispiel hierfür sind energetische Sanierungen. Werden nach und nach alle Fenster saniert und die Fenster sind Gemeinschaftseigentum, so kann es sein, dass du von der Gemeinschaft neue Fenster für deine Wohnung bezahlt bekommst. Zwar sind die Fenster in deiner Wohnung und nur du kannst sie nutzen, dadurch dass sie aber Gemeinschaftseigentum sind, beteiligen sich alle Miteigentümer an den Kosten.

Was ist Sondereigentum?

Diesen Artikel gibt’s auch als Video-Präsentation auf dem Immoprentice YouTube-Kanal.

Was sind meine Rechte beim Sondereigentum?

Innerhalb deines Sondereigentums hast du verschiedene Rechte, unter anderem kannst du:

  • deine Wohnung gestalten wie du möchtest. Bei der Wandfarbe, den Bodenbelägen oder den Fliesen du die verlegst, hast zu komplette Autonomie.
  • deine Wohnung verpfänden oder anderweitig finanziell belasten (z.B. Sie als. Sicherheit für ein Immobiliendarlehen bei der Bank hinterlegen).
  • deine Wohnung wieder verkaufen. Je nach Teilungserklärung brauchst du eventuell formal die Zustimmung des Verwalters. 
  • deine Wohnung zu den Zwecken nutzen, die in der Teilungserklärung erlaubt sind (Wohnen, Vermieten, etc.). Du hast hier also nicht komplette Freiheit. So darfst du, obwohl die Wohnung dir gehört, zum Beispiel nicht einfach ein Bordell in deiner Wohnung einrichten.

Was sind meine Pflichten beim Sondereigentum?

Mit deinen Rechten beim Sondereigentum gehen auch einige Pflichten einher. Unter anderem musst du:

  • dich bei der Nutzung deiner Wohnung innerhalb der Vorgaben aus der Teilungserklärung bewegen.
  • alle Kosten für eventuell nötige Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen tragen.
  • sicherstellen dass du die anderen Eigentümer nicht über Gebühr belästigst. Du musst z.B. Darauf achten, dass aus deiner Wohnung kein übermäßiger Lärm oder Gestank ausgeht.
  • Handwerker in deine Wohnung lassen, wenn dies für Reparaturen oder Untersuchungen am Gemeinschaftseigentum nötig ist (z.B. Um eine Balkonsanierung oder eine Sanierung der Wasserleitungen durchzuführen)

Was sind meine Rechte beim Gemeinschaftseigentum?

Ähnlich wie beim Sondereigentum hast du auch beim Gemeinschaftseigentum verschiedene Rechte, zum Beispiel:

  • darfst du das Gemeinschaftseigentum nutzen.
  • wirst du an Einnahmen aus dem Gemeinschaftseigentum, wie zum Beispiel einer Waschküche, entsprechend deinem Miteigentumsanteil beteiligt.

Was sind meine Pflichten beim Gemeinschaftseigentum?

Wie schon beim Sondereigentum hast du natürlich auch beim Gemeinschaftseigentum einige Pflichten. Zum Beispiel musst du:

  • deinen Teil der Kosten zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums tragen. (Hausmeister, Reparaturen, Instandhaltungsrücklage, Gemeinschaftsstrom, Gartenpflege, …)
  • mit dem Gemeinschaftseigentum sorgsam umgehen.
  • sicherstellen dass weitere Personen, denen du Zutritt zum Gemeinschaftseigentum gewährst (z.B. dein Mieter), ebenfalls sorgsam damit umgehen.

Praxisbeispiel 1: Wasserschaden

Bild eines Wasserschadens. Wer zahlen muss hängt davon ob die kaputte Leitung im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum von jemandem ist.
Bei einem Wasserschaden kommt es darauf an in wessen Besitz die defekte Leitung war. Ist die Hausleitung gebrochen, zahlt die Eigentümergemeinschaft. Ist die eigene Waschmaschine defekt gewesen muss der einzelne Eigentümer zahlen.

Lass‘ mich den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum an einem Beispiel mit einem Wasserschaden verdeutlichen. Wenn es um die Regulierung eines Schadens geht, ist Wasserschaden nämlich nicht gleich Wasserschaden. Nehmen wir an, in der Wohnung unter dir muss die Decke repariert werden, weil in deiner Wohnung ein Wasserschaden war und das Wasser in die unter dir liegende Wohnung gelaufen ist. Wer zahlt die Reparatur? Es kommt darauf an! Genauer: Es kommt darauf an, wo die Ursache des Schadens war. Ist zum Beispiel der Schlauch von deiner Waschmaschine abgeplatzt und deswegen Wasser ausgetreten, musst du den Schaden zahlen. Die Waschmaschine und der Schlauch sind dein Eigentum. Ist das gemeinsame Wasserrohr in der Wand undicht und es kam deswegen zu dem Wasserschaden, muss die Gemeinschaft zahlen. Das Rohr in der Wand, welches den Schaden verursacht hat, ist Gemeinschaftseigentum.

Praxisbeispiel 2: Balkonsanierung

Bild eines Renovierungsbedürftigen Balkons. Je nach dem was in der Teilungserklärung festgelegt wurde musst du bei einer Balkonsanierung mehr oder weniger zahlen
Müssen die Balkone saniert werden hilft ein Blick in die Teilungserklärung. Je nachdem was dort festgelegt ist, musst du dich finanziell stärker oder weniger stark bei der Sanierung deines Balkons einbringen.

Ein zweites Praxisbeispiel um den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu verdeutlichen ist eine Balkonsanierung. Sagen wir es kommt zu einem schweren Unwetter und dein Balkon wird beschädigt. Wer zahlt nun den Schaden? Jeder zahlt etwas! Genauer: Die Schäden an der Fassade und dem Boden des Balkons zahlt in aller Regel die Gemeinschaft, da diese Teile meistens Gemeinschaftseigentum sind. Deine Markise, Möbel und Pflanzen, die während des Unwetters beschädigt wurden, musst du aber selbst bezahlen, da diese nicht im Gemeinschaftseigentum stehen, sondern dir alleine gehören. Haben nur einige Einheiten überhaupt Balkone, kann in deiner Teilungserklärung aber auch stehen, dass der Balkon dein Sondereigentum ist. Dann müsstest du den Schaden komplett selbst zahlen.

Wie werden Sanierungen beim Gemeinschaftseigentum beschlossen?

Wir haben gesehen, dass du dich bei Sanierungen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum finanziell beteiligen musst aber wo und wie beschließt die Gemeinschaft dass etwas saniert werden muss? Über die Hausverwaltung und über die Eigentümerversammlung. Als Hausgemeinschaft habt ihr dem Hausverwalter meist einen bestimmten Rahmen eingeräumt, in dem er Reparaturen ohne explizite Zustimmung durchführen darf. Ist eine Sanierungsmaßnahme größer, stimmt ihr in der Eigentümerversammlung darüber ab ob und wann ihr die Reparatur machen wollt und wie ihr sie finanzieren wollt. Da ihr viele Dinge nur in der Gemeinschaft beschließen könnt, ist es für dich als Investor auch extrem wichtig eine gute Hausverwaltung zu haben. Wenn du gerade dabei bist eine Immobilie zu kaufen, solltest du daher sicherstellen dass du dich in ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus einkaufst. Eine Merkmale an denen du ein solches erkennst, habe ich in meinem Artikel “Woran erkenne ich ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus?” zusammengetragen.

Fazit

Es ist für dich als Immobilien-Investor beim Kauf einer Eigentumswohnung Eigentumswohnungen wichtig den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu kennen, damit du dich richtig verhältst. Als zukünftiger Vermieter ist es für dich wichtig zu wissen welche Optimierungen du eigenständig vornehmen kannst um deine Mietrendite zu steigern und welche du eben nicht einfach so durchführen kannst.

Vier konkrete Tipps, für die du keine Zustimmung der Hausgemeinschaft brauchst, findest du zum Beispiel in meinem Artikel “Vier einfache Möglichkeiten deine Mieteinnahmen zu erhöhen“. Willst du aber zum Beispiel deine Wohnung per AirBNB vermieten hast du die Herausforderung, dass du hierfür die Zustimmung der Hausgemeinschaft brauchst.

Bei Unklarheiten hilft ein Blick in die individuelle Teilungserklärung für dein Objekt. Änderungen an der Teilungserklärung können nur einstimmig beschlossen werden. Die getroffene Zuordnung ist daher in aller Regel fest und wird nicht mehr geändert. Du musst die Unterschiede zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum daher kennen und entsprechend handeln. 


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