Was ist Eigenkapital?

Das Eigenkapital sind alle eigenen Vemögenswerte die in eine Immobilienfinanzierung eingebracht werden.

Kaufst du zum Beispiel eine Immobilie für 300.000€ und nimmst einen Kredit für 200.000€ auf, so bringst du 100.000€ Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung mit

$\text{Kaufpreis} = \text{Eigenkapital} + \text{Fremdkapital}$

Neben Bargeld können theoretisch auch Sparguthaben, Aktien oder sonstige Wertpapiere von Banken als Eigenkapital akzeptiert werden. Bringst du zum Beispiel ein Aktiendepot direkt (ohne es zu verkaufen) in eine Immobilienfinanzierung ein, so spricht man oft auch von einem Eigenkapitalersatz.

Je mehr Eigenkapital du in eine Finanzierung einbringst, desto geringer ist dein Fremdkapitalhebel und somit auch das Risko in dieser Finanzierung.

Je höher dein Eigenkapitaleinsatz, desto günstiger wird die Finanzierung, da der Beleihungsauslauf der Immobilie, und damit das Risiko für die Bank, sinkt, wie die folgende Tabelle zeigt:

	Fall A	Fall B
Kaufpreis	300.000 €	300.000 €
Eigenkapital (%)	40%	10%
Eigenkapital (€)	120.000 €	30.000 €
Kredit	– 180.000 €	– 270.000 €
Immobilienwert -20%	240.000 €	240.000 €
Nettovermögen	60.000 €	– 30.000 €

Tabelle 1: Effekt sinkender Immobilienpreise bei unterschiedlichem Eigenkapital

Im erste Fall hast du 40% Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht und im zweiten Fall 10%.

Sinkt der Wert der finanzierten Immobilie nun um 20%, so hast du in Fall A noch immer einen Puffer von 60.000€.

Bei der Fianzierung aus Fall B übersteigen deine Schulden nun aber den Wert deiner Immobilie. Würdest du die Immobilie jetzt verkaufen, hättst du noch Schulden von 30.000€