Hebeleffekt einfach erklärt: Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 24. September 2023 aktualisiert.

Immobilien lohnen sich als Investition, weil du sie über einen Fremdkapitalhebel kaufen kannst. Aber was ist eigentlich der Leverage Effekt bei Immobilien, wie funktioniert er, und was sind die Vor- und Nachteile? Lass’ es uns in diesem Artikel herausfinden!

Der Leverage-Effekt bei Immobilien bezeichnet die Tatsache, dass du beim Kauf einer Immobilie nur einen kleinen Teil des Kaufpreises selbst aufbringst, dir aber trotzdem 100% der Mieteinnahmen zufließen. Du musst also nur einen Bruchteil der Kosten der Immobilie selbst tragen. Durch einen Kredit hebelst du also deinen Einsatz.

Der Begriff “Leverage” kommt aus dem Englischen und bedeutet “Hebel”, daher auch der deutsche Name: Hebeleffekt.

Der Hebeleffekt ist der Grund, warum Immobilien so rentabel sind. Nutzt du ihn richtig, kannst du mit wenig Eigenkapitaleinsatz große Vermögen aufbauen. Wie alles im Leben hat aber auch der Hebeleffekt Vorteile und Nachteile. Welche das sind, und wie der Hebeleffekt genau funktioniert, das schauen wir uns im folgenden genauer an!

Leverage Effekt und Eigenkapital: Was ist der Zusammenhang?

Normalerweise benötigst du als Anleger für jede Form von Investitionen Eigenkapital. Eigenkapital ist dein eigenes Geld. Kaufst du einen ETF der Beteiligst du dich an einem Unternehmen, so tust du dies, indem du mit deinem bereits versteuerten Geld Anteile am ETF oder eine Aktie kaufst.

Du möchtest lieber ein Video schauen? Auf dem Immoprentice YouTube Kanal findest du diesen Artikel als Kurzvideo:

Und je mehr Eigenkapital du hast, desto mehr Geld kannst du investieren. So auch bei Immobilien, oder?

Nein!

Leverage Effekt und Eigenkapitalrendite: Was ist der Zusammenhang?

Bei Immobilien musst du nur einen Teil der Investitionskosten aus deinem Eigenkapital bezahlen. Den Rest kannst du über eine Hypothek finanzieren. Im Gegensatz zu ETFs oder Aktien kannst du also ein Asset (Immobilie) mit einem geringen Anteil Eigenkapital kaufen.

Bildunterschrift: Die Immobilie gehört dir zu 100%, aber du musstest nur 20% des Kaufpreises aus deinem Eigenkapital zahlen: Das ist der Hebeleffekt.

Las uns das Ganze an einem Beispiel verdeutlichen.

Nehmen wir an, du hast 20.000€ Eigenkapital zum Investieren. Im ersten Fall kaufst du davon Aktien mit einer Rendite von 8%. Im zweiten Fall kaufst du eine Immobilie mit einer Rendite von 4%.

Welche Investition ist besser?

Beispiel 1: Aktiendepot

Kaufst du Aktien für 20.000€, erhältst du eine Dividende von 1.600€ pro Jahr. (Annahme: 8% Rendite)

Beispiel 2: Immobilieninvestition

Nutzt du die 20.000€ als Anzahlung für eine Immobilie mit 4% Rendite, und musst für den Kredit 2% Zinsen zahlen, so erhältst du (vereinfacht) eine Dividende von 4.000€ bei 1.600€ Zinskosten pro Jahr.

Hinweis: Wenn du wissen möchtest, wie du die Rendite von Immobilien berechnest, schaue dir auch den Artikel “Wie kann ich bei einer Immobilie die Rendite berechnen?” hier auf Immoprentice an!

Ergebnis

In Summe generierst du trotz der höheren Kosten durch den Kredit, mit der Investition in eine Immobilie mehr Gewinn als mit der Investition in Aktien, obwohl die Rendite der Immobilie niedriger ist!

Und genau das ist der Leverage Effekt! Du hast dir fremdes Geld geliehen und hast es in eine Assetklasse investiert, die mehr Rendite abwirft, als du an Zinsen für das Darlehen zahlst.

Im Ergebnis ist die Rendite für dich beim Immobilien-Investment daher höher. Und genau das bringt uns schon zum nächsten wichtigen Begriff: der Eigenkapitalrendite (manchmal auch Eigenkapitalrentabilität genannt).

Wie kann ich als Privatanleger vom Leverage Effekt profitieren?

Als Privatanleger kannst du vom Leverage Effekt profitieren, indem du ihn einfach nutzt.

Gerade Immobilien-Investitionen bieten sich hier zum Vermögensaufbau an, da du ein relativ wertstabiles Asset kaufst und es bei Immobilien normal ist, sie über Fremdkapital zu finanzieren.

Kaufst du über den Fremdkapitalhebel eine rentable, vermietete Immobilie, zahlt der Mieter deinen Kredit ab, und du hast in 30 – 40 Jahren eine abbezahlte Immobilie, welche dir eine zusätzliche Rente erwirtschaftet.

Du weißt schon, wie groß deine Rentenlücke ist und möchtest wissen, wie viele Immobilien du kaufen müsstest, um die Lücke zu füllen? Dann ist der Artikel “Wie viele Immobilien brauche ich bis zur finanziellen Freiheit?” richtig für dich!

Was ist die Eigenkapitalrendite und wie kann ich sie berechnen?

Die Eigenkapitalrendite ist die Rendite, die du bei einer Investition auf dein eingesetztes Kapital erhältst.

Formel für Eigenkapitalrendite

Die Formel um deine Eigenkapitalrendite zu berechnen ist:

\small \text{Eigenkapitalrendite} = \text{Gesamtkapitalrendite} + (\text{Gesamtkapitalrendite} - \text{Kosten Fremdkapital}) * \dfrac{\text{Fremdkapital}}{\text{Eigenkapital}}

Beispiel

Lass’ uns zur Verdeutlichung die Eigenkapitalrendite für die beiden Beispiele von oben berechnen.

Bei den Aktien hast du kein Fremdkapital und keine Fremdkapitalkosten. Die Eigenkapitalrendite entspricht hier der Gesamtkapitalrendite:

\begin{array}{ll} \text{Eigenkapitalrendite} &= 8\% + (8\% - 0\%) * \dfrac{0€}{20.000€} \\ &= 8\% + (8\% * 0) \\ &= 8\% \end{array}

Bei der Immobilie sieht es wie folgt aus:

\begin{array}{ll} \text{Eigenkapitalrendite} &= 4\% + (4\% - 2\%) * \dfrac{80.000€}{20.000€} \\ &= 4\% + (2\% * 4) \\ &= 4\% + 8\% \\ &= 12\% \\ &= \dfrac{2.600€}{20.000€} \end{array}

Über diese Formel kannst du entsprechend deine Eigenkapitalrendite, bzw. den Leverage Effekt deiner Investition berechnen.

Und ja, je weniger Eigenkapital du einbringst, und je mehr du auf den Einsatz von Fremdkapital zurückgreifst, desto höher fällt deine Eigenkapitalrendite aus.

Wie kann ich die Eigenkapitalrendite berechnen?

Nutze gerne den Immoprentice 5 Sekunden Eigenkapitalrendite Rechner, um deine Eigenkapitalrendite bei einer Immobilieninvestition zu berechnen.

Gegenüber dem Rechner oben, betrachtet der Immoprentice 5 Sekunden Eigenkapitalrendite Rechner auch noch die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie, um einen realistischeren Rendite-Vergleich zu ermöglichen.

Tiefergehende Informationen zum Thema Eigenkapitalrendite kannst du im Artikel “Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?” hier auf dem Blog finden.

Funktioniert dies immer?

Prinzipiell funktioniert der Eigenkapitalhebel durch den Leverage Effekt immer.

Tatsächlich hat die Verwendung des Leverage Effekts bei Immobilien jedoch Grenzen und Risiken.

Wenn du den Leverage Effekt nutzt, nimmst du einen Kredit auf. Läuft die Investition nicht so wie geplant, ist nicht nur dein eingesetztes Eigenkapital gefährdet, sondern du musst auch den aufgenommenen Kredit zurückbezahlen.

Der Preis für die deutlich erhöhte Rendite ist dein ebenfalls deutlich erhöhtes Risiko.

Lass’ uns hierfür auf eine Grafik aus dem Artikel “Warum Immobilien als Geldanlage?” schauen:

Bis zu welcher Höhe kann ich meine Immobilien hebeln?

Um das oben angesprochene Risiko eines hohen Kredithebels wissen natürlich auch die Banken, von denen du dir das Geld für Immobilien leihst.

Ein gutes Einkommen vorausgesetzt, ist es in der Regel kein Problem deine ersten Immobilien mit einem hohen Fremdkapitalanteil zu kaufen.

Sobald dein Portfolio jedoch eine gewisse Größe überschreitet, reicht deine persönliche Bonität für einen Kredit irgendwann nicht mehr aus. Die Bank macht dann eine Portfoliobetrachtung deiner Immobilien.

Hast du viele Renditeschwache Immobilien gekauft, bist du ab einer Gewissen Größe nicht mehr weiter finanzierbar, da dein Portfolio sich nicht in sich tragen kann und du außerdem zu groß geworden ist, als das du dein Portfolio mit deiner persönlichen Bonität absichern könntest.

Positiver und negativer Leverage Effekt

Weiter oben haben wir gesehen, dass du über den Leverage Effekt dein Immobilien-Investment hebeln kannst. Aber was sind ein positiver bzw. negativer Leverage Effekt?

Positiver Leverage Effekt

Einen positiven Leverage Effekt erreichst du, wenn die Zinskosten für das Geld, das du dir leihst, niedriger sind, als der Gewinn, den du durch deine Investition erzielst.

Im Beispiel oben, haben wir uns für 2% Zinsen Geld geliehen, um es in eine Immobilie mit einer Rendite von 4% zu investieren. Die Zinskosten waren somit niedriger als der Gewinn, den wir mit der Investition erzielt haben.

In diesem Beispiel haben wir einen positiven Hebeleffekt. Jede 1.000 Euro, die wir aufnehmen, kosten uns jährlich 20€ an Zinsen für das geliehene Geld, bringen aber 40€ an Mieteinnahmen.

Rein wirtschaftlich lohnt es sich noch mehr Fremdkapital aufzunehmen und auf diese Art zu investieren. (Und du kannst die Zinskosten sogar steuerlich absetzen!)

Negativer Leverage Effekt

Einen negativen Leverage Effekt hast du, wenn deine Zinskosten höher sind, als der Gewinn, den du durch deine Investition erzielst.

Lass’ uns das Ganze wieder an einer Beispielimmobilie verdeutlichen, aber dieses Mal an einer Immobilie, die nur eine Rendite von 1,5% statt 4% erwirtschaftet.

Die Zinskosten von 1.600€ übersteigen in diesem Beispiel die Mieteinnahmen von 1.500€.

Kaufst du diese Immobilie auf Kredit, hast du einen negativen Hebeleffekt.

Wichtig: Der Leverage-Effekt kann aus einer schlechten Immobilie keine gute Immobilie machen. Trägt die Immobilie sich nicht von selbst, solltest du sie auf keinen Fall auch noch hebeln!

Um mehr darüber zu erfahren, wann sich eine Immobilie lohnt, schaue dir auch den Artikel “Wie berechne ich ob sich eine Immobilie lohnt?” hier auf dem Blog an.

Wichtig bei kreditfinanzierten Immobilien: Der Verschuldungsgrad

Wie wir gesehen haben, kannst du mit Fremdkapital über den Hebeleffekt sehr gute Renditen erzielen.

Je höher du verschuldet bist, desto riskanter ist es für neue Geldgeber jedoch dir neues Geld zu leihen.

Willst du einen Immobilienbestand skalieren, musst du daher auf deinen Verschuldungsgrad achten.

Um ein Gefühl dafür zu bekommen, worauf Banken bei einer Immobilienfinanzierung achten, schaue dir gerne auch den Artikel “Bis wie viel Euro finanziert die Bank mir meine Kapitalanlage-Immobilie?” hier auf dem Blog an.

Was ist der Verschuldungsgrad?

Der Verschuldungsgrad gibt an, wie hoch dein Vermögen gegenüber deinen Verbindlichkeiten ist.

\small \text{Verschuldungsgrad} = \dfrac{\text{Fremdkapital}}{\text{Eigenkapital}} * 100

In unserem Beispiel mit 20.000€ Eigenkapital und 80.000€ Fremdkapital hättest du rechnerisch einen Verschuldungsgrad von 400%. Anders ausgedrückt: Auf einen Euro Eigenkapital hast du vier Euro Kredit aufgenommen.

\small \text{Verschuldungsgrad} = \dfrac{80.000€}{20.000€} * 100

Tatsächlich kaufst du für das Geld aber eine Immobilie für 100.000€, die im besten Fall auch wirklich 100.000€ Wert ist. Somit ergibt sich dann ein Verschuldungsgrad von 80%:

\small \text{Verschuldungsgrad} = \dfrac{80.000€}{100.000€} * 100

Den Verschuldungsgrad deiner Immobilie kannst du auch mit dem Immoprentice Kalkulationstool errechnen.

Was sind die Risiken des Leverage-Effekts bei Immobilien?

Das größte Risiko beim Nutzen des Leverage Effekt bei Immobilien ist, dass du dich übernimmst.

Kaufst du eine Immobilie nicht zu 100% mit deinem eigenen Geld, und die Immobilie funktioniert nicht so wie gedacht und du hast einen Mietausfall oder kannst die Immobilie nicht zum erwarteten Preis vermieten, musst du trotzdem den Kredit bedienen.

Immer wenn du eine Immobilie mit Fremdkapital kaufst, solltest du dich daher fragen: “Kann ich mir die Kreditraten auch leisten, wenn die Immobilie kein Geld abwirft?”.

Lautet die Antwort “nein”, solltest du gut überlegen, ob du dieses Risiko wirklich eingehen möchtest.

Ein weiteres Risiko ist, dass du Wertschwankungen deiner Immobilie besonders stark ausgesetzt bist.

Hast du eine Immobilie für 100.000€ zu 80% finanziert und sie fällt 50% im Wert, hast du auf einem eine negative Vermögensbilanz von -30.000€.

Wie stark die Immobilienpreise, z.B. durch steigende Zinsen fallen können, kannst du im Artikel “Welchen Einfluss haben die Zinsen auf die Kaufpreise von Immobilien?” nachlesen.

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

Die Stunde der Wahrheit: wie gut ist dein Wissen über Fremdkapitalhebel und den Leverage-Effekt bei Immobilien? Wie einfach war das Thema erklärt und was ist vom Artikel hängengeblieben?

Lass’ es uns in einem kurzen Quiz mit 4 Fragen herausfinden!

Was ist der Unterschied zwischen dem Leverage-Effekt und dem Hebeleffekt in Bezug auf Immobilieninvestitionen?

Der Leverage-Effekt bezieht sich auf die Verwendung von Fremdkapital, während der Hebeleffekt sich auf die Verwendung von Eigenkapital bezieht.

Der Leverage-Effekt bezieht sich allgemein auf die Verwendung von Fremdkapital. Vom Hebeleffekt spricht man, wenn man eine Immobilie zu 100% finanziert.

Der Leverage-Effekt bezieht sich auf die Verwendung von Fremdkapital, während der Hebeleffekt sich auf die Verwendung eines physischen Hebels zur Steigerung der Immobilienwerte bezieht.

Es gibt keinen Unterschied; beide Begriffe beziehen sich auf die Verwendung von Fremdkapital zur Steigerung der potenziellen Rendite einer Investition.

Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?

Die Fähigkeit, Immobilien ohne Geld zu kaufen

Die Fähigkeit, Immobilien mit Fremdkapital zu kaufen

Die Fähigkeit, Immobilien mit Eigenkapital zu kaufen

Die Fähigkeit, Immobilien ohne Kredit zu kaufen

Was ist ein positiver Leverage-Effekt?

Wenn die Zinskosten für das geliehene Geld höher sind als die Rendite der Investition

Wenn die Zinskosten für das geliehene Geld gleich der Rendite der Investition sind

Wenn die Zinskosten für das geliehene Geld niedriger sind als die Rendite der Investition

Wenn die Zinskosten für das geliehene Geld und die Rendite der Investition beide null sind

Was ist der beste Weg, um das Risiko des Leverage-Effekts zu minimieren?

Viele Immobilien kaufen

Nur wenige Immobilien kaufen

Sicherstellen dass man sich die Kreditraten leisten kann, auch wenn die Immobilie kein Geld abwirft

Immobilien komplett ohne Eigenkapital kaufen

Time's up

Fazit

Der Leverage Effekt kann für Privatinvestoren im Immobilien-Bereich extrem wertvoll sein, um schnell Vermögen aufzubauen.

Gerade als Privatinvestor solltest du dir jedoch bewusst sein, dass mit den hohen Chancen aber auch hohe Risiken einhergehen.

Gerade wenn du planst Kreditfinanziert eine Immobilie zu kaufen, musst du dir nicht nur über den Zins, sondern auch über die Höhe der Tilgung deines Kredites Gedanken machen. Meine Gedanken hierzu, und Gründe, warum eine schnelle Tilgung eventuell dein Risiko sogar erhöhen kann, findest du im Artikel “Mit wie viel Prozent sollte ich meine Wohnung tilgen?” hier auf dem Blog.

Wenn du überzeugt bist, dass Immobilien eine gute Investition sind, du aber noch unsicher bist, wie ein Immobilienkauf abläuft, dann schaue dir unbedingt den Artikel “Wie läuft ein Wohnungskauf ab? – In 13 Schritten zum Immobilien Investor” an, wo ich dir in 13 Schritten zeige, wie du deine erste vermietete Immobilie als Kapitalanlage kaufst.

Wenn du stattdessen mehr zu den Grundlagen des Immobilieninvestments wissen möchtest, dann kann ich dir den Artikel “Grundlagen des Immobilieninvestments: Was du als Anfänger wissen solltest, bevor du in Immobilien investierst” empfehlen.