Was ist die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite bei einer Immobilieninvestition gibt an, welche Rendite ein Investor auf das für die Immobilie investierte Eigenkapital erwirtschaftet. Die Eigenkapitalrendite wird berechnet, indem man den Reingewinn durch das eingesetzte Eigenkapital teilt. Sie ist ein Kennwert, um zu ermitteln, wie rentabel eine bestimmte Immobilie ist.

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Was ist eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien?

Eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien hängt hauptsächlich davon ab, welche alternativen Anlagemöglichkeiten es gerade gibt. Bekommt man bei der Bank 8% Zinsen auf sein angelegtes Geld, ist eine Eigenkapitalrendite bei Immobilien von 10% wenig attraktiv.

Bei niedrigen Zinsen, wo ein Investor auf sein Geld überall nur eine Verzinsung von unter 2% bekommt, ist dieselbe Eigenkapitalrendite von 10% auf einmal sehr attraktiv.

Was eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien ist, hängt daher auch immer vom allgemeinen Zinsumfeld ab.

Persönlich achte ich aber darauf, dass ich bei meinen Immobilien eine Eigenkapitalrendite von über 10 % erreiche.

Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtig?

Die Eigenkapitalrendite ist wichtig, weil sie zeigt, wie gut sich dein investiertes Eigenkapital in der Immobilie verzinst.

Die Bruttomietrendite, Nettomietrendite oder auch der Cashflow sagen alle etwas über die Rentabilität der Immobilie aus.

Die Eigenkapitalrendite sagt dahingegeben etwas darüber aus, welche Rendite du auf dein eigenes, von dir eingesetztes, Kapital erwirtschaftest.

Sie ist ein Indikator dafür, ob eine Investition in eine Immobilie erfolgreich war oder nicht. Die Eigenkapitalrendite ist auch wichtig, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition mit anderen Anlageformen zu vergleichen.

Wann nutzt man die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite wird oft von Investoren genutzt, um die Rentabilität einer Investition zu bewerten.

Wie berechnet sich die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite wird berechnet, indem der jährliche Reingewinn der Immobilie durch das investierte Eigenkapital dividiert wird.

$\text{Eigenkapitalrendite} = \dfrac{\text{Reingewinn}}{\text{Investiertes Eigenkapital}}$

Der jährliche Reingewinn ist dabei der Teil von der Nettokaltmiete, der nach allen Kosten wirklich bei dir verbleibt. Neben den Instandhaltungs- und Betriebskosten der Immobilie, musst du hier also insbesondere die Zinskosten für das Darlehen abziehen.

Beispiel Berechnung Eigenkapitalrendite

Zum besseren Verständnis, hier ein Beispiel für die Eigenkapitalrendite von 3 verschiedenen Immobilien:

Reingewinn	5.000 €	5.000 €	3.000 €
Eingesetztes Eigenkapital	100.000 €	50.000 €	50.000 €
Eigenkapitalrendite	5%	10%	6%

Die erste Immobilie hat einen Reingewinn von 5.000€ pro Jahr und der Investor hat sie mit in Summe 100.000€ Eigenkapitaleinsatz erworben. Die Eigenkapitalrendite dieser Immobilie beträgt somit

$\dfrac{5.000€}{100.000€} = 0,05 = 5\%$

Analog beim zweiten Beispiel, in dem der Investor statt 100.000€ Eigenkapital nur noch 50.000€ Eigenkapital eingebracht hat, um die Immobilie zu kaufen.

Während sich sein Eigenkapitaleinsatz halbiert hat, hat sich seine Eigenkapitalrendite verdoppelt und ist von 5% auf 10% gestiegen.

$\dfrac{5.000€}{50.000€} = 0,10 = 10\%$

Was bedeutet eine hohe Eigenkapitalrendite?

Eine hohe Eigenkapitalrendite zeigt an, dass das investierte Eigenkapital hervorragend verzinst wird und in der Immobilie rentabel angelegt ist.

Eine hohe Eigenkapitalrendite kann aber auch darauf hindeuten, dass du eine sehr aggressive Finanzierung gewählt hat und du die Immobilie mit einem sehr hohen Fremdkapitalanteil gekauft hast.

Kaufst du eine vermietete Immobilie zum Beispiel zu 100 % mit Fremdkapital (und finanzierst auch alle Kaufnebenkosten), so hast du theoretisch eine unendlich hohe Eigenkapitalrendite.

Sinkt der Preis der Immobilie wird, dein Kreditgeber aber vermutlich sehr schnell nervös und fordert weitere Sicherheiten von dir ein, da der Wert der Immobilie seine ausstehenden Forderungen dann unter Umständen auf einmal nicht mehr deckt.

Eine hohe Eigenkapitalrendite kann also auch eine sehr riskante (weil stark gehebelte) Finanzierung hindeuten.

Wann steigt Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite steigt, wenn der jährliche Reingewinn der Immobilie steigt oder das investierte Eigenkapital sinkt.

Einen höheren Reingewinn kannst du vor allem durch die Steigerung der Mieteinnahmen erreichen.

Theoretisch kannst du die Eigenkapitalrendite einer Immobilie auch steigern, indem du deine Kosten senkst, aber tatsächlich ist es — gerade bei einer einzelnen Eigentumswohnung — schwer die Kosten für den Betrieb der Immobilie signifikant zu senken.

Wann sinkt die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite sinkt, wenn der jährliche Reingewinn sinkt oder das investierte Eigenkapital steigt.

Ein niedrigerer Reingewinn kann durch sinkende Mieteinnahmen oder steigende Betriebskosten verursacht werden.

Gerade in Zeiten hoher Inflation kann es sein, dass die Betriebskosten einer Immobilie schneller steigen als die Mieteinnahmen, gerade wenn du keine Indexmiete vereinbart hast.

Steigen deine Kosten während deine Einnahmen gleich bleiben, sinkt daher sowohl deine Mietrendite als auch deine Eigenkapitalrendite.

Kann die Eigenkapitalrendite negativ sein?

Ja, die Eigenkapitalrendite kann negativ sein, wenn die jährlichen Kosten (z.B. für Kreditzinsen, Betriebskosten, Reparaturen etc.) höher sind als die jährlichen Mieteinnahmen.

In diesem Fall machst du mit der Immobilie (und deiner Investition) einen Verlust.

Im Falle einer negativen Eigenkapitalrendite machst du mit deiner Investition also keinen Gewinn, sondern Verlust und zehrst das investierte Eigenkapital auf.