Was ist der Kaufpreisfaktor?

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl für die Bewertung der Rentabilität von Immobilien. Der Kaufpreisfaktor setzt die Investitionskosten für die Immobilie mit den zu erwarteten Einnahmen ins Verhältnis. Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto höher die Rendite der Immobilie.

Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet?

Der Kaufpreisfaktor wird berechnet, indem du den Kaufpreis der Immobilie (ohne Kaufnebenkosten) durch die zu erwartende jährliche Nettokaltmiete bei Vermietung der Wohnung teilst.

\text{Kaufpreisfaktor} = \dfrac{\text{Kaufpreis}}{\text{Jahresnettokaltmiete}}

Hat eine Immobilie also zum Beispiel einen Kaufpreis von 300.000 € und eine zu erwartende Jahresnettokaltmiete von 12.000 €, so hat diese Wohnung einen Kaufpreisfaktor von 25:

\text{Kaufpreisfaktor} = \dfrac{\text{Kaufpreis}}{\text{Jahresnettokaltmiete}} = \dfrac{300.000€}{12.000€} = 25

Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?

Der Kaufpreisfaktor sagt aus, wie teuer eine Immobilie ist.

Hat eine Immobilie einen hohen Kaufpreisfaktor, ist diese Immobilie teuer und es dauert es sehr lange, bis du durch die Mieteinnahmen dein Investment wieder verdient hast.

Die Zahl sagt insbesondere aus, wie viele Jahre du eine Wohnung (theoretisch) vermieten musst, um deine initialen Kosten wieder rein zu bekommen.

Ein hoher Kaufpreisfaktor ist aber nicht per se schlecht.

So hat die gleiche Immobilie an einem zukunftssicheren Standort in der Regel einen höheren Kaufpreisfaktor als an einem riskanteren und wirtschaftlich schwächerem Standort.

Der Kaufpreisfaktor spiegelt in diesem Fall einfach nur das Risiko der Investition wider.

Eine Immobilie an einem zukunftssicheren Standort hat ein sehr geringes Risiko, da du sie immer leicht vermieten kannst.

Eine Immobilie an einem wirtschaftlich schwachen Standort hat dahingegen ein höheres Risiko, da du in einigen Jahren, oder eventuell auch schon heute, Schwierigkeiten haben wirst gute Mieter zu finden.

Für mehr Informationen zu den Unterschieden von verschiedenen Standorten schaue dir gerne auch den Artikel "Sollte ich in C oder D Lagen investieren?" hier auf dem Blog an.

Kaufpreisfaktor und Rendite: Was ist der Zusammenhang?

Kaufpreisfaktor und Rendite beschreiben im Grund genommen das Gleiche. Beim Kaufpreisfaktor wird der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete geteilt.

Bei der Rendite ist es genau andersherum. Hier wird die Jahresnettokaltmiete der Immobilie durch den Kaufpreis geteilt.

\text{Kaufpreisfaktor} = \dfrac{\text{Kaufpreis}}{\text{Jahresnettokaltmiete}} = \dfrac{1}{\text{Bruttomietrendite}}

Lass' uns das Ganze an einem Beispiel einer Wohnung für 300.000 €, die Mieteinnahmen von 12.000 € erzielt, verdeutlichen:

\text{Kaufpreisfaktor} = \dfrac{\text{Kaufpreis}}{\text{Jahresnettokaltmiete}} = \dfrac{300.000€}{12.000€} = 25

analog

\text{Brutomietrendite} = \dfrac{\text{Jahresnettokaltmiete}}{\text{Kaufpreis}} = \dfrac{12.000€}{300.000€} = 0,04

Und zusammen

\text{Kaufpreisfaktor} = \dfrac{1}{\text{Bruttomietrendite}}  = \dfrac{1}{\text{0,04}} = 25

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite bezeichnen also genau das Gleiche.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Einen "guten" oder "schlechten" Kaufpreisfaktor gibt es per se nicht, da ein "guter" Wert immer auch von vielen weiteren Faktoren abhängt.

Kannst du mit Staatsanleihen eine Rendite von 10 % auf dein Investment bekommen, ist ein Kaufpreisfaktor von 25 (=4%) schlecht.

Bekommst du bei Staatsanleihen eine negative Rendite, ist ein Kaufpreisfaktor von 25 auf einmal sehr atraktiv.

Historisch gilt ein Kaufpreisfaktor von 20 in Deutschland als günstig.

Gerade in den letzten Jahren waren aber auch Kaufpreisfaktoren von 35 und mehr in den Deutschen Großstädten keine Seltenheit.

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