Dieser Beitrag wurde zuletzt am 27. November 2023 aktualisiert.
Der Kaufpreisfaktor einer Immobilie setzt die jährlichen Mieteinnahmen der Immobilie ins Verhältnis mit dem Kaufpreis der Immobilie.
Ich weiß, wie überwältigend es sein kann, sich in der Welt der Immobilieninvestitionen zurechtzufinden. Aber keine Sorge, genau um dir am Anfang zu helfen, habe ich diese Seite ins Leben gerufen. Und heute geht es um das Thema “Kaufpreisfaktor”. Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, hast du von dem Begriff bestimmt schon einmal gehört, aber was ist es eigentlich genau?
Der Kaufpreisfaktor (häufig auch Vervielfältiger genannt) ist eine Kennzahl bei der Immobilienbewertung, die den Kaufpreis einer Immobilie mit der anfänglich erzielten Jahresmiete ins Verhältnis setzt. Du berechnest ihn, indem du die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie teilst. Er sagt aus, wie viele Jahre es dauert, bis du den Kaufpreis der Immobilie als Mieteinnahmen bekommen hast.
Und in diesem Artikel soll es genau um diesen Kaufpreisfaktor gehen – ein wichtiges Werkzeug für jeden angehenden Immobilieninvestor. Wenn du also darüber nachdenkst, in Immobilien zu investieren, dann ist dieser Artikel genau das Richtige für dich.
Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:
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Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Es gibt keinen universell guten oder schlechten Kaufpreisfaktor. Was ein guter Kaufpreisfaktor ist, hängt immer vom Standort und der aktuellen Marktlage ab. Es ist wichtig, regionale Unterschiede zu berücksichtigen und den Kaufpreisfaktor in Relation zur aktuellen Markt- und Zinssituation zu setzen.
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Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet?
Die Berechnung des Kaufpreisfaktors ist einfach. Du teilst den Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresnettokaltmiete. Die Formel lautet: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / Jahresnettokaltmiete.
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Was ist der Kaufpreisfaktor bei Immobilien?
Der Kaufpreisfaktor ist eine Immobilienkennzahl, die dir einen ersten Einblick gibt, ob sich die Investition in eine bestimmte Immobilie lohnt. Er zeigt an, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig sind, um den Kaufpreis einer Immobilie zu decken. Das bedeutet, wie viele Jahre es dauert, bis eine Investition sich amortisiert hat.
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Welche Rolle spielt die Maklerprovision beim Kaufpreisfaktor?
Die Maklerprovision beeinflusst den Kaufpreisfaktor nicht, da dieser auf Basis des reinen Verkaufspreises der Immobilie, ohne Betrachtung der Kaufnebenkosten berechnet wird.
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Wie unterscheidet sich der Kaufpreisfaktor zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien?
Der Kaufpreisfaktor von Gewerbeimmobilien ist oft niedriger im Vergleich zu Wohnimmobilien, da das Risiko bei Gewerbeimmobilien oft höher ist als bei Wohnimmobilien. Dieses zusätzliche Risiko wird oft durch eine höhere Mietrendite und damit einen niedrigeren Kaufpreisfaktor kompensiert.
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Wie hängt der Kaufpreisfaktor mit der erwartenden Wertsteigerung einer Immobilie zusammen?
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresnettomieten benötigt werden, um den Kaufpreis einer Immobilie zu amortisieren. Die erwartete Wertsteigerung einer Immobilie kann den Kaufpreisfaktor beeinflussen, da Investoren bereit sind, einen höheren Preis für eine Immobilie zu zahlen, wenn eine signifikante Wertsteigerung in der Zukunft zu erwarten ist.
Was ist der Kaufpreisfaktor bei Immobilien?
Der Kaufpreisfaktor ist eine Immobilienkennzahl, die dir einen ersten Einblick gibt, ob sich die Investition in eine bestimmte Immobilie lohnt. Vereinfacht gesagt, zeigt der Kaufpreisfaktor an, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig sind, um den Kaufpreis einer Immobilie zu decken. Er sagt also aus, wie viele Jahre es dauert, bis eine Investition sich amortisiert hat.
Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass die Immobilie eine hohe Rendite hat, während ein hoher Kaufpreisfaktor anzeigt, dass eine Immobilie eine niedrige Rendite hat.
Aber Vorsicht: klein ist hier nicht immer gut. Ein sehr niedriger Kaufpreisfaktor kann auch ein Zeichen für ein riskantes Investment sein, etwa in Gebieten mit hoher Leerstandsquote oder unsicherer Zukunftsentwicklung.
Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet?
Die Berechnung des Kaufpreisfaktors ist einfacher, als du vielleicht denkst. Du teilst einfach den Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresnettokaltmiete. Die Formel lautet:
\texttt{Kaufpreisfaktor} = \dfrac{\texttt{Kaufpreis der Immobilie}}{\texttt{Jahresnettokaltmiete}}
Beispiel zur Berechnung des Kaufpreisfaktors:
Angenommen, du möchtest eine Immobilie für 240.000 Euro kaufen. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 12.000 Euro. Wenn du nun den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete teilst, erhältst du einen Kaufpreisfaktor von 20.
Das bedeutet, dass du 20 Jahre Mieteinnahmen benötigen würdest, um den Kaufpreis der Immobilie zu decken, ohne andere Kosten oder eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie zu berücksichtigen.
Anhand der Gleichung siehst du, dass wenn die jährliche Nettokaltmiete steigt, der Kaufpreisfaktor bei gleichem Kaufpreis sinkt. Da der Kaufpreisfaktor über die jährlichen Nettomieteinnahmen berechnet wird, siehst du auch, dass es sich hierbei vor allem um eine Kennzahl für Immobilien als Geldanlage handelt. Am besten kann man den Kaufpreisfaktor vielleicht mit dem KGV bei Aktien vergleichen.
Wenn du schnell und einfach den Kaufpreis verschiedener Immobilien berechnen möchtest, schaue dir gerne auch den kostenlosen Immoprentice Kaufpreisfaktor Rechner hier auf dem Blog an!
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Es gibt keinen per se guten oder schlechten Kaufpreisfaktor. Was ein guter Kaufpreisfaktor ist, hängt immer vom Standort und der aktuellen Marktlage ab.
Ähnlich wie bei der Frage “was ist eine gute Rendite bei Immobilien?” gibt es leider auch für die Frage “was ist ein guter Kaufpreisfaktor” keine pauschale Antwort. Das liegt daran, dass es wirklich von verschiedenen Faktoren abhängt.
Neben der Lage und dem Zustand der Immobilie ist vor allem die aktuelle Markt- und Zinssituation ausschlaggebend dafür, was aktuell ein guter Kaufpreisfaktor ist.
Anfang 2022, als die Zinsen bei unter 1% waren, wäre ein Kaufpreisfaktor von 30 in München ein Traum gewesen. In Gera wäre es aber auch zu dem Zeitpunkt eine Immobilie zum Wegrennen gewesen.
Heute, 2 Jahre später, ist ein Kaufpreisfaktor von 30 in München wieder leicht zu finden, aber aufgrund der gestiegenen Zinsen wäre solch ein Angebot aus meiner Sicht eine heute zu teure Immobilie.
Was ein guter Kaufpreisfaktor ist, hängt also vom Zeitpunkt und der jeweiligen Stadt ab. Legst du diese beiden Variablen aber fest, kannst du über den Kaufpreisfaktor Immobilien in derselben Region gut und einfach miteinander vergleichen.
Zusätzliche Kostenfaktoren bei der Berechnung der Rendite
Du denkst vielleicht, dass der Kaufpreisfaktor allein ausreicht, um eine fundierte Entscheidung über eine Immobilieninvestition zu treffen. Aber halt! Es gibt noch andere Kosten, die du berücksichtigen solltest.
Neben dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie fallen oft zusätzliche Kaufnebenkosten an. Dazu gehören etwa Notarkosten, Grunderwerbsteuer und eventuell Maklergebühren.
Außerdem solltest du die laufenden Kosten im Blick haben. Hierzu zählen insbesondere die Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten und eventuelle Reparaturen. All diese Kosten können die Rendite deiner Immobilieninvestition erheblich beeinflussen und es ist daher wichtig, sich nicht nur auf den Kaufpreisfaktor zu verlassen, sondern auch diese Kosten in deine Kalkulation einzubeziehen, um ein realistisches Bild von deinem Investment zu erhalten.
Denn diese Nebenkosten betrachtet der Kaufpreisfaktor nicht.
Wenn du mehr über diese zusätzlichen Kosten und das Thema “Immobilie genauer berechnen” erfahren möchtest, schaue dir auch einmal die folgenden beiden Artikel hier auf dem Blog an:
Diese Artikel führen dich etwas genauer in das Thema ein.
Bist du eher auf der Suche nach schnellen Berechnungen und einfach zu bedienenden Online-Rechnern? Dann schaue dir unbedingt den Immoprentice 5 Sekunden Cashflow Rechner an. Mit diesem kostenlosen Online-Rechner kannst du zu einer Immobilie schnell herausfinden, wie viel am Ende des Monats für dich voraussichtlich wirklich übrig bleibt.
Kaufpreisfaktor und Rendite einer Kapitalanlage
Der Kaufpreisfaktor ist eng mit der Bruttomietrendite und den Mieteinnahmen der Immobilie verbunden. Steigen die Mieten, so steigt die Rendite und der Kaufpreisfaktor fällt.
Jetzt, da du weißt, wie der Kaufpreisfaktor berechnet wird und welche zusätzlichen Kostenfaktoren es gibt, fragst du dich sicherlich: “Wie beeinflusst der Kaufpreisfaktor meine Rendite?” Gute Frage! Tatsächlich ist die Beziehung extrem einfach: Der Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite sind nämlich effektiv das gleich!
Beim Kaufpreisfaktor teilst du den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete und bekommst heraus, wie viele Jahre es dauert, bis du den Kaufpreis über die Mieteinnahmen wieder drin hast.
Bei der Bruttomietrendite teilst du die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie und bekommst die Rendite in Prozent heraus.
Der Kaufpreisfaktor ist also genau der Kehrwert der Bruttomietrendite.
Ein hoher Kaufpreisfaktor zeigt also an, dass du länger brauchst, um deine Investition über die Mieteinnahmen zurückzuerhalten und dass die Investition eine niedrigere Rendite hat. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass es eine schlechte Investition ist, besonders wenn du entweder eine starke Wertsteigerung der Immobilie erwartest oder einfach ein “sicheres” Investment möchtest.
Eine Aktie mit 10 % Dividendenrendite ist ja auch nicht automatisch besser als eine Aktie mit nur 1 % Dividendenrendite.
Kaufpreisfaktor beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie kannst du dich am aktuell üblichen Kaufpreisfaktor für ähnliche Immobilien in deiner Stadt orientieren, um einen ersten Anhaltspunkt für den Verkaufspreis deiner Immobilie zu bekommen.
Wenn du darüber nachdenkst, eine Immobilie zu verkaufen, kann der Kaufpreisfaktor auch hier ein nützliches Werkzeug sein.
Kennst du den Kaufpreisfaktor, der in deiner Umgebung üblich ist, kannst du ihn nämlich nutzen, um einen ersten Verkaufspreis für deine Immobilie zu bestimmen.
Hierzu musst du die jährlichen Nettomieteinnahmen (bzw. die jährlich erzielbare Miete) mit dem in deiner Region üblichen Kaufpreisfaktor multiplizieren. Das Ergebnis ist eine grobe Einschätzung für den Verkaufspreis deiner Immobilie, die ein Investor vermutlich bereit ist zu zahlen.
Hast du mit deiner Immobilie einen Kaufpreisfaktor, der deutlich über dem der anderen Immobilien, die am Markt angeboten werden, liegt, könnte es für dich schwieriger sein, einen Käufer zu finden, der bereit ist, deine, relativ gesehen, “überteuerte” Immobilie zu kaufen.
Regionale Unterschiede beim Kaufpreisfaktor
Deutschland ist ein vielfältiges Land, und das spiegelt sich auch in den Immobilienpreisen wider. Der Kaufpreisfaktor kann von Region zu Region stark variieren. In Metropolen wie München oder Frankfurt kann der Kaufpreisfaktor etwa deutlich höher sein als in ländlichen Gebieten.
Tabelle: Durchschnittliche Kaufpreisfaktoren in verschiedenen deutschen Städten (Stand: Ende 2023)
Die folgende Tabelle zeigt anhand einiger Beispiele, wie unterschiedlich der Kaufpreisfaktor in verschiedenen Regionen sein kann. Sie zeigt, dass es wichtig ist, sich über die regionalen Unterschiede im Klaren zu sein, und dass du den regional üblichen Kaufpreisfaktor von Stadt A (z.B. München) in anderen Orten (z.B. Gera) nicht anwenden kannst, um den fairen Wert einer Immobilie zu ermitteln.
Tabelle mit aktuellen Kaufpreisfaktoren einiger deutscher Städte
Stadt
Kaufpreisfaktor
Kaufpreis (€/qm)
Mietpreis (€/qm)
München
33
8.200
20,4
Berlin
27
4.300
13,3
Hamburg
33
5.300
13,5
Köln
23
3.900
14,4
Dresden
24
2.600
9,0
Gera
13
1.100
6,9
Kaiserslautern
17
2.200
10,6
Wie du siehst, ist der “marktübliche Kaufpreisfaktor” stark von der Lage abhängig.
Mythen und Missverständnisse rund um Kaufpreisfaktor und Vervielfältiger
Ein niedriger Kaufpreisfaktor ist nicht unbedingt immer gut. Oft zeigt er auch an, dass es gewisse Risiken gibt, die du mit diesem konkreten Investment eingehen würdest.
Wie bei vielen Themen im Immobilienbereich gibt es auch rund um den Kaufpreisfaktor einige Mythen und Missverständnisse. Eines der häufigsten Missverständnisse ist, dass ein hoher Kaufpreisfaktor automatisch eine schlechte Investition bedeutet. Das ist nicht unbedingt der Fall. Ein hoher Kaufpreisfaktor in einer aufstrebenden Gegend könnte auf eine erwartete Wertsteigerung hindeuten.
Ähnlich kann ein niedriger Kaufpreisfaktor ein gewisses Risiko widerspiegeln. Es ist also wichtig, den Kontext zu berücksichtigen und nicht nur auf eine einzelne Zahl zu achten.
Ein weiterer Mythos ist, dass der Kaufpreisfaktor allein ausreicht, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Wie wir bereits besprochen haben, gibt es viele andere Faktoren, die berücksichtigt werden sollten, von der Lage der Immobilie bis hin zu den erwarteten Unterhaltskosten.
Der Kaufpreisfaktor als Teil deiner Investitionsstrategie
Der Kaufpreisfaktor ist ein nützliches Werkzeug, aber er sollte nur ein Teil deiner gesamten Investitionsstrategie sein. Es ist wichtig, eine ganzheitliche Sicht auf deine Immobilieninvestitionen zu haben. Das bedeutet, den Markt zu verstehen, regelmäßige Bewertungen durchzuführen und immer auf dem Laufenden zu bleiben.
Ein kleines Quiz zum Abschluss…
Wie gut kennst du dich mit dem Kaufpreisfaktor und seiner Bedeutung aus? Weißt du, wie du den Kaufpreisfaktor nutzen kannst, was er bedeutet, wo er dir helfen kann und wo er dir auch nicht helfen kann?
Lass es uns in einem kurzen Quiz gemeinsam herausfinden!
Time's up
Fazit: Wie du den Kaufpreisfaktor beim Kauf einer Immobilie optimal für dich nutzt
Der Kaufpreisfaktor ist ein hilfreiches Werkzeug in den Händen eines informierten Immobilieninvestors. Er kann dir helfen, den Wert einer Immobilie besser einzuschätzen und fundierte Entscheidungen zu treffen. Aber er sollte nur ein Teil deiner gesamten Investitionsstrategie sein.
Und wie bei jedem Werkzeug ist es auch beim Kaufpreisfaktor wichtig, es im richtigen Kontext zu verwenden und es mit anderen Informationen zu kombinieren.
Vergleiche immer Äpfel mit Äpfeln: Achte darauf, Immobilien ähnlicher Art und in ähnlichen Regionen miteinander zu vergleichen.
Betrachte den Gesamtkontext: Der Kaufpreisfaktor ist nur ein Aspekt. Berücksichtige auch andere Faktoren wie den Zustand der Immobilie, die erwartete Wertentwicklung und die allgemeine Marktlage.
Denke vor allem daran, dass der Kaufpreisfaktor immer nur eine Momentaufnahme ist. Er kann dir bei der Wertermittlung helfen, den aktuellen Wert einer Immobilie zu verstehen, aber er sagt nichts über zukünftige Entwicklungen aus.
Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl für die Bewertung der Rentabilität von Immobilien. Der Kaufpreisfaktor setzt die Investitionskosten für die Immobilie mit den zu erwarteten Einnahmen ins Verhältnis. Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto höher die Rendite der Immobilie.
Der Kaufpreisfaktor wird berechnet, indem du den Kaufpreis der Immobilie (ohne Kaufnebenkosten) durch die zu erwartende jährliche Nettokaltmiete bei Vermietung der Wohnung teilst.
Hat eine Immobilie also zum Beispiel einen Kaufpreis von 300.000 € und eine zu erwartende Jahresnettokaltmiete von 12.000 €, so hat diese Wohnung einen Kaufpreisfaktor von 25:
Der Kaufpreisfaktor sagt aus, wie teuer eine Immobilie ist.
Hat eine Immobilie einen hohen Kaufpreisfaktor, ist diese Immobilie teuer und es dauert es sehr lange, bis du durch die Mieteinnahmen dein Investment wieder verdient hast.
Die Zahl sagt insbesondere aus, wie viele Jahre du eine Wohnung (theoretisch) vermieten musst, um deine initialen Kosten wieder rein zu bekommen.
Ein hoher Kaufpreisfaktor ist aber nicht per se schlecht.
So hat die gleiche Immobilie an einem zukunftssicheren Standort in der Regel einen höheren Kaufpreisfaktor als an einem riskanteren und wirtschaftlich schwächerem Standort.
Der Kaufpreisfaktor spiegelt in diesem Fall einfach nur das Risiko der Investition wider.
Eine Immobilie an einem zukunftssicheren Standort hat ein sehr geringes Risiko, da du sie immer leicht vermieten kannst.
Eine Immobilie an einem wirtschaftlich schwachen Standort hat dahingegen ein höheres Risiko, da du in einigen Jahren, oder eventuell auch schon heute, Schwierigkeiten haben wirst gute Mieter zu finden.
Für mehr Informationen zu den Unterschieden von verschiedenen Standorten schaue dir gerne auch den Artikel "Sollte ich in C oder D Lagen investieren?" hier auf dem Blog an.
Kaufpreisfaktor und Rendite: Was ist der Zusammenhang?
Kaufpreisfaktor und Rendite beschreiben im Grund genommen das Gleiche. Beim Kaufpreisfaktor wird der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete geteilt.
Bei der Rendite ist es genau andersherum. Hier wird die Jahresnettokaltmiete der Immobilie durch den Kaufpreis geteilt.
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