Wie berechne ich die Mietrendite?

Wie berechne ich die Mietrendite?

Stift als Symbol zur Berechnung der Mietrendite
Die Mietrendite kannst du theoretisch mit einem Stift und einem Blatt Papier berechnen. Einfacher geht es aber mit den kostenlosen Online-Rechnern in diesem Artikel.

In diesem Artikel gehe ich der Frage nach, wie du die Mietrendite deiner Wohnung berechnen kannst. Wie im Artikel “Warum Immobilien als Geldanlage?” beschrieben, können Immobilien zur Vermietung eine sehr gute Kapitalanlage sein da sie oft eine gute Rendite abwerfen. Aber wie berechne ich die Mietrendite eigentlich?

Es gibt zwei Arten der Mietrendite. Die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite berechnest du, indem du die Kaltmiete deiner Wohnung durch den Kaufpreis teilst. Bei der Nettomietrendite bereinigst du die Kaltmiete um deine Kosten und teilst das Ergebnis durch den Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten.

Aber warum gibt es überhaupt zwei Mietrenditen, und was sind die Unterschiede? Lies’ weiter um zu erfahren, wozu diese beiden Mietrendite-Arten da sind und was sie für dich als Immobilien-Investor bedeuten.

Im Folgenden gehe ich daher genauer auf die Unterschiede zwischen der Bruttomietrendite und der Nettomietrendite ein und gebe dir Rechner an die Hand, mit denen du beide Typen der Mietrendite für deine Wohnung kostenlos und online berechnen kannst.

Kennst du deine Mietrendite und möchtest diese steigern, empfehle ich dir den Artikel “Rendite steigern nach dem Kauf: Wie kalkuliere ich Wohnungs-Aufwertungen richtig?“. Dort findest du Informationen wie du deine Mietrendite nach dem Kauf steigerst und wie du vor dem Start prüfst, wie rentabel eine Investition ist.

Was ist die Mietrendite?

Je nach Standort variiert die Mietrendite sehr stark. Bei einer Mietrendite von unter 5% wird sich deine Immobilie jedoch vermutlich nicht mehr von selbst tragen.
Je nach Standort variiert die Mietrendite sehr stark. Bei einer Brutto-Mietrendite von unter 5% wird sich deine Immobilie jedoch vermutlich nicht mehr von selbst tragen.

Die Mietrendite drückt aus, wie gewinnbringend Geld in einer Immobilie angelegt ist. Für Kapitalanleger ist sie interessant, da sich mit der Mietrendite die wirtschaftliche Rentabilität einer Investition in Immobilien messen lässt.

Um die Mietrendite zu berechnen, musst du deine Mieteinnahmen einer Immobilie zu deinen Ausgaben für die Immobilie in Relation setzen.

Bevor wir uns genauer mit der Mietrendite beschäftigen, müssen wir aber erst einmal die Frage stellen “welche Mietrendite meinen wir genau?”.

Bei Immobilien als Kapitalanlage gibt es, wie schon gesagt, nämlich zwei “Mietrenditen”: die Brutto-Mietrendite und die Netto-Mietrendite.

Was ist die Brutto-Mietrendite?

Die Brutto-Mietrendite liefert dir einen erster groben Anhaltspunkt der Rendite deiner Kapitalanlage-Immobilie. Sie ist weniger genau wie die Netto-Mietrendite, aber dafür sehr schnell und einfach zu berechnen.

Brutto-Mietrendite berechnen: Formel

Du ermittelst die Bruttomietrendite, indem du die Jahresnettokaltmiete deiner Wohnung durch den Kaufpreis der Wohnung teilst. Das Ergebnis ist die Brutto-Mietrendite. Als Formel:

Formel um die Brutto Mietrendite zu berechnen.

In der Regel sollte die Bruttomietrendite bei mindestens fünf bis sechs Prozent liegen, damit sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt. Unten findest du eine Tabelle für drei Beispielwohnungen, die die Berechnung der Brutto-Mietrendite verdeutlicht.

 

Nutze den Immoprentice 5 Sekunden Brutto-Mietrendite Rechner um jederzeit selbst online die Bruttomietrendite für eine bestimmte Immobilie zu berechnen.

Die Bruttorendite ist interessant, weil sie dir eine schnelle, grobe Einschätzung für eine Immobilie ermöglicht. Eine Wohnung mit schlechter Bruttorendite wird auch bei näherem Hinsehen keine gute Nettorendite haben. Umgekehrt gilt dasselbe. Eine Wohnung mit einer guten Bruttorendite hat in den meisten Fällen auch eine interessante Nettorendite.

Was ist die Netto-Mietrendite?

Diagramm zu den verschiedenen Typen der Mietrendite und deren Einflussfaktoren: Bei der Nettomietrendite werden gegenüber der Bruttomietrendite noch sehr viel mehr Faktoren berücksichtigt.
Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Nettomietrendite gegenüber der Bruttomietrendite sind die Kaufnebenkosten, die Bewirtschaftungskosten, die Kosten für Instandhaltung, Zinskosten sowie die kalkulatorischen Kosten für einen Mietausfall

Die Netto-Mietrendite liefert einen genaueren Rendite-Wert als die Brutto-Mietrendite, ist aber auch komplizierter zu berechnen.

Bei der Berechnung der Netto-Mietrendite beziehst du vor allem mehr Kosten ein als bei der Brutto-Mietrendite. Die Netto-Mietrendite ist daher immer niedriger als die Brutto-Mietrendite.

Was hat Einfluss auf die Netto-Mietrendite?

Grundsätzlich können alle Kosten in die Netto-Mietrendite einfließen. Die gängigsten Kosten mit Einfluss auf die Netto-Mietrendite sind

  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Maklerkosten
  • Instandsetzungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Mietausfall

Netto-Mietrendite berechnen: Formel

Mit der folgenden Formel berechnest du die Netto-Mietrendite deiner Kapitalanlage-Immobilie:

Formel um die Netto Mietrendite zu berechnen.

Die Mietnebenkosten und Kaufnebenkosten errechnen sich hierbei wie folgt:

Hilfsformel um die Netto Mietrendite zu berechnen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten und Mietnebenkosten?

Die konkreten Kaufnebenkosten sind in jedem Bundesland und bei jeder Immobilie unterschiedlich. Die Beispielwerte in der Tabelle oben können für dich daher komplett anders aussehen. Der Unterschied zwischen Instandsetzungskosten und Instandhaltungskosten ist wie folgt: Instandhaltungskosten sind die Kosten die regelmäßig anfallen, um die Wohnung bewohnbar zu halten.

Instandsetzungskosten sind einmalige Kosten nach dem Kauf, die du aufbringen musst, um deine Wohnung erfolgreich am Markt zu platzieren. Ein Beispiel für Instandsetzungskosten sind nötige Renovierungen oder Malerarbeiten die gemacht werden müssen bevor du deine Wohnung neu vermieten kannst.

Nutze den Immoprentice 5 Sekunden Netto-Mietrendiete Rechner, um jederzeit selbst online die Nettomietrendite für eine bestimmte Immobilie zu berechnen.

Wie du schon an den Eingabewerten für den Rechner siehst, ist die Netto-Mietrendite sehr viel genauer als die Brutto-Mietrendite. Leider sind viele der Eingabegrößen abhängig von deinem speziellen Fall. Die Grunderwerbssteuer ist zum Beispiel in jedem Bundesland unterschiedlich. Die aktuell geltenden Steuersätze findest du im nächsten Abschnitt.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

In der folgenden Tabelle findest du die aktuell gültigen Steuersätze für die Grunderwerbsteuer für die verschiedenen Deutschen Bundesländer.

Mietrendite und Risiko

Wie bei allen anderen Anlagen, so ist auch bei Immobilien die Mietrendite ein Indiz für das Risiko der Anlage. Je höher die Mietrendite, desto schneller bekommt ein Anleger sein Geld zurück. Eine hohe Mietrendite kann daher bedeuten, dass ein Standort von den Anlegern als Riskant gesehen wird. So ist die Mietrendite zum Beispiel in der Innenstadt von München mit zwei bis drei Prozent sehr niedrig.

In den ländlichen Regionen von Süd-Brandenburg oder Sachsen hingegen findet man viele Objekte mit einer Mietrendite von zehn Prozent und mehr. Die unterschiedlichen Mietrenditen spiegeln hier das Vertrauen der Anleger in die Zukunftssicherheit des Standortes wider. Die Anleger sind sich sehr sicher, dass sie eine Wohnung in München auch in 30 Jahren noch vermieten oder verkaufen können. In den Regionen wo die Mietrenditen bei zehn Prozent und mehr liegen sind die Anleger sich dessen nicht so sicher.

Kaufst du eine Wohnung an einem strukturschwachen Standort, solltest du auf jeden Fall die Netto-Mietrendite der Wohnung berechnen. Bei sehr strukturschwachen Standorten kann es nämlich durchaus sein, dass deine Wohnung für mehrere Monate leer steht, bevor du einen Mieter findest. Hier wirkt sich dann die Komponente für den kalkulatorischen Mietausfall bei der Netto-Mietrendite aus.

Um mehr darüber zu erfahren, wie du einen “guten” Standort, der ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Rendite und Zukunftssicherheit bietet zu finden, solltest du meinen Artikel “Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?” lesen.

Wie kann ich die Mietrendite steigern?

Die einfachste Möglichkeit die Mietrendite zu steigern ist vor dem Kauf. Kaufst du ein Objekt günstig ein, steigert sich automatisch deine Mietrendite. Nach dem Kauf kannst du versuchen über Wohnwertverbesserungen deine Mietrendite zu steigern. Siehe hierzu auch meinen Artikel „Vier einfache Möglichkeiten deine Mieteinnahmen zu erhöhen“ für Ideen wie du die Mietrendite in deiner Wohnung steigern kannst.

An den laufenden Kosten einer Immobilie kannst du in der Regel leider nicht viel optimieren. Die Instandhaltungsrücklagen sind nötig um das Gebäude und deine Wohnung vermietbar zu halten. Sparst du hier, wirst du dein Investment irgendwann verlieren. Auch an den sonstigen fixen Kosten wie dem Notar oder der Grunderwerbsteuer kannst du nichts sparen. Die Kosten hierfür sind gesetzlich festgeschrieben. Sie sind damit leider nicht verhandelbar.

Wie überall sonst gilt daher auch bei Immobilien der Leitspruch: Im Einkauf liegt der Gewinn! (Oder in diesem Fall die Rendite)

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