Dieser Beitrag wurde zuletzt am 14. Mai 2023 aktualisiert.

Du möchtest deine erste Immobilie als Kapitalanlage kaufen und Vermieter werden? Glückwunsch! Da du nicht zu teuer einkaufen möchtest, fragst du dich nun vermutlich: Wie kann ich den Wert einer Immobilie berechnen?

Den Wert einer Immobilie für dich als Investor kannst du auf zwei Arten ermitteln: offizielle Methoden wie das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren, oder pragmatische Methoden wie den maximalen Kaufpreisfaktor oder eine Cashflow-Berechnung.

Wie du an der Fülle der Berechnungsmethoden zur Wertermittlung siehst, gibt es bei Immobilien, anders als bei zum Beispiel Aktien, nicht den Wert einer Immobilie.

Wichtig ist es auch gleich vorweg zu sagen, dass der Wert einer Immobilie ist immer etwas sehr Subjektives ist. Einen objektiv fairen Kaufpreis gibt es nicht. Dieser muss immer zwischen dir und dem Verkäufer verhandelt werden.

In diesem Artikel möchte ich dir trotzdem verschiedenen Methoden, um den Wert von Immobilien zu ermitteln, an die Hand geben, sodass du für dich den richtigen Kaufpreis ermitteln kannst.

Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren

Der wissenschaftlichste, aber auch der komplizierteste und aufwendigste Ansatz den Wert einer Immobilie zu berechnen ist das Ertragswertverfahren.

Die Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ist jedoch insbesondere für Immobilien-Investoren interessant, da hier der Wert der Immobilie wirklich nach ihrem Ertragswert, also dem, was sie für dich als Investor abwirft, bewertet wird.

Das Ertragswertverfahren wird oft auch von Gutachtern verwendet, um den Wert von Immobilien bei Zwangsversteigerungen zu ermitteln.

Wie berechne ich den Wert einer Immobilie mit dem Ertragswertverfahren?

Die Grundlage des Ertragswertverfahrens ist der Netto-Mietzins, den die Immobilie im Hier und Jetzt abwirft.

Sehr vereinfacht gesagt, prüft ein Gutachter beim Ertragswertverfahren im ersten Schritt wie hoch die “Verzinsung” von vergleichbaren Anlageobjekten in ähnlichen Wohnlagen ist.

Im zweiten Schritt berechnet er dann aufgrund der “marktüblichen Verzinsung” und den aktuell durch die Wohnung generierten realen Mieteinnahmen (also nach Abzug aller Kosten)  den Wert der Immobilie.

Im letzten Schritt fließt dann noch der Wert des Grundstückes und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie in die Berechnung ein.

Wie du am Schaubild und den verschiedenen Einflussfaktoren sehen kannst, handelt es sich hierbei also um ein sehr kompliziertes Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Wenn du mehr über das Ertragswertverfahren, und wie du es für die Wertermittlung einer Immobilie verwenden kannst, erfahren möchtest, empfehle ich dir den Artikel “Was ist das Ertragswertverfahren und wie hilft es mir den Wert von Immobilien zu berechnen?” hier auf Immoprentice.

Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren

Die zweite Möglichkeit, den Wert einer Immobilie zu berechnen, ist das Vergleichswertverfahren.

Ähnlich wie das Ertragswertverfahren wird auch das Vergleichswertverfahren oft von Gutachtern, zum Beispiel im Rahmen der Wertermittlung einer Immobilie für eine Zwangsversteigerung, verwendet.

Das Vergleichswertverfahren kannst du insbesondere für Eigentumswohnungen in sehr liquiden Märkten verwenden, da du hier sehr leicht vergleichbare Objekte finden kannst.

Wie berechne ich den Wert einer Immobilie mit dem Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren nimmt ein Gutachter im ersten Schritt die wichtigsten Eckdaten einer Immobilie oder Wohnung auf. Im zweiten Schritt prüft er dann, für welche Preise ähnliche Objekte in letzter Zeit verkauft wurden.

Schauen wir uns den Prozess am Beispiel einer 70qm 3-Zimmerwohnung im Zentrum von München an. Falls ein Gutachter den Wert dieser Wohnung nach dem Vergleichswertverfahren ermitteln soll, muss er recherchieren, für welche Preise vergleichbare 65-75qm Wohnung mit 3 Zimmern im Zentrum von München im letzten Jahr verkauft wurden.

Hat die zu bewertende Wohnung besondere Positiv- oder Negativmerkmale, werden diese entsprechend berücksichtigt. Haben alle Vergleichswohnungen zum Beispiel einen Balkon, deine aber nicht? Dann prüft der Gutachter welcher Aufpreis für eine Wohnung mit Balkon gegenüber einer Wohnung ohne Balkon gezahlt wird und verrechnet diesen Abschlag entsprechend bei der Bewertung der Wohnung ohne Balkon.

Die Genauigkeit dieses Verfahrens steht und fällt mit der Vergleichbarkeit der Wohnungen. So ist eine Wohnung im Erdgeschoss zum Beispiel weniger wert als eine Wohnung im 10. Stock mit Blick in die Berge.

Genau sowenig ist eine Wohnung direkt neben den Bahngleisen mit einer Wohnung in einer ruhigen Seitenstraße vergleichbar.

Gibt es im Markt nur sehr wenige oder sehr schlecht vergleichbare Wohnungen, solltest du auf ein anderes Verfahren als das Vergleichswertverfahren ausweichen, um den Wert einer Wohnung zu ermitteln.

Für das Vergleichswertverfahren ist ein großer Pool an vergleichbaren Immobilien essenziell. Es wird daher meist für Eigentumswohnungen angewendet, da diese gegenüber Einfamilien- oder Mehrfamilienhäusern sehr ähnlich sind und man somit gut Vergleichsobjekte findet.

Wertermittlung anhand des maximalen Kaufpreisfaktor

Die Wertermittlung einer Immobilie nach dem maximalen Kaufpreisfaktor ist zwar weniger wissenschaftlich als die beiden anderen Verfahren, aber sehr schnell und trotzdem geeignet, um einen für dich validen Wert einer Immobilie zu berechnen.

Gerade als Investor hast du vermutlich eine bestimmte Mindest-Bruttomietrendite, die du erzielen möchtest. Prüfe im ersten Schritt, für wie viel Euro du eine bestimmte Wohnung vermieten kannst. Im zweiten Schritt kannst du dann daraus den maximalen Kaufpreis, den du für eine Immobilie zahlen darfst ermitteln.

Ähnlich verhält es sich mit dem Kaufpreisfaktor. Wenn du herausgefunden hast, dass an deinem Standort ein Kaufpreisfaktor von 25 Durchschnitt ist, kann es sinnvoll sein, dass du für dich sagst, dass eine Immobilie zum Beispiel maximal das 25-fache der Jahresnettokaltmiete kosten darf.

So hast du eine Bruttomietrendite von 4%.

Vielleicht ist die Immobilie für jemand anders mehr wert, aber für dich ist sie im aktuellen Zustand mit deinen Zielen genau das wert.

Wenn du herausfinden möchtest, was der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien in deiner Region ist, schaue dir unbedingt auch den Artikel “Die 7 wichtigsten Tools für Immobilien-Investoren” an. Dort stelle ich dir verschiedene Tools vor, mit denen du sowohl sehr schnell einen Überblick über deinen Markt bekommst, als auch Tools, mit denen du sehr einfach einen sehr tiefen Einblick in deinen Markt bekommst.

Wenn du bereits eine Vorstellung von der Mindestrendite, die du erzielen möchtest und der möglichen Nettokaltmiete  hast, kannst du deinen maximalen Kaufpreis über den Immoprentice 5 Sekunden Kaufpreis-Rechner ermitteln.

Wertermittlung nach deinen eigenen Kriterien

Der Wert einer Immobilie liegt immer im Auge des Käufers. Es gibt somit nicht den richtigen Wert einer Immobilie.

Du bist daher frei, dir komplett eigene Kriterien für den Kauf und die Wertermittlung einer Immobilie zu definieren.

Ich persönlich bin ein großer Fan davon, auf den Cashflow einer Immobilie zu schauen.

So habe ich für mich etwa die Bedingung, dass bei meiner Standard-Finanzierung, eine Immobilie, die ich in München kaufe, jeden Monat, nach Zins und Tilgung und sämtlichen Kosten, einen positiven Cashflow abwerfen muss.

Der maximalen Kaufpreis, den ich so für mich ermittele, ist sicher unterschiedlich von dem Kaufpreis, den ein anderer Interessent für genau dasselbe Objekt zahlen würde. Für mich ist die Immobilie jedoch uninteressant, wenn der Cashflow negativ wird. Die Immobilie für mich somit genau so viel Wert, wie ich maximal zahlen kann, damit diese Regel erfüllt wird.

Diesen Artikel gibt’s auch als Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal:

Wenn du mehr zum Thema Cashflow, und warum dieser Wert gerade für dich als Immobilien-Investor wichtig ist, erfahren möchtest, solltest du dir auch den Artikel “Warum der Cashflow bei Immobilien so wichtig ist” durchlesen.

Fazit

Wie du siehst es sehr viele Möglichkeiten den Wert einer Immobilie zu berechnen. In diesem Artikel habe ich dir einige davon vorgestellt.

Wichtig ist jedoch, zu verstehen, dass es nicht den richtigen Weg gibt, sondern dass du dir selbst überlegen musst, wie du Immobilien für dich bewerten möchtest.

Persönlich habe ich die Erfahrung gemacht, dass es hilft mehrere Objekte zu Übungszwecken nach den verschiedenen Methoden zu bewerten. Auch wenn es kompliziert ist, hat mir diese Übung sehr geholfen, ein besseres Gefühl für den Wert von Immobilien zu bekommen.

Sollte am Ende zum Beispiel der Wert den du für eine Wohnung, nach deinen Maßstäben, an deinem Standort vergeben würdest, sowohl deutlich unter dem Verkaufswert vergleichbarer Wohnungen, als auch deutlich unter vom Wert der Wohnung nach dem Ertragswertverfahren liegen, wirst du es vermutlich sehr schwer haben an diesem Standort Immobilien zu finden und zu kaufen.

Anders herum: Würdest du mit deiner Bewertung für eine Wohnung einen deutlich höheren Kaufpreis zahlen als die Wohnung nach dem Ertragswertverfahren wert ist? Vermutlich bewertest du die Immobilie mit deinem Framework zu positiv. Eine Anpassung kann dich hier vor teuren Fehlkäufen schützen.

Achte bei der Bewertung von Immobilien insbesondere auch auf die “weichen” Faktoren, wie die Lage und die Vermietbarkeit. Hierzu lege ich dir insbesondere die beiden Artikel “Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage” und “Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?” ans Herz.

Und zu guter Letzt: wenn du einen allgemeinen Überblick darüber suchst, welche Faktoren eigentlich einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben, schaue dir vielleicht auch einmal den Artikel “Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?” hier auf dem Blog an.