Warum Immobilien als Geldanlage?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 2. Dezember 2023 aktualisiert.

Warum solltest du Immobilien als Geldanlage kaufen? Was sind die Vorteile von Immobilien als Geldanlage? Macht das ganze nicht mehr Arbeit und Ärger als es wert ist? So habe ich anfangs selbst gedacht. Nach einiger Recherche und meinen persönlichen Erfahrungen kann ich dir sagen: Ja, Immobilien machen sogar sehr viel Sinn!

Warum denke ich inzwischen, dass Immobilien eine perfekte Form für die Altersvorsorge sind? Welches sind die Vorteile, die ich so anfangs nicht erwartet hätte?

Die drei Hauptvorteile von Immobilien als Geldanlage, insbesondere als zusätzliches Renteneinkommen, sind für mich: Mit Immobilien brauchst du keine Angst vor Inflation zu haben, du kannst mit Fremdkapital arbeiten und du wirst gezwungen zu sparen.

Aber wieso habe ich mit Immobilien keine Angst mehr vor der Inflation und wie zwingen Immobilien dich zum Sparen? Lies‘ weiter, um zu verstehen, wie Immobilien dir helfen die Inflation zu bekämpfen und wie weit du das Thema „Geldverdienen mit Immobilien“ theoretisch treiben kannst.

Immobilien zwingen dich zu sparen

Für viele Menschen ist dieser Punkt extrem wichtig. Vielleicht auch für dich? Investierst du in Immobilien als Kapitalanlage, bist du gezwungen, den Gewinn aus deinem Investment zu sparen. Selbst wenn du wolltest, du kannst den „Sparplan“ nicht mehr schleifen lassen.

Hast du etwa ein Aktiendepot, kannst du jederzeit die Aktien verkaufen und dir damit deinen Urlaub, Hochzeit oder das neue Auto finanzieren.

Diese Flexibilität ist gut, führt aber dazu, dass viele Menschen regelmäßig an ihr Erspartes gehen, um sich im hier und jetzt etwas zu kaufen. Die Verlockung ist hier für viele Menschen einfach zu groß, sodass sie am Ende viel weniger im Aktiendepot haben, als sie für die Rente geplant hatten.

Fehlt auch dir manchmal die nötige finanzielle Disziplin? Falls ja, dann ist die Investition in Immobilien vielleicht ein Trick, der dir helfen kann deinen inneren Schweinehund zu bändigen.

Die Bank gibt dir Geld für dein Immobilien-Investment

Hast du schon einmal versucht von deiner Bank einen Kredit für Aktien- oder Edelmetall-Investments zu bekommen? Was für große Anleger normal ist, bleibt uns Privatanlegern großteils verwehrt. Außer bei Immobilien. Hier kannst du mit 20.000€ eine Wohnung für 100.000€ kaufen. Das Ganze nennt sich dann Fremdkapitalhebel.

Der Wohnung und dem Mieter ist es egal, ob du die Wohnung mit deinem eigenen Geld oder mit geliehenem Geld gekauft hast. Die Miete, die du bekommst, ist beide Male gleich hoch. Die Bank möchte für den Kredit natürlich Zinsen, aber wenn du keine komplett überteuerte Immobilie gekauft hast, lohnt sich die Sache für dich trotzdem noch.

Fall 1: Alles selbst finanziert

Lass’ mich das Ganze an einem Beispiel verdeutlichen: Sagen wir in deiner Stadt kannst du eine Wohnung die auf dem Markt 100.000€ kostet für 6.000€ pro Jahr vermieten. Du hast also eine Mietrendite von 6%.

Um schnell und einfach die Werte für deine Wohnung zu berechnen verwende den unten stehenden 5 Sekunden Rendite Rechner für Immobilien.

Fall 2: Ein bisschen Hilfe von der Bank

Kaufst du die Beispielwohnung oben zu 100% aus deinem Eigenkapital, bekommst du genau diese 6.000€ Miete und genau diese 6% Rendite. Anders sieht es aus, wenn du die Immobilie finanzierst.

Leihst du dir z.B. 80% des Kaufpreises und bringst nur 20.000€ deines Geldes ein, bekommst du trotzdem immer noch 6.000€ Miete pro Jahr. Davon gehen dann je nach aktueller Marktlage vielleicht noch 1.600€ Zinsen weg, weil du ja einen Kredit aufgenommen hast. Bleiben unterm Strich aber immer noch 4.400€ pro Jahr Gewinn.

Du hast für alles aber ja nur 20.000€ eingesetzt. Berechnen wir die Rendite auf diesen Betrag, hast du jetzt eine Eigenkapitalrendite von unglaublichen 22% und hast vor allem noch ein finanzielles Polster von 80.000€ falls mal etwas an der Wohnung ist, oder du anderweitig in finanzielle Schwierigkeiten kommst. Die folgende Tabelle verdeutlicht dies noch einmal. 

Damit du die Eigenkapitalrendite für deine Wohnung einfach berechnen kannst, habe ich hier wieder einen Rechner für dich, mit dem du verschiedene Finanzierungs-Szenarien durchspielen kannst. 

Um herauszufinden mit wie viel Kredit Banken dich bei deinem Unternehmen unterstützen, solltest du meinen Artikel „Bis wie viel Euro finanziert die Bank mir meine Kapitalanlage-Immobilie?“ lesen. Dort erfährst du welche Einflussgrößen die Bank betrachtet, um die Höhe des Kredites für dein Investment zu bestimmen.

Eine Wohnung oder gleich 5?

Spielen wir das Szenario weiter, könntest du für 100.000€ statt einer Wohnung zu 100% ja auch 5 Wohnungen zu je 20% kaufen.

Die Unterschiede zwischen den drei Szenarien habe ich auch noch einmal in der untenstehenden Grafik illustriert. Nutzt du dein Eigenkapital von 100.000€ um 5 Wohnungen zu finanzieren (hast du die besten Mieteinnahmen und den besten Gewinn, aber auch das höchste Risiko (gelb).

Genau gegenteilig ist es, wenn du dein Eigenkapital zu 100% zum Kauf nur einer Immobilie nutzt (blau).

Hier hast du eine super Sicherheit und einen super Cashflow, aber nur vergleichsweise geringe Mieteinnahmen und eine sehr geringe Eigenkapitalrendite.

Wenn du mehr zum Thema Fremdkapitalhebel und diesem Leverage-Effekt wissen möchtest, empfehle ich dir den Artikel „Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?“ hier auf dem Blog. Dort gehen wir noch einmal dediziert darauf ein, wie der Leverage Effekt funktioniert und welche Vorteile, aber auch welche Risiken, er für dich als Immobilieninvestor hat.

Warte, kann ich das Modell nutzen um *jetzt* reich zu werden?

Leider nicht. Wie du an den Zahlen sehen kannst, machst du zwar jedes Jahr guten Gewinn, aber von diesem Gewinn musst du den Kredit tilgen (der Sparzwang von oben). Der Cashflow, der Jahr für Jahr nach den Kreditkosten für dich noch übrig bleibt, wird auch bei zehn Immobilien nicht reichen, um davon zu leben.

Da dein Mieter dir die Wohnung abbezahlt, kannst du das Modell aber super nutzen, um dir ein extra Renteneinkommen aufzubauen. Wenn du Immobilien mit einem positiven Cashflow kaufst und so tilgst, dass sie bei deinem Renteneintritt komplett abbezahlt sind, kannst du dir mit dem Modell die perfekte Altersvorsorge aufbauen. Möchtest du ein Gefühl dafür bekommen, wie viele Wohnungen du vermieten müsstest, um später einmal komplett von deinen Mieteinnahmen leben zu können, empfehle ich dir meinen Artikel „Wie viele Immobilien brauche ich bis zur finanziellen Freiheit?„.

Die Inflation ist ab jetzt dein Freund

Immobilien sind Sachanlagen und bieten deswegen einen Inflationsschutz. Sinkt der Wert des Geldes, behält die Immobilie trotzdem noch ihren Wert. Es ändert sich an ihr ja nichts. Sie ist immer noch am selben Ort, immer noch gleich groß und noch immer gleich gut vermietbar.

Besser noch, der Kredit, den du bei der Bank aufgenommen hast, wird von Jahr zu Jahr durch die Inflation weniger wert.

Während durch die Inflation alles teurer wird, bleibt die Rate, die du an die Bank zahlst jedes Jahr gleich. Gerade für Rendite-Immobilien, die du kaufst, um später deine Rente aufzubessern, spielt der Punkt Inflation eine entscheidende Rolle.

Um dir das Ganze zu verdeutlichen: Bei einer jährlichen Inflation von 2% verdoppeln sich die Preise alle 35 Jahre. Hast du jetzt zum Beispiel ein monatliches Nettoeinkommen aus deinem Job von 3.000€ und wir setzten 2% Inflation an, hast du in 35 Jahren, wenn du immer nur den Inflationsausgleich bekommen hast und deine Kaufkraft zu 100% erhalten hast, ein monatliches Gehalt von ca. 6000€.

Die Rate die du an die Bank zahlst (aktuell ca. 333€ für einen Kredit über 100.000€*) ist aber gleich geblieben. Deine monatliche Belastung sinkt somit von 11% auf 5.5%). Im Gegenzug steigen deine Mieteinnahmen vermutlich ebenfalls mit der Inflation. In Summe bedeutend das für dich: Je länger der Kredit läuft, desto weniger spürst du die Rate in deinen monatlichen Ausgaben.

Wenn du ein Gefühl dafür bekommen möchtest, wie sich die Inflation auf deine Kaufkraft auswirkt, schaue dir auch den Immoprentice 5 Sekunden Inflations Rechner an, mit dem du Online berechnen kannst, wie stark der Wert von Geldvermögen bei einer bestimmten Inflation in X Jahren schrumpft.

Möchtest du allgemein mehr darüber erfahren, wie sich Immobilien als Vermögenswert in einer Inflation schlagen, empfehle ich dir auch den Artikel „Sind Immobilien ein guter Schutz gegen Inflation?“ hier auf dem Blog.

Meine anfänglichen Ängste

In diesem Abschnitt möchte ich den Realitäts-Check bezüglich meiner anfänglichen Ängste zum Leben als Vermieter machen. Was davon hat sich bewahrheitet?

Immobilien sind gar nicht so viel Arbeit

Anfangs hatte ich viel Angst, dass Immobilie, die ich mir als Geldanlage kaufe und die ich dann vermiete, mit sehr viel Ärger und Aufwand verbunden sind. Überall hört man von Mietnomaden die ihre Miete nicht zahlen und die man erst mehrere Monate lang teuer aus der Wohnung klagen muss, nur um am Ende sein Eigentum komplett zerstört vorzufinden.

Vielleicht hatte ich bisher nur Glück, aber lass‘ mich dir sagen: Diese Horrorszenarien sind komplett übertrieben. In der Realität zahlen deutschlandweit der Großteil der Mieter ihre Miete pünktlich.

Als Vermieter suchst du dir die Person aus, an die du deine Wohnung vermietest. Gehst du hier mit der nötigen Sorgfalt vor, dann ist die Chance, dass du einen guten Mieter findest, mit dem du ein gutes Verhältnis für die nächsten Jahre hast, extrem hoch.

Diesen Artikel gibt’s auch als 60-Sekunden Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal:

Auch die unerwarteten Reparaturen, die auf mich zugekommen sind, waren weit weniger schlimm, als ich es mir anfangs ausgemalt hatte. Gerade da ich mich in eine große Anlage eingekauft habe, werden die Kosten auf derart viele Schultern verteilt, dass ich die Beträge, die ich als Sonderumlagen für z.B. eine neue Heizung tragen muss, locker stemmen kann.

Und selbst bei einer neuen Heizung, die mich als Miteigentümer vielleicht 3000€ gekostet hat, sind die Beiträge von der Eigentümergemeinschaft über drei Jahre angespart worden, sodass ich pro Jahr nur 1000€ an unerwarteten Ausgaben hatte.

Das ist eine Größenordnung, die ich absolut verkraften konnte und weit entfernt von den Horrorszenarien von 10.000€ Sonderumlagen die ich mir ausgemalt hatte.

Hinweis: Mehr zum Thema Sonderumlage, und warum diese in der Regel nicht so schlimm sind, findest du im Artikel „Was ist eine Sonderumlage?“ hier auf Immoprentice.de

Persönliches Fazit

Meine anfängliche Angst vor einem Immobilien-Investment hat sich als komplett unnötig herausgestellt. Statt viel Arbeit zu machen und ein hohes Risiko zu beinhalten, bieten Immobilien als Geldanlage eine Menge von Vorteilen.

Richtig gut spielen sie diese Vorteile aber erst nach vielen Jahren aus. Insbesondere wegen der Punkte (2) und (3) sind Immobilien für mich daher eine perfekte Anlageform, um für mein Alter vorzusorgen.

Bist du überzeugt und möchtest mehr darüber erfahren, wie du deine erste Immobilie kaufen kannst, empfehle ich dir meinen Artikel „Wie läuft ein Wohnungskauf ab? – In 13 Schritten zum Immobilien Investor „. Dort zeige ich dir, Schritt für Schritt, was du tun musst, um deine erste vermietete Immobilie zu kaufen.

Wenn du es etwas langsamer angehen möchtest und erst einmal einen Überblick bekommen möchtest, was du als Anfänger wissen solltest, bevor du in Immobilien investierst, dann kann ich dir stattdessen den Artikel „Grundlagen des Immobilieninvestments: Was du als Anfänger wissen solltest, bevor du in Immobilien investierst“ hier auf dem Blog empfehlen.

Kostenloser E-Mail-Kurs: Schritt für Schritt zum Immobilien-Investor

Wenn auch du dich auf den Weg machen möchtest deine erste Kapitalanlage-Immobilie zu kaufen, aber noch nicht weißt wie du anfangen sollst, empfehle ich dir meinen E-Mail-Kurs „In 13 Schritten zum Immobilien Investor„.

Dort nehme ich dich an die Hand und schicke dir täglich neue Mails mit Tipps, Tricks aber vor allem auch Aufgaben, sodass du Tag für Tag deiner ersten Immobilie einen Schritt näher kommst.

Um dich für den kostenlosen Kurs anzumelden, klicke auf den untenstehenden Button.

Hinweis: Die in diesem Artikel eingebundenen Rechner findest du auch im „Tools“-Bereich meines Blogs.

• 5 Sekunden Brutto-Mietrendite Rechner
• 5 Sekunden Netto-Mietrendite Rechner
• 5 Sekunden Finanzierungs Rechner

Du möchtest den nächsten Schritt gehen und erfahren, welche Immobilien sich ganz konkret als Kapitalanlage eignen?

Dann schaue dir als Nächstes am besten direkt den Artikel „Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?“ hier auf dem Blog an, wo du genau das lernen wirst!

War dieser Artikel hilfreich für dich? Wünschst du dir zu diesem Thema mehr Informationen? Lass‘ es mich in den Kommentaren wissen!