Grundlagen des Immobilieninvestments: Was du als Anfänger wissen solltest, bevor du in Immobilien investierst

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 23. September 2023 aktualisiert.

Du möchtest in Immobilien investieren, weißt aber nicht, wo du anfangen sollst und bist auf der Suche nach einem Überblick über die Grundlagen des Immobilieninvestments?

Dann bist du bei diesem Guide richtig! Denn in diesem Artikel möchte ich dir einen tiefgreifenden und umfassenden Überblick darüber mitgeben, was du Anfänger wissen musst, wenn du in Immobilien investieren möchtest.

Risikomanagement, Objektauswahl, Standortanalyse, Immobilienbewertung oder auch die Steuer. Es gibt vieles, was du als angehender Immobilieninvestor wissen musst.

Und genau dabei will ich dir mit diesem Artikel helfen!

Ich möchte dir zeigen, was du beachten musst, welche Schritte notwendig sind, um erfolgreich in Immobilien zu investieren und wie du dich optimal auf den Kauf deiner ersten Immobilie vorbereiten kannst.

Lass’ uns die Vorteile von Immobilieninvestitionen entdecken und lerne, wie du mit den richtigen Strategien langfristig Vermögen aufbaust. Wenn du bereit bist, in die spannende Welt der Immobilieninvestitionen einzutauchen und herauszufinden, wie du dein Vermögen langfristig und effektiv aufbauen kannst, dann lies weiter und lass dich inspirieren.

Los geht’s!

Warum sollte man in Immobilien investieren?

Fangen wir erst einmal am Anfang an: warum überhaupt in Immobilien investieren?

Klar, wir sind hier auf einem Immobilien-Blog, aber tatsächlich bieten Immobilieninvestitionen viele Vorteile und können für normale Menschen und private “Kleininvestoren” eine extrem attraktive Kapitalanlage und Investitionsmöglichkeit sein.

Hier schon einmal ein kleiner Teaser für die Ohren!

Immoprentice - Der Podcast für private Immobilieninvestoren

Folge 1: Warum Immobilien als Geldanlage?

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Lass’ uns aber einmal gemeinsam auf die einzelnen Punkte schauen.

Welche Vorteile bieten Immobilieninvestments im Vergleich zu anderen Anlageformen?

Ok. Immobilien sind toll, aber welche Vorteile bieten sie dir eigentlich (auch im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Anleihen)?

Genau darum geht es in diesem Abschnitt!

Inflationsschutz

Einer der aus meiner Sicht größten Vorteile von Immobilien für dich als Investor sind ihr eingebauter Inflationsschutz.

Gerade in den aktuellen Zeiten von extrem hoher Inflation kann man diesen Vorteil nicht genug betonen.

Während bei anderen Anlageformen, wie z. B. Anleihen oder Sparkonten, deine Kaufkraft durch die Inflation erodiert, sind Immobilien ein Asset, welches bei einer Geldentwertung einfach im Wert steigt und somit inflationsbereinigt seinen Wert behält.

Wenn du mit deinem Mieter einen Indexmietvertrag abgeschlossen hast, steigen sogar deine Mieteinnahmen automatisch mit der Inflation, wodurch du auch hier deine Kaufkraft erhältst.

Ein Inflationsschutz, über den sich viele Angestellte aktuell vermutlich freuen würden.

Aber natürlich geht das Thema Immobilien und Inflationsschutz noch viel tiefer und fairerweise ist auch hier nicht alles Sonnenschein und perfekt.

Mehr zum Thema Immobilien und Inflationsschutz findest du daher in einem separaten Artikel über den Inflationsschutz von Immobilien hier dem Blog.

Regelmäßige Einnahmen

Beim Thema Inflationsschutz oben habe ich es schon erwähnt, dass deine Mieteinnahmen inflationsgeschützt sind.

Viel wichtiger ist aus meiner Sicht aber, dass du überhaupt Mieteinnahmen hast.

Und das ist genau einer der großen Vorteile von Immobilien. Du investierst in eine Immobilie und kaufst dir damit einen neuen regelmäßigen Einkommensstrom!

Diese zusätzlichen Einnahmen verwendest du am Anfang natürlich, um deine Kosten zu decken (und insb. den Kredit zu tilgen), aber sobald du die Immobilie einmal getilgt hast (hoffentlich spätestens zum Renteneintritt), kannst du die Mieteinnahmen als echtes zweites Einkommen, z.B. um deine Altersversorgung aufzubessern, verwenden.

Oh, und ja, auch hier möchte ich dir nichts Unrealistisches versprechen: Du hast durch eine vermietete Immobilie zwar hohe Mieteinnahmen, aber davon bleibt gerade am Anfang nur wenig für dich übrig.

Wertsteigerungspotenzial

Immobilien sind ein Gut, das nicht beliebig vermehrt werden kann.

Und gerade in den A-Lagen wie München oder Hamburg ist die Nachfrage nach Immobilien größer als das Angebot.

Und solange das so bleibt, bieten Immobilien auch ein super Wertsteigerungspotenzial.

Denn eine Ware, bei der die Nachfrage größer als das Angebot ist, steigt im Preis!

Diversifikation des Portfolios

Immobilien sind teuer und somit per se ein gewisses Klumpenrisiko, aber auf der anderen Seite kannst du mit Immobilien dein Portfolio auch wunderbar diversifizieren.

Das klappt, weil Immobilien in der Regel eine sehr geringe Korrelation zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Anleihen aufweisen.

So haben Immobilien während Corona eher sogar an Wert zugelegt, während die Aktienmärkte stark gefallen sind.

Und auch wenn Freunde und Bekannte mit Gewerbeimmobilien während Corona Ausfälle hatten, so kann ich für meine vermieteten Wohnimmobilien sagen, dass ich Null Ausfälle von Mietzahlungen während Corona hatte.

Die Immobilien im Portfolio haben — zumindest bei mir — also auch in der Realität ihren Diversifikationsauftrag vollständig erfüllt!

Das Geld anderer Leute nutzen

Mit Immobilien kannst du das Geld anderer Leute nutzen!

Immobilien sind nämlich eine der wenigen Anlageklassen, wo du auch als Privatanleger ein Asset auf Kredit kaufen kannst.

Bei Immobilien kannst du also ein Asset für einen Betrag X kaufen, musst aber nur einen Bruchteil (vielleicht 30%) vom Kaufpreis selbst tragen. Den Rest kannst du dir leihen.

Und auch wenn das Modell durch die gestiegenen Zinsen etwas leidet, so hast du hier weiterhin ein Asset, bei dem dir 100% der Mieteinnahmen zufließen, du aber nur 30% vom Kaufpreis selbst zahlen musstest.

Solange deine Kosten (inkl. Zinsen) niedriger sind als die Mieteinnahmen machst du mit diesem Modell Gewinn!

Wie trägt eine Immobilieninvestition zur Vermögensbildung bei?

Nachdem wir uns nun mit den Vorteilen von Immobilieninvestments im Vergleich zu anderen Anlageformen beschäftigt haben, wollen wir uns in diesem Abschnitt anschauen, wie eine Immobilieninvestition zur Vermögensbildung beiträgt.

Donald Trump, Robert Kiyosaki, oder auch einige der Immobilien-Coaches, die du kennst. Viele Immobilieninvestoren haben es geschafft, im Laufe der Zeit ein beachtliches Vermögen aufzubauen.

Aber wie genau haben sie das gemacht und wieso funktioniert eine Immobilie so gut zur Vermögensbildung?

Hebelwirkung

Ja, an der Stelle muss ich mich einmal wiederholen und den Hebeleffekt noch einmal erwähnen…

Der Hebeleffekt ist nämlich auch der größte Vorteil von Immobilien beim Thema Vermögensaufbau.

Durch die Verwendung von Fremdkapital, z. B. in Form eines Hypothekenkredits, kannst du als Investor eine größere Immobilie erwerben, als du dir mit deinem eigenen Kapital eigentlich leisten könntest.

Das führt — wie bei einem Hebel bei Aktien — natürlich zu höheren Renditen, wenn der Wert der Immobilie steigt. (Das Stichwort hier lautet Eigenkapitalrendite)

Klar, der Hebel kann auch in die andere Richtung gehen, aber solange du es nicht übertreibst und deine Immobilien langfristig finanzierst, ist die Volatilität am Immobilienmarkt meist niedrig genug, dass du bei einem Rücksetzer nicht gleich unter Wasser bist.

Aber ja, ein (zu) hoher Hebel ist auch aus meiner Sicht einer der Top 6 Risiken beim Investieren in Immobilien!

Sparzwang

Kaufst du eine Immobilie, hast du auf der einen Seiten Mieteinnahmen, auf der anderen Seiten aber auch einen Kredit, den du abbezahlen musst.

Und genau hier kommt der Sparzwang ins Spiel.

Du musst deine Mieteinnahmen nutzen, um den Kredit zu tilgen.

Du kannst die Tilgung nicht einfach aussetzen.

Und genau dieser Sparzwang ist es, der dir hilft Vermögen aufzubauen.

Einfach weil du das Geld nicht für den nächsten Urlaub oder das neue Auto ausgeben kannst, sondern gezwungen bist deine monatliche Sparrate zu leisten.

Und ja, auf Sicht von 30 bis 40 Jahren hat das eine massive Auswirkung!

Und hier das ganze noch einmal als Kurzvideo vom Immoprentice YouTube-Kanal:

Welche Arten von Immobilien gibt es für Investoren?

Für Vermieter und private Immobilieninvestoren gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, in den Immobilienmarkt zu investieren.

Wichtig ist dabei, die verschiedenen Arten von Immobilien und deren unterschiedliche Eigenschaften zu kennen, um die richtige Wahl für dein eigenes Portfolio zu treffen.

In diesem Abschnitt werden will ich mir mit dir insbesondere die Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien ansehen und typische Beispiele für Renditeimmobilien betrachten.

Was sind die Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien?

Wohnimmobilien sind Immobilien, die für Wohnzwecke genutzt werden, wie zum Beispiel Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnanlagen.

Sie bieten in der Regel eine stabilere Mieterbasis und eine höhere Nachfrage, da Menschen immer einen Ort zum Leben benötigen.

Gewerbeimmobilien hingegen sind Objekte, die für geschäftliche Zwecke genutzt werden, wie Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen, Produktionsstätten und Hotels.

Sie bieten in der Regel höhere Mieteinnahmen und Mietrenditen als Wohnimmobilien.

Allerdings sind Gewerbeimmobilien oft sehr mieterspezifisch. Denke zum Beispiel an eine Fläche für ein Restaurant. Zieht der Restaurantbetreiber aus, kannst du die Immobilie nicht ohne Weiteres als Friseursalon oder als Arztpraxis vermieten.

Auch sind Gewerbeimmobilien in der Regel stärker von wirtschaftlichen Schwankungen betroffen, was das Risiko von Leerständen und Zahlungsausfällen erhöhen kann.

Denke auch hier einfach wieder an die Restaurants während Corona.

Während bei den Wohnimmobilien nur wenige Mieten ausgefallen sind, hat es die Gewerbeimmobilienbesitzer deutlich härter getroffen.

Was sind typische Beispiele für Renditeimmobilien?

Eine Renditeimmobilie ist erst einmal einfach eine Immobilie, die jemand kauft, um durch Mieteinnahmen und/oder Wertsteigerung Erträge zu erzielen. Hier sind einige typische Beispiele für Renditeimmobilien:

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen bieten oft eine gute Balance zwischen Risiko und Rendite, da sie in der Regel eine hohe Nachfrage und relativ stabile Mieteinnahmen bieten.

Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser haben den Vorteil, dass mehrere Mieteinheiten in einer einzigen Immobilie vorhanden sind.

Das senkt einerseits das Risiko, dass dein gesamtes Objekt leersteht (du hast eine gewisse interne Diversifikation) und ermöglicht dir auch, mit einer einzigen Investition mehrere Einkommensquellen zu generieren.

Auch hast du bei einem Mehrfamilienhaus viel mehr Freiheiten, was die Entwicklung des Objektes angeht.

Wenn du Balkone anbauen oder neue Parkplätze schaffen möchtest, um die Miete zu erhöhen, so kannst du das machen ohne andere Eigentümer fragen zu müssen.

Diese Freiheit kommt aber auch mit mehr Verantwortung und Arbeit.

Denn mit einem Mehrfamilienhaus hast du auch viel mehr Aufwand als mit einer Eigentumswohnung und musst dich um alles selbst kümmern.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien bieten dir oft höhere Mieteinnahmen als klassische Wohnimmobilien. Sie sind dafür aber oft auch mit höheren Risiken verbunden.

Spezialimmobilien

Zu den Spezialimmobilien gehören hauptsächlich Seniorenresidenzen oder Pflegeheime.

Diese Immobilien erfüllen spezielle Bedürfnisse bestimmter Bevölkerungsgruppen und können daher höhere Renditen bieten, da sie auf Nischenmärkte abzielen.

Allerdings sind sie auch mit sehr spezifischen Risiken und Anforderungen verbunden, die man berücksichtigen muss.

Fazit

Ich persönlich konzentriere mich auf Eigentumswohnungen, da mir Gewerbe- und Spezialimmobilien zu speziell und zu riskant sind.

Eigentumswohnungen haben gegenüber von Mehrfamilienhäusern auch den Vorteil, dass du viele Aufgaben an die Hausverwaltung delegieren kannst.

Auch eine Eigentumswohnung ist kein passives Einkommen, aber sie ist deutlich weniger Arbeit als die eigene Verwaltung von einem ganzen Mehrfamilienhaus.

Du willst trotzdem mehr zu den anderen Immobilientypen erfahren und willst ganz allgemein wissen, welche Immobilien sich als Kapitalanlage eignen? Dann schaue dir unbedingt auch einmal diesen Artikel hier auf dem Blog an!

Wie finde ich die richtige Immobilie für meine Investition?

Die Suche nach der richtigen Immobilie kann eine Herausforderung sein, da viele Faktoren berücksichtigt werden müssen.

Die Lage, der Zustand der Immobilie, der Kaufpreis und das Potenzial für Wertsteigerung sind nur einige der Aspekte, die bei der Entscheidungsfindung eine Rolle spielen.

In diesem Abschnitt will ich mit dir daher einige der Kriterien zur Auswahl einer Immobilie erörtern und darauf eingehen, wie du den Wert einer Immobilie einschätzen kannst.

Warum ist die Lage bei Immobilieninvestments wichtig, aber nicht alles?

Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor für den Erfolg einer Investition, da sie Einfluss auf die Nachfrage, die Mieteinnahmen und die langfristige Wertentwicklung hat.

Eine gute Lage zeichnet sich durch eine gute Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Bildungs- und Freizeitmöglichkeiten sowie eine stabile wirtschaftliche Entwicklung aus.

Bei der Lage kannst du dann noch einmal zwischen den Mikrolage und der Makrolage der Immobilie unterscheiden.

Allerdings solltest du dich nicht ausschließlich auf die Lage konzentrieren, da auch andere Faktoren, wie der Zustand der Immobilie, das Preis-Leistungs-Verhältnis und das Potenzial für Wertsteigerung, wichtig sind, damit deine Investition am Ende erfolgreich ist!

Welche Kriterien sollte ich bei der Auswahl einer Immobilie beachten?

Bei der Auswahl einer guten Immobilie als Kapitalanlage gibt es einige Dinge, die du beachten solltest.

In einem dedizierten Artikel, hier auf dem Blog findest du eine detaillierte Aufstellung der aus meiner Sicht 9 wichtigsten Eigenschaften einer Immobilie als Kapitalanlage. Für diesen Überblicks-Artikel möchte ich mich daher auf die aus meiner Sicht 5 wichtigsten Punkte auf die du achten musst beschränken:

1. Lage: Wie bereits erwähnt, ist die Lage ein entscheidender Faktor. Achte auf eine gute Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Bildungs- und Freizeitmöglichkeiten sowie eine stabile wirtschaftliche Entwicklung.
2. Zustand der Immobilie: Eine Immobilie in gutem Zustand ist leichter zu vermieten und macht dir weniger Probleme. Auch ungeplante Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind hier unwahrscheinlicher.
3. Mieteinnahmen: Schätze die potenziellen Mieteinnahmen realistisch ein, um sicherzustellen, dass die Investition langfristig profitabel ist.
4. Kaufpreis: Vergleiche den Kaufpreis mit ähnlichen Objekten in der Umgebung, um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob der Preis angemessen ist.
5. Potenzial für Wertsteigerung: Analysiere die Marktentwicklung und mögliche zukünftige Entwicklungen, um das Potenzial für eine Wertsteigerung der Immobilie abzuschätzen.

Neben den Punkten aus dem Artikel oben sind diese fünf Kriterien ein wichtiger Schlüssel, um als Immobilieninvestor erfolgreich zu sein und langfristig von deinen Investitionen zu profitieren.

Und ja, die Auswahl der richtigen Immobilie ist immens wichtig!

Mit der richtigen Auswahl deiner Immobilie legst du das Fundament für deine zukünftigen Renditen und den Aufbau deines Vermögens.

Kaufe nicht das erstbeste und vermeide Fehler Nummer 1 von den häufigsten Fehlern beim Investieren in Immobilien: an der Recherchearbeit zu sparen und einfach irgendwas kaufen.

Wie kann ich den Wert einer Immobilie einschätzen?

Um den Wert einer Immobilie einschätzen zu können, gibt es drei genormte Methoden:

1. Vergleichswertmethode: Hierbei wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Umgebung verglichen, um einen realistischen Marktwert zu ermitteln.
2. Ertragswertmethode: Bei dieser Methode wird der Wert der Immobilie anhand der erwarteten Mieteinnahmen und der Renditeerwartung berechnet.
3. Sachwertmethode: Diese Methode basiert auf dem tatsächlichen Sachwert der Immobilie, also dem Wert der Bausubstanz und des Grundstücks. Hierbei werden Baukosten, Abschreibungen und der Wert des Grundstücks berücksichtigt, um den Wert der Immobilie zu bestimmen.

Da der faire Wert einer Immobilie aber immer das ist, was ein anderer bereit ist freiwillig dafür zu bezahlen, kannst du natürlich auch komplett andere Bewertungsmethoden zur Bewertung einer nutzen.

Solange du bereit bist einen Preis X für eine Immobilie zu zahlen und der Verkäufer bereit ist für diesen Preis X dir die Immobilie zu verkaufen, ist X ein fairer Preis.

Ich habe daher auch einen eigenen Artikel hier auf dem Blog veröffentlicht, der sich noch einmal tiefer mit dem Thema Bewertung von Immobilien beschäftigt. Schaue dir diesen Artikel gerne auch einmal an, wenn du mehr zu dem Thema erfahren möchtest!

Wie finanziere ich meine Immobilieninvestition?

Ok, wir haben jetzt geklärt, worauf du bei einer guten Immobilie achten solltest und dass du durch die Finanzierung das Geld anderer Leute nutzen kannst. Aber wie genau finanzierst du deine Immobilieninvestition und worauf solltest du dabei achten?

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für Immobilieninvestoren?

Von einem Privatdarlehen über einen Bankkredit bis zu Eigenkapital: als Investor hast du theoretisch viele Optionen, um deine Immobilieninvestition zu finanzieren.

Und auch wenn es am Ende vermutlich effektiv immer auf ein klassisches Bankdarlehen hinauslaufen wird, möchte ich dir der Vollständigkeit halber die Möglichkeiten nicht vorenthalten.

Bankkredite

Die wohl häufigste Finanzierungsmethode ist das klassische Hypothekendarlehen von einer Bank.

Diese Form der Finanzierung ist Standard, bietet in der Regel günstige Zinsen und eine Laufzeit, die du dir selbst aussuchen kannst, erfordern jedoch eine ausreichende Bonität und einen gewissen Eigenkapitalanteil.

Bausparverträge

Bausparverträge sind eine Form des langfristigen Sparens, die nach einer gewissen Ansparphase ein zinsgünstiges Darlehen zur Verfügung stellen. Aufgrund ihrer Langfristigkeit sind sie für normale Investoren ungeeignet, da du ja heute eine Immobilie kaufen willst und nicht in 10 Jahren.

Privatdarlehen

Ein Privatdarlehen von Freunden oder Familienmitgliedern kann eine interessante Finanzierungsmethode sein, die oft flexiblere Konditionen bietet als Bankkredite.

Gerade für die erste Immobilie kann das durchaus interessant sein, da du bei den Banken noch keinen Track-Record hast.

Aufpassen musst du bei Privatdarlehen vor allem auf der persönlichen Ebene. Hast du dir von der Bank Geld geliehen und du kannst es nicht zurückzahlen, hast du Streit mit der Bank.

Leihst du dir aber Geld von deinen Eltern oder Bekannten und kannst es nicht zurückzahlen, hast du auf einmal Streit in der Familie oder im Freundeskreis und schädigst deine Beziehungen nachhaltig!

Eigenkapital

Die Verwendung von Eigenkapital, z. B. aus Ersparnissen oder dem Verkauf anderer Vermögenswerte, kann eine Finanzierungsmethode sein, die keine zusätzlichen Kreditkosten verursacht.

Wenn du die Immobilie komplett mit Eigenkapital finanzierst (ok, das ist eigentlich dann keine Finanzierung mehr!), bist du vor allem schnell und flexibel.

Du brauchst keine Grundschuld und musst nicht mit einer Bank verhandeln, sondern kannst theoretisch morgen zum Notar gehen und den Kaufvertrag unterschreiben.

Kaufst du eine Immobilie vollständig mit deinem Eigenkapital, hast du auch kein Kreditrisiko mehr.

Auch wenn die Immobilie, die du gekauft hast, morgen wertlos wird, hast du zwar kein Geld mehr, aber auch keine Schulden!

Aufpassen musst du hier aber trotzdem, denn Immobilien rechnen sich — wie wir weiter oben gesehen haben — vor allem durch den Fremdkapitalhebel.

Lässt du diesen weg, ist die Rendite von Immobilien oft so niedrig, dass du das Geld besser in einen Immobilien-REIT oder Aktien investierst.

Wie berechne ich meine mögliche Rendite und meinen Kapitalbedarf?

Ok, du hast eine gute Immobilie an einem guten Standort gefunden und hast eine Idee, wie du sie finanzieren würdest.

Aber lohnt sich das konkrete Objekt überhaupt?

Kommen wir also zum Punkt Rendite…

Zuerst einmal gibt es bei Immobilien nicht die eine Rendite.

Es gibt mindestens mal die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite und die Eigenkapitalrendite.

Die Bruttomietrendite ist die am einfachsten zu berechnende Rendite, aber auch die ungenaueste.

Hier dividierst du einfach die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis.

\text{Bruttomietrendite} = \dfrac{\text{Jährliche Mieteinnahmen}}{\text{Kaufpreis}}

Wie du siehst, werden hier alle Kosten der Immobilie komplett vernachlässigt.

Die Bruttomietrendite ist daher einfach zu berechnen, aber sehr ungenau.

Eine Immobilie mit einer guten Bruttomietrendite kann am Ende des Monats für dich trotzdem ein Zuschussgeschäft mit negativem Cashflow sein.

Für eine genauere Renditeberechnung gibt es daher die Nettomietrendite, die aber etwas komplizierter zu berechnen ist.

Wenn es dich näher interessiert, wie du die Nettomietrendite berechnest, schaue dir gerne auch die Seite zu meinem kostenlosen Nettomietrendite-Onlinerechner an.

Wie verwalte ich meine Immobilieninvestitionen effektiv?

Am Ende des Tages ist die Verwaltung einer Immobilie mit Arbeit verbunden.

Die Rendite einer Immobilie zu berechnen ist also schön und gut, aber am Ende ist diese Rendite nicht passiv, sondern ist eng verknüpft mit der Arbeit, die du in die Verwaltung deiner Immobilie steckst.

Investierst du zu viel Zeit in die Immobilie und schaffst es nicht, sie effizient zu verwalten, hast du am Ende eine Investition, bei der dein Stundenlohn, wenn du ihn ehrlich ausrechnen würdest, vielleicht erschreckend schlecht wäre.

Aber welche Aufgaben kommen auf dich als Vermieter zu und wann solltest du die Verwaltung deiner Immobilien an einen Profi auslagern?

Welche Aufgaben kommen auf mich als Vermieter zu?

Als Vermieter und privater Immobilieninvestor hast du viele verschiedene Aufgaben zu erledigen. Hier sind einige der wichtigsten:

Mietersuche

Du musst geeignete Mieter für deine Immobilien finden und dabei sicherstellen, dass sie zuverlässig und solvent sind.

Mietverträge

Du musst Mietverträge aufsetzen, die alle relevanten Bedingungen und gesetzlichen Anforderungen erfüllen.

Instandhaltung

Du bist verantwortlich für die Instandhaltung der Immobilie, einschließlich der Durchführung von Reparaturen und der Pflege des Gebäudes.

Mieterbetreuung

Du solltest ein offenes Ohr für die Anliegen deiner Mieter haben und bei Problemen oder Konflikten vermitteln.

Mietinkasso

Als Vermieter bist du dafür zuständig, die Miete einzuziehen und sicherzustellen, dass sie pünktlich gezahlt wird.

Nebenkostenabrechnung

Du musst die jährliche Nebenkostenabrechnung für deine Mieter erstellen und ihnen zukommen lassen.

Wann sollte ich die Verwaltung meiner Immobilien an einen Profi auslagern?

Es gibt einige Gründe, warum du in Erwägung ziehen solltest, die Verwaltung deiner Immobilien an einen Profi auszulagern:

Zeitmangel

Wenn du keine Zeit hast, dich um all die oben genannten Aufgaben zu kümmern, kann es sinnvoll sein, diese Aufgaben auszulagern.

Bei deinen ersten Immobilien wird das aber vermutlich noch kein Grund sein.

Fachwissen

Ja, ein professioneller Immobilienverwalter verfügt über das nötige Fachwissen, um alle rechtlichen Anforderungen zu erfüllen und deine Immobilien effektiv zu verwalten.

Und “nötiges Fachwissen” und “rechtliche Anforderungen” klingt jetzt erst einmal beängstigend, aber es gibt 3,9 Millionen private Kleinvermieter in Deutschland (Just et al., 2017), die alle keine Juristen und Experten sind.

Du bist also in guter Gesellschaft und auch Oma Erna kann Vermieterin sein, ohne im Gefängnis zu landen.

Also ja, du brauchst ein bisschen Fachwissen, aber die Angst davor ist aus meiner Sicht auch kein Grund dir eine Verwaltung zu holen. (die ja auch wieder Geld kostet)

Entfernung

Wenn deine Immobilien weit von deinem Wohnort entfernt sind, kann es schwierig sein, alle Verwaltungsaufgaben selbst durchzuführen.

Da ich meine Immobilien alle in der Nähe meines Wohnortes habe, ist das für mich kein Problem, aber wenn deine Immobilien weiter weg sind, musst du tatsächlich für dich überlegen, wie du es mit der Verwaltung machen möchtest.

Skalierung

Hier kommt nun ein möglicher Grund die Immobilienverwaltung abzugeben, hinter dem ich auch persönlich zu 100% stehe.

Wenn du dein Immobilienportfolio vergrößern möchtest, kommst du irgendwann an eine Größe, wo du nicht mehr jeder Immobilie gerecht werden kannst und wo die Immobilienverwaltung ein Vollzeitjob wird.

Das ist auch übrigens auch einer der Gründe, warum ich lieber eine (teure) Immobilien mit einer hohen Miete kaufe als vier günstige Immobilien mit entsprechend niedriger Miete: Der Verwaltungsaufwand skaliert mit den Objekten und nicht mit dem Preis.

Mit einem teuren Objekt für 400.000€ in München hast du also weniger Arbeit als wenn du dir vier Objekte für je 100.000€ irgendwo in einer D-Lage kaufst.

Welche steuerlichen Aspekte muss ich bei einer Immobilieninvestition berücksichtigen?

Wir sind in Deutschland, also gehören natürlich auch Steuerthemen zu den Grundlagen des Immobilieninvestments…

Wie werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besteuert?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in Deutschland als Einkommen aus Vermögen betrachtet und unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz.

In der Regel wirst du den Gewinn aus deiner Vermietertätigkeit also mit 42% versteuern müssen.

Glücklicherweise kannst du viele Dinge von deinen Mieteinnahmen abziehen, weswegen du nicht deine kompletten Mieteinnahmen versteuern musst.

Da das ganze aber schon recht komplex ist, habe ich einen eigenen Artikel für das gesamte Thema Mieteinnahmen und Steuern geschrieben, den du hier auf dem Blog findest: Mieteinnahmen und Steuer – Was bleibt am Ende für dich übrig?

Wenn du einfach nur ein Gefühl dafür bekommen möchtest, wie viel nach Steuern von deiner Immobilieninvestition bei dir übrig bleibt, dann schaue dir auch einmal meinen Online-Rechner zum Thema Mieteinnahmen versteuern an.

Welche steuerlichen Vorteile kann ich als Immobilieninvestor nutzen?

Auch wenn das Steuerrecht komplex ist, so stehen dir in Deutschland als Immobilieninvestor tatsächlich einige steuerliche Vorteile zur Verfügung, die deine Rendite erhöhen und dein Investment attraktiver machen können. Hier sind einige der wichtigsten:

Abschreibung

Bei einer vermieteten Immobilie kannst du eine Abschreibung (AfA) für den Wertverlust deiner Immobilie geltend machen.

Bei Wohnimmobilien beträgt diese lineare Abschreibung in der Regel 2% des Gebäudewerts pro Jahr.

Werbungskosten

Du kannst alle Kosten, die im Zusammenhang mit deinem Investment entstehen, als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen. Dazu zählen etwa Finanzierungszinsen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten oder auch die Maklerprovision.

Steuerfreier Verkauf

Wenn du eine vermietete Immobilie länger als zehn Jahre hältst, kannst du sie steuerfrei verkaufen. Die Spekulationssteuer entfällt in diesem Fall.

Es gibt viele Parteien, die diesen steuerfreien Verkauf abschaffen wollen, aber noch gilt er und kann ein ziemlich großer Rendite-Boost für dein Investment sein!

Welche Risiken sind mit Immobilieninvestitionen verbunden und wie kann ich diese minimieren?

Immobilieninvestitionen sind in der Regel eine langfristige und stabile Anlageform, die viele Vorteile bietet.

Doch auch sie sind nicht ohne Risiken!

In diesem Abschnitt möchte ich dir zeigen, welche wirtschaftlichen und politischen Faktoren den Immobilienmarkt beeinflussen können und wie du dich gegen Mietausfall und andere Risiken absichern kannst, um deine Investitionen bestmöglich zu schützen.

Welche wirtschaftlichen und politischen Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt?

Der Immobilienmarkt wird von verschiedenen wirtschaftlichen und politischen Faktoren beeinflusst, die sowohl regional als auch global wirken können. Einige der wichtigsten Faktoren sind:

Wirtschaftswachstum

Ein starkes Wirtschaftswachstum kann die Nachfrage nach Immobilien erhöhen und zu steigenden Mieten und Immobilienpreisen führen.

Umgekehrt kann eine schwache Wirtschaftslage die Nachfrage dämpfen und zu sinkenden Preisen führen.

Zinssätze

Niedrige Zinssätze können Immobilieninvestitionen attraktiver machen, da die Finanzierungskosten sinken.

Steigende Zinssätze können hingegen die Finanzierung verteuern und die Rendite Immobilien schmälern.

Damit Immobilien sich dann für Investoren noch lohnen, müssen sie entsprechend im Preis fallen.

Ein Trend, den wir spätestens seit 2023 in Deutschland deutlich sehen können.

Da das Thema “Auswirkung von Zinsen auf Immobilienpreise” recht komplex ist, habe ich auch hierfür einen eigenen Artikel geschrieben, den ich dir an dieser Stelle empfehlen möchte: Welchen Einfluss haben die Zinsen auf die Kaufpreise von Immobilien?

Demografische Faktoren

Bevölkerungswachstum, Alterung und Migration können die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien in bestimmten Regionen beeinflussen.

So profitieren die Metropolen in Deutschland zum Beispiel seit Jahren von einem stetigen Zuzug, während Kleinstädte in strukturschwachen Regionen und in ländlichen Regionen aussterben.

Politische Entscheidungen

Gesetze und Regelungen, wie beispielsweise Mietpreisbremse, Baurecht oder Steuergesetze, können einen direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt haben.

Gerade die politischen Risiken halte ich in Deutschland aktuell für sehr real.

Aber auch hier habe ich einen zusätzlichen Artikel für dich: Welche Risiken gibt es beim Investieren in Immobilien?

Denn lass’ uns ehrlich sein: Es gibt aktuell definitiv einige Risiken beim Investieren in Immobilien in Deutschland, die du auf dem Schirm haben musst!

Wie kann ich mich gegen Mietausfall und andere Risiken absichern?

Um das Risiko von Mietausfällen und anderen unvorhergesehenen Ereignissen zu minimieren, kannst du folgende Maßnahmen ergreifen:

Sorgfältige Mieterauswahl

Achte bei der Auswahl deiner Mieter auf deren Bonität und Zahlungsfähigkeit.

Eine gründliche Prüfung der Mieter, beispielsweise durch Einkommensnachweise oder Schufa-Auskünfte, kann das Risiko von Mietausfällen reduzieren.

Mietkaution

Verlange von deinen Mietern die maximal mögliche Kaution von drei Nettokaltmieten, um im Fall von Mietausfällen oder Schäden an der Immobilie wenigstens ein bisschen abgesichert zu sein.

Rücklagenbildung

Baue finanzielle Rücklagen auf, um unvorhergesehene Kosten, wie etwa Sonderumlagen oder längere Leerstände, abdecken zu können.

Durch einen ausreichenden Puffer kannst du finanzielle Engpässe vermeiden und deine Immobilieninvestitionen langfristig sichern.

Der Bank ist es nämlich egal, ob dein Mieter ausgefallen ist oder nicht. Kannst du deinen Kredit nicht mehr bedienen, bekommst du ein Problem, nicht dein Mieter.

Diversifikation

Investiere nicht nur in eine einzige Immobilie oder Region, sondern streue dein Kapital über verschiedene Objekte und Standorte.

Dadurch reduzierst du das Risiko, dass eine schlechte Marktlage oder Probleme bei einer einzelnen Immobilie deine gesamten Investitionen negativ beeinflussen.

Weiterbildung und Lernen

Bleibe stets auf dem Laufenden über Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und bilde dich in relevanten Themenbereichen weiter.

So bekommst du ein besseres Verständnis für die verschiedenen Risikofaktoren und kannst frühzeitig geeignete Gegenmaßnahmen ergreifen.

Auch lernst du so (zumindest in der Theorie), wie du bestimmte Probleme angehen solltest, sodass du — wenn das jeweilige Problem bei dir dann auftritt, — nicht komplett Panik bekommst, sondern besonnen und zügig reagierst.

Was sind die nächsten Schritte, um in Immobilien zu investieren?

Du bist jetzt bestens informiert und bereit, in die Welt der Immobilieninvestitionen einzutauchen.

Doch wie geht es weiter und welche Schritte solltest du befolgen, um erfolgreich in Immobilien zu investieren?

In diesem Abschnitt möchte ich dir einen Überblick über die nächsten Schritte für die Vorbereitung auf den Kauf deiner ersten Immobilie geben.

Wie bereite ich mich auf den Kauf meiner ersten Immobilie vor?

Zum Thema erste Immobilie kaufen habe ich hier auf dem Blog bereits eine umfängliche Schritt-für-Schritt Anleitung mit 13 Schritten bis zu deiner ersten Immobilie geschrieben.

Als Überblick möchte ich aber trotzdem noch einmal High-Level auf die wichtigsten Punkte eingehen:

Finanzielle Vorbereitung

Sicherlich einer der wichtigsten Punkte bei der Vorbereitung für den Kauf deiner ersten Immobilie ist die finanzielle Vorbereitung.

Stelle sicher, dass du über ausreichend Eigenkapital verfügst, um die Anzahlung und die anfallenden Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren) zu decken.

Erstelle dir auch für dich einen Finanzplan, der deine Einnahmen, Ausgaben und finanziellen Ziele berücksichtigt.

So bist du später bei der Bank auch besser vorbereitet und kannst auch im Vorhinein schon prüfen was für Immobilien du dir eigentlich leisten kannst.

Marktrecherche

Informiere dich über den aktuellen Immobilienmarkt und die lokalen Gegebenheiten der Regionen, in denen du investieren möchtest.

Analysiere Angebote, Mietpreise und Nachfrage, um ein besseres Verständnis für mögliche Investitionsmöglichkeiten zu erhalten.

Objektauswahl

Erstelle eine Liste mit Kriterien, die deine Wunschimmobilie erfüllen sollte.

Dazu können Aspekte wie Lage, Zustand, Größe, Mietrendite und Wertsteigerungspotenzial gehören, aber du solltest dir auch überlegen für wen die Immobilie später einmal sein soll, also wer dein Zielmieter ist.

Schaue hierfür gerne auch einmal bei meinem Video-Kurs “Von Null auf Immobilien-Investor” vorbei.

Besichtigungen

Plane und führe Besichtigungen durch, um potenzielle Immobilien aus erster Hand zu begutachten und mögliche Mängel oder Risiken zu identifizieren.

Sei’ am Anfang auch nicht zu zimperlich mit Besichtigungen und besichtige lieber eine Immobilie zu viel als zu wenig.

Ich kann dir aus eigener Erfahrung sagen: Gerade durch deine ersten 20 oder 30 Besichtigungen lernst du unglaublich viel und bekommst unglaublich Routine!

Wenn du wissen möchtest, wie ich an die konkrete Bewertung von einem Immobilieninserat ran gehe, schaue dir gerne auch mein entsprechendes Schritt-für-Schritt-Beispiel für eine Immobilieninserat-Bewertung hier auf dem Blog an.

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

Bist du bereit für deine erste Immobilie und hat der Artikel dir wertvolles Wissen zum Thema Grundlagen von Immobilieninvestments vermitteln können?

Lass’ uns in einem schnellen Quiz mit nur 6 Fragen herausfinden, was hängen geblieben ist!

Was ist der erste Schritt, um in Immobilien zu investieren?

Sich über die Grundlagen des Immobilieninvestments informieren

Eine Immobilie finden, die zum Verkauf steht

Sich um einen Kredit von der Bank kümmern

Einen Makler beauftragen

Auf welche Kriterien sollte man bei der Auswahl einer Immobilie achten?

Die Farbe der Immobilie

Die Anzahl der Fenster in der Immobilie

Die Anzahl der Nachbarn

Zustand und Lage der Immobilie

Was ist der Hebeleffekt bei Immobilien?

Die Fähigkeit, Immobilien ohne Geld zu kaufen

Die Fähigkeit, Immobilien mit Eigenkapital zu kaufen

Die Fähigkeit, Immobilien ohne Kredit zu kaufen

Die Fähigkeit, Immobilien mit Fremdkapital zu kaufen

Was sind Werbungskosten im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen?

Kosten für die Renovierung der Immobilie

Kosten für die Anschaffung neuer Möbel

Alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Investment entstehen, wie Finanzierungszinsen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten oder Maklerprovision

Kosten für die Anmietung eines Büros

Welche Vorteile bieten Immobilieninvestments im Vergleich zu anderen Anlageformen?

Sie ermöglichen es, die Kontrolle über einen Mieter zu haben

Sie bieten steuerliche Vorteile, die Möglichkeit Fremdkapital zu nutzen und erlauben einen steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren

Sie ermöglichen es, eine Immobilie zu besitzen, die man an Freunde vermieten kann

Sie bieten eine Möglichkeit, schnell reich zu werden

Was ist der Zweck der Abschreibung (AfA) bei Immobilieninvestitionen?

Sie reduziert die Steuerlast des Investors

Sie erhöht den Wert der Immobilie

Sie deckt die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie

Sie ermöglicht es dem Investor, die Immobilie schneller zu verkaufen

Time's up

Fazit

In diesem Artikel haben wir uns intensiv mit Grundlagen des Immobilieninvestments auseinandergesetzt und zahlreiche Aspekte beleuchtet, die für dich als zukünftiger Vermieter und privater Immobilieninvestor von Bedeutung sind.

Als Fazit lässt sich glaube ich sagen, dass Immobilieninvestitionen eine vielversprechende Möglichkeit zur Vermögensbildung darstellen, wenn sie gut geplant und durchdacht sind. (Die aus meiner Sicht wichtigsten 11 Erfolgsfaktoren für eine Immobilieninvestition findest du übrigens in diesem Artikel).

Nutze die Tipps und Ratschläge aus diesem Artikel und profitiere von den zahlreichen Vorteilen, die diese Anlageform dir bieten kann.

Oh, und ja, auch der Markt für Immobilieninvestitionen ist sehr dynamisch, und es ist wichtig auf dem Laufenden zu bleiben und sich immer über Veränderungen im Markt und neue Investitionsmöglichkeiten zu informieren…

Aber wenn du die Empfehlungen aus diesem Artikel (und den anderen Artikeln aus diesem Blog) befolgst, die häufigsten Fehler von neuen Investoren vermeidest und kontinuierlich an deinem Erfolg als Immobilieninvestor arbeitest, glaube ich, dass du auf lange Sicht von den zahlreichen Vorteilen profitieren wirst, die Immobilieninvestitionen dir bieten können.