Immobilienverkauf vorbereiten: Kosten, Daten und offene Steuerfragen
Für einen Immobilienverkauf ordnest du zuerst die Kosten und Absetzungen und stellst danach die passenden Vertragsdaten zusammen. Dieser Leitfaden zeigt dir den Rechenweg und die benötigten Unterlagen.
Das solltest du wissen: FAQs
Die wichtigsten und häufigsten FAQs zum Thema als schneller Frage-Antwort-Block:
Die Kostenrechnung bildet einen Kostensaldo aus Verkaufspreis, Kostenbasis nach tatsächlichen Absetzungen und Veräußerungskosten. Die zweite Rechenhilfe vergleicht zwei Bezugsdaten. Die Rechenhilfen ermitteln keine persönliche Einkommensteuer.
Ob eine konkrete Ausgabe zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten oder zu den Veräußerungskosten gehört und steuerlich berücksichtigt werden darf, ist vorher zu klären. Die Bezeichnung Notar, Renovierung oder Sanierung allein reicht dafür nicht. Ein schon enthaltener Betrag wird nicht noch einmal abgezogen.
Erwerbsart, Nutzung, weitere Geschäfte und dein persönliches Jahresergebnis sind durch die beiden Rechenhilfen nicht festgestellt. Deshalb wird der Saldo nicht mit einer frei gewählten Quote zu einer vermeintlich feststehenden Steuer multipliziert. Lies die Voraussetzungen in § 23 EStG und die Einordnung von Kosten und Vertragsdaten nach.
Welche Unterlagen du brauchst
Lege Kauf- und Verkaufsunterlagen, die zugeordneten Kostenbelege und die Aufstellung der tatsächlich berücksichtigten Absetzungen nebeneinander. Halte auch den Eigentumsanteil und die tatsächlichen Nutzungszeiträume fest.
Steuerfragen vor einem Verkauf rechtzeitig klären.
Die Spekulationssteuer selbst wird im § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Dieser Paragraf bestimmt die Bedingungen, unter denen Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerpflichtig sind.
Schritt 1: Die Kostenbasis nach Absetzungen bilden
Kostenbelege und Absetzungen bilden die Grundlage der Aufstellung.
Beginne mit den zugeordneten Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich berücksichtigter Erwerbsnebenkosten. Ziehe die tatsächlich einschlägig berücksichtigten Absetzungen ab.
Im Beispiel werden aus 330.000 € Kosten vor Absetzungen nach 18.000 € Absetzungen 312.000 € Kostenbasis. Verwende bei Kosten, Absetzungen und Verkaufspreis dieselbe Wohnung beziehungsweise denselben Eigentumsanteil.
Schritt 2: Verkaufspreis und Veräußerungskosten zuordnen
Bei 400.000 € Verkaufspreis und 12.000 € Veräußerungskosten lautet die Rechnung:
Bei den vollen Kostenansätzen und nur 280.000 € Verkaufspreis entsteht dagegen ein Kostensaldo von −44.000 €. Er wird angezeigt, ohne eine steuerliche Verlustanerkennung oder Erstattung zu versprechen. Auch ein kleiner positiver Einzelbetrag entscheidet noch keine Frage zum gesamten Kalenderjahr.
Alle Beträge sind nominal. Der Saldo ist keine inflationsbereinigte Rendite und nicht der Auszahlungsbetrag, der dir nach einer Darlehensablösung verbleibt.
Schritt 3: Die Vertragsdaten getrennt vergleichen
Setze bewusst gewählte Bezugstage für Anschaffung und Verkauf ein. Grundsätzlich kommt es auf beiderseitig bindende Vertragserklärungen an. Zahlung, Übergabe und Grundbucheintrag sind nicht automatisch gleichbedeutend damit. Bei Erbe oder Schenkung kann außerdem die Vorgeschichte des Rechtsvorgängers wichtig sein.
Anschaffungs-Bezugsdatum
Zehnjahres-Bezugsdatum
Erster Kalendertag danach
19.10.2016
19.10.2026
20.10.2026
29.02.2016
28.02.2026
01.03.2026
Am Zehnjahres-Bezugsdatum beträgt der Abstand 0 Tage, am folgenden Tag +1 Tag. Fehlt im Zielmonat der passende Februartag, gilt dessen letzter Tag. Der Vergleich zählt Kalenderdaten statt pauschal 3.650 Tagen; Wochenenden und Feiertage werden nicht verschoben.
Zwei Rechenhilfen für Kosten und Vertragsdaten
Trage in der Kostenrechnung die Beträge für dieselbe Immobilie oder denselben Eigentumsanteil ein. Vergleiche daneben die beiden bewusst gewählten Bezugsdaten. Beide Rechnungen sind unabhängig: Ein ungültiges Datum ändert keinen gültigen Kostensaldo.
Die Rechenhilfen ermitteln keine persönliche Einkommensteuer und bestätigen keinen steuerfreien Verkauf. Erwerbsart, Vertragsbindung, Nutzung und weitere Voraussetzungen klärst du getrennt. Der Kalendervergleich prüft auch keine Eigennutzungs-Ausnahme. Lies dazu die Voraussetzungen in § 23 EStG und die Einordnung von Kosten und Vertragsdaten.
Immobilienverkauf: Gewinn aus deinen Kostenangaben
Rechne mit deinen Angaben. Startwerte sind Beispiele.
Rechengewinn vor individueller Einkommensteuerermittlung
—
Veräußerungspreis minus Kostenbasis nach Absetzungen minus Veräußerungskosten. Ein negativer Wert bleibt als Verlust sichtbar; daraus folgt keine automatische Erstattung oder Verlustverrechnung.
Kostenbasis nach eingegebenen Absetzungen
—
Eingegebene Anschaffungs- und Herstellungskosten minus eingegebene tatsächliche Absetzungen. Eine Rechenbasis aus deinen Angaben, keine festgestellte steuerliche Kostenbasis.
€
Kosten vor Absetzungen, einschließlich zugeordneter Erwerbsnebenkosten und gegebenenfalls Herstellungskosten. Alle Beträge müssen dieselbe Einheit und denselben Eigentumsanteil betreffen. Nicht nur den Kaufpreis eintragen.
Eigene Kostenaufstellung zum betrachteten Anteil. Bereits enthaltene Kosten nicht erneut als Veräußerungskosten angeben.
€
Die kumulierten, einschlägig abgezogenen AfA-Beträge sowie erfasste erhöhte und Sonderabsetzungen. Keine heutige Jahres-AfA mit gerundeten Haltejahren multiplizieren. Der Rechner bestimmt die passenden Beträge nicht.
AfA-Aufstellung und tatsächlich berücksichtigte Beträge der einzelnen Jahre, einheitlich deinem Eigentumsanteil zugeordnet.
€
Preis derselben Einheit und desselben Anteils wie die Kostenbasis. Bei einem geplanten Verkauf ist dies deine Annahme, kein vom Rechner ermittelter Marktwert. Den Preis vor den unten erfassten Veräußerungskosten angeben.
Vertrag oder ausdrücklich als Szenario gewählter Preis. Bei Miteigentum Preis und Kosten auf denselben Anteil beziehen.
€
Die für diese Kostenrechnung zugeordneten Ausgaben. Ihre steuerliche Abziehbarkeit wird hier nicht festgestellt. Nicht nochmals abziehen, wenn sie bereits in einem eingetragenen Nettoerlös oder in der Kostenbasis enthalten sind.
Kostenbelege und eigene Zuordnung. Sanierungs-, Anschaffungs- und Veräußerungskosten nicht pauschal gleichsetzen.
Dies ist eine Kostenrechnung für einen einheitlichen Eigentumsanteil. Persönliche Einkommensteuer, Steuerfreiheit und Verlustverrechnung werden nicht festgestellt. Der Gewinn wird weder mit einem pauschalen Steuersatz multipliziert noch wegen einer Haltedauer auf 0 gesetzt. Beträge müssen auf volle Cent eingegeben werden.
Kostenbasis und Besteuerung getrennt prüfen
Mit den Startwerten ergeben 330.000 € Kosten minus 18.000 € berücksichtigte Absetzungen eine Basis von 312.000 €. Aus 400.000 € Verkaufspreis minus dieser Basis und 12.000 € Veräußerungskosten folgen 76.000 € Rechengewinn.
Lege Kostenaufstellung, Eigentumsanteil und tatsächlich berücksichtigte Absetzungen nebeneinander. Ein Jahres-AfA-Satz ersetzt diese Aufstellung nicht. Kosten dürfen nicht doppelt in Basis und Veräußerungskosten stehen.
Kläre daneben die tatsächlichen Vertragszeitpunkte, Erwerbsgeschichte und Nutzung. Nutze dafür den getrennten Kalendervergleich und deine Unterlagen; ein einzelnes Datum bestätigt keine Steuerfreiheit.
Ein Gewinn von 0 € ist nur der Saldo dieser Angaben. Ein kleiner Einzelgewinn oder ein Verlust entscheidet noch nicht über das Kalenderjahresergebnis und die gesetzlich begrenzte Verrechnung.
Die Obergrenze von 1 Mrd. € je Betragsfeld ist eine technische Eingabegrenze, keine steuerliche Höchstgrenze. Es werden keine Unterlagen oder persönlichen Steuerdaten abgefragt.
Voraussetzungen und Ausnahmen nachlesen
§ 23 EStG beschreibt den privaten Veräußerungsfall, mögliche Ausnahmen und die Gewinnermittlung. Die eigene Kostenrechnung und ein Kalendervergleich ersetzen die Prüfung dieser Voraussetzungen nicht.
Immobilienverkauf: zwei Daten im Zehnjahresvergleich
Rechne mit deinen Angaben. Startwerte sind Beispiele.
Tagesabstand zum Zehnjahres-Bezugsdatum
—
Minus bedeutet: Verkauf vor dem Bezugsdatum. 0 bedeutet: genau an diesem Tag. Plus bedeutet: danach.
Zehn Kalenderjahre nach der Anschaffung
—
Gleicher Monat und Tag, zehn Jahre später. Fehlt der Tag im Zielmonat, gilt dessen letzter Tag; aus dem 29.02.2016 wird der 28.02.2026.
Der Kalendertag danach
—
Der unmittelbar folgende Tag. Wochenenden und Feiertage werden nicht verschoben.
Von diesem Kalendertag aus werden zehn Kalenderjahre weitergerechnet.
Vertrag und Erwerbsgeschichte prüfen. Bei Erbe oder Schenkung kann das Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers maßgeblich sein.
Wähle den Verkaufstag auf derselben Datumsgrundlage. Er darf am Anschaffungstag oder danach liegen.
Grundsätzlich zählen beiderseitig bindende Vertragszeitpunkte. Zahlung, Übergabe und Grundbucheintrag sind nicht automatisch das passende Datum.
Der Rechner vergleicht nur deine beiden Bezugsdaten. Persönliche Steuer und Steuerfreiheit werden damit nicht beurteilt.
So liest du den Kalendervergleich
Mit den Startdaten 19.10.2016 und 19.10.2026 beträgt der Abstand 0 Tage. Der 18.10.2026 liegt einen Tag davor, der 20.10.2026 einen Tag danach.
Die rechtlich passenden Vertragsdaten und die Erwerbsgeschichte sind getrennt zu klären. Bei Erbe oder Schenkung kann ein früherer Erwerb maßgeblich sein.
Eine mögliche Eigennutzungs-Ausnahme hängt von der tatsächlichen Nutzung ab. Der Tagesabstand prüft diese Voraussetzungen nicht; eine pauschale 36-Monatsregel wird nicht angewendet.
Voraussetzungen und Ausnahmen nachlesen
§ 23 EStG beschreibt die Voraussetzungen privater Veräußerungsgeschäfte, Ausnahmen und die Gewinnermittlung.
Ob eine konkrete Ausgabe zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten oder zu den Veräußerungskosten gehört und steuerlich berücksichtigt werden darf, ist vorher zu klären. Die Bezeichnung Notar, Renovierung oder Sanierung allein reicht dafür nicht. Ein schon enthaltener Betrag wird nicht noch einmal abgezogen.
Ein heutiger Jahres-AfA-Betrag mal gerundeter Haltedauer ersetzt die Aufstellung der tatsächlich berücksichtigten Absetzungen nicht.
Einheit und Eigentumsanteil
Ein Beispiel zur einheitlichen Anteilrechnung: Entfällt auf dich genau die Hälfte aller vier Beispielbeträge, rechnest du mit 200.000 € Verkaufspreis, 165.000 € Kosten vor Absetzungen, 9.000 € Absetzungen und 6.000 € Veräußerungskosten. Dann ergibt sich 38.000 € Rechengewinn. Den vollen Verkaufspreis mit halben Kosten zu mischen wäre eine andere, unpassende Rechnung.
Eigennutzung und tatsächliche Nutzungszeiträume
Eine Eigennutzungs-Ausnahme hängt von den tatsächlichen Voraussetzungen ab. Bei der Alternative über drei Kalenderjahre zählt ein zusammenhängender Zeitraum: das mittlere Jahr vollständig; in den Randjahren kann jeweils ein Tag genügen. Das ist keine allgemeine 36-Monatsregel. Notiere eigene Nutzung und Vermietung mit ihren Zeiträumen. Der Kalendervergleich prüft diese Voraussetzungen und Nutzungszeiträume nicht.
Führe die Kosten im Immobilienportfolio in getrennten Aufstellungen. Angenommen, für Objekt A ergeben sich 76.000 € Rechengewinn. Gleichzeitig planst du 50.000 € Renovierungskosten für Objekt B.
Die zweite Ausgabe vermindert nicht automatisch den Verkaufspreis oder die Kostenbasis von A. Trage sie deshalb nicht einfach als Veräußerungskosten von A ein.
Führe getrennte Aufstellungen. Kläre bei B Art, Zeitpunkt und steuerliche Behandlung der Ausgaben. Ob und in welchem Jahr sie deine Einkommensteuer beeinflussen, lässt sich aus dem Saldo von A nicht ablesen.
Deine weitere Planung mit Excel
Für die weitere Planung kannst du dir das kostenpflichtige Immobilien-Kalkulationstool ansehen. Die Produktseite beschreibt Varianten und Umfang. Das separate Angebot übernimmt deine Eingaben aus diesen Rechenhilfen nicht automatisch; eine persönliche Steuerwirkung wird mit dem Link nicht zugesagt.
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Time's up
Fazit
Gehe die Verkaufsplanung in dieser Reihenfolge durch: Kosten und Absetzungen belegen, Verkaufserlös und Veräußerungskosten zuordnen, Vertrags- und Nutzungszeiträume dokumentieren. Prüfe anschließend die offenen Steuerfragen für deinen tatsächlichen Vorgang.
Renovierungskosten für ein anderes Objekt gehören in eine eigene Aufstellung. Allein aus dem Verkauf von Objekt A und den geplanten Ausgaben für Objekt B ergibt sich keine bezifferte Steuerersparnis.
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