Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 9. Dezember 2023 aktualisiert.

Auch wenn du planst deine Immobilien ewig zu halten, kann es sein, dass sich dir in Zukunft eine gute Gelegenheit bietet, wegen der du doch eine deiner Immobilien verkaufen willst. Dann stellt sich für dich die Frage „Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?“ und was muss ich beim Verkauf einer Immobilie beachten?

Die Spekulationsfrist bei Immobilien, die du im Privatbesitz hältst, beträgt 10 Jahre. Dieser Zeitraum beginnt an dem Tag, an dem du den Kaufvertrag unterzeichnest.

Nutzt du deine Immobilie selbst, kannst du die Spekulationssteuer oft umgehen. Aber auch für Immobilien-Investoren gibt es einige interessante Punkte zum Thema Spekulationssteuer, auf die ich in diesem Artikel eingehen werde.

Wann beginnt die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Kaufst du eine Immobilie als Kapitalanlage, beginnt die Spekulationsfrist am Tag, wo du den Kaufvertrag unterzeichnest. Verkaufst du die Immobilie jetzt innerhalb von 10 Jahren, musst du auf den Wertzuwachs Spekulationssteuer zahlen.

Sobald du die Immobilie 10 Jahre und einen Tag hältst, kannst du sie steuerfrei verkaufen.

Um das Ganze besser zu veranschaulichen, lass’ uns die folgenden drei Beispiele ansehen:

In den ersten beiden Beispielen musst du auf deinen Gewinn Spekulationssteuer zahlen. In beiden Fällen hast du die Immobilie vor dem Verkauf weniger als 10 Jahre und einen Tag gehalten. Erst im dritten Beispiel hast du die Immobilie mindestens 10 Jahre und einen Tag gehalten.

Diese 10 Jahres-Regel gilt übrigens nur, wenn du die Wohnung nie selbst bewohnt hast.

Hast du vor dem Verkauf selbst in der Wohnung gewohnt, kannst du die Immobilie gegebenenfalls auch schon innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei verkaufen. Mehr dazu findest du später im Abschnitt „Wie lange ist die Spekulationsfrist bei selbstgenutzten Immobilien?“

Wann beginnt die Spekulationsfrist bei Neubauten?

Bei Neubauten beginnt die Spekulationsfrist ebenfalls mit dem Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages für das Grundstück [1], [2].

Die Grundlage hierfür ist § 23 Absatz 1 Satz 2 EStG:

1 Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

2 Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume.

Wichtig ist der Zeitpunkt der Anschaffung bzw. der Veräußerung, was beides der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages ist.

Hinweis: In einer früheren Version dieses Artikels hieß es, dass die Spekulationssteuer bei Neubauten erst mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes beginnt. Dies wurde inzwischen korrigiert.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Verkaufst du eine Immobilie aus deinem Privatbesitz innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn, musst du die Wertsteigerung mit deinem persönlichen Steuersatz versteuern. Steigt die Immobilie zum Beispiel 50.000€ im Wert, hast du im Jahr des Verkaufs ein zusätzliches zu versteuerndes Einkommen von 50.000€.

Willst du genauer wissen, wie du die Spekulationssteuer bei Immobilien selbst berechnen kannst? Dann schaue dir unbedingt einmal den Artikel “Spekulationssteuer berechnen: der ultimative Leitfaden für Immobilieninvestoren” hier auf dem Blog an.

Wie kann ich den Spekulationsgewinn bei Immobilien berechnen?

Der Spekulationsgewinn bei Immobilien entspricht deinem Nettogewinn durch den Kauf und Verkauf der Immobilie. Der zu versteuernde Spekulationsgewinn ist also die Differenz von deinem Erlös beim Verkauf (minus eventueller Kosten) und deinen Kosten beim Kauf.

Wie lange ist die Spekulationsfrist bei selbstgenutzten Immobilien?

Bei selbstgenutzten Immobilien ist die Spekulationsfrist deutlich kürzer als bei Immobilien als Kapitalanlage. Kannst du nachweisen, dass du in den beiden letzten Jahren, sowie im Verkaufsjahr durchgehend selbst in der Immobilie gewohnt hast, brauchst du beim Verkauf keine Spekulationssteuer zu zahlen.

Hierbei ist es nicht nötig, dass du drei volle Kalenderjahre in der Immobilie gewohnt hast, sondern es reicht, wenn du die Jahre nur „anschneidest“.

Lass’ uns das Ganze an drei Beispielen verdeutlichen:

Im ersten Beispiel musst du Spekulationssteuer zahlen. Im Jahr des Verkaufs hast du zwar durchgehend selbst in der Immobilie gewohnt, aber da du die Immobilie in 2018 komplett vermietet hattest, erfüllst du die Regel, dass du in den letzten beiden Jahren vor Verkauf in der Immobilie gewohnt hast nicht, da du in 2018 nicht in der Immobilie gewohnt hast.

Ähnlich sieht es beim zweiten Beispiel aus: Du hast in 2020 und 2021 in der Immobilie gewohnt, aber dir fehlt ein Tag in 2019, in dem du die Immobilie selbst genutzt hast. Wärst du in diesem Beispiel am 31.12.19 in die Immobilie eingezogen, hättest du sie steuerfrei verkaufen können.

Im dritten Beispiel haben wir nun alles richtig gemacht. Wir sind zum 31.12.19 in die Immobilie eingezogen und verkaufen die Immobilie am 02.01.2021. Wir haben also in den zwei Jahren vor Verkauf (2019 und 2020) jeweils in der Immobilie gewohnt. Auch im Verkaufsjahr (2021) haben wir die Immobilie komplett selbst genutzt.

Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien bei Erbschaft?

Erbst du eine Immobilie, so gilt der Zeitpunkt des Immobilienerwerbs durch den Erblasser als Startzeitpunkt für die Spekulationsfrist. Durch den Erbfall läuft also keine neue Spekulationsfrist los.

In der Praxis ist die Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien daher meist schon abgelaufen.

Erbst du also eine Immobilie, die schon aus der Spekulationsfrist heraus ist, kannst du diese sofort veräußern. Erbst du eine Immobilie, die der Erblasser vor 8 Jahren gekauft hat, musst du hingegen noch zwei Jahre warten, um die Immobilie steuerfrei verkaufen zu können.

Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien, wenn ich sie in einer GbR halte?

Bei einer GbR gilt dasselbe für die Spekulationsfrist wie, wenn du eine Immobilie alleine kaufst. Liegt der Kauf der Immobilie mehr als 10 Jahre zurück, kann jeder von euch seinen Anteil steuerfrei verkaufen.

Wann ist die Spekulationssteuer fällig?

Der Verkauf der Immobilie ist eine normale private Veräußerung. Du musst deinen Gewinn daher in der Steuerklärung für das Jahr angeben, in dem du die Immobilie verkauft hast.

Wie kann ich die Spekulationsfrist bei Immobilien umgehen?

Die einfachste Möglichkeit, die Spekulationssteuer bei Immobilien zu umgehen ist es, die Immobilie in den letzten Jahren vor dem Verkauf selbst zu nutzen. Siehe hierzu auch die Tabellen im Abschnitt „Wie ist die Spekulationsfrist bei selbstgenutzten Immobilien?“

Alternativ kannst du deine Kinder in den letzten Jahren vor dem Verkauf in der Immobilie wohnen lassen. Dies gilt dann ebenfalls als „Selbstgenutzte Immobilie“. Wichtig ist hierbei, dass deine Kinder im gesamten Zeitraum, der für den Eigennutz nötig ist, noch Kindergeld beziehen.

Sind deine Kinder schon zu alt oder haben den Anspruch auf Kindergeld anderweitig verloren, ist dies also keine Option für dich, und du musst die Immobilie über die 10 Jahres Grenze halten oder den Gewinn versteuern.

Wie kann ich die Spekulationsfrist bei Immobilien auf 2 Jahre reduzieren?

Nutzt du die Immobilie komplett selbst und kaufst sie zum bestmöglichen Zeitpunkt, kannst du die Spekulationsfrist auf ein Jahr und zwei Tage reduzieren. Siehe hierzu auch die Tabellen im Abschnitt „Wie ist die Spekulationsfrist bei selbstgenutzten Immobilien?“.

Nutzt du eine Immobilie selbst, kannst du aber auch im unglücklichsten Fall die Immobilie nach 2 Jahren und einem Tag wieder steuerfrei verkaufen. Siehe hierzu die folgende Tabelle:

Du hast die Immobilie am 01.01.2018 gekauft und immer selbst bewohnt. Da du immer selbst in der Immobilie gewohnt hast, kannst du sie nun ab dem 01.01.2020 jederzeit steuerfrei verkaufen.

Wann gelte ich als gewerblicher Immobilienhändler?

Solltest du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien sowohl kaufen als auch wieder verkaufen, wirst du vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Du musst dann zusätzlich zur Spekulationssteuer auch noch Einkommens- und Gewerbesteuer zahlen.

Wenn du deine Immobilien im Privatbesitz hältst, solltest du daher auf jeden Fall diese 3 Objekte Grenze einhalten.

Wichtig: Solange du nur Objekte kaufst, ist das ganze kein Problem. Auch wenn du drei Objekte “Objekt 4”, “Objekt 5” und “Objekt 6” kaufst und dafür zwei andere Objekte “Objekt 1” und “Objekt 2” aus deinem Bestand verkaufst, ist das ganze kein Problem. Es wird erst zum Problem, wenn du ein- und dasselbe Objekt immer wieder schnell kaufst und verkaufst.

Fazit

Planst du Immobilien im Privatbesitz zu halten, ist es wichtig, dass du die Grenzen für die Spekulationssteuer kennst und weißt, wie lange die Spekulationsfrist bei Immobilien ist.

Als langfristiger Investor suche ich persönlich meine Objekte eher danach aus, dass sie sich von alleine abzahlen, ich immer einen Mieter finde und die Objekte einen positiven Cashflow erzielen.

Trotzdem ist es sehr schön, wenn du eine Immobilie einmal verkaufst, und die Wertsteigerung dann steuerfrei vereinnahmen kannst.