Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Auch wenn du planst deine Immobilien ewig zu halten, kann es sein, dass sich dir in Zukunft eine gute Gelegenheit bietet, wegen der du doch eine deiner Immobilien verkaufen willst. Dann stellt sich für dich die Frage „Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?“ und was muss ich beim Verkauf einer Immobilie beachten?

Die Spekulationsfrist bei Immobilien, die du im Privatbesitz hältst, beträgt 10 Jahre. Dieser Zeitraum beginnt an dem Tag, an dem du den Kaufvertrag unterzeichnest.

Nutzt du deine Immobilie selbst, kannst du die Spekulationssteuer oft umgehen. Aber auch für Immobilien-Investoren gibt es einige interessante Punkte zum Thema Spekulationssteuer, auf die ich in diesem Artikel eingehen werde.

Wann beginnt die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Spekulationsfrist für Immobilien: Durch die Preissteigerung in den letzten Jahren ein wichtiges Thema, falls du eine Immobilie doch mal verkaufen musst.
Spekulationsfrist für Immobilien: Durch die Preissteigerung in den letzten Jahren ein wichtiges Thema, falls du eine Immobilie doch mal verkaufen musst.

Kaufst du eine Immobilie als Kapitalanlage, beginnt die Spekulationsfrist am Tag wo du den Kaufvertrag unterzeichnest. Verkaufst du die Immobilie jetzt innerhalb von 10 Jahren, musst du auf den Wertzuwachs Spekulationssteuer zahlen.

Sobald du die Immobilie 10 Jahre und einen Tag hältst, kannst du sie Steuerfrei verkaufen.

Um das Ganze besser zu veranschaulichen, lass’ uns die folgenden drei Beispiele ansehen:

KaufzeitpunktVerkaufszeitpunktSpekulationssteuer
01.01.201031.12.2020ja
01.01.201001.01.2020ja
01.01.201002.01.2020nein

In den ersten beiden Beispielen musst du auf deinen Gewinn Spekulationssteuer zahlen. In beiden Fällen hast du die Immobilie nur ein Jahr vor dem Verkauf selbst genutzt. Erst im dritten Beispiel hast du in zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst in der Immobilie gewohnt.

Wann beginnt die Spekulationsfrist bei Neubauten?

Wichtig zu Wissen: Bei einem Neubau startet die Spekulationsfrist erst, wenn das Gebäude bezugsfertig ist, nicht schon, wenn der Bau des Gebäudes gestartet wurde.
Wichtig zu Wissen: Bei einem Neubau startet die Spekulationsfrist erst, wenn das Gebäude fertiggestellt ist.

Bei Neubauten beginnt die Spekulationsfrist ab dem Termin der Fertigstellung. Es ist also unerheblich, wann der Bau begonnen wurde oder wie lange schon an dem Gebäude gebaut wird.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Verkaufst du eine Immobilie aus deinem Privatbesitz innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn, musst du die Wertsteigerung mit deinem persönlichen Steuersatz versteuern. Steigt die Immobilie zum Beispiel 50.000€ im Wert, hast du im Jahr des Verkaufs ein zusätzliches zu versteuerndes Einkommen von 50.000€.

Kaufpreis der Immobilie350.000 €
Verkaufspreis der Immobilie500.000 €
Kosten die durch den Verkauf angefallen sind (z.B. Makler)10.000 €
Zu versteuernder Gewinn140.000 €
Persönlicher Steuersatz42,00 %
Deine Steuerschuld58.800 €

Wie kann ich den Spekulationsgewinn bei Immobilien berechnen?

Der Spekulationsgewinn bei Immobilien entspricht deinem Nettogewinn durch den Kauf und Verkauf der Immobilie. Der zu versteuernde Spekulationsgewinn ist also die Differenz von deinem Erlös beim Verkauf (Minus eventueller Kosten) und deinen Kosten beim Kauf.

Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Selbstgenutzten Immobilien?

Bei Selbstgenutzten Immobilien ist die Spekulationsfrist deutlich kürzer als bei Immobilien als Kapitalanlage. Kannst du nachweisen, dass du in den beiden letzten Jahren, sowie im Verkaufsjahr durchgehend selbst in der Immobilie gewohnt hast, brauchst du beim Verkauf keine Spekulationssteuer zu zahlen.

Hierbei ist es nicht nötig, dass du drei volle Kalenderjahre in der Immobilie gewohnt hast, sondern es reicht, wenn du die Jahre nur „anschneidest“.

Lass’ uns das Ganze an drei Beispielen verdeutlichen:

DatumBeispiel 1Beispiel 2
Beispiel 3
01.01.2018KaufKauf
31.12.2018VermietetKaufVermietet
01.01.2019SelbstnutzungVermietetVermietet
31.12.2019SelbstnutzungVermietetSelbstnutzung
01.01.2020SelbstnutzungSelbstnutzungSelbstnutzung
31.12.2020VerkaufSelbstnutzungSelbstnutzung
01.01.2021SelbstnutzungSelbstnutzung
02.01.2021VerkaufVerkauf
ErgebnisSteuerpflichtigSteuerpflichtigSteuerfrei

Im ersten Beispiel musst du Spekulationssteuer zahlen. Im Jahr des Verkaufs hast du zwar durchgehend selbst in der Immobilie gewohnt, aber da du die Immobilie in 2018 komplett vermietet hattest, erfüllst du die Regel, dass du in den letzten beiden Jahren vor Verkauf in der Immobilie gewohnt hast nicht, da du in 2018 nicht in der Immobilie gewohnt hast.

Ähnlich sieht es beim zweiten Beispiel aus: Du hast in 2020 und 2021 in der Immobilie gewohnt, aber dir Fehlt ein Tag in 2019 in dem du die Immobilie selbst genutzt hast. Wärst du in diesem Beispiel am 31.12.19 in die Immobilie eingezogen, hättest du sie Steuerfrei verkaufen können.

Im dritten Beispiel haben wir nun alles richtig gemacht. Wir sind zum 31.12.19 in die Immobilie eingezogen und verkaufen die Immobilie am 02.01.2021. Wir haben also in den zwei Jahren vor Verkauf (2019 und 2020) jeweils in der Immobilie gewohnt. Auch im Verkaufsjahr (2021) haben wir die Immobilie komplett selbst genutzt.

Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien bei Erbschaft?

Erbst du eine Immobilie, so startet keine neue Spekulationsfrist. Die Spekulationsfrist beginnt weiterhin ab dem Zeitpunkt, ab dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat. In der Praxis sind geerbte Immobilien daher oft schon aus der Spekulationsfrist heraus.
Erbst du eine Immobilie, so startet keine neue Spekulationsfrist. Die Spekulationsfrist beginnt weiterhin ab dem Zeitpunkt, ab dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat. In der Praxis sind geerbte Immobilien daher oft schon aus der Spekulationsfrist heraus.

Erbst du eine Immobilie, so gilt der Zeitpunkt des Immobilienerwerbs durch den Erblasser als Startzeitpunkt für die Spekulationsfrist. Durch den Erbfall läuft also keine neue Spekulationsfrist los.

In der Praxis ist die Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien daher meist schon abgelaufen.

Erbst du also eine Immobilie, die schon aus der Spekulationsfrist heraus ist, kannst du diese sofort veräußern. Erbst du eine Immobilie die der Erblasser vor 8 Jahren gekauft hat, musst du hingegen noch zwei Jahre warten um die Immobilie steuerfrei verkaufen zu können.

Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien, wenn ich sie in einer GbR halte?

Bei einer GbR gilt dasselbe für die Spekulationsfrist wie, wenn du eine Immobilie alleine kaufst. Liegt der Kauf der Immobilie mehr als 10 Jahre zurück, kann jeder von euch seinen Anteil steuerfrei verkaufen.

Wann ist die Spekulationssteuer fällig?

Der Verkauf der Immobilie ist eine normale private Veräußerung. Du musst deinen Gewinn daher in der Steuerklärung für das Jahr angeben, in dem du die Immobilie verkauft hast.

Wie kann ich die Spekulationsfrist bei Immobilien umgehen?

Die einfachste Möglichkeit die Spekulationssteuer bei Immobilien zu umgehen ist es, die Immobilie in den letzten Jahren vor dem Verkauf selbst zu nutzen. Siehe hierzu auch die Tabellen im Abschnitt „Wie ist die Spekulationsfrist bei Selbstgenutzten Immobilien?“

Alternativ kannst du deine Kinder in den letzten Jahren vor dem Verkauf in der Immobilie wohnen lassen. Dies gilt dann ebenfalls als „Selbstgenutzte Immobilie“. Wichtig ist hierbei, dass deine Kinder im gesamten Zeitraum der für den Eigennutz nötig ist, noch Kindergeld beziehen.

Sind deine Kind schon zu alt oder haben den Anspruch auf Kindergeld anderweitig verloren, ist dies also keine Option für dich, und du musst die Immobilie über die 10 Jahres Grenze halten oder den Gewinn versteuern.

Wie kann ich die Spekulationsfrist bei Immobilien auf 2 Jahre reduzieren?

Nutzt du die Immobilie komplett selbst und kaufst sie zum bestmöglichen Zeitpunkt, kannst du die Spekulationsfrist auf ein Jahr und zwei Tage reduzieren. Siehe hierzu auch die Tabellen im Abschnitt „Wie ist die Spekulationsfrist bei Selbstgenutzten Immobilien?“.

Nutzt du eine Immobilie selbst, kannst du aber auch im unglücklichsten Fall die Immobilie nach 2 Jahren und einem Tag wieder Steuerfrei verkaufen. Siehe hierzu die folgende Tabelle:

Du hast die Immobilie am 01.01.2018 gekauft und immer selbst bewohnt. Da du immer selbst in der Immobilie gewohnt hast, kannst du sie nun ab dem 01.01.2020 jederzeit steuerfrei verkaufen.

Wann gelte ich als gewerblicher Immobilienhändler?

Als gewerblicher Immobilienhändler giltst du in der Regel erst, wenn du mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst.
Als gewerblicher Immobilienhändler giltst du in der Regel erst, wenn du mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst.

Solltest du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien sowohl Kaufen als auch wieder Verkaufen, wirst du vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Du musst dann zusätzlich zur Spekulationssteuer auch noch Einkommens- und Gewerbesteuer zahlen.

Wenn du deine Immobilien im Privatbesitz hältst, solltest du daher auf jeden Fall diese 3 Objekte Grenze einhalten.

Wichtig: Solange du nur Objekte kaufst ist das ganze kein Problem. Auch wenn du drei Objekte “Objekt 4”, “Objekt 5” und “Objekt 6” kaufst und dafür zwei andere Objekte “Objekt 1” und “Objekt 2” aus deinem Bestand verkaufst, ist das ganze kein Problem. Es wird erst zum Problem, wenn du ein- und dasselbe Objekt immer wieder schnell kaufst und verkaufst.

Fazit

Planst du Immobilien im Privatbesitz zu halten, ist es wichtig, dass du die Grenzen für die Spekulationssteuer kennst und weißt, wie lange die Spekulationsfrist bei Immobilien ist. Als langfristiger Investor suche ich persönlich meine Objekte eher danach aus, dass sie sich von alleine abzahlen, ich immer einen Mieter finde und die Objekte einen positiven Cashflow erzielen. Trotzdem ist es sehr schön, wenn du eine Immobilie einmal verkaufen musst, und die Wertsteigerung dann steuerfrei vereinnahmen kannst.

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