Als Vermieter hast du nämlich tatsächlich viele Möglichkeiten, um deine Steuerlast zu reduzieren und du kannst eine Vielzahl von Kosten, die im Zusammenhang mit deiner Vermietungstätigkeit anfallen, steuerlich absetzen.
Von Instandhaltungskosten über Finanzierungskosten bis hin zu Verwaltungskosten und Kosten für Renovierungen und Modernisierungen gibt es vieles, was du als Vermieter steuerlich absetzen kannst.
Aber wie genau funktioniert das und was musst du beachten, um das Beste aus deinen Steuerabzügen herauszuholen?
In diesem Artikel möchte ich mir genau das mit dir ansehen und intensiv auf das Thema “Was du als Vermieter steuerlich absetzen kannst” eingehen.
Wir werden die verschiedenen Arten von Kosten besprechen, die du als Vermieter absetzen kannst, und einige der häufigsten Fragen zu diesem Thema beantworten.
Außerdem werden wir die häufigsten Fallstricke und Fehler bei Steuerabzügen für Vermieter besprechen und einige Tipps sehen, wie du diese vermeiden kannst.
Ob du gerade dabei bist, deine erste Immobilie zu kaufen und dich fragst, welche Kosten du als Vermieter steuerlich absetzen kannst, oder ob du bereits ein erfahrener Vermieter bist und nach Möglichkeiten suchst, deine Steuerlast zu reduzieren – dieser Artikel wird dir wertvolle Einblicke und praktische Tipps liefern.
Also, lass uns gleich loslegen und herausfinden, wie du das Beste aus deinen Steuerabzügen als Vermieter herausholen kannst!
Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:
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Was kann ich als Vermieter steuerlich absetzen
Als Vermieter kannst du eine Vielzahl von Kosten steuerlich absetzen. Dazu gehören unter anderem Instandhaltungskosten, Finanzierungskosten und Verwaltungskosten. Aber auch Kosten für Renovierungen, Modernisierungen oder energetische Sanierungen können unter bestimmten Voraussetzungen absetzbar sein.
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Welche Kosten kann man als Vermieter steuerlich absetzen
Die Kosten, die du als Vermieter steuerlich absetzen kannst, müssen im Zusammenhang mit deiner Vermietungstätigkeit stehen. Das bedeutet, sie müssen notwendig sein, um Mieteinnahmen zu erzielen. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für Reparaturen, Wartungsarbeiten, Zinsen für einen Kredit, Kosten für eine Hausverwaltung oder die Kosten für eine Rechtsschutzversicherung.
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Wie kann ich als Vermieter Steuern sparen
Als Vermieter kannst du Steuern sparen, indem du die Kosten, die dir im Zusammenhang mit deiner Vermietungstätigkeit entstehen, steuerlich geltend machst. Das bedeutet, dass diese Kosten dein zu versteuerndes Einkommen reduzieren und somit die Steuer, die du zahlen musst, verringern.
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Welche steuerlichen Vorteile hat man als Vermieter
Als Vermieter hast du den Vorteil, dass du eine Vielzahl von Kosten steuerlich absetzen kannst. Dadurch kannst du deine Steuerlast erheblich reduzieren und deine Rendite als Immobilieninvestor erhöhen. Zudem kannst du durch Abschreibungen den Wertverlust deiner Immobilie steuerlich geltend machen.
Grundlagen der Steuerabzüge für Vermieter
Als Vermieter hast du die Möglichkeit, eine Vielzahl von Kosten steuerlich geltend zu machen.
Als Vermieter hast du die Möglichkeit, eine Vielzahl von Kosten steuerlich geltend zu machen.
Diese Kosten, die im Zusammenhang mit deiner Vermietungstätigkeit anfallen, können deine Steuerlast erheblich reduzieren und deine Rendite als Immobilieninvestor erhöhen.
Aber bevor wir uns die spezifischen Kosten ansehen, die du absetzen kannst, lass’ uns zunächst die Grundlagen der Steuerabzüge für Vermieter klären.
Was bedeutet “steuerlich absetzen”?
Wenn ich von “steuerlich absetzen” spreche, meine ich, dass du bestimmte Kosten, die dir im Zusammenhang mit deiner Vermietungstätigkeit entstanden sind, von deinem zu versteuernden Einkommen abziehen kannst.
Das bedeutet, dass diese Kosten dein zu versteuerndes Einkommen reduzieren und somit die Steuer, die du zahlen musst, verringern.
Wer kann Kosten steuerlich absetzen?
Grundsätzlich kann jeder Vermieter Kosten steuerlich absetzen, egal ob du eine Einzelperson, eine Gesellschaft oder ein Unternehmen bist.
Wichtig ist, dass die Kosten im Zusammenhang mit deiner Vermietungstätigkeit stehen.
Das bedeutet, sie müssen notwendig sein, um Mieteinnahmen zu erzielen.
Welche Kosten sind absetzbar?
Tatsächlich gibt es sehr viele mögliche Kosten, die du als Vermieter steuerlich absetzen kannst.
Das gute vorweg:
Sehr viele!
Es fängt an mit Instandhaltungskosten, Finanzierungskosten und Verwaltungskosten.
Aber auch Kosten für Renovierungen, Modernisierungen oder energetische Sanierungen kannst du unter bestimmten Bedingungen steuerlich absetzen.
Später im Artikel gehen wir dediziert und detailliert auf die einzelnen Kostentypen ein.
Hinweis: Viele dieser Verbesserungen kannst du übrigens nicht nur steuerlich absetzen, sondern du kannst durch sie auch die Miete erhöhen. Das Stichwort heißt hier Mieterhöhung nach Modernisierung.
Wie setzt man Kosten steuerlich ab?
Um Kosten steuerlich abzusetzen, musst du sie in deiner Einkommensteuererklärung angeben.
Dabei ist es wichtig, dass du alle Belege und Rechnungen aufbewahrst, die diese Kosten belegen.
Denn das Finanzamt kann jederzeit einen Nachweis über die angegebenen Kosten verlangen.
Wann sollte man Kosten absetzen?
Grundsätzlich solltest du alle Kosten, die dir im Zusammenhang mit deiner Vermietungstätigkeit entstehen, in dem Jahr steuerlich geltend machen, in dem sie angefallen sind.
Es gibt jedoch Ausnahmen, wie etwa bei größeren Renovierungen oder Modernisierungen, die über mehrere Jahre abgeschrieben werden können, siehe hierzu auch § 82b EStDV:
Der Steuerpflichtige kann größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, abweichend von § 11 Abs. 2 des Gesetzes auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.
Ok, so viel zu den Grundlagen der Steuerabzüge für Vermieter. Lass’ uns jetzt endlich genauer die verschiedenen Arten von Kosten ansehen, die du als Vermieter steuerlich absetzen kannst.
Typen von Kosten, die Vermieter steuerlich absetzen können
Jetzt, da wir die Grundlagen der Steuerabzüge für Vermieter geklärt haben, lass uns tiefer in die verschiedenen Arten von Kosten eintauchen, die du als Vermieter steuerlich absetzen kannst.
Es ist wichtig zu wissen, dass nicht alle Kosten, die dir als Vermieter entstehen, steuerlich absetzbar sind.
Es gibt jedoch eine Vielzahl von Kosten, die du absetzen kannst, und es lohnt sich, diese zu kennen.
Instandhaltungskosten
Der Klassiker für Kosten, die du steuerlich absetzen kannst: Kosten für die Instandhaltung deiner Immobilie.
Instandhaltungskosten sind Kosten, die dir entstehen, um deine Immobilie in einem guten Zustand zu erhalten.
Sie beziehen sich auf Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand deiner Immobilie zu erhalten oder wiederherzustellen.
Dazu gehören zum Beispiel Kosten für Reparaturen, Wartungsarbeiten oder die Erneuerung von Verschleißteilen.
Auch die Kosten für einen Hausmeisterservice oder eine Reinigungsfirma können hierunter fallen.
Diese Kosten kannst du in voller Höhe im Jahr ihrer Entstehung absetzen.
Kann ich die Instandhaltungsrücklage von der Steuer absetzen?
Die Antwort aus steuerlicher Sicht ist leider nein!
Eine Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage ist nicht absetzbar, sondern erst, wenn das Geld auch wirklich ausgegeben wurde. Siehe hierzu zum Beispiel auch das Urteil des BFH München, AZ: IX B 144/05, 21.05.2005 oder auch das
Fallbeispiel: Sofortige Abschreibung vs. Verteilung der Renovierungskosten
Du fragst du dich, was der Sinn davon sein soll, Renovierungskosten nicht sofort komplett abzusetzen, sondern sie zu strecken?
Lass’ es mich an einem kleinen Fallbeispiel veranschaulichen:
Fall 1: Sofortige Abschreibung
Manchmal ist es gut, deine Kosten sofort und in voller Höhe abzusetzen …
Stell dir vor, du hast in diesem Jahr eine beachtliche Gehaltserhöhung (oder eine Sonderzahlung) erhalten.
Zusätzlich erzielst du durch die Vermietung deiner Eigentumswohnung ein zusätzliches Einkommen von 15.000€.
Gleichzeitig hast du aber auch 10.000€ für die Renovierung der Wohnung ausgegeben.
In diesem Fall wäre es für dich sinnvoll, die vollen Renovierungskosten jetzt geltend zu machen.
Dadurch würden deine Einkünfte aus der Vermietung auf 5.000€ sinken, was deine Steuerlast erheblich reduziert.
Fall 2: Verteilung der Renovierungskosten
… aber manchmal kann es auch besser sein zu warten und deine Kosten verteilt über mehrere Jahre abzuschreiben.
Aber was ist, wenn du in diesem Jahr beruflich einen Rückschlag erlitten hast und dein Einkommen deutlich gesunken ist?
Vielleicht bist du wegen Corona in Kurzarbeit gewesen oder hast deinen Job sogar für einige Monate verloren?
Dann wäre es für dich vorteilhafter, die Renovierungskosten von 10.000€ über mehrere Jahre zu verteilen, weil du im aktuellen Jahr sowieso nur wenig Steuern zahlen musst und eine steuerliche Entlastung so viel weniger spürst.
Wenn du die Kosten auf fünf Jahre verteilst, senkst du deine Steuerlast im aktuellen Jahr nur um 2000€, aber in den 5 Folgejahren ebenfalls um jeweils 2.000€.
Instandhaltungskosten und der Mieter
Nicht alle Instandhaltungskosten an der Immobilie musst du als Vermieter selbst tragen. Einige der Kosten kannst du auch auf den Mieter umlegen.
Es ist auch wichtig zu wissen, dass du als Vermieter bestimmte Instandhaltungskosten auf den Mieter umlegen kannst.
Dazu gehören beispielsweise Kosten für die Reinigung des Treppenhauses oder die Gartenpflege
Das ist etwas über simplifiziert, aber meist kannst du die Instandhaltungskosten, die regelmäßig anfallen, auf deinen Mieter umlegen.
Du hast einen Kredit aufgenommen, um deine Immobilie zu kaufen und musst jetzt Zinsen zahlen? Auch das sind Kosten, die du bei einer vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen kannst!
Finanzierungskosten sind Kosten, die dir im Zusammenhang mit der Finanzierung deiner Immobilie entstehen.
Dazu gehören zum Beispiel Zinsen für einen Kredit, den du aufgenommen hast, um die Immobilie zu kaufen oder zu renovieren
Diese Zinsen kannst du als Werbungskosten in deiner Einkommensteuererklärung geltend machen.
Aber auch die Kosten für die Beratung durch einen Steuerberater oder einen Anwalt können hierunter fallen.
Diese Kosten kannst du ebenfalls in voller Höhe absetzen.
Wann sind Finanzierungskosten steuerlich absetzbar?
Vermutlich trifft es auf dich nicht zu, wenn du auf dieser Seite bist, aber der Vollständigkeit halber will ich es trotzdem erwähnen: Zinsen für einen Immobilienkredit kannst du nur dann absetzen, wenn der Kredit für eine vermietete Immobilie ist. Denn nur dann entstehen dir Werbungskosten, die du steuerlich geltend machen kannst.
Nimmst du einen Kredit für eine Immobilie auf, die du selbst bewohnst, sind diese Zinsen keine Werbungskosten und somit nicht steuerlich abzugsfähig.
Verwaltungskosten
Die Verwaltung einer Immobilie geht mit viel Arbeit, aber auch mit vielen steuerlich absetzbaren Kosten einher …
Als Vermieter hast du nicht nur mit den Kosten für die Instandhaltung oder Finanzierung deiner Immobilie zu tun. Ein weiterer wichtiger Kostenpunkt sind die Verwaltungskosten.
Verwaltungskosten sind Kosten, die dir im Zusammenhang mit der Verwaltung deiner Immobilie entstehen.
Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für eine Hausverwaltung, die sich um die Vermietung und die Betreuung deiner Immobilie kümmert.
Aber auch die Kosten für die Erstellung eines Mietvertrags, die Durchführung eines Mieterwechsels oder allgemein Fahrten zur Immobilie können hierunter fallen.
Diese Kosten kannst du ebenfalls in voller Höhe absetzen.
Abschreibungen
Abschreibungen sind ein weiterer wichtiger Posten, den du als Vermieter steuerlich geltend machen kannst.
Kurz gesagt handelt es sich beim Thema Abschreibung um den (virtuellen) Wertverlust deiner Immobilie, der durch Alterung, Verschleiß oder technischen Fortschritt entsteht.
Was muss ich zur AfA Abschreibung von vermieteten Immobilien wissen? #shorts
Du kannst daher jedes Jahr einen gewissen Teil der Gebäudekosten (2% bei den meisten Immobilien) absetzen.
Da das Thema Abschreibung etwas komplexer ist, habe ich ihm einen eigenen Artikel hier auf dem Blog gewidmet.
Neben den oben genannten Kosten gibt es noch eine Reihe weiterer Kosten, die du als Vermieter steuerlich absetzen kannst.
Dazu gehören etwa die Kosten für eine Rechtsschutzversicherung, oder aber auch die Kosten für eine Gebäudeversicherung oder die Mitgliedschaft bei einem Vermieterverein wie Haus & Grund.
Fallstricke und häufige Fehler bei Steuerabzügen für Vermieter
Das Thema Steuern kann komplex sein und es ist leicht, Fehler zu machen, die dich teuer zu stehen kommen können.
In diesem Abschnitt will ich dir daher einige der — aus meiner Sicht — häufigsten Fallstricke und Fehler bei Steuerabzügen für Vermieter zeigen.
Nicht alle Kosten sind absetzbar
Achtung: Das Geld, was du bei einer Eigentumswohnung in die Instandhaltungsrücklage steckst, kannst du nicht sofort steuerlich absetzen, sondern erst, wenn es für eine Instandhaltung auch wirklich ausgegeben wurde.
Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass alle Kosten, die im Zusammenhang mit deiner Vermietungstätigkeit anfallen, steuerlich absetzbar sind.
Das ist jedoch nicht der Fall.
Nur Kosten, die notwendig sind, um Mieteinnahmen zu erzielen, können abgesetzt werden.
Kosten für private Zwecke oder Luxusausgaben sind nicht absetzbar.
Auch beim Thema Instandhaltungsrücklage weiter oben hast du gesehen, dass es manchmal gar nicht so klar ist, welche Kosten jetzt wirklich absetzbar sind.
Belege und Rechnungen nicht aufbewahren
Ein weiterer häufiger Fehler ist, Belege und Rechnungen nicht aufzubewahren.
Das Finanzamt kann jederzeit einen Nachweis über die angegebenen Kosten verlangen.
Wenn du diese Nachweise nicht erbringen kannst, kann das Finanzamt die Kosten nicht anerkennen und du riskierst Nachzahlungen und möglicherweise Strafen.
Kosten nicht im richtigen Jahr absetzen
Achte darauf, dass du die Kosten in dem Jahr ansetzt, wo sie auch angefallen sind!
Es ist wichtig, Kosten in dem Jahr steuerlich geltend zu machen, in dem sie angefallen sind.
Ein häufiger Fehler ist, Kosten in einem anderen Jahr abzusetzen, weil man es vergisst, oder glaubt, dass dies steuerlich günstiger ist.
Das ist jedoch nicht zulässig.
Abschreibungen nicht richtig berechnen
Die Abschreibungen auf das Gebäude (und ggf. Möbel, falls du möbliert vermietest) sind ein wichtiger Posten, den du als Vermieter steuerlich geltend machen kannst.
Ein häufiger Fehler ist jedoch, die Abschreibungen nicht richtig zu berechnen.
Wie kann ich die Höhe der Abschreibung AfA von Immobilien berechnen? #shorts
Der Grundstein wird hier mit der ersten Steuererklärung, die du für die Immobilie abgibst, gelegt.
Setzt du den Anteil vom Gebäudewert vom Kaufpreis hier zu niedrig an, kannst du über die nächsten Jahre und Jahrzehnte locker tausende Euro an Steuern verlieren!
Schlussfolgerung und nächste Schritte
Wir haben in diesem Artikel eine Menge über die verschiedenen Arten von Kosten gesprochen, die du als Vermieter steuerlich absetzen kannst.
Wir haben auch einige der häufigsten Fragen zu diesem Thema beantwortet und die häufigsten Fallstricke und Fehler bei Steuerabzügen für Vermieter besprochen.
Jetzt ist es an der Zeit, das Gelernte in die Praxis umzusetzen.
Schritt 1: Überprüfe deine Kosten
Der erste Schritt besteht darin, deine Kosten zu überprüfen.
Stelle sicher, dass du alle Kosten, die du steuerlich absetzen kannst, auch tatsächlich absetzt.
Überprüfe auch, dass du alle Belege und Rechnungen hast, die du für die steuerliche Geltendmachung deiner Kosten benötigst.
Schritt 2: Plane für die Zukunft
Wenn du deine Einnahmen und Ausgaben auch über das aktuelle Jahr hinaus planst, kannst du bei vermieteten Immobilien viel an Steuern sparen!
Schließlich solltest du auch für die Zukunft planen.
Überlege dir, welche Kosten in den nächsten Jahren auf dich zukommen könnten und wie du diese steuerlich geltend machen kannst.
Durch eine gute Planung kannst du deine Steuerlast minimieren und deine Rendite als Immobilieninvestor maximieren.
Stell’ dir vor, du hast einerseits eine Immobilie, wo demnächst eine Sanierung für vielleicht 50.000€ ansteht und andererseits hast du (vielleicht durch einen Fix & Flip Deal oder durch den sonstigen Verkauf einer Immobilie) im nächsten Jahr einen außergewöhnlichen Gewinn von 100.000€.
Optimal ist es, wenn du beides in das gleiche Steuerjahr legen kannst.
So werden deine Extra-Gewinne direkt durch die Investition in die (sowieso nötige) Sanierung kompensiert und du musst auf die Extra-Gewinne effektiv keine Steuern zahlen, da sie sich gar nicht auf dein zu versteuerndes Einkommen auswirken.
Du planst eine teure Sanierung? Lege sie in ein Jahr, in dem du auch besonders hohe Einnahmen hast!
Andersherum: Würdest du jetzt in diesem Jahr die erste Wohnung sanieren und im nächsten Jahr das Geld von dem Immobilienverkauf bekommen, wäre das steuerlich maximal ungünstig.
In diesem Jahr hast du deine “normalen” Einnahmen, aber besonders hohe Ausgaben. Vielleicht sinkt dein Spitzensteuersatz durch die Ausgaben sogar unter 42%.
Im nächsten Jahr hast du besonders hohe Einnahmen und dein Spitzensteuersatz steigt vielleicht sogar auf 45%.
Du siehst, gerade bei größeren Einnahmen und Ausgaben kannst du durch geschickte Planung mit Immobilien viel Steuern sparen.
Ein kleines Quiz zum Abschluss…
Bist du ein Steuerfuchs und weiß genau, was du als Vermieter steuerlich absetzen kannst?
Lass’ es uns in einem schnellen Quiz mit 6 Fragen herausfinden!
Time's up
Fazit
Von den Zinskosten für den Kredit für die Immobilie …
In diesem Artikel haben wir uns intensiv mit dem Thema Steuerabzüge für Vermieter auseinandergesetzt.
Wie du gesehen hast, gibt es eine Vielzahl von Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit anfallen, die du als Vermieter steuerlich absetzen kannst.
Unter anderem Instandhaltungskosten, Finanzierungskosten und Verwaltungskosten, aber auch Kosten für Renovierungen und Modernisierungen.
Neben den Fallstricken, die es bei dem Thema gibt, haben wir aber vor allem gesehen, dass es wichtig ist, die Ausgaben an deiner Immobilie zu planen.
… bis hin zu Sanierungskosten. Es gibt eine Menge Kosten, die du als Vermieter von der Steuer absetzen kannst!
Mit vermieteten Immobilien hast du bei Renovierungen relativ große Kostenblöcke, die du mit einem gewissen Freiheitsgrad in das Steuerjahr schieben kannst, wo sie dir am besten passen.
Du planst eine große Renovierung und weißt, dass du demnächst parallel einen großen Zufluss bekommen wirst? Lege beides ins selbe Steuerjahr, um deine Situation maximal zu optimieren.
Habe ich aus deiner Sicht wichtige Punkte im Artikel vergessen oder hast du Punkte, die nicht behandelt wurden? Lass’ es mich in den Kommentaren wissen!
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