Wie läuft ein Wohnungskauf ab? – In 13 Schritten zum Immobilien Investor (Erste Immobilie kaufen)

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 2. Dezember 2023 aktualisiert.

Stehst du noch vor dem Kauf deiner ersten Wohnung? Hast du noch nie eine Immobilie ver- oder gekauft? Dann stellst du dir vielleicht dieselbe Frage wie ich damals vor meinem ersten Kauf: “Wie läuft so ein Wohnungskauf eigentlich ab?”

Beim Immobilienkauf durchläufst du, nachdem du ein interessantes Inserat gefunden hast, die folgenden Schritte: Besichtigung durchführen, Dokumente prüfen und Wohnung im Detail kalkulieren, Kaufentscheidung treffen, Finanzierung besorgen, Kaufvertrag prüfen und beim Notar unterschreiben. 

Danach erhältst du dann auch schon bald die erste Miete. Wie sehen die einzelnen Schritte, die dich zum Immobilien-Investor und Vermieter machen, nun aber genau aus, und wie läuft das Ganze genau ab? Lass’ uns in diesem Artikel auf die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Immobilie schauen.

Schritt 1: Ein Suchprofil erstellen

Der erste Schritt beim Hauskauf, und die Basis deiner Wohnungssuche, ist dein Suchprofil. Was für eine Wohnung suchst du? Suchst du ein Studentenappartement oder ein Mehrfamilienhaus?

In welcher Stadt möchtest du investieren? Wo genau in dieser Stadt möchtest du etwas kaufen? Wie teuer soll die Wohnung sein?

Um mehr darüber zu erfahren, in welchen Städten du eine Wohnung kaufen solltest, und in welchen besser nicht, kann ich dir den Artikel “Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?” empfehlen.

Du weißt noch nicht, in welcher Stadt du investieren sollst? Dann schaue dir den Immoprentice Immobilien Atlas an. Mit diesem Tool kannst du schnell und einfach die großen Städte Deutschlands anhand von Rendite- und Demografiedaten vergleichen.

Wenn du mehr zum Thema Standortauswahl und Besonderheiten von renditestarken C & D Lagen erfahren möchtest, schau’ dir gerne auch den Artikel “Sollte ich in C oder D Lagen investieren?” an.

An wen möchtest du vermieten und was suchst dieser Typ von Mieter? Brauchst du eine Wohnung in der Nähe einer U-Bahn Haltestelle oder brauchst du eine gute Anbindung an die Autobahn?

Um einen ersten Eindruck davon zu bekommen, welche Wohnungstypen für welchen Zielmieter interessant sind, solltest du dir auch das folgende Video ansehen:

Bist du dir unsicher, welche Eigenschaften eine Immobilie als Kapitalanlage haben sollte, empfehle ich dir den Artikel “Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage” zu lesen.

Schaue dir hierzu auch gerne die kostenlose Immoprentice Checkliste für dein Suchprofil an, die du in Lektion 1 vom Immoprentice Video-Kurs findest.

Schritt 2: Inserate finden und ein Gefühl für den Markt bekommen

Der nächste Schritt beim Hauskauf ist es, ein Gefühl für deinen Markt zu bekommen.

Vermutlich wirst du deine erste Wohnung klassisch über Immobilien-Portale finden. Erstelle die daher einen Account bei einem der großen Anbieter, wie ImmobilienScout24 oder Immowelt.

Meist reicht es, einen Account bei einem Anbieter zu machen. Makler stellen ihre Inserate häufig sowieso bei allen großen Plattformen ein. Ich beschränke mich daher auf nur einen Account bei ImmobilienScout24.

Nachdem du deinen Account erstellt hast, kannst du die Suche beginnen. Am Anfang solltest du selbst aktiv suchen, um ein Gefühl für deinen Zielmarkt zu bekommen. Wie teuer sind die Immobilien? Was wird angeboten?

Viel wichtiger ist es aus meiner Sicht jedoch zusätzlich den Markt aus Mieterperspektive kennenzulernen. Wie teuer sind die Mieten? Wie groß die Wohnungen? Wie viele Wohnungen werden zu einem bestimmten Preis angeboten?

Mit den Antworten auf diese Fragen bekommst du ein besseres Gefühl für deinen Zielmarkt und deine zukünftigen Kunden. Eventuell passt du mit den Erkenntnissen aus diesem Schritt sogar dein Suchprofil noch einmal an.

Der zweite Schritt beim Wohnungskauf ist daher: “Lesen, lesen und noch mehr lesen.” Wenn du mehr darüber erfahren möchtest, wie du strukturiert und schnell Immobilien-Inserate bewertest, lies’ auch meinen Artikel “Immobilien-Inserat bewerten: Schritt-für-Schritt an einem konkreten Beispiel (Teil 1)“.

Hast du bereits ein Gefühl für deinen Markt entwickelt, aber bist mit der Suchfunktion der großen Immobilien-Portale unzufrieden? Dann solltest du dir auch Immobilien-Meta-Suchmaschinen wie desk.immo ansehen, wo du einen, insbesondere für Investoren, sehr viel feineren Suchfilter einstellen kannst als bei den großen Immobilien-Portalen.

Schritt 3: Interessante Inserate finden

Diejenigen Inserate, die zu deinem Suchprofil passen, solltest du im nächsten Schritt jetzt mit dem Immoprentice 5 Sekunden Brutto Mietrendite Rechner durchrechnen. Wie sieht die Rendite dieser Immobilien aus? Lohnen sie sich für dich als Investor?

Die meisten Wohnungen, die auf den Immobilienportalen angeboten werden, sind für Investoren viel zu teuer. Würdest du diese Wohnungen kaufen, würdest du ein Verlustgeschäft machen. Siehe hierzu auch Fehler 8 aus meinem Artikel „Die 9 häufigsten Fehler von neuen Vermietern“.

Sei‘ also nicht verunsichert, wenn erst einmal keine interessanten Angebote vorhanden sind. Die Immobiliensuche ist ein langwieriger Prozess und es wird vermutlich einige Wochen oder Monate dauern, bis du ein gutes Investitionsobjekt, welches sich lohnt, findest. Worauf du beim Immobilienkauf achten solltest, und was eine gute Rendite bei Immobilien ist, findest du im Artikel “Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?“.

Diesen Artikel gibt’s auch als Video-Präsentation auf dem Immoprentice YouTube-Kanal.

Genau weil meisten Immobilien zu teuer sind, habe ich den Immoprentice 5 Sekunden Bruttomietrendite-Rechner für dich entwickelt. Nur die Immobilien die eine gute Rendite haben solltest du dir im nächsten Schritt genauer ansehen. Bei allen anderen Wohnungen brauchst du keine weitere Zeit zu investieren.

Schritt 4: Lagebewertung der Immobilie durchführen

Hast du eine Immobilie gefunden die eine gute Rendite habt? Super! Im nächsten Schritt beim Wohnungskauf schauen wir uns jetzt die Lage der Immobilie etwas näher im Detail an.

Oft hat das Inserat keine genaue Adresse, sondern nur eine Postleitzahl. Du kannst dir die grobe Lage aber trotzdem schon einmal auf dem HomeDay Preisatlas anschauen. Wie teuer sind Immobilien in diesem Stadtteil in der Regel? Was sind gute Straßenzüge, was sind weniger gute Straßenzüge?

Durch die Analyse mit dem HomeDay Preisatlas, kannst du auch gleich herausfinden wie viel Miete für eine Wohnung in dieser Lage im Schnitt gezahlt wird. Lohnt sich die Immobilie mit der durchschnittlichen Marktmiete nicht, solltest du gut überlegen, ob du die Wohnung wirklich kaufst.

Schritt 5: Grobe Finanzierungskonditionen klären

Um die richtigen Wohnungen zu suchen und bei interessanten Wohnungen schnell belastbare Aussagen treffen zu können, solltest du vorab schon einmal die groben Finanzierungskonditionen, die du bekommen wirst, klären.

Bekommst du eine 80% Finanzierung für eine Wohnung für 300.000€? Wenn ja, zu welchem Zinssatz? Bekommst du vielleicht gar keine 80% Finanzierung, sondern musst 50% Eigenkapital mitbringen?

Um diese Anfragen zu machen, würde ich dir einen Finanzierungsvermittler wie Interhyp empfehlen. Diese Vermittler sind für dich kostenlos. Sie arbeiten mit Hunderten von Banken zusammen, sodass sie schnell und unkompliziert die besten Finanzierungskonditionen für deine Investition zu bekommen.

Ein weiterer Vorteil von Finanzierungsvermittlern ist, dass sie dir helfen, die nötigen Unterlagen für die Bank zusammenzustellen, sodass du bei deinem Bankgespräch, wenn es um den Kreditabschluss geht, professionell auftreten kannst, da du schon alle Unterlagen bereit hast.

In diesem Schritt solltest du auch für dich überlegen, wie du die Immobilie finanzieren möchtest. Auch wenn du von der Bank vielleicht einen Kredit zu 90% des Kaufpreises bekommst. Willst du das auch? Oder würdest du dich mit mehr Eigenkapital, wie zum Beispiel einem Eigenkapitalanteil von 30%, wohler fühlen? Mache dir jetzt schon diese Überlegungen für dich!

Gefällt dir die Präsentation? Melde dich beim Immoprentice Newsletter an, um Zugriff auf den Mitglieder-Bereich zu bekommen, wo du die Präsentation kostenlos herunterladen kannst.

Um vorab schon einmal ein grobes Gefühl dafür zu bekommen, wie hoch dein Finanzierungsrahmen in etwa sein sollte, kannst du den Immoprentice 5 Sekunden Kreditrahmen Rechner verwenden. Mit diesem Rechner bekommst du ein erstes Gefühl dafür, ob du dir eine Wohnung für 700.000 finanzieren lassen kannst, oder ob du für den Anfang erst einmal bei Objekten bis 300.000€ schauen solltest.

Für mehr Hintergründe, wie die Bank deinen Finanzierungsrahmen ermittelt und worauf sie achtet, solltest du dir auch den Artikel “Bis wie viel Euro finanziert die Bank mir meine Kapitalanlage-Immobilie?” anschauen.

Schritt 6: Kontakt zum Makler aufnehmen

Ist die Immobilie grundsätzlich interessant, solltest du im nächsten Schritt Kontakt zu dem Makler aufnehmen.

Finde heraus, wo genau die Immobilie liegt und versuche zu erfragen, warum die Immobilie verkauft wird. Dies ist eine wichtige Information für dich, da Leute, die die Immobilie schnell loswerden müssen, vermutlich eher bereit sind im Preis nach unten zu gehen als Leute, die im Moment eigentlich gar keinen Verkaufsdruck haben.

Mache mit dem Makler auch gleich einen Besichtigungstermin aus. Gerade zu Anfang solltest du auch Wohnungen, die du vermutlich nicht kaufen wirst, um ein bisschen Übung zu bekommen. So trittst du bei späteren Besichtigungen souveräner auf und kennst die Materie und den Ablauf schon, wenn du dein erstes richtig interessantes Objekt findest.

Versuchte zusätzlich zum Termin auch vorab schon die wichtigsten Dokumente zur Wohnung zu bekommen. Hast du zum Beispiel schon die Hausgeldabrechnungen, den Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen, kannst du die tatsächlichen Betriebskosten der Immobilie viel besser berechnen.

Mit den Hausgeldabrechnungen kannst du zum Beispiel über den Immoprentice 5 Sekunden Netto-Mietrendite Rechner schon die voraussichtliche Netto-Mietrendite für die Wohnung berechnen.

Zusätzlich kannst du mit dem Immoprentice 5 Sekunden Cashflow Rechner deinen voraussichtlichen monatlichen Cashflow für diese Immobilie berechnen.

Ist die Immobilie vermietet, solltest du in diesem Gespräch auch herausfinden, wie die Mietsituation genau ist. “Wie hoch ist die Miete?”, “Wie lange wohnt der Mieter schon in der Wohnung?” oder “welches Potenzial zur Mietanpassung besteht?” sind alles für dich als Investor extrem interessante und relevante Fragen bei einer vermieteten Wohnung.

Gerade als Anfänger ist der Makler auch ein wichtiger Partner für dich. Er kann dich durch den Prozess leiten und ist deine Ansprechperson bei Fragen zum Thema “Wie läuft ein Wohnungskauf ab?”.

Schritt 7: Wohnung besichtigen

Nachdem du auf dem Papier jetzt schon ein gutes Gefühl für die Wohnung bekommen hast, geht es nun zur Besichtigung. Achte insbesondere darauf, wie die Umgebung der Wohnung ist und wie gepflegt die Wohnanlage ist. Siehe hierzu auch den Artikel „Woran erkenne ich ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus?“.

Ist die Wohnung vermietet, solltest du unbedingt auch versuchen herauszufinden, wie gut du mit dem Mieter klarkommst. Als Immobilien-Investor kannst du dem Mieter nicht einfach kündigen. Du kaufst mit der Wohnung auch den aktuellen Mieter mit.

Sollten du und der Mieter euch nicht grün sein, solltest du vom Kauf der Wohnung Abstand nehmen. Der aktuelle Mieter wird nach dem Kauf dein Geschäftspartner sein. Du solltest daher keine Wohnung mit einem Mieter kaufen, bei dem du ein schlechtes Gefühl hast.

Versuche bei der Besichtigung auch etwas über den Verkäufer herauszubekommen, um diesen und seine Motivation besser zu verstehen. Versuche herauszufinden, wo der Schmerz des Verkäufers ist und wo du dich als „bester Problemlöser“ positionieren kannst.

Achte bei der Besichtigung auch darauf, wie es in der Wohnung aussieht. Sind die Bilder aus dem Exposé realistisch? Wie viel musst du an der Wohnung machen, bevor du sie vermieten kannst?

Musst du nur einmal streichen und kannst dann direkt ein Inserat schalten, oder stehen größere Arbeiten in der Wohnung an? Müssen Küche, Böden oder das Bad vielleicht sogar komplett erneuert werden, bevor du die Wohnung an deine Zielgruppe vermieten kannst?

Um mehr darüber zu erfahren, worauf du bei einer Wohnungsbesichtigung achten solltest, und warum du insbesondere darauf achten solltest, ob größere Reparaturen anstehen, solltest du auch den Artikel “Die Wohnungsbesichtigung: Worauf muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung achten?” lesen.

Die Mikrolage bewerten

Ist die Wohnung grundsätzlich interessant, solltest du bei dieser Gelegenheit auch einen Blick auf die Mikrolage der Wohnung werfen.

Liegt die Wohnung an einer ruhigen Straße? Gibt es genug Parkplätze? Wo ist die nächste Autobahn?

Wie weit ist es bis zum nächsten Supermarkt und was wird dort angeboten? Gibt es einen Wochenmarkt in der Nähe? Wo ist die nächste Bank und der nächste Bäcker?

Für eine strukturierte Unterstützung bei der Bewertung der Lage deiner Wohnung solltest du dir auch das Immoprentice Lagencheck Excel zur Immobilien Bewertung ansehen.

Mehr Informationen zum Thema Mikrolage findest du auch in meinem Artikel “Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?”

Schritt 8: Detaillierter Prüfung der Wohnung machen

Du hast die Wohnung jetzt live gesehen. Ist dir bei der Besichtigung nichts Negatives aufgefallen, solltest du jetzt noch einmal alle Unterlagen durchgehen und eine Liste der Stärken und Schwächen der Wohnung machen.

Wie viele Miteigentumsanteile an dem Haus wirst du nach dem Kauf halten? Wie hoch wird dein Einfluss in dem Haus sein? Wenn du dir noch unsicher bist, was du als Investor bezüglich der Miteigentumsanteile beachten musst, solltest du dir auch den Artikel “Was ist ein Miteigentumsanteil?” durchlesen.

Prüfe noch einmal detailliert alle Unterlagen, sodass du nichts übersiehst, was dich später nach dem Kauf unerwartet Geld kostet. Wirst du von einer Sonderumlage überrascht, ist das schlecht. Weißt du, dass sie ansteht und du bist darauf vorbereitet, ist es kein Problem.

An dieser Stelle solltest du auch einen Blick ins Grundbuch der Wohnung werfen, um sicherzustellen, dass es keine Belastungen gibt, von denen du nichts wusstest.

Schritt 9: Kalkulation für die Wohnung machen

Hast du die Wohnung gesehen und alle Unterlagen beisammen, kannst du nun eine detaillierte Prüfung der Wohnung machen. Rechne dir die exakten Kosten zusammen, vergleiche sie mit der tatsächlichen Miete und den tatsächlichen Kreditkosten für dieses Objekt.

Achte auch darauf sämtliche Kosten mit rein zu kalkulieren, die auf dich zukommen, um die Wohnung in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Gibt es aktuell keine Küche, du willst die Wohnung aber mit Küche vermieten, solltest du diese Kosten für dich, und für die Rendite-Rechnung, mit auf dem Kaufpreis aufschlagen.

Schritt 10: Kaufentscheidung treffen

Du hast nun alle Informationen, um eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen. Lohnt sich die Wohnung als Investition für dich? Hier musst du nun alle deine Eindrücke und Informationen abwägen, um eine finale ja/nein Entscheidung zu treffen.

Willst du die Wohnung kaufen, aber nur zu einem niedrigen Preis? Solange du nicht zu weit von den Vorstellungen des Verkäufers weg liegst, kannst du dem Makler ein Angebot machen. Mehr als ein anderes Angebot annehmen kann der Verkäufer nicht.

Du bist dir unsicher, was für einen Kaufpreis du für eine Immobilie maximal zahlen solltest? Nutze den Immoprentice 5 Sekunden Kaufpreis Rechner für Immobilien, um einen ersten Kaufpreis zu ermitteln.

Der Rechner gibt dir auch gleich aus, wie viel Prozent du unter dem Angebotspreis liegst. So kannst du sehen, ob sich ein Angebot lohnt, oder ob die Preisvorstellungen von dir und dem Verkäufer zu weit auseinander liegen.

Schritt 11: Finanzierung für Immobilienkauf abschließen

Wenn du dir mit dem Verkäufer über den Kaufpreis einig bist, kannst du jetzt die Finanzierung bei der Bank finalisieren.

Hast du dich parallel schon um die Finanzierung gekümmert, sollte dieser Schritt recht schnell gehen, da du schon verschiedene Finanzierungsangebote haben solltest. Du musst dich nun nur für eines entscheiden und den Termin mit der Bank zur Unterschrift machen.

Schritt 12: Notariellen Kaufvertrag prüfen

Parallel zur Finanzierung wirst du vom Notar einen ersten Entwurf für den Kaufvertrag bekommen. Lies‘ ihn dir gut durch. Besprech‘ offene Fragen, die du noch hast, mit dem Notar.

Stelle bei der Prüfung des Kaufvertrages zum Beispiel sicher, dass du dich nicht dazu verpflichtet eventuell noch offener Schulden des Verkäufers zu tragen.

Kaufst du eine Wohnung vom Eigentümer, könnt ihr zum Beispiel auch im Kaufvertrag gleich regeln, wie lange der alte Eigentümer die Wohnung noch nutzt und wie hoch die Miete sein wird.

Schritt 13: Notartermin und Kaufvertrag unterschreiben

Der letzte Schritt beim Wohnungskauf…

Hast du den Kaufvertrag verstanden, können du und der Verkäufer jetzt einen Notartermin vereinbaren und zum Notar gehen, um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Der Notar wird euch noch einmal den Vertrag vorlesen und die Unterschrift beglaubigen. Sobald ihr beide den Vertrag unterschrieben habt, kannst du dich stolzer Immobilien-Besitzer nennen.

Dieser Schritt ist in Deutschland obligatorisch, da ein Kaufvertrag hierzulande immer notariell beglaubigt sein muss.

Ab jetzt werden dann, für dich als Käufer, auch die ganzen Kaufnebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision fällig. Oh, und auch die Zahlung des Kaufpreises wird jetzt fällig.

Oh, und ein Fun Fact zum Notartermin: bei allen meinen Immobilien war das tatsächlich der erste Termin, wo ich den alten Eigentümer der Immobilie real getroffen habe.

Bonus-Schritt: Erste Miete erhalten

Hast du eine vermietete Wohnung gekauft, fließt die Miete von nun an auf dein Konto. Hast du eine leere Wohnung gekauft, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, die Wohnung auf zu hübschen und bei den großen Immobilienportalen einzustellen, um sie möglichst schnell zu vermieten und anzufangen Geld zu verdienen.

Wenn du Hilfe dabei brauchst, die richtige Miethöhe zu ermitteln, schaue dir auch den Artikel “Die 7 wichtigsten Tools für Immobilien-Investoren” an. Dort stelle ich dir verschiedene Tools für dein Leben als Immobilien-Investor vor und zeige dir, wie du mit kostenlosen Tools einfach einen Überblick über deine Konkurrenten bekommst 🙂

Fazit

Ich hoffe, mit diesem Artikel konnte ich dir einen guten Eindruck vermitteln, wie ein Wohnungskauf in Deutschland abläuft und dir die Angst vor dem Kauf deiner ersten Immobilie neben.

Es ist sicherlich einiges an Arbeit, aber du hast sicherlich auch gesehen, dass keiner der Schritte kompliziert ist. Gehe daher den Kauf deiner ersten Immobilie einfach systematisch Schritt-für-Schritt mit der Anleitung aus diesem Artikel an.

Bedenke auch, dass du auf deinem Weg nicht alleine bist. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wirst du deine erste Immobilie über einen Makler kaufen. Zwar verlangt dieser Geld, aber du bezahlst ihn für mehr als nur das Aufsperren der Wohnung.

Nutze den Makler als Ansprechpartner und traue dich, ihn zu fragen, was der nächste Schritt ist, wenn du dir selbst unsicher bist. Er ist Profi in dem Geschäft und hat vermutlich schon hunderte Immobiliendeals begleitet. Nutze ihn und sein Wissen!

Hast du Lust bekommen, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, aber bist dir noch unsicher, wie “das Vermieten” eigentlich geht? Dann schaue dir unbedingt auch den Artikel “Der vollständige Leitfaden um Vermieter zu werden (und wie du dadurch finanzielle Freiheit erreichen kannst)” hier auf dem Blog an.

Infografik zum Artikel

Wenn dir der Artikel gefallen hat, gibt’s hier auch noch einmal alle Schritte zum Thema “Wie läuft ein Wohnungskauf ab?” als Infografik zum Download. In dieser Grafik ist der Ablauf beim Hauskauf noch einmal Schritt für Schritt erklärt.