Mit wie viel Prozent sollte ich meine Wohnung tilgen?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 27. November 2023 aktualisiert.

Viele Immobilien-Investoren kaufen eine Immobilie als Kapitalanlage über einen Kredit. Für viele stellt sich daher die Frage “Mit wie viel Prozent sollte ich meine Wohnung tilgen?”. In diesem Artikel möchte ich daher mit dir der Frage nachgehen, wie schnell du als Investor deinen Kredit tilgen solltest, und was die Vorteile und Nachteile einer hohen Tilgung sind.

Als Investor solltest du eine Immobilie zur Kapitalanlage mit ca. 2% tilgen. Du solltest die Tilgung so wählen, dass deine Immobilie nach allen Kosten noch einen positiven Cashflow erwirtschaftet. Optimal tilgst du den Kredit zügig, aber nur so schnell wie wirtschaftlich sinnvoll, denn auch eine zu hohe Tilgung bringt wieder Risiken mit sich.

Je schneller du den Kredit tilgst, desto schneller bekommt die Bank ihr Geld zurück. Entsprechend hat die Bank ein Interesse, dass du den Kredit schnell tilgst, weil sie so schneller aus dem Risiko raus ist. Auch du reduzierst über eine hohe Tilgung dein Risiko (mehr dazu später).

Einfach die maximal mögliche Tilgung zu wählen klingt auf den ersten Blick, gerade aus Risikogesichtspunkten, einleuchtend, aber ist oft zu kurz gedacht.

Eine maximale Tilgung hat nicht nur verschieden Nachteile, sondern kann sogar das Risiko deiner Investition erhöhen.

Tatsächlich gibt es sowohl für eine schnelle Tilgung, als auch für eine langsame Tilgung sehr gute Argumente.

Lass’ uns im folgenden daher genauer auf die Vorteile einer schnellen und einer langsamen Tilgung eingehen, sodass du für dich besser beurteilen kannst wie “schnell” oder wie “langsam” du konkret deinen Kredit für deine Wohnung tilgen solltest.

Warum eine schnelle Tilgung gut ist

Was sind die Vorteile, wenn du eine Immobilie zur Kapitalanlage schnell tilgst?

Aus meiner Sicht gibt hauptsächlich drei Gründe, die für eine schnelle Tilgung deines Kredits sprechen:

1) Du reduzierst dein Risiko, falls die Zinsen steigen

2) Du reduzierst dein Risiko, falls die Immobilienpreise sinken

3) Du entschuldest deine Immobilie schneller und kannst somit früher den passiven Einkommensstrom aus deinem Investment genießen

Du möchtest lieber ein Video zu dem Thema sehen? Dann schaue dir das Video “Warum sollte ich meine Immobilie möglichst schnell tilgen?” auf dem Immoprentice YouTube-Kanal an.

Lass’ uns im folgenden nun auf die einzelnen Vorteile etwas genauer eingehen.

Vorteil 1: Du reduzierst dein Risiko, falls die Zinsen steigen

Ein Immobilienkredit läuft über viele Jahre. Der Zinssatz, den du vereinbart hast, ist aber nur für wenige Jahre garantiert.

Dies ist die sogenannte Zinsfestschreibung, die Sollzinsbindung oder einfach die Zinsbindung. Sie gibt an, wie lange die Zinsen bei deinem Kreditvertrag gleich bleiben. Oft liegt die Zinsfestschreibung zwischen 10 und 20 Jahren.

Die Zinsfestschreibung bietet dir also eine gewisse Planungssicherheit, da du genau weißt, wie hoch die Bankraten für deine vermietete Immobilie sein werden.

Ist die Zinsbindungsfrist aber vorbei, bevor der Kredit vollständig getilgt ist (was bei den meisten Investoren der Fall ist), musst du den Restbetrag zu einem dann unbekannten Zinssatz refinanzieren.

Du hast nun also das Risiko, dass du nach dem Ende der Zinsbindungsfrist noch auf mehreren Hunderttausend Euro Schulden sitzt, die du dann auf einmal zu einem viel teureren Zinssatz finanzieren musst. Im schlimmsten Fall könnten die Kosten für den Kredit sogar so stark steigen, dass die Immobilie sich für dich nicht mehr rechnet.

Sind die Zinsen gestiegen und du hast nur sehr wenig getilgt, musst du nun eventuell mehr zahlen als vorher und der Cashflow deiner Immobilie wird negativ. Genau dies war einer der Auslöser der Immobilienkrise in den USA in 2007.

Die Zinsen für die Immobilienkredite stiegen so stark an, dass viele Menschen ihren Kredit nicht mehr bedienen konnten. In der Folge kam es zu massenhaften Zwangsversteigerungen, die den Preis der Immobilien fallen ließen. Dies brachte nun noch mehr Menschen in Schwierigkeiten, da ihre Immobilien jetzt weniger wert waren als die Hypotheken, die sie dafür aufgenommen hatten.

Mehr dazu, wie steigende Zinsen sich auf den Wert von Immobilien auswirken, findest du im Artikel “Welchen Einfluss haben die Zinsen auf die Kaufpreise von Immobilien?” hier auf dem Blog.

Abhängig davon, mit wie viel Prozent du deine Wohnung tilgst, kannst du dein Zinsänderungsrisiko deutlich reduzieren.

Möchtest du wissen, wie hoch das Zinsänderungsrisiko bei einer Immobilie wäre? Dann ist vielleicht das Immoprentice Kalkulationstool etwas für dich!

Neben vielen anderen wichtigen Immobilien-Kennzahlen kannst du damit auch schnell und einfach dein Zinsänderungsrisiko für beliebige Immobilien und Immobilienfinanzierungen berechnen.

Vorteil 2: Du reduzierst dein Risiko, falls die Immobilienpreise sinken

Je schneller du den Kredit für deine Immobilie tilgst, desto besser wird der “loan to value” oder der Beleihungsauslauf von deinem Kredit. Die Immobilie hat einen Wert, der für den Kredit als Sicherheit genommen wird.

Hast du eine Immobilie für 500.000€ und einen Kredit von 500.000€, so sind 100 Prozent des Kredits durch die Immobilie besichert.

Zahlst du den Kredit jetzt zu einem Teil zurück und hast nur noch 400.000€ Schulden, die der Wohnung gegenüberstehen, sind nun 125 Prozent des Kredits durch die Immobilie besichert. Müsstest du die Immobilie, aus welchen Gründen auch immer, schnell verkaufen, hättest du noch immer 25 Prozent Puffer.

Selbst wenn du die Immobilie also 25 Prozent unter Marktwert verkaufst, kannst du deinen Kredit vollständig zurückzahlen und hast danach keine Schulden mehr.

Genau andersherum läuft es bei einem Immobilien Crash. Kommt es direkt nach dem Kauf zu einem Crash und du musst die Immobilie verkaufen, bekommst du vielleicht nur noch 400.000€ dafür. Dem gegenüber steht aber dein Kredit von 500.000€. Trotz Verkauf hast du also weiterhin 100.000€ Schulden die du zurückzahlen musst.

Je schneller du den Kredit für deine Kapitalanlage-Wohnung tilgst, desto schneller senkst du daher dein Risiko, dass du nach einem Zwangsverkauf noch Restschulden hast.

Genau denselben Effekt kannst du auch erreichen, wenn du die Immobilie gleich zu Beginn nicht zu 100 Prozent beleihst, sondern wenn du sie zum Beispiel nur zu 80 Prozent beleihst und 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital zahlst.

Vorteil 3: Du kannst früher den Cashflow der Immobilie zum Leben nutzen

Je höher du die Tilgung deines Kredites wählst, desto schneller ist deine Immobilie schuldenfrei. Und ab diesem Zeitpunkt geschieht das Wunder: Sobald du die letzte Rate bezahlt hast, bleiben die Mieteinnahmen komplett bei dir und du kannst das Geld zum Leben verwenden.

Bis zu diesem Zeitpunkt erzielst du zwar Gewinne aus deiner Immobilie, kannst diese aber nicht frei verwenden, sondern die Einnahmen fließen zwangsweise in die Tilgung deines Kredits. Je schneller du also den Kredit tilgst, desto schneller kannst du mit deiner Immobilie ein wirkliches passives Einkommen erwirtschaften.

Wann kann ich den Cashflow aus der Immobilie zum Leben nutzen?

Du möchtest wissen, wann du mit einer Immobilie den “magischen Moment” erreichst und du den Cashflow aus der Immobilie zum Leben nutzen kannst?

Nutze den folgenden Online-Rechner um schnell und einfach zu ermitteln bei welcher Tilgung deine Immobilie in wie viel Jahren schuldenfrei sein wird und dir der Cashflow der Immobilie zur Verfügung steht.

Warum eine langsame Tilgung gut ist

Gerade für umsichtige Investoren die ihre Immobilie vermieten und nicht selbst bewohnen möchten kann es sich lohnen den Kredit möglichst langsam zu tilgen.

Tilgst du als Immobilien-Investor die Hyotheken für eine Vermietete Immobilie langsam, hat dies für dich vier große Vorteile:

1) Du erhöhst deinen Cashflow aus der vermieteten Immobilie

2) Du reduzierst dein Risiko von Liquiditätsproblemen

3) Eine langsame Tilgung erlaubt dir schneller zu wachsen

4) Du kannst Kreditzinsen steuerlich absetzen

Du möchtest lieber ein Video zu dem Thema sehen? Dann schaued dir das Video “Warum sollte ich meine Immobilie möglichst langsam tilgen?” auf dem Immoprentice YouTube-Kanal an.

Lass’ uns im folgenden wieder etwas genauer anschauen was diese Vorteile für dich bedeuten und wieso eine langsame Tilgung diese Vorteile hat.

Vorteil 1: Du erhöhst deinen Cashflow

Tilgst du deinen Kredit sehr schnell, reicht die Miete nicht aus um die Zinsen, die Tilgung und die Bewirtschaftungskosten deiner Immobilie zu tragen. Dein Cashflow wird somit negativ und du musst jeden Monat Geld aus deinem Privatvermögen verwenden, um den Kredit zu tilgen.

Warum ein negativer Cashflow schlecht ist habe ich im Artikel „Warum der Cashflow bei Immobilien so wichtig ist“ detailliert beschrieben. Für deine Finanzierung bedeutet ein negativer Cashflow ein erhöhtes Risiko, da du zwangsweise auf dein privates Einkommen angewiesen bist, um den Kredit zu bedienen.

Solltest du kurzfristig arbeitslos werden wird es für dich unter Umständen sehr schwer deinen Verpflichtungen weiter nachzukommen. Kannst du deinen Verpflichtungen jedoch nicht nachkommen, wird die Bank dir früher oder später den Kredit kündigen.

Vorteil 2: Du reduzierst dein Risiko von Liquiditätsproblemen

Das Geld, welches du in die Tilgung deines Kredits steckst, kannst du nicht mehr verwenden, um eventuell nötige Reparaturen an deiner Immobilie durchzuführen. Damit du unvorhergesehene Reparaturen oder Sonderumlagen bezahlen kannst, solltest du den Überschuss, den du aus deiner Immobilie generierst, sparen.

Tust du dies nicht und du musst doch auf einmal 5000€ wegen eines Wasserschadens oder einer Balkonsanierung bezahlen kommst du in ein Liquiditätsproblem.

Um schnell und einfach zu berechnen wie teuer eine Sonderumlage für dich persönlich wird, habe ich den Immoprentice 5 Sekunden Sonderumlage Rechner geschaffen. Wird eine Sonderumlage diskutiert, kannst du mit diesem Online-Rechner schnell und einfach ermitteln wie hoch dein Anteil an dieser Sonderumlage wäre.

Das Geld, das du in die Tilgung gesteckt hast, wird dir deine Bank nicht wieder zurückgeben, nur damit du deine Rechnungen begleichen kannst.

Vorteil 3: Eine langsame Tilgung erlaubt dir schneller zu wachsen

Willst du weitere Immobilien kaufen, betrachtet die Bank dein monatliche verfügbares Einkommen. Geld, das in die Tilgung eines Kreditvertrages fließt, ist kein verfügbares Einkommen und kann daher nicht angerechnet werden.

Tilgst du deine erste Wohnung zu aggressiv, hast du kein verfügbares Einkommen mehr und die Bank gibt dir für eine weitere Immobilie keinen Kredit mehr.

Mit einer zu hohen Tilgungsrate zerstörst du also eventuell deine Möglichkeiten zukünftig weitere Immobilien zu kaufen. Mit dem Immoprentice 5 Sekunden Kreditrahmen Rechner kannst du online selbst prüfen, wie sich eine schnelle und eine langsame Tilgung auf deinen Kreditrahmen für neue Immobilien auswirkt.

Vorteil 4: Du kannst Kreditzinsen steuerlich absetzen

Du erwirtschaftest mit deiner Immobilie als Kapitalanlage einen Gewinn. Und um diesen Gewinn zu erwirtschaften, musstest du einen Kredit aufnehmen. Du kannst daher die Kosten für diesen Kredit (die Zinsen) steuerlich geltend machen.

Anders ausgedrückt: Die Zinsen für den Kredit senken deine steuerlich relevanten Einnahmen aus der Wohnung.

Die Zinsen sind für dich als Kapitalanleger, wie für jedes andere Unternehmen, also nicht schlimm. Immerhin ermöglichen sie dir erst dein Investment.

Tilgung abhängig vom Ziel-Zeitpunkt

Wenn es um die richtige Höhe der Tilgung für dich geht, musst die Vor- und Nachteile gegeneinander abwägen und dich dann für eine Tilgung entscheiden die für dich passt.

Als ersten Anhaltspunkt Solltest du herausfinden, ab wann du die Einnahmen aus deiner Immobilie zum Leben verwenden möchtest. Frage dich: „Mit wie viel Prozent muss ich meine Wohnung tilgen, um in X Jahren Schuldenfrei zu sein?“.

So hast du den Zeitpunkt, zu dem die Immobilie komplett abbezahlt sein muss. Du solltest deine Tilgung nun so wählen, dass deine Immobilie zu diesem Zeitpunkt komplett entschuldet ist.

Erst wenn die Wohnung keinen Kredit mehr hat, bekommst du den Cashflow wirklich ausbezahlt. Anbei findest du eine Tabelle aus der du, für verschiedenen Zins- und Tilgungsraten, ablesen kannst, wie lange die Laufzeit deines Kredits ist.

Grob überschlagen kannst du dir auch einige der Eckpunkte merken. Hast du einen Kredit von 100.000€ und tilgst diesen mit einem Prozent, hast du nach zehn Jahren erst 11.000€ zurückgezahlt.

Knapp 90 Prozent deiner Kreditsumme sind also noch offen. Bei einer Tilgung von zwei Prozent zahlst du innerhalb von zehn Jahren 22.000€ zurück. Bei drei Prozent sind nach zehn Jahren noch 67.000€ offen.

Solange deine Immobilie einen positiven Cashflow hat, kannst du über die Höhe der Tilgung daher deinen Risiko-Puffer einstellen. Bei zum Beispiel zwei Prozent Tilgung baust du dir in zehn Jahren einen Risikopuffer von 22 Prozent auf.

Solange deine Immobilie nicht mehr als maximal 22 Prozent an Wert verliert, hast du noch immer ein positives Nettovermögen und kannst eine Anschlussfinanzierung bekommen.

Persönliches Fazit

Die richtige Höhe der Tilgung für alle Situationen gibt es nicht. Du musst gemäß deinen Annahmen und deinen Präferenzen für dich persönlich entscheiden mit wie viel Prozent du deine Wohnung als Kapitalanlage tilgen möchtest und welche Höhe für dich die richtige ist.

Persönlich bin ich bei Wohnungen zur Kapitalanlage ein großer Fan einer niedrigen Tilgung von circa zwei Prozent. So behalte ich genug Einnahmen aus der Immobilie, um notwendige Reparatur durchzuführen und habe einen positiven Cashflow.

Gerade das Thema Instandhaltungsrücklage solltest du als Anfänger nicht ignorieren. Lies’ dir hierzu auch meinen Artikel “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?” durch. Gerade bei deiner ersten Immobilie solltest du sicherstellen, dass du nicht durch eine Sonderumlage oder ähnliches in finanzielle Schwierigkeiten kommst.

Falls in einem Jahr trotz Instandhaltung, Zinsen und Tilgung noch Geld übrig ist, nutze ich dieses Geld jedoch konsequent für Sondertilgungen. So kann ich die Vorteile der Flexibilität einer niedrigen Tilgung mit den Vorteilen einer schnellen Entschuldung kombinieren und habe immer genug Liquidität.