Mit wie viel Prozent sollte ich meine Wohnung tilgen?

Mit wie viel Prozent sollte ich meine Wohnung tilgen?

Mit wie viel Prozent solltest du deine Wohnung tilgen? Je höher die Tilgung, desto schneller sparst du Geld an, hast aber eventuell eine hohe finanzielle Belastung.
Mit wie viel Prozent solltest du deine Wohnung tilgen? Je höher die Tilgung, desto schneller sparst du Geld an, hast aber eventuell eine hohe finanzielle Belastung.

Wenn du nach einer Finanzierung für eine Immobilie als Kapitalanlage anfragst, musst du dich entscheiden mit, wie viel Prozent du den Kredit für die Wohnung tilgen möchtest. Je schneller du den Kredit tilgst, desto schneller bekommt die Bank ihr Geld zurück. Entsprechend hat die Bank ein Interesse, dass du den Kredit schnell tilgst, weil sie schneller aus dem Risiko raus ist. So einfach solltest du es dir aber nicht machen. Es gibt sowohl für eine schnelle Tilgung als auch für eine langsame Tilgung gute Gründe, die ich dir in diesem Artikel vorstellen möchte.

Aber wie schnell sollte ich als Kapitalanleger meinen Kredit jetzt tilgen? Meiner Meinung nach solltest du deinen Kredit als Kapitalanleger zwar schnell, aber nur so schnell wie es wirtschaftlich sinnvoll ist tilgen. Du solltest die Tilgung so wählen, dass deine Immobilie nach allen Kosten und auch nach der Tilgung einen (kleinen) positiven Cashflow hat.

Lass’ uns im folgenden genauer auf die Vorteile einer schnellen und einer langsamen TIlgung eingehen, sodass du für dich besser beurteilen kannst wie “schnell” oder wie “langsam” du konkret deinen Kredit für deine Wohnung tilgen solltest.

Warum eine schnelle Tilgung gut ist

Es gibt hauptsächlich zwei Gründe die für eine schnelle Tilgung deines Kredits sprechen: Du reduzierst dein Risiko, falls die Immobilienpreise sinken und du entschuldest deine Immobilie schneller und kannst somit früher den passiven Einkommensstrom aus deinem Investment genießen

Du senkst schnell dein Risiko in einem Immobilien Crash

Der Vorteil einer schnellen Tilgung deines Kredites ist dass du dein Risiko bei einem Immobilien-Abschwung deutlich reduzierst
Mit einer schnellen Tilgung reduzierst du deutlich dein Risiko bei einem Immobilien-Abschwung.

Je schneller du den Kredit für deine Immobilie tilgst, desto besser wird der “loan to value” oder der Beleihungsauslauf von deinem Kredit. Die Immobilie hat einen Wert, der für den Kredit als Sicherheit genommen wird. Hast du eine Immobilie für 500.000€ und einen Kredit von 500.000€, so sind 100 Prozent des Kredits durch die Immobilie besichert.

Zahlst du den Kredit jetzt zu einem Teil zurück und hast nur noch 400.000€ Schulden die der Wohnung gegenüberstehen, sind nun 125 Prozent des Kredits durch die Immobilie besichert. Müsstest du die Immobilie, aus welchen Gründen auch immer, schnell verkaufen, hättest du noch immer 25 Prozent Puffer. Selbst wenn du die Immobilie also 25 Prozent unter Marktwert verkaufst, kannst du deinen Kredit vollständig zurückzahlen und hast danach keine Schulden mehr.

Genau andersherum läuft es bei einem Immobilien Crash. Kommt es direkt nach dem Kauf zu einem Crash und du musst die Immobilie verkaufen, bekommst du vielleicht nur noch 400.000€ dafür. Dem gegenüber steht aber dein Kredit von 500.000€. Trotz Verkauf hast du also weiterhin 100.000€ Schulden die du zurückzahlen musst.

Je schneller du den Kredit für deine Kapitalanlage-Wohnung tilgst, desto schneller senkst du daher dein Risiko, dass du nach einem Zwangsverkauf noch Restschulden hast. Genau denselben Effekt kannst du auch erreichen, wenn du die Immobilie gleich zu Beginn nicht zu 100 Prozent beleihst, sondern wenn du sie zum Beispiel nur zu 80 Prozent beleihst und 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital zahlst.

Du zahlst die Immobilie schneller ab

Je höher du die Tilgung deines Kredites wählst, desto schneller ist deine Immobilie schuldenfrei. Und ab diesem Zeitpunkt geschieht das Wunder: Sobald du die letzte Rate bezahlt hast, bleiben die Mieteinnahmen komplett bei dir und du kannst das Geld zum Leben verwenden. Bis zu diesem Zeitpunkt erzielst du zwar Gewinne aus deiner Immobilie, kannst diese aber nicht frei verwenden, sondern die Einnahmen fließen zwangsweise in die Tilgung deines Kredits. Je schneller du also den Kredit tilgst, desto schneller kannst du mit deiner Immobilie ein wirkliches passives Einkommen erwirtschaften.

Du reduzierst das Zinsänderungsrisiko

Abhängig davon mit wie viel Prozent du deine Wohnung tilgst, kannst du dein Zinsänderungsrisiko erhöhen oder reduzieren.
Abhängig davon mit wie viel Prozent du deine Wohnung tilgst, kannst du dein Zinsänderungsrisiko erhöhen oder reduzieren.

Dein Kredit läuft in aller Regel über mehr als 20 Jahre. Je nachdem welche Zinsfestschreibung du gewählt hast, hast du am Ende der Zinsbindung noch Restschulden. Für diese Schulden musst du dann neue Kreditbedingungen verhandeln. Sind die Zinsen gestiegen und du hast nur sehr wenig getilgt, musst du nun eventuell mehr zahlen als vorher und der Cashflow deiner Immobilie wird negativ. Genau dies war einer der Auslöser der Immobilienkrise in den USA in 2007.

Die Zinsen für die Immobilienkredite stiegen so stark an, dass viele Menschen ihren Kredit nicht mehr bedienen konnten. In der Folge kam es zu massenhaften Zwangsversteigerungen, die den Preis der Immobilien fallen ließen. Dies brachte nun noch mehr Menschen in Schwierigkeiten, da ihre Immobilien jetzt weniger wert waren als die Hypotheken, die sie dafür aufgenommen hatten. Abhängig davon mit wie viel Prozent du deine Wohnung tilgst, kannst du dein Zinsänderungsrisiko deutlich reduzieren.

Warum eine langsame Tilgung gut ist

Gerade für umsichtige Investoren die ihre Immobilie vermieten und nicht selbst bewohnen möchten lohnt es sich den Kredit möglichst langsam zu tilgen.

Du erhöhst deinen Cashflow

Der Vorteil einer langsamen Tilgung deines Kredites ist dass du mit deiner Immobilie einen sehr positiven Cashflow haben wirst.
Der Vorteil einer langsamen Tilgung deines Kredites ist dass du mit deiner Immobilie einen sehr positiven Cashflow haben wirst.

Tilgst du deinen Kredit sehr schnell, reicht die Miete nicht aus um die Zinsen, die Tilgung und die Bewirtschaftungskosten deiner Immobilie zu tragen. Dein Cashflow wird somit negativ und du musst jeden Monat Geld aus deinem Privatvermögen verwenden um den Kredit zu tilgen.

Warum ein negativer Cashflow schlecht ist habe ich im Artikel „Warum der Cashflow bei Immobilien so wichtig ist“ detailliert beschrieben. Für deine Finanzierung bedeutet ein negativer Cashflow ein erhöhtes Risiko, da du zwangsweise auf dein privates Einkommen angewiesen bist, um den Kredit zu bedienen.

Solltest du kurzfristig arbeitslos werden wird es für dich unter Umständen sehr schwer deinen Verpflichtungen weiter nachzukommen. Kannst du deinen Verpflichtungen jedoch nicht nachkommen, wird die Bank dir früher oder später den Kredit kündigen.

Du reduzierst dein Risiko bei Liquiditätsproblemen

Das Geld, welches du in die Tilgung deines Kredits steckst, kannst du nicht mehr verwenden um eventuell nötige Reparaturen an deiner Immobilie durchzuführen. Damit du unvorhergesehene Reparaturen oder Sonderumlagen bezahlen kannst, solltest du den Überschuss, den du aus deiner Immobilie generierst, sparen. Tust du dies nicht und du musst doch auf einmal 5000€ wegen einem Wasserschaden oder einer Balkonsanierung bezahlen kommst du in ein Liquiditätsproblem.

Das Geld, das du in die Tilgung gesteckt hast, wird dir deine Bank nicht wieder zurückgeben, nur damit du deine Rechnungen begleichen kannst.

Eine langsame Tilgung erlaubt Dir weiter zu wachsen

Du hast eine klare Wachstumsstrategie vor Augen und willst noch viele Objekte finanzieren? Eine langsame Tilgung erlaubst es dir schneller zu wachsen.
Du hast eine klare Wachstumsstrategie vor Augen und willst noch viele Objekte finanzieren? Eine langsame Tilgung erlaubst es dir schneller zu wachsen.

Willst du weitere Immobilien kaufen, betrachtet die Bank dein monatliche verfügbares Einkommen. Geld das in die Tilgung eines Kreditvertrages fließt, ist kein verfügbares Einkommen und kann daher nicht angerechnet werden. Tilgst du deine erste Wohnung zu aggressiv, hast du kein verfügbares Einkommen mehr und die Bank gibt dir für eine weitere Immobilie keinen Kredit mehr.

Mit einer zu hohen Tilgungsrate zerstörst du also eventuell deine Möglichkeiten zukünftig weitere Immobilien zu kaufen. Mit dem Immoprentice 5 Sekunden Kreditrahmen Rechner kannst du online selbst prüfen wie sich eine schnelle und eine langsame Tilgung auf deinen Kreditrahmen für neue Immobilien auswirkt.

Du kannst Kreditzinsen steuerlich absetzen

Du erwirtschaftest mit deiner Immobilie als Kapitalanlage einen Gewinn. Und um diesen Gewinn zu erwirtschaften, musstest du einen Kredit aufnehmen. Du kannst daher die Kosten für diesen Kredit (die Zinsen) steuerlich geltend machen. Anders ausgedrückt: Die Zinsen für den Kredit senken deine steuerlich relevanten Einnahmen aus der Wohnung. Die Zinsen sind für dich als Kapitalanleger, wie für jedes andere Unternehmen, also nicht schlimm. Immerhin ermöglichen sie dir erst dein Investment.

Tilgung abhängig vom Ziel-Zeitpunkt

Wenn es um die richtige Höhe der Tilgung für dich geht, musst die Vor- und Nachteile gegeneinander abwägen und dich dann für eine Tilgung entscheiden die für dich passt. Als ersten Anhaltspunkt Solltest du herausfinden ab wann du die Einnahmen aus deiner Immobilie zum Leben verwenden möchtest. Frage dich „Mit wie viel Prozent muss ich meine Wohnung tilgen, um in X Jahren Schuldenfrei zu sein?“ So hast du den Zeitpunkt, zu dem die Immobilie komplett abbezahlt sein muss.

Du solltest deine Tilgung nun so wählen, dass deine Immobilie zu diesem Zeitpunkt komplett entschuldet ist. Erst wenn die Wohnung keinen Kredit mehr hat, bekommst du den Cashflow wirklich ausbezahlt. Anbei findest du eine Tabelle aus der du, für verschiedenen Zins- und Tilgungsraten, ablesen kannst, wie lange die Laufzeit deines Kredits ist.

Grob überschlagen kannst du dir auch einige der Eckpunkte merken. Hast du einen Kredit von 100.000€ und tilgst diesen mit einem Prozent, hast du nach zehn Jahren erst 11.000€ zurückgezahlt. Knapp 90 Prozent deiner Kreditsumme sind also noch offen. Bei einer Tilgung von zwei Prozent zahlst du innerhalb von zehn Jahren 22.000€ zurück. Bei drei Prozent sind nach zehn Jahren noch 67.000€ offen.

Solange deine Immobilie einen positiven Cashflow hat, kannst du über die Höhe der Tilgung daher deinen Risiko-Puffer einstellen. Bei zum Beispiel zwei Prozent Tilgung baust du dir in zehn Jahren einen Risikopuffer von 22 Prozent auf. Solange deine Immobilie nicht mehr als maximal 22 Prozent an Wert verliert, hast du noch immer ein positives Nettovermögen und kannst eine Anschlussfinanzierung bekommen.

Persönliches Fazit

Die richtige Höhe der Tilgung für alle Situationen gibt es nicht. Du musst gemäß deinen Annahmen und deinen Präferenzen für dich persönlich entscheiden mit wie viel Prozent du deine Wohnung als Kapitalanlage tilgen möchtest und welche Höhe für dich die richtige ist.

Persönlich bin ich bei Wohnungen zur Kapitalanlage ein großer Fan einer niedrigen Tilgung von circa zwei Prozent. So behalte ich genug Einnahmen aus der Immobilie um notwendige Reparatur durchzuführen und habe einen positiven Cashflow. Gerade das Thema Instandhaltungsrücklage solltest du als Anfänger nicht ignorieren. Lies’ dir hierzu auch meinen Artikel “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?” durch. Gerade bei deiner ersten Immobilie solltest du sicherstellen dass du nicht durch eine Sonderumlage oder ähnliches in finanzielle Schwierigkeiten kommst.

Falls in einem Jahr trotz Instandhaltung, Zinsen und Tilgung noch Geld übrig ist, nutze ich dieses Geld jedoch konsequent für Sondertilgungen. So kann ich die Vorteile der Flexibilität einer niedrigen Tilgung mit den Vorteilen einer schnellen Entschuldung kombinieren und habe immer genug Liquidität.

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 9. November 2019 aktualisiert.

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