Es gibt plötzliche außerplanmäßige Sanierungskosten innerhalb der WEG und es ist nicht genug Geld in der Instandhaltungsrücklage vorhanden? Dann kommt es vermutlich demnächst zu einer Sonderumlage…
Als angehender Immobilien-Investor hast du vielleicht, wie ich damals, Angst vor plötzlichen, hohen Kosten, die deine Eigentumswohnung produziert. Vermutlich hast du sogar schon einmal vom Schreckgespenst “Sonderumlage” gehört. In diesem Artikel möchte ich daher der Frage nachgehen “Was ist eine Sonderumlage?”.
Eine Sonderumlage wird von der Eigentümergemeinschaft beschlossen, wenn große und dringende Instandsetzungsarbeiten an der Immobilie anstehen, aktuell aber nicht genug Geld in der Instandhaltungsrücklage vorhanden ist.
Eine Sonderumlage hat also nie etwas mit deiner eigenen Wohnung (deinem Sondereigentum) zu tun, sondern ist immer etwas, was das Gemeinschaftseigentum, und somit die komplette Hausgemeinschaft, betrifft.
Die wichtigsten und häufigsten FAQs zum Thema als schneller Frage-Antwort-Block:
Eine Sonderumlage ist ein zusätzlich beschlossener Finanzierungsbeitrag der Eigentümer, etwa für eine größere Maßnahme oder einen zusätzlichen Geldbedarf der WEG. Sie ist nicht auf überraschende Reparaturen beschränkt und kann auch zur Erhaltungsrücklage erhoben werden. Maßgeblich sind der Finanzierungsbeschluss und der dafür geltende Verteilungsschlüssel.
Üblicherweise wird die Sonderumlage in einer Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss möglich, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. Für einen einzelnen Gegenstand kann zuvor beschlossen werden, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit genügt. Prüfe außerdem Betrag, Verteilungsschlüssel und Fälligkeit des Beschlusses.
Entscheidend ist der für diese Sonderumlage geltende Schlüssel. Häufig sind das die MEA; eine abweichende Verteilung kann sich aber aus Vereinbarung, Beschluss oder besonderen gesetzlichen Kostenregeln ergeben. Rechne: Gesamtbetrag×dein Zähler÷Gesamtsumme desselben Schlüssels. Nur wenn der MEA-Schlüssel gilt, setzt du deinen MEA-Bruch ein.
Die Sonderumlage selbst ist keine eigene Betriebskostenart. Entscheidend ist, was die WEG damit bezahlt: Vereinbarte umlagefähige Betriebskosten können in die Betriebskostenabrechnung eingehen, Verwaltungs- und Erhaltungskosten dagegen nicht. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist ein gesondertes Verfahren. Reine Reparaturkosten sind dafür nicht ansetzbar; auch bei einer Modernisierung ist der Erhaltungsanteil abzuziehen.
Eine Sonderumlage wird in der Regel für größere Sanierungsmaßnahmen beschlossen, die hohe Kosten verursachen. Beispiele für solche Maßnahmen sind die Sanierung von Tiefgaragen, Dächern, Fassaden oder Balkonen.
Bei einer vermieteten Wohnung ist die bloße Einzahlung in die Erhaltungsrücklage kein Werbungskostenabzug. Entscheidend wird die spätere Verwendung: Erhaltungsaufwand kann bei erfüllten Voraussetzungen abziehbar sein; Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden gegebenenfalls nur über AfA berücksichtigt. Unterscheide deshalb anhand von Beschluss und Abrechnung, ob die Sonderumlage zunächst zurückgelegt oder unmittelbar für bestimmte Ausgaben verwendet wird. Die Ausgabe durch die WEG bedeutet nicht automatisch einen sofortigen vollständigen Abzug.
Die Höhe einer Sonderumlage kann stark variieren. Dein Anteil an einer Sonderumlage kann beispielsweise 500 Euro betragen oder auch mehrere Tausend Euro, abhängig von den Kosten und deinem Anteil als Eigentümer.
Zu einer Sonderumlage kommt es, wenn plötzlich außerplanmäßige Ausgaben anstehen, die nicht durch die Instandhaltungsrücklage gedeckt sind. Lass’uns hierzu ein Beispiel machen:
Sagen wir du kaufst dich in eine kleine WEG mit 20 Einheiten ein. Die WEG spart pro Jahr 6.000€ und hat aktuell eine Instandhaltungsrücklage von 50.000€.
Einheiten
20
Rücklage pro Jahr
6.000 €
Rücklagen Gesamt
50.000 €
Nun steht eine Sanierung der Tiefgarage an, die gleichmäßig auf alle Eigentümer verteilt wird. Die Kosten hierfür belaufen sich auf 140.000€. Da nur 50.000€ in der Instandhaltungsrücklage vorhanden sind kann die Maßnahme nicht über die Instandhaltungsrücklage bezahlt werden.
Rücklage Gesamt
50.000 €
Kosten Sanierung
140.000 €
Unterdeckung
-90.000 €
Um nach der Sanierung wenigstens noch ein bisschen Puffer in der Rücklage zu haben, könntet ihr euch in der Eigentümergemeinschaft zum Beispiel entschließen für die Sanierung 40.000€ aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen und zusätzlich eine Sonderumlage von 100.000€ zu beschließen.
Rücklage vorher
50.000 €
Sonderumlage
100.000 €
Sanierungskosten
-140.000 €
Rücklage nachher
10.000 €
Für dieses Beispiel nehmen wir ausdrücklich an, dass die 100.000 € Sonderumlage gleichmäßig auf 20 Einheiten verteilt werden und das für genau diese Kosten der maßgebliche Schlüssel ist. 5/100 ergeben dann 5.000 € je Einheit.
Im ersten Rechner kannst du Gesamtbetrag 100.000 €, Zähler 5 und Nenner 100 eingeben. Für eine andere WEG übernimmst du deren tatsächlichen Schlüssel; gleiche Wohnungsanzahl oder gleiche MEA dürfen nicht einfach unterstellt werden.
Sonderumlage mit dem geltenden Schlüssel rechnen
Rechne mit deinen Angaben. Startwerte sind Beispiele.
Rechnerischer Anteil an der Sonderumlage
—
Gesamtbetrag mal deinem ungerundeten Schlüsselanteil. Ob dieser Schlüssel gilt und wann du zahlen musst, ist anhand der maßgeblichen Unterlagen zu prüfen.
Dein Anteil am eingegebenen Schlüssel
—
Zähler geteilt durch Gesamtsumme × 100. Der Geldbetrag verwendet den ungerundeten Bruch, nicht diesen gerundeten Prozentwert.
€
Nutze den insgesamt nach diesem Schlüssel zu verteilenden Betrag, nicht deine eigene Rate. Werden Kosten nach verschiedenen Schlüsseln verteilt, rechne die jeweiligen Teilbeträge getrennt.
Maßgeblicher Beschluss mit Gesamtbetrag und Kostenverteilung; einen Entwurf als eigene Annahme behandeln.
Schlüsseleinheiten
Übernimm deinen Anteil aus der maßgeblichen Grundlage. Nutze den MEA-Zähler nur, wenn MEA für genau diese Kosten gilt. Der Zähler darf den Nenner nicht überschreiten.
Beschluss und einschlägige Vereinbarung beziehungsweise Eigentumsunterlagen; einen abweichenden Kostenschlüssel beachten.
Schlüsseleinheiten
Verwende den zugehörigen positiven Gesamtwert: bei MEA den Nenner, bei anderen Schlüsseln deren Gesamtsumme. Er muss nicht 1000 oder ganzzahlig sein.
Dieselbe Berechnungs- und Beschlussgrundlage wie beim Zähler; nicht allein aus der Zahl der Wohnungen ableiten.
Rechnerischer Anteil = Gesamtbetrag × Zähler ÷ Gesamtsumme des Schlüssels. Der Originalbruch bleibt in deinen Eingabefeldern sichtbar. Nur die Anzeige wird auf zwei Nachkommastellen gerundet. Sehr kleine positive Ergebnisse können dabei als 0,00 erscheinen.
Lies zuerst den maßgeblichen Schlüssel
MEA gilt nicht automatisch für jede Sonderumlage. Prüfe Gesamtbetrag und Verteilerschlüssel für genau diese Kosten. Ohne gesicherte Grundlage bleibt das Ergebnis ein Rechenbeispiel.
Ein Zähler oder Gesamtbetrag von 0 ergibt rechnerisch 0 €. Das bestätigt weder eine Kostenbefreiung noch die Wirksamkeit eines Beschlusses.
Betrag, Fälligkeit und etwaige Raten müssen zu den maßgeblichen Unterlagen passen. Eine einmalige Umlage ist keine zusätzliche monatliche Dauerbelastung.
Bei mehreren Beteiligten können Restcents entstehen. Der Rechner setzt keine Zahlungsanforderung fest und entscheidet nicht über Beschlusswirksamkeit oder Kostentragung bei Eigentümerwechsel.
Steuerliche Absetzbarkeit und Weitergabe an Mieter werden nicht berechnet. Voreinstellungen und Feldobergrenzen sind technische Szenarioangaben.
Den gewählten Anteil offline nachrechnen
Das kostenlose MEA-Excel ist für einen Offline-Schnellcheck gedacht. Es bestimmt keinen geltenden Kostenschlüssel. Bezug nach E-Mail-Bestätigung; deine Eingaben werden nicht automatisch übernommen.
Der Nutzer bestimmt den für genau diesen Betrag maßgeblichen Schlüssel anhand seiner Unterlagen; es erfolgt kein automatischer Abgleich.
Zähler und Nenner dürfen Dezimalwerte sein. Ein positiver Nenner und ein nicht negativer Zähler bis zum Nenner sind erforderlich.
Kosten mit verschiedenen Schlüsseln werden getrennt gerechnet. Die Berechnung bestätigt weder die Geltung eines Schlüssels noch eine konkrete Zahlungspflicht.
Der Geldbetrag folgt aus dem ungerundeten Bruch. Mehrere gerundete Einzelanteile müssen sich nicht centgenau zum Gesamtbetrag summieren.
Wie oft kommt es zu einer Sonderumlage?
Hausgemeinschaften sind sehr unterschiedlich. Manche sparen sehr viel Geld für die Instandhaltung, andere sehr wenig. Man kann daher nicht pauschal beantworten wie oft es zu einer Sonderumlage kommen wird.
Wie oft es innerhalb einer gewissen Hausgemeinschaft zu einer Sonderumlage kommt, kann man nicht pauschal beantworten, sondern es hängt von den jeweiligen Miteigentümern ab.
Manche Wohnungseigentümergemeinschaften sparen sehr viel Geld in die Instandhaltungsrücklage an, sodass sie alle nötigen Sanierungen und Reparaturen regulär über die Instandhaltungsrücklage bezahlen können.
Andere Hausgemeinschaften sparen sehr wenig Geld für die Instandhaltung an und bezahlen nötige Sanierungen dann über Sonderumlagen. Beide Vorgehen sind in meinen Augen valide.
Für dich als Investor bedeutet das: Eine Sonderumlage ist etwas, worauf du auf jeden Fall vorbereitet sein solltest. Bei meinen eigenen Eigentumswohnungen ist es sogar so, dass dort regelmäßig alle ein bis zwei Jahre eine Sonderumlage für größere Reparaturen beschlossen wird.
Wichtig für dich ist, dass du, unabhängig von der Eigentümergemeinschaft, genug Geld für die voraussichtlichen Instandhaltungskosten der Immobilie zurücklegst.
Den verlinkten Peters-Rechner kannst du als zusätzliches Budgetszenario verwenden. Gleiche den Ansatz mit Maßnahmenplanung und vorhandenen Mitteln ab. Eine rechnerische Differenz allein sagt nicht voraus, ob oder wann die WEG eine Sonderumlage beschließt.
Hinweis: Zu einer Sonderumlage kann es nur kommen, wenn du eine Eigentumswohnung innerhalb einer WEG kaufst. Bist du alleiniger Eigentümer eines ganzen Hauses, kannst du natürlich selbst Entscheiden wann du etwas reparierst. Ist zum Beispiel bei deinem Einfamilienhaus das Dach undicht, entscheidest du allein, ob du das Dach reparierst oder einen Eimer drunter stellst.
Wie schnell wird eine Sonderumlage beschlossen?
In der Regel wurden Sonderumlagen schon über mehrere Eigentümerversammlungen diskutiert, bevor sie beschlossen werden …
Im schlimmsten Fall kann es, gerade bei kleineren oder weniger gut verwalteten Einheiten, sehr schnell zum Beschluss einer Sonderumlage kommen.
Stell’ dir vor, der der Dachdecker inspiziert das Dach und stellt dabei einen großen Schaden fest, der noch vor dem nächsten Winter behoben werden muss, um weiteren Schaden vom Haus abzuwenden.
In diesem Fall kann es sehr schnell zu einer Sonderumlage kommen. Nach der Inspektion könnte die Hausverwaltung erste Angebote einholen, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, den Eigentümern das Problem, die Kosten und die Angebote vorlegen und die Eigentümer könnten beschließen, das Problem noch dieses Jahr zu beheben und die Finanzierung über eine Sonderumlage zu machen.
… manchmal ist aber auch ein Schaden gerade eben erst aufgefallen und muss schnell behoben werden. Dann kann es auch mit dem Beschluss der Sonderumlage sehr schnell gehen.
Je nachdem wie teuer die Maßnahme ist und wie viel Geld sich in der Instandhaltungsrücklage befindet, kann es, im schlimmsten Fall, sein, dass du binnen weniger Monate einige tausend Euro überweisen musst.
In der Regel zeichnen sich Sonderumlagen, gerade bei gut verwalteten Immobilien, jedoch mehrere Jahre im Voraus an. Oft siehst du aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen, dass bereits, lange bevor die eigentliche Maßnahme beschlossen wird oder gar die Sonderumlage fällig wird, über anstehende Sanierungen und deren Finanzierungsideen gesprochen wird.
Du siehst, auch beim Thema Sonderumlage ist es für dich als Investor wichtig, dass du dich in ein Haus mit einer guten Hausverwaltung einkaufst. Woran du ein Haus mit einer guten Hausverwaltung erkennst, habe ich im Artikel “Woran erkenne ich ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus?” niedergeschrieben.
Für welche Maßnahmen kommt eine Sonderumlage in Betracht?
Sonderumlagen werden meist für größere Sanierungsmaßnahmen beschlossen, wie Arbeiten an der Fassade oder dem Dach.
Sonderumlagen werden meisten für große Sanierungsmaßnahmen beschlossen, die sehr teuer sind. Einige klassische Beispiele für Sonderumlagen sind: eine Tiefgaragensanierung, eine Dachsanierung, eine Fassadensanierung oder auch eine Balkonsanierung.
Eine Sonderumlage kann jedoch auch beschlossen werden, wenn es innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu Liquiditätsschwierigkeiten durch Hausgeldausfälle oder einen zu knapp kalkulierten Wirtschaftsplan kommt.
Können zum Beispiel mehrere Wohnungseigentümer das Hausgeld nicht zahlen, kann die Eigentümergemeinschaft als Ganzes in Zahlungsschwierigkeiten kommen. In diesem Fall müssten die restlichen Eigentümer einspringen und das nötige Kapital aufbringen, damit die WEG zahlungsfähig bleibt.
Wie wird eine Sonderumlage beschlossen?
Falls sie nötig ist, wird eine Sonderumlage von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung beschlossen.
Eine Sonderumlage wird auf einer Eigentümerversammlung durch Abstimmung der Eigentümer beschlossen. Ist die Maßnahme nicht dringend, wird das Thema es als ganz normaler Tagesordnungspunkt auf einer regulären Eigentümerversammlung besprochen werden. Muss die Maßnahme zeitnah umgesetzt werden, kann von der Hausverwaltung hierfür auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden.
Der rechtliche Rahmen zu einer Sonderumlage wird durch das Wohnungseigentumsgesetz, im besonderen § 16 Abs. 2 WEG bestimmt, wo es heißt
Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
Alle Eigentümer müssen sich also an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen.
Wie hoch ist mein Anteil an einer Sonderumlage?
Prüfe zuerst, welcher Verteilerschlüssel für die konkrete Sonderumlage gilt. Der zweite Rechner verarbeitet den Gesamtbetrag sowie deinen Zähler und die Gesamtsumme dieses Schlüssels.
Sonderumlage mit dem geltenden Schlüssel rechnen
Rechne mit deinen Angaben. Startwerte sind Beispiele.
Rechnerischer Anteil an der Sonderumlage
—
Gesamtbetrag mal deinem ungerundeten Schlüsselanteil. Ob dieser Schlüssel gilt und wann du zahlen musst, ist anhand der maßgeblichen Unterlagen zu prüfen.
Dein Anteil am eingegebenen Schlüssel
—
Zähler geteilt durch Gesamtsumme × 100. Der Geldbetrag verwendet den ungerundeten Bruch, nicht diesen gerundeten Prozentwert.
€
Nutze den insgesamt nach diesem Schlüssel zu verteilenden Betrag, nicht deine eigene Rate. Werden Kosten nach verschiedenen Schlüsseln verteilt, rechne die jeweiligen Teilbeträge getrennt.
Maßgeblicher Beschluss mit Gesamtbetrag und Kostenverteilung; einen Entwurf als eigene Annahme behandeln.
Schlüsseleinheiten
Übernimm deinen Anteil aus der maßgeblichen Grundlage. Nutze den MEA-Zähler nur, wenn MEA für genau diese Kosten gilt. Der Zähler darf den Nenner nicht überschreiten.
Beschluss und einschlägige Vereinbarung beziehungsweise Eigentumsunterlagen; einen abweichenden Kostenschlüssel beachten.
Schlüsseleinheiten
Verwende den zugehörigen positiven Gesamtwert: bei MEA den Nenner, bei anderen Schlüsseln deren Gesamtsumme. Er muss nicht 1000 oder ganzzahlig sein.
Dieselbe Berechnungs- und Beschlussgrundlage wie beim Zähler; nicht allein aus der Zahl der Wohnungen ableiten.
Rechnerischer Anteil = Gesamtbetrag × Zähler ÷ Gesamtsumme des Schlüssels. Der Originalbruch bleibt in deinen Eingabefeldern sichtbar. Nur die Anzeige wird auf zwei Nachkommastellen gerundet. Sehr kleine positive Ergebnisse können dabei als 0,00 erscheinen.
Lies zuerst den maßgeblichen Schlüssel
MEA gilt nicht automatisch für jede Sonderumlage. Prüfe Gesamtbetrag und Verteilerschlüssel für genau diese Kosten. Ohne gesicherte Grundlage bleibt das Ergebnis ein Rechenbeispiel.
Ein Zähler oder Gesamtbetrag von 0 ergibt rechnerisch 0 €. Das bestätigt weder eine Kostenbefreiung noch die Wirksamkeit eines Beschlusses.
Betrag, Fälligkeit und etwaige Raten müssen zu den maßgeblichen Unterlagen passen. Eine einmalige Umlage ist keine zusätzliche monatliche Dauerbelastung.
Bei mehreren Beteiligten können Restcents entstehen. Der Rechner setzt keine Zahlungsanforderung fest und entscheidet nicht über Beschlusswirksamkeit oder Kostentragung bei Eigentümerwechsel.
Steuerliche Absetzbarkeit und Weitergabe an Mieter werden nicht berechnet. Voreinstellungen und Feldobergrenzen sind technische Szenarioangaben.
Den gewählten Anteil offline nachrechnen
Das kostenlose MEA-Excel ist für einen Offline-Schnellcheck gedacht. Es bestimmt keinen geltenden Kostenschlüssel. Bezug nach E-Mail-Bestätigung; deine Eingaben werden nicht automatisch übernommen.
Der Nutzer bestimmt den für genau diesen Betrag maßgeblichen Schlüssel anhand seiner Unterlagen; es erfolgt kein automatischer Abgleich.
Zähler und Nenner dürfen Dezimalwerte sein. Ein positiver Nenner und ein nicht negativer Zähler bis zum Nenner sind erforderlich.
Kosten mit verschiedenen Schlüsseln werden getrennt gerechnet. Die Berechnung bestätigt weder die Geltung eines Schlüssels noch eine konkrete Zahlungspflicht.
Der Geldbetrag folgt aus dem ungerundeten Bruch. Mehrere gerundete Einzelanteile müssen sich nicht centgenau zum Gesamtbetrag summieren.
Beispiel: Eine Umlage von 200.000 € wird nach einem für diese Kosten geltenden Schlüssel von 35/10.000 auf deine Einheit verteilt. Das ergibt 700 €. Dein MEA-Bruch ist nur dann die richtige Eingabe, wenn für diese Kosten tatsächlich nach MEA verteilt wird.
Der Betrag ist eine Rechenhilfe für dein Budget. Ob und wann du zahlen musst, ergibt sich nicht allein aus dem Rechner; dafür brauchst du die maßgeblichen Beschlüsse und Unterlagen.
Ist eine Sonderumlage steuerlich absetzbar?
Wie auch die normale Instandhaltungsrücklage, kannst du auch eine Sonderumlage erst als Kosten bei der Steuererklärung geltend machen, wenn das Geld von der Hausverwaltung wirklich für konkrete Maßnahmen ausgegeben wurde.
Nein, wie auch die normale Ansparung zur Instandhaltungsrücklage ist eine Sonderumlage erst dann absetzbar, wenn das Geld von der WEG auch wirklich ausgegeben wurde. Du kannst die Sonderumlage also nicht absetzen, wenn sie von deinem Konto abgebucht wird, sondern erst, wenn die Hausverwaltung das Geld für konkrete Arbeiten ausgegeben hat.
Gerade wenn die Eigentümergemeinschaft mittels Sonderumlagen über mehrere Jahre auf große Instandhaltungsarbeiten hin spart, kann dies beim Verkauf einer Immobilie dazu führen, dass zwar der alte Eigentümer die Sonderumlagen gezahlt hat, aber nur der neue Eigentümer diese steuerlich geltend machen kann, weil das angesparte Geld erst nach dem Eigentumswechsel von der Hausverwaltung ausgegeben wurde.
Kann man Sonderumlagen auf Mieter umlegen?
Die Sonderumlage wird für die Instandhaltung der Immobilie erhoben. Ähnlich wie bei den normalen Instandhaltungskosten kannst du die Kosten hier nicht auf den Mieter umlegen.
Nein, man kann Sonderumlagen nicht auf Mieter umlegen. Eine Sonderumlage ist für die Instandhaltung der Immobilie und Kosten für die Instandhaltung oder Reparaturen können nicht auf Mieter umgelegt werden.
Als Vermieter musst du daher die zu erwartenden Instandhaltungskosten selbst schätzen und die Nettokaltmiete so wählen, dass nach allen Kosten noch genug Geld für die Instandhaltung übrig bleibt.
Was ist, wenn ich die Sonderumlage nicht zahlen kann?
Wenn ein Miteigentümer eine Sonderumlage nicht zahlen kann, müssen die anderen Miteigentümer entsprechend mehr zahlen. Als Eigentümergemeinschaft seid ihr gemeinschaftlich dafür verantwortlich, dass die Maßnahme, für die die Sonderumlage beschlossen wurde, finanziert werden kann. Ihr seid somit gemeinschaftlich dafür zuständig, dass die Sonderumlage in voller Höhe eingezahlt wird.
Kann ein Eigentümer eine Sonderumlage nicht zahlen, wird die Hausverwaltung jedoch in der Regel einen Titel gegen den entsprechenden Miteigentümer anstreben, sodass die Eigentümergemeinschaft das zusätzliche Geld nachträglich von dem jeweiligen Eigentümer einfordern kann.
Wer zahlt Sonderumlage bei Eigentümerwechsel?
Bei einem Eigentümerwechsel kommt es darauf an, wem die Wohnung zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Sonderumlage gehört. Findet der Übergang von Nutzen und Lasten vor der Fälligkeit der Sonderumlage statt, bist du als neuer Käufer für die Zahlung zuständig.
Bei einem Eigentümerwechsel kommt es darauf an, wem die Wohnung zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Sonderumlage gehört. Findet der Übergang von Nutzen und Lasten vor der Fälligkeit der Sonderumlage statt, ist der neue Käufer für die korrekte Zahlung zuständig.
Du musst gegebenenfalls also auch für eine Sonderumlage zahlen, die vor deinem Kauf beschlossen wurde und der du gar nicht zugestimmt hast. (Hierzu gab es in 2004 sogar ein Urteil vom Oberlandesgericht Karlsruhe: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.11.2004, Az.: 14 Wx 82/03).
Falls während des Kaufprozesses Sonderumlagen fällig werden oder schon Sonderumlagen beschlossen sind, solltest du daher mit dem Verkäufer direkt klären, wer die Kosten dieser Sonderumlagen tragen wird.
Ein kleines Quiz zum Abschluss…
So, jetzt kommt der spannende Teil: Wie gut kennst du dich nach diesem Artikel mit Sonderumlagen aus?
Lass’ es uns in einem kurzen Quiz mit 4 schnellen Fragen herausfinden!
Time's up
Fazit
Ich hoffe, ich konnte dir mit diesem Artikel das Thema Sonderumlage bei Immobilien-Investitionen etwas näher bringen und dir vor allem die Angst vor einer Sonderumlage nehmen. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass, wenn du dich in eine gut verwaltete und größere Eigentümergemeinschaft einkaufst, ich kein Problem mit Sonderumlagen habe.
Eventuelle Zusatzkosten kündigen sich lange im Voraus an, und wenn die Eigentümergemeinschaft groß genug ist, sind die einzelnen Sonderumlagen auch nicht so groß, da viele Miteigentümer sich eine Sonderumlage von 10.000€ oder mehr einfach nicht leisten könnten.
Stehen größere Reparaturen an, sparen viele Eigentümergemeinschaften meiner Erfahrung nach daher das Geld für diese Sanierungen über mehrere Sonderumlagen Jahr für Jahr an. So gibt es nie den einen großen Betrag, den man plötzlich überweisen muss.
Nutzt du zusätzlich die Tools aus diesem Artikel, kannst du zusätzlich ein Gefühl dafür bekommen, ob die Instandhaltungsrücklage, die die Eigentümergemeinschaft anspart, ausreichend ist. Spart die Eigentümergemeinschaft zu wenig Geld an?
Lege dir, für dich selbst, einfach etwas mehr zur Seite. So hast du, wenn eine Sonderumlage für die nächste Sanierung nötig wird, das Geld schon parat.
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