Was ist eine Sonderumlage?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 27. November 2023 aktualisiert.

Als angehender Immobilien-Investor hast du vielleicht, wie ich damals, Angst vor plötzlichen, hohen Kosten, die deine Eigentumswohnung produziert. Vermutlich hast du sogar schon einmal vom Schreckgespenst “Sonderumlage” gehört. In diesem Artikel möchte ich daher der Frage nachgehen “Was ist eine Sonderumlage?”.

Eine Sonderumlage wird von der Eigentümergemeinschaft beschlossen, wenn große und dringende Instandsetzungsarbeiten an der Immobilie anstehen, aktuell aber nicht genug Geld in der Instandhaltungsrücklage vorhanden ist.

Es handelt sich bei einer Sonderumlage immer um eine außerplanmäßige Ausgabe innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die das Gemeinschaftseigentum betrifft und nicht über die reguläre Instandhaltungsrücklage gedeckt ist.

Eine Sonderumlage hat also nie etwas mit deiner eigenen Wohnung (deinem Sondereigentum) zu tun, sondern ist immer etwas, was das Gemeinschaftseigentum, und somit die komplette Hausgemeinschaft, betrifft.

Wenn du mehr zum Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum erfahren möchtest, empfehle ich dir den Artikel “Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?“.

Wie kommt es zu einer Sonderumlage?

Zu einer Sonderumlage kommt es, wenn plötzlich außerplanmäßige Ausgaben anstehen, die nicht durch die Instandhaltungsrücklage gedeckt sind. Lass’uns hierzu ein Beispiel machen:

Sagen wir du kaufst dich in eine kleine WEG mit 20 Einheiten ein. Die WEG spart pro Jahr 6.000€ und hat aktuell eine Instandhaltungsrücklage von 50.000€.

Nun steht eine Sanierung der Tiefgarage an, die gleichmäßig auf alle Eigentümer verteilt wird. Die Kosten hierfür belaufen sich auf 140.000€. Da nur 50.000€ in der Instandhaltungsrücklage vorhanden sind kann die Maßnahme nicht über die Instandhaltungsrücklage bezahlt werden.

Um nach der Sanierung wenigstens noch ein bisschen Puffer in der Rücklage zu haben, könntet ihr euch in der Eigentümergemeinschaft zum Beispiel entschließen für die Sanierung 40.000€ aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen und zusätzlich eine Sonderumlage von 100.000€ zu beschließen.

Gehen wir der Einfachheit halber davon aus, dass alle Eigentümer gleich viele Miteigentumsanteile besitzen, müsstest du dich mit 5/100 der Kosten an dieser Sonderumlage beteiligen. In Summe also 5.000€.

Spiele dieses Beispiel gerne auch mit dem Immoprentifce 5 Sekunden Sonderumlage Rechner durch.

Wie oft kommt es zu einer Sonderumlage?

Wie oft es innerhalb einer gewissen Hausgemeinschaft zu einer Sonderumlage kommt, kann man nicht pauschal beantworten, sondern es hängt von den jeweiligen Miteigentümern ab.

Manche Wohnungseigentümergemeinschaften sparen sehr viel Geld in die Instandhaltungsrücklage an, sodass sie alle nötigen Sanierungen und Reparaturen regulär über die Instandhaltungsrücklage bezahlen können.

Andere Hausgemeinschaften sparen sehr wenig Geld für die Instandhaltung an und bezahlen nötige Sanierungen dann über Sonderumlagen. Beide Vorgehen sind in meinen Augen valide.

Für dich als Investor bedeutet das: Eine Sonderumlage ist etwas, worauf du auf jeden Fall vorbereitet sein solltest. Bei meinen eigenen Eigentumswohnungen ist es sogar so, dass dort regelmäßig alle ein bis zwei Jahre eine Sonderumlage für größere Reparaturen beschlossen wird.

Wichtig für dich ist, dass du, unabhängig von der Eigentümergemeinschaft, genug Geld für die voraussichtlichen Instandhaltungskosten der Immobilie zurücklegst.

Nutze hierzu auch den Immoprentice 5 Sekunden Peterssche Formel Rechner. Mit diesem Online-Rechner kannst du berechnen, wie hoch die voraussichtlichen Instandhaltungskosten einer Immobilie sein werden. Spart die WEG weniger als diesen Betrag in die Instandhaltungsrücklage, bestehen gute Chancen, dass es früher oder später wegen bestimmten Reparaturen Sonderumlagen kommen wird.

Hinweis: Zu einer Sonderumlage kann es nur kommen, wenn du eine Eigentumswohnung innerhalb einer WEG kaufst. Bist du alleiniger Eigentümer eines ganzen Hauses, kannst du natürlich selbst Entscheiden wann du etwas reparierst. Ist zum Beispiel bei deinem Einfamilienhaus das Dach undicht, entscheidest du allein, ob du das Dach reparierst oder einen Eimer drunter stellst.

Wie schnell wird eine Sonderumlage beschlossen?

Im schlimmsten Fall kann es, gerade bei kleineren oder weniger gut verwalteten Einheiten, sehr schnell zum Beschluss einer Sonderumlage kommen.

Stell’ dir vor, der der Dachdecker inspiziert das Dach und stellt dabei einen großen Schaden fest, der noch vor dem nächsten Winter behoben werden muss, um weiteren Schaden vom Haus abzuwenden.

In diesem Fall kann es sehr schnell zu einer Sonderumlage kommen. Nach der Inspektion könnte die Hausverwaltung erste Angebote einholen, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, den Eigentümern das Problem, die Kosten und die Angebote vorlegen und die Eigentümer könnten beschließen, das Problem noch dieses Jahr zu beheben und die Finanzierung über eine Sonderumlage zu machen.

Je nachdem wie teuer die Maßnahme ist und wie viel Geld sich in der Instandhaltungsrücklage befindet, kann es, im schlimmsten Fall, sein, dass du binnen weniger Monate einige tausend Euro überweisen musst.

In der Regel zeichnen sich Sonderumlagen, gerade bei gut verwalteten Immobilien, jedoch mehrere Jahre im Voraus an. Oft siehst du aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen, dass bereits, lange bevor die eigentliche Maßnahme beschlossen wird oder gar die Sonderumlage fällig wird, über anstehende Sanierungen und deren Finanzierungsideen gesprochen wird.

Du siehst, auch beim Thema Sonderumlage ist es für dich als Investor wichtig, dass du dich in ein Haus mit einer guten Hausverwaltung einkaufst. Woran du ein Haus mit einer guten Hausverwaltung erkennst, habe ich im Artikel “Woran erkenne ich ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus?” niedergeschrieben.

Für welche Maßnahmen kommt eine Sonderumlage in Betracht?

Sonderumlagen werden meisten für große Sanierungsmaßnahmen beschlossen, die sehr teuer sind. Einige klassische Beispiele für Sonderumlagen sind: eine Tiefgaragensanierung, eine Dachsanierung, eine Fassadensanierung oder auch eine Balkonsanierung.

Eine Sonderumlage kann jedoch auch beschlossen werden, wenn es innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu Liquiditätsschwierigkeiten durch Hausgeldausfälle oder einen zu knapp kalkulierten Wirtschaftsplan kommt.

Können zum Beispiel mehrere Wohnungseigentümer das Hausgeld nicht zahlen, kann die Eigentümergemeinschaft als Ganzes in Zahlungsschwierigkeiten kommen. In diesem Fall müssten die restlichen Eigentümer einspringen und das nötige Kapital aufbringen, damit die WEG zahlungsfähig bleibt.

Wie wird eine Sonderumlage beschlossen?

Eine Sonderumlage wird auf einer Eigentümerversammlung durch Abstimmung der Eigentümer beschlossen. Ist die Maßnahme nicht dringend, wird das Thema es als ganz normaler Tagesordnungspunkt auf einer regulären Eigentümerversammlung besprochen werden. Muss die Maßnahme zeitnah umgesetzt werden, kann von der Hausverwaltung hierfür auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden.

Der rechtliche Rahmen zu einer Sonderumlage wird durch das Wohnungseigentumsgesetz, im besonderen § 16 Abs. 2 WEG bestimmt, wo es heißt

Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

Alle Eigentümer müssen sich also an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen.

Wie hoch ist mein Anteil an einer Sonderumlage?

Dein Anteil an einer Sonderumlage ist in der Regel proportional zu deinem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Solange in der Eigentümergemeinschaft, in der du deine Eigentumswohnung hast, nichts anderes festgelegt wurde, kannst du deinen Anteil an einer Sonderumlage daher sehr einfach mit dem untenstehenden Immoprentice 5 Sekunden Sonderumlage Rechner berechnen.

Um das Ganze besser zu veranschaulichen, lass’ uns ein kurzes Beispiel machen, welches du mit dem Rechner oben direkt nachrechnen kannst.

Nehmen wir an, du hast eine Eigentumswohnung in einer großen Wohnanlage gekauft und dir gehören 35 / 10.000 Miteigentumsanteilen. Da es in letzter Zeit immer mehr Wasserschäden gibt, müssen die Abwasserleitungen in der Anlage erneuert werden.

Die Kosten von 200.000€ sollen über eine Sonderumlage finanziert werden. Gemäß deiner Anteile musst du dich mit 700€ an dieser Sonderumlage beteiligen. Spiele das Beispiel am besten im Online-Rechner oben kurz nach.

Ist eine Sonderumlage steuerlich absetzbar?

Nein, wie auch die normale Ansparung zur Instandhaltungsrücklage ist eine Sonderumlage erst dann absetzbar, wenn das Geld von der WEG auch wirklich ausgegeben wurde. Du kannst die Sonderumlage also nicht absetzen, wenn sie von deinem Konto abgebucht wird, sondern erst, wenn die Hausverwaltung das Geld für konkrete Arbeiten ausgegeben hat.

Gerade wenn die Eigentümergemeinschaft mittels Sonderumlagen über mehrere Jahre auf große Instandhaltungsarbeiten hin spart, kann dies beim Verkauf einer Immobilie dazu führen, dass zwar der alte Eigentümer die Sonderumlagen gezahlt hat, aber nur der neue Eigentümer diese steuerlich geltend machen kann, weil das angesparte Geld erst nach dem Eigentumswechsel von der Hausverwaltung ausgegeben wurde.

Kann man Sonderumlagen auf Mieter umlegen?

Nein, man kann Sonderumlagen nicht auf Mieter umlegen. Eine Sonderumlage ist für die Instandhaltung der Immobilie und Kosten für die Instandhaltung oder Reparaturen können nicht auf Mieter umgelegt werden.

Als Vermieter musst du daher die zu erwartenden Instandhaltungskosten selbst schätzen und die Nettokaltmiete so wählen, dass nach allen Kosten noch genug Geld für die Instandhaltung übrig bleibt.

Hinweis: Im Artikel “Hausgeld: Was kann auf den Mieter umgelegt werden?” findest du eine Auflistung aller Kosten, die du als Vermieter auf den Mieter umlegen kannst.

Was ist, wenn ich die Sonderumlage nicht zahlen kann?

Wenn ein Miteigentümer eine Sonderumlage nicht zahlen kann, müssen die anderen Miteigentümer entsprechend mehr zahlen. Als Eigentümergemeinschaft seid ihr gemeinschaftlich dafür verantwortlich, dass die Maßnahme, für die die Sonderumlage beschlossen wurde, finanziert werden kann. Ihr seid somit gemeinschaftlich dafür zuständig, dass die Sonderumlage in voller Höhe eingezahlt wird.

Kann ein Eigentümer eine Sonderumlage nicht zahlen, wird die Hausverwaltung jedoch in der Regel einen Titel gegen den entsprechenden Miteigentümer anstreben, sodass die Eigentümergemeinschaft das zusätzliche Geld nachträglich von dem jeweiligen Eigentümer einfordern kann.

Wer zahlt Sonderumlage bei Eigentümerwechsel?

Bei einem Eigentümerwechsel kommt es darauf an, wem die Wohnung zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Sonderumlage gehört. Findet der Übergang von Nutzen und Lasten vor der Fälligkeit der Sonderumlage statt, ist der neue Käufer für die korrekte Zahlung zuständig.

Du musst gegebenenfalls also auch für eine Sonderumlage zahlen, die vor deinem Kauf beschlossen wurde und der du gar nicht zugestimmt hast. (Hierzu gab es in 2004 sogar ein Urteil vom Oberlandesgericht Karlsruhe: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.11.2004, Az.: 14 Wx 82/03).

Falls während des Kaufprozesses Sonderumlagen fällig werden oder schon Sonderumlagen beschlossen sind, solltest du daher mit dem Verkäufer direkt klären, wer die Kosten dieser Sonderumlagen tragen wird.

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

So, jetzt kommt der spannende Teil: Wie gut kennst du dich nach diesem Artikel mit Sonderumlagen aus?

Lass’ es uns in einem kurzen Quiz mit 4 schnellen Fragen herausfinden!

Was ist eine Sonderumlage?

Eine regelmäßige Zahlung, die von den Mietern an den Vermieter geleistet wird

Eine Gebühr für die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen in einem Mehrfamilienhaus

Eine Gebühr für die Instandhaltung von Mietwohnungen

Eine zusätzliche Zahlung, die von den Wohnungseigentümern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geleistet wird

Wer entscheidet über die Erhebung einer Sonderumlage?

Der Vermieter

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Der Hausverwalter

Die Regierung

Wie wird der Betrag einer Sonderumlage bestimmt?

Er wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) festgelegt

Er wird vom Hausverwalter festgelegt

Er wird von der Regierung festgelegt

Gar nicht, jeder Eigentümer zahlt den Betrag, den er aufbringen kann

Wie oft kommt es zu einer Sonderumlage?

Es gibt eine jährliche Sonderumlage

Es gibt eine vierteljährliche Sonderumlage

Sonderumlagen dürfen maximal 1x alle 3 Jahre erhoben werden

Das hängt von den Bedürfnissen und Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ab

Time's up

Fazit

Ich hoffe, ich konnte dir mit diesem Artikel das Thema Sonderumlage bei Immobilien-Investitionen etwas näher bringen und dir vor allem die Angst vor einer Sonderumlage nehmen. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass, wenn du dich in eine gut verwaltete und größere Eigentümergemeinschaft einkaufst, ich kein Problem mit Sonderumlagen habe.

Das wichtigste aus diesem Artikel findest du auch noch einmal in diesem Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal.

Eventuelle Zusatzkosten kündigen sich lange im Voraus an, und wenn die Eigentümergemeinschaft groß genug ist, sind die einzelnen Sonderumlagen auch nicht so groß, da viele Miteigentümer sich eine Sonderumlage von 10.000€ oder mehr einfach nicht leisten könnten.

Stehen größere Reparaturen an, sparen viele Eigentümergemeinschaften meiner Erfahrung nach daher das Geld für diese Sanierungen über mehrere Sonderumlagen Jahr für Jahr an. So gibt es nie den einen großen Betrag, den man plötzlich überweisen muss.

Nutzt du zusätzlich die Tools aus diesem Artikel, kannst du zusätzlich ein Gefühl dafür bekommen, ob die Instandhaltungsrücklage, die die Eigentümergemeinschaft anspart, ausreichend ist. Spart die Eigentümergemeinschaft zu wenig Geld an?

Lege dir, für dich selbst, einfach etwas mehr zur Seite. So hast du, wenn eine Sonderumlage für die nächste Sanierung nötig wird, das Geld schon parat.