Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 27. November 2023 aktualisiert.

Eine Immobilie, die du nicht pflegst, verfällt mit der Zeit und du kannst sie nicht mehr zu einem guten Preis vermieten. Du musst deine Immobilie daher regelmäßig instand halten. Soweit nichts Neues, aber wie viel Instandhaltung braucht es wirklich, und mit welchen Kosten musst du rechnen? In diesem Artikel möchte ich die Frage klären, welches die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für eine Eigentumswohnung ist und dir Wissen und Online-Rechner an die Hand geben, mit denen du die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für deine Eigentumswohnung berechnen kannst.

Die nötige Höhe der Instandhaltungsrücklage ist bei jeder Wohnung unterschiedlich. Ganz grob solltest du aber pro qm und Jahr mit einer Instandhaltungsrücklage zwischen 19€ und 32€ für das Gemeinschaftseigentum und ca. 8-14€ für dein Sondereigentum rechnen. In Summe solltest du daher bei deiner Investition mit einer Instandhaltungsrücklage von 27€ bis 45€ pro Jahr und Quadratmeter planen.

Du willst lieber eine kurze Präsentation mit den wichtigsten Stichpunkten aus diesem Artikel lesen? Hier schon einmal wichtigsten Punkte als “Mini-Präsentation”:

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Was ist die Instandhaltungsrücklage?

Der Sinn der Instandhaltungsrücklage ist es langfristig den Erhalt deiner Eigentumswohnung und der Wohnanlage in der sie sich befindet sicherzustellen. An einer Immobilie fallen immer mal wieder Reparaturen an die bezahlt werden müssen.

Durch das regelmäßige Sparen sind du und deine Miteigentümer immer in der Lage notwendige Reparaturen durchzuführen, um den Marktwert eurer Wohnungen stabil zu halten.

Du kannst zwischen zwei Arten von Instandhaltungsrücklagen unterscheiden. Die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum und die Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum.

Instandhaltungsrücklage Gemeinschaftseigentum

Die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum soll Kosten decken, die durch Reparaturen oder Sanierungen des Gemeinschaftseigentums entstehen.

Diese Instandhaltungsrücklage wird von der Hausverwaltung über das Hausgeld eingezogen. Mit dieser Rücklage wird zum Beispiel die Instandhaltung der Fassade, des Daches, oder der Heizungsanlage bezahlt.

Wie bei allen gemeinschaftlichen Kosten musst du dich anhand deiner Miteigentumsanteile an den Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums beteiligen. Mehr dazu, welche gemeinschaftlichen Kosten abhängig von deinen Miteigentumsanteilen sind, findest du im Artikel “Was ist ein Miteigentumsanteil?“, weswegen ich hier nicht näher auf den Punkt eingehe.

Nach dem Wohneigentumsgesetz muss die Eigentümergemeinschaft eine „angemessene Summe“ für Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum als Instandhaltungsrückstellung zurücklegen. Feste Vorgaben zur konkreten Höhe gibt es nicht.

Unterschiedliche Eigentümergemeinschaften gehen daher unterschiedlich mit der Instandhaltungsrücklage um. Einige Eigentümergemeinschaften sparen sehr viel Geld an, andere sparen nur das nötigste und machen lieber Sonderumlagen, wenn konkrete Reparaturen anstehen.

Diesen Artikel gibt’s auch als Video-Präsentation auf dem Immoprentice YouTube-Kanal.

Später im Artikel gehe ich darauf ein, mit welchen tatsächlichen Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum du rechnen solltest. Siehst du aus den Hausgeldabrechnungen, dass deine Eigentümergemeinschaft deutlich weniger Geld anspart? Siehst du aus den Protokollen, dass es immer wieder zu Sonderumlagen kommt? Kein Problem: Lege dir für Instandhaltung privat mehr zurück als im Hausgeld gefordert. So hast du genug Geld, wenn die Sonderumlage kommt.

Hinweis: Mehr zum Thema Sonderumlagen findest du im Artikel “Was ist eine Sonderumlage?” hier auf Immoprentice.de.

Oft hast du als Investor noch den geringsten Schmerz mit Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. In vielen Eigentümergemeinschaften gibt es beispielsweise Rentner-Ehepaare die ihre Wohnung selbst nutzen und froh sind, dass sie keine Miete zahlen müssen. Diesen Eigentümern tut eine Reparatur deutlich mehr weh als dir.

Was gehört alles zum Hausgeld?

Das Hausgeld enthält alle Kosten, die beim Betrieb der Wohnanlage, in der deine Eigentumswohnung liegt, anfallen. Im Hausgeld sind alle laufenden Kosten, wie zum Beispiel die Müllentsorgung, die Heizkosten, Verwaltungsgebühren, oder eben auch die Instandhaltungsrücklage enthalten.

Einige der Kosten kannst du auf deinen Mieter umlegen. Diese Kosten sind für dich ein durchlaufender Posten. Die Posten, die du auf deinen Mieter umlegen kannst, wird die Hausverwaltung ausweisen.

Die Instandhaltungsrücklage ist im nicht-umlagefähigen Teil des Hausgeldes enthalten. Du musst sie also aus der Nettokaltmiete, die du für die Wohnung bekommst, bezahlen. Willst du mehr zum Thema Hausgeld erfahren, solltest du meinen Artikel “Was ist Hausgeld?” hier auf immoprentice.de lesen.

Instandhaltungsrücklage Sondereigentum

Die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum zahlst du bereits über das Hausgeld. Aber was, wenn der Boden in deiner Wohnung saniert werden muss, oder du irgendwann mal ein neues Bad einbauen willst.

Hierfür brauchst du zusätzlich eine Instandhaltungsrücklage für dein Sondereigentum. Während du bei der Rücklage für das Gemeinschaftseigentum über das Hausgeld gezwungen bist zu sparen, bist du für dein Sondereigentum frei, ob du eine Instandhaltungsrücklage bildest oder nicht. Aber wie viel Geld solltest du in der Regel für Reparaturen an deinem Sondereigentum ansparen?

Du kennst den Zustand deines Sondereigentums gut und hast einen Plan wann du die großen Positionen (Bad, Elektrik, Küche, Boden) angehen möchtest? Super! Mache eine Rückwärtsrechnung, um herauszufinden, was du sparen musst. Sagen wir, du willst in den nächsten zehn Jahren die Elektrik in deiner Wohnung erneuern und erwartest Kosten von 10.000€. Um in zehn Jahren genug Geld zu haben, musst du also 1.000€ pro Jahr nur für diese Sanierung ansparen.

Selbst wenn du noch kein konkretes Objekt hast, kannst du mit dem Rechner in diesem Artikel die wahrscheinlich nötige Instandhaltungsrücklage berechnen. Persönlich plane ich für meine Immobilien mit einer Instandhaltungsrücklage von 10€/qm pro Jahr, was auch genau in dem Bereich liegt, den dir der Rechner vorschlagen wird.

Warum sollte ich eine Instandhaltungsrücklage ansparen?

Die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum musst du ansparen. Siehe hierzu auch den Abschnitt „Deine Pflichten in der Eigentümergemeinschaft“ in meinem Artikel „Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?“.

Bei der Höhe deiner Sparrate für die Instandhaltungsrücklage deiner Eigentumswohnung bist du hingegen komplett frei. Trotzdem solltest du, gerade wenn du deine erste Immobilie kaufst, diese Rücklage unbedingt bilden, um bei nötigen Reparaturen genug Geld zu haben. Durch eine ausreichende Instandhaltungsrücklage senkst du das Risiko deiner Investition deutlich und bringst mehr Planungssicherheit in deine Investition.

Irgendwann, wann weißt du nicht genau, wird einer der Heizkörper in deiner Wohnung ein Problem haben. Irgendwann, wann weißt du nicht genau, wird eines deiner Fenster mal repariert werden müssen. Wieder ein anderes Mal, vielleicht beim nächsten Mieterwechsel willst du das Bad erneuern lassen.

Für all diese Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen brauchst du Geld. Und meistens musst du diese Arbeiten sofort ausführen und kannst sie nicht um zwölf Monate verschieben. Bildest du keine Rücklage, ist es Zufall, ob du zu dem Zeitpunkt, wo die Reparatur ansteht, genug Geld hast.

Wie berechnet man die nötigen Instandhaltungskosten?

In diesem Abschnitt möchte ich mich der Frage widmen, welche Höhe die Instandhaltungsrücklage für deine Eigentumswohnung haben sollte und wie du die Instandhaltungskosten für dein Investment berechnest. Vorweg: es gibt nicht den einen Weg und die eine immer richtige Formel.

Es gibt verschiedene Wege, um die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für deine Eigentumswohnung zu berechnen.

Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz

Der erste Weg die nötige Höhe der Instandhaltungsrücklage zu berechnen, sind die Angaben in der „Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“. Die Werte hier sind die maximal zulässigen Instandhaltungsrücklagen für den sozialen Wohnungsbau in Deutschland. Sie geben somit einen ersten Anhaltspunkt. Je nach Alter des Objektes gibt es drei Werte, für die Rücklage pro Jahr pro Quadratmeter Wohnfläche:

• Für Wohnungen, die innerhalb der letzten 22 Jahre fertiggestellt wurden dürfen maximal 7,2€/qm pro Jahr angespart werden.
• Bei Wohnungen, die innerhalb der letzten 22-32 Jahre fertiggestellt wurden dürfen maximal 9,0€ pro Quadratmeter und Jahr in die Instandhaltungsrücklage fließen
• Für alle älteren Wohnungen darf die Instandhaltungsrücklage nicht mehr als 11,5€ pro Jahr und qm betragen.

Den Originaltext findet ihr unter gesetze-im-internet.de. Da es sich um eine Verordnung für den sozialen Wohnungsbau handelt, betrachte ich die Zahlen im privatwirtschaftlichen Bereich als untere Grenze der nötigen und sinnvollen Instandhaltungskosten.

Peterssche Formel

Eine weitere Möglichkeit die Instandhaltungskosten für ein Wohngebäude abzuschätzen ist die Peterssche Formel. Sie wurde empirisch ermittelt und berechnet die Instandhaltungskosten auf Basis der Herstellkosten eines Gebäudes. Konkret sagt sie, dass du ca. 1,8% der Herstellkosten eines Gebäudes pro Jahr in die Instandhaltung investieren musst. Von diesen 1,8% entfallen ca. 70% auf das Gemeinschaftseigentum und 30% auf dein Sondereigentum.

Klingt hoch? Ist es auch! Die Instandhaltungskosten können in schwachen Regionen den Unterschied zwischen einer Wohnung, die sich lohnt und einer Wohnung, die sich nicht lohnt, machen. Leider vergessen gerade viele Anfänger, die Instandhaltungskosten sauber in der Rendite-Berechnung zu berücksichtigen. Wenn du mehr zum Thema wissen möchtest und erfahren möchtest, wieso gerade bei Investitionen an C- und D Standorten die Instandhaltungskosten kritisch sind, schaue dir unbedingt auch den Artikel “Sollte ich in C oder D Lagen investieren?” an!

Nach einer Studie vom Zentralverband Deutsches Baugewerbe liegen die Herstellkosten von Mehrfamilienhäusern mit einer Tiefgarage und einem Aufzug aktuell bei 2400€. Je nachdem, wie die Wohnanlage, in der du deine Eigentumswohnung kaufen möchtest, ausgestattet ist und wie alt sie schon ist, werden die Kosten bei dir vermutlich leicht darunter liegen. Persönlich rechne ich mit Herstellkosten für ein Mehrfamilienhaus zwischen 1500€ und 2500€ pro qm.

Die folgende Tabelle verdeutlicht diesen Zusammenhang noch einmal.

Am Beispiel einer 70qm Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kommt man auf folgende Werte:

Verwende den unten eingebetteten Instandhaltungsrücklagen Rechner, um schnell und einfach die Werte für deine Wohnung zu berechnen.

In meinem extra Artikel zum 5 Sekunden Instandhaltungsrücklagen Rechner findest du sowohl den oben eingebetteten Rechner als auch weitere Informationen zum Rechner. Lege dir ein Lesezeichen auf die Seite, um auch zukünftig schnell verschiedene Immobilien durchrechnen zu können.

Die Instandhaltungsrücklage die die WEG anspart ist deutlich niedriger? Was nun?

Ist die Instandhaltungsrücklage, die die Eigentümergemeinschaft spart, niedriger als die Werte, die aus dem Rechner heraus kommen? Das ist erst einmal kein Problem.

Eine gute Hausverwaltung wird die nötigen Reparaturen und Sanierungen an der Immobilie durchführen. Du solltest dich aber darauf einstellen, dass häufiger Sonderumlagen beschlossen werden.

Prüfe hier die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Solange eventuelle Sonderumlagen für dich nicht überraschend kommen, sind sie kein Problem.

Werden in den Eigentümerprotokollen bereits Sonderumlagen diskutiert? Nutze den Immoprentice 5 Sekunden Sonderumlage Rechner, um zu berechnen, wie hoch dein Anteil an der Sonderumlage wäre, sodass du diese Kosten einkalkulieren kannst.

Du willst mehr zum Thema Sonderumlagen erfahren? Dann schaue’ dir unbedingt auch das folgende Kurzvideo vom Immoprentice YouTube-Kanal an oder lies’ dir den Artikel “Was ist eine Sonderumlage?” durch!

Beachte dass du die Rücklagen in deine Cashflow-Berechnung einfließen lässt. Auch wenn du die Kosten nicht jeden Monat als fixe Ausgaben hast, so kannst du nicht damit rechnen dass diese Kosten nie anfallen.

Was darf aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden?

Die Instandhaltungsrücklage darf nur für Maßnahmen zur Instandsetzung und Instandhaltung der Immobilie verwendet werden. Sämtliche laufenden Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie müssen aus dem normalen Hausgeld bezahlt werden. Ihr dürft die Instandhaltungsrücklage daher verwenden, um das Dach zu sanieren, nicht aber um die Gebäudeversicherung zu bezahlen.

Selbst wenn die Eigentümergemeinschaft einen Liquiditätsengpass hat, ist die Verwendung der Instandhaltungsrücklage zur Überbrückung nur in einem sehr begrenzten Rahmen möglich.

Kann man die Instandhaltungsrücklage von der Steuer absetzen?

Bei der Instandhaltungsrücklage stellt sich oft die Frage nach der steuerlichen Behandlung. Als Investoren fragen wir uns: Können wir die Instandhaltungsrücklage von der Steuer absetzen?

Das geht aktuell leider nicht. Der Grund ist irgendwo auch einleuchtend: Du sparst mit der Instandhaltungsrücklage ja nur Geld, gibst dieses aber noch nicht aus. Für dein Finanzamt sind daher noch keine Ausgaben entstanden. Erst wenn du das Geld aus der Instandhaltungsrücklage ausgibst, um zum Beispiel einen Handwerker zu bezahlen, der deinen Heizkörper repariert, kannst du die Rechnung steuerlich als Werbungskosten absetzen.

Führst du regelmäßig ein paar Reparaturmaßnahmen durch, kannst du zwar das Geld, was du dieses Jahr gespart hast, nicht steuerlich absetzen, aber sehr wohl die tatsächlich Kosten auf dem letzten Jahr.

Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage bei Verkauf meiner Eigentumswohnung?

Du hast als Eigentümer viele Jahre lang eine Instandhaltungsrücklage angespart, und musst deine Wohnung jetzt verkaufen. Nun stellst du dir vermutlich die Frage “Was passiert mit meiner Instandhaltungsrücklage beim Verkauf?” Kurz: Du verkaufst deine Instandhaltungsrücklage mit der Wohnung mit. Auch wenn die Instandhaltungsrücklage dir gehört, darf die WEG sie dir nicht auszahlen. Genauso wie du beim Kauf die Instandhaltungsrücklage vom Verkäufer übernommen hast, übernimmt nun der neue Käufer deine Instandhaltungsrücklage. Hat deine Wohnung eine sehr hohe Instandhaltungsrücklage, solltest du dies auf den Kaufpreis aufschlagen.

Wichtig ist beim Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen ist auch eine Besonderheit bei der Steuer: Der Käufer muss auf die Instandhaltungsrücklage keine Steuer zahlen. Aus steuerlichen Gesichtspunkten solltest du die Instandhaltungsrücklage daher im Kaufvertrag extra ausweisen. So lassen sich bei einer hohen Instandhaltungsrücklage schnell mehrere hundert Euro Grunderwerbsteuer sparen.

Fazit

Mit diesem Artikel konnte ich dir hoffentlich helfen, dass du die nötige Höhe der Instandhaltungsrücklage für deine Wohnung als Kapitalanlage besser einschätzen kannst. Spart die Hausgemeinschaft aktuell weniger als hier angegeben, lege dir einfach selbst den Differenzbetrag auf ein Konto. Sobald eine Sonderumlage nötig wird, kannst du sie aus deinen Rücklagen bezahlen.

Wichtig ist für dich zu beachten, dass du die Instandhaltungsrücklage nicht auf deinen Mieter umlegen kannst. Du solltest daher die Höhe der nötigen Instandhaltungsrücklage für deine Eigentumswohnung mit dem 5-Sekunden-Instandhaltungsrücklage Rechner berechnen, um sicherzustellen, dass du auch mit einer realistischen Instandhaltungsrücklage mit deiner Wohnung noch einen positiven Cashflow erzielst.

Es bringt dir nichts, wenn du dir die nötigen Sanierungsmaßnahmen über unrealistisch niedrige Instandhaltungskosten kleinrechnest. Die Reparaturen werden kommen, also sei mit der richtigen Höhe der Instandhaltungsrücklage für deine Eigentumswohnung vorbereitet.