Wie verändert ein Darlehen deine Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital? Hier vergleichst du eine Jahresperiode vor Tilgung und persönlichen Steuern. Das ist keine Berechnung deiner gesamten Kreditrate.
Schlüsselfakten auf einen Blick
Vergleiche einen Jahresertrag vor Tilgung und persönlichen Steuern.
Finanzierungsanteil und Sollzins werden ausdrücklich eingegeben.
Der Hebel kann positive und negative Erträge auf dein Eigenkapital verstärken.
Finanzierungshebel: Rendite auf dein Eigenkapital
Rechne mit deinen Angaben. Startwerte sind Beispiele.
Eigenkapitalrendite vor Tilgung und Steuern
—
Jahresertrag nach Modellzins, geteilt durch dein eingesetztes Eigenkapital. Keine Cashflow-, Wertsteigerungs- oder IRR-Rendite.
Jahresertrag nach Zinsen, vor Tilgung
—
Objektertrag minus Modellzins. Ein negativer Betrag bleibt sichtbar. Tilgung und persönliche Steuern sind noch nicht abgezogen.
Objektertrag vor Finanzierung
—
Jahresnettokaltmiete minus eigener Objektaufwand und Mietausfall. Ein persönlicher Kostenansatz; keine automatisch geprüfte Vollständigkeit.
Zinsaufwand bei unverändertem Darlehen
—
Fremdkapital mal Sollzins. Bei tatsächlicher laufender Tilgung verändert sich die Zinsbasis; dies ist kein Tilgungsplan.
Fremdkapital in dieser Investitionsbasis
—
Finanzierter Anteil der gesamten Investition. Die Aufteilung wird auf Cent festgelegt; dein Eigenkapital ist der verbleibende Betrag.
Eigenkapital in dieser Investitionsbasis
—
Gesamte Investitionsbasis minus Fremdkapital. Diese Kapitalaufteilung enthält keinen zusätzlich frei verfügbaren Puffer.
Objektrendite vor Finanzierung
—
Objektertrag geteilt durch die gesamte Investitionsbasis. Anders als eine Bruttomietrendite sind die eingegebenen Objektkosten und der Mietausfall bereits abgezogen.
Veränderung gegenüber derselben Objektrendite ohne Kredit
—
Abstand zwischen Objektrendite und Sollzins, verstärkt durch Fremdkapital je Euro Eigenkapital. Ein negativer Beitrag senkt die Eigenkapitalrendite.
Fremdkapital je Euro Eigenkapital
—
Kapitalverhältnis, keine Bonitäts- oder Risikoaussage. Weniger Eigenkapital verstärkt auch einen ungünstigen Rendite-Zins-Abstand.
€
Kaufpreis plus Kaufnebenkosten und anfängliche Arbeiten, die du aus genau diesem Eigen- und Fremdkapital bezahlst. Nur tatsächlich eingesetztes Kapital angeben; freie Notfallreserven gehören nicht dazu. Beträge auf Cent eingeben.
Kaufvertrag, Nebenkostenaufstellung und Angebote für anfängliche Arbeiten. Dieselbe Basis bei allen Kapitalanteilen verwenden.
€ pro Jahr
Jahresmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen, vor dem unten gesondert erfassten Mietausfall. Monatsmiete mit zwölf multiplizieren. Keine künftige Mieterhöhung oder Vollvermietung automatisch unterstellen.
Mietvertrag und Mietaufstellung für dieselben zwölf Monate. Mietausfall nur einmal abziehen.
€ pro Jahr
Von dir getragene laufende Objektkosten und ein begründeter Instandhaltungsansatz. Ohne Zinsen, Tilgung und den separat erfassten Mietausfall. Instandhaltung nur einmal einrechnen; eine Rücklagenzahlung nicht zusätzlich als denselben Aufwand abziehen.
Wirtschaftsplan, Abrechnung und eigener Instandhaltungsplan. Umlagefähigkeit und konkrete Maßnahmen selbst prüfen; der Rechner bestimmt sie nicht.
€ pro Jahr
Eigene Annahme für entfallende Nettokaltmiete innerhalb derselben zwölf Monate, etwa durch Leerstand oder Zahlungsausfall. Nicht nochmals abziehen, wenn die Jahresmiete bereits entsprechend vermindert wurde.
Vermietungsstand und eigene Ausfallannahme. Der Betrag darf die oben angesetzte Jahresmiete nicht übersteigen.
%
Bezieht sich auf die gesamte Investitionsbasis oben, nicht allein auf den Kaufpreis. Daraus wird das Fremdkapital auf Cent bestimmt; der übrige Betrag ist dein Eigenkapital. Bei 100 % ist die Rendite auf eigenes Kapital nicht definiert.
Eigene Finanzierungsaufstellung mit Kaufnebenkosten und anfänglichen Arbeiten. Keine Beleihungsquote oder Kreditzusage.
% pro Jahr
Zinsannahme für ein Jahr bei unverändertem Darlehensbetrag. Bei mehreren Darlehen passend gewichten. Der Sollzins enthält keine weiteren Kreditkosten; er ist kein effektiver Jahreszins. Tilgung wird hier nicht abgezogen.
Darlehensangebote oder Verträge und dieselbe Darlehensbasis. Für tatsächliche Zahlungen zusätzlich Rate, Tilgung und Zinsverlauf prüfen.
Ein Jahr mit unverändertem Kapital und Sollzins. Der Ertrag ist vor Tilgung und persönlichen Steuern; er ist kein verfügbarer Cashflow. Wertänderungen fehlen. Angezeigte Beträge und Quoten sind gerundet; weitergerechnet wird mit den ursprünglichen Werten. Nur die Aufteilung aus dem Finanzierungsanteil wird einmalig auf Cent festgelegt.
Ordne die Rendite und die Zahlungen ein
Mit den Startwerten: 100.000 € Gesamteinsatz, davon 80.000 € Kredit und 20.000 € Eigenkapital. 4.000 € Objektertrag minus 2.800 € Zinsen ergeben 1.200 € vor Tilgung und Steuern, also 6 % Eigenkapitalrendite.
Vergleiche die Objektrendite nach Kosten mit dem Sollzins. Liegt der Zins darüber, senkt Fremdkapital die Rendite auf dein Eigenkapital. Eine hohe Prozentzahl allein sagt nichts über eine tragbare Rate aus.
Rechne auch weniger Miete, mehr eigenen Objektaufwand und einen höheren Zins durch. Der Hebel verstärkt positive wie negative Erträge; Verluste und Renditen über 100 % werden nicht begrenzt.
Tilgung ist eine zusätzliche Auszahlung, aber kein Aufwand im Zähler dieser Rendite. Für die monatliche Liquidität brauchst du eine getrennte Rechnung mit tatsächlichen Kreditraten und deinem Puffer.
Bei 0 € Eigenkapital bleiben Ertrag, Zins und Kapitalaufteilung sichtbar. Eine Rendite auf Eigenkapital und ein Hebelfaktor sind dann nicht definiert. Eingabegrenzen sind technisch, keine Finanzierungsempfehlung.
Die laufenden Zahlungen getrennt prüfen
Das kostenlose Cashflow-Schnellcheck-Excel ergänzt Zins, Tilgung und einen anpassbaren Kostenpuffer. Dazu gibt es kurze E-Mail-Tipps; den Download-Link erhältst du nach Bestätigung deiner E-Mail-Adresse. Das separate Modell übernimmt deine Werte nicht automatisch.
Vergleiche Finanzierungsanteile immer bei derselben Investitionsbasis, denselben Objektkosten und demselben ausdrücklich gewählten Sollzins. Mehr Fremdkapital verbessert die Rendite auf Eigenkapital nur, wenn der Objektertrag im gewählten Szenario dafür ausreicht. Die Annahmen deiner Rechnung sind wichtiger als eine hohe Prozentzahl.
Über den 5 Sekunden Finanzierungs-Rechner für Immobilien
Trage zuerst die gesamte Investitionsbasis ein: Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und die anfänglichen Arbeiten, die du damit finanzierst. Ergänze Jahresnettokaltmiete, eigenen jährlichen Objektaufwand einschließlich Instandhaltung, Mietausfall, Finanzierungsanteil und Sollzins. Der Finanzierungsanteil bezieht sich auf diese gesamte Basis, nicht nur auf den Kaufpreis.
Eine Bruttomietrendite ist ein erster Vergleich vor der Kosten- und Finanzierungsrechnung.
Beispiel: 100.000 € Gesamtinvestition, davon 80 % Darlehen, ergeben 80.000 € Fremd- und 20.000 € Eigenkapital. Aus 5.000 € Jahresmiete abzüglich 1.000 € Objektaufwand und hier ohne Ausfall bleiben 4.000 € vor Zinsen. Bei angenommenen 3,5 % Sollzins sind 2.800 € Zinsen abzuziehen. Es bleiben 1.200 € vor Tilgung und Steuern, also 6,00 % des Eigenkapitals.
Wenn du mehr zum Thema Finanzierungsrahmen für deine Immobilien-Investitionen erfahren möchtest, schaue dir auch das folgende Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal an.
Bis wie viel Euro finanziert die Bank mir Immobilien Investitionen? #shorts
Für meine Rendite Immobilien ist es mir persönlich sehr wichtig, dass ich möglichst wenig Geld selbst in die Finanzierung einbringen muss. Ich leihe mir lieber etwas mehr Geld und habe dafür notfalls noch Spielraum, wenn ich unvorhergesehene Rechnungen bei der Immobilie bedienen muss (z.B. eine Sonderumlage).
Wie genau ist der 5 Sekunden Finanzierungs-Rechner?
Der Zinssatz ist sichtbar und veränderbar; es gibt keinen versteckten Durchschnittszins. Prüfe auch weniger Miete, höhere Kosten und einen höheren Zins. Der Hebel kann Verluste verstärken. Bei 0 € Eigenkapital bleibt die Prozentkennzahl offen, während die Eurobeträge weiterhin auswertbar sind. Für deine Liquidität brauchst du anschließend eine Rechnung mit der vollständigen Kreditrate.
Willst du mehr darüber erfahren was die Idee hinter der Renditeberechnung von Immobilien ist und warum sie eine spannende Geldanlage sind? Dann schaue dir unbedingt auch einmal den Artikel „Warum Immobilien als Geldanlage?“ hier auf dem Blog an.
Hinweis: Weitere hilfreiche Online-Rechner aus der “5 Sekunden …” Reihe findest du in der “Tools“-Kategorie dieses Blogs.
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