Oft sind angehende Immobilien-Investoren noch unsicher, wenn es um die Rendite-Berechnung von Immobilien geht. In diesem Artikel möchte ich dir daher verschiedene Möglichkeiten zeigen, wie du die Rendite einer Immobilie berechnen kannst.
Stehst du noch am Anfang deiner Immobilien-Karriere und du weißt eigentlich gar nicht so genau, wie du bei einer Immobilie oder Eigentumswohnung die Rendite berechnen kannst? Dann ist dieser Artikel richtig für dich! Heute möchte ich nämlich einer Frage nachgehen, die viele angehende Immobilien-Investoren beschäftigt: „Wie kann ich bei einer Immobilie die Rendite berechnen?“
Für Immobilien gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Rendite zu berechnen. Die einfachste Möglichkeit ist, die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie zu teilen. Das Ergebnis ist die Bruttorendite deiner Immobilie.
Lies‘ weiter, wenn du konkrete Rechenbeispiele sehen willst, wissen willst, worauf du bei der Renditeberechnung von Immobilien achten musst, oder erfahren willst, was es mit dem Kaufpreisfaktor auf sich hat.
Möchtest du grundsätzlich mehr darüber zu erfahren, warum Immobilien eine gute Geldanlage sind, empfehle ich dir den Artikel “Warum Immobilien als Geldanlage?“.
Das solltest du wissen: FAQs
Die wichtigsten und häufigsten FAQs zum Thema als schneller Frage-Antwort-Block:
Die Rendite zeigt dir, wie profitabel deine Immobilie im Verhältnis zu deinem eingesetzten Kapital ist. Sie hilft dir, den potenziellen Erfolg deiner Investition einzuschätzen.
Die Rendite wird von vielen Faktoren beeinflusst, darunter Kaufpreis, Mieteinnahmen, Betriebskosten und Finanzierungskosten. Du musst all diese Faktoren berücksichtigen, um die tatsächliche Rendite deiner Immobilie zu ermitteln. Eigentlich spielt sogar der Verkaufspreis (und damit die Wertsteigerung) mit in die Renditeberechnung rein!
Um die Rendite deiner Immobilie zu verbessern, kannst du verschiedene Maßnahmen ergreifen, wie zum Beispiel die Mieteinnahmen erhöhen, die Nebenkosten reduzieren oder die Immobilie aufwerten. Eine gute Instandhaltung und gezielte Modernisierungen können die Attraktivität der Immobilie steigern und somit zu höheren Mieteinnahmen führen.
Unterscheide zuerst Brutto- und Nettomietrendite. Bei 200.000 € Kaufpreis entsprechen 8.000 €, 10.000 € und 12.000 € Jahresnettokaltmiete einer Bruttomietrendite von 4 %, 5 % und 6 %. Daraus folgt noch kein Urteil über eine gute Investition: Kaufnebenkosten, laufende Eigentümerkosten, Finanzierung und Risiken fehlen in dieser Quote. Vergleiche deshalb mit derselben Bezugsbasis und rechne den Zahlungsüberschuss zusätzlich.
Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete, nicht umgekehrt. Bei 300.000 € Kaufpreis und 15.000 € Jahresnettokaltmiete beträgt er 20 Jahresnettokaltmieten. Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben fehlen; 20 ist keine tatsächliche Amortisationsdauer.
Wie kann ich bei einer Immobilie die Rendite berechnen und gibt es dafür Tools?
Wie oben geschrieben, kannst du die Rendite einer Immobilie, wie zum Beispiel einer Eigentumswohnung, berechnen, indem du die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis teilst. Diesen Wert nennt man Brutto-Mietrendite.
Um das Ganze anschaulicher zu machen, lass‘ uns drei Beispiel-Wohnungen anschauen und für diese jeweils die Rendite berechnen:
Kaufpreis
150.000 €
250.000 €
100.000 €
Jahresnettokaltmiete
10.000 €
10.000 €
2.500 €
Brutto-Mietrendite (Berechnung)
\frac{10.000€}{150.000€}
\frac{10.000€}{250.000€}
\frac{2.500€}{100.000€}
Brutto-Mietrendite (Ergebnis)
6,66%
4,00%
2,50%
Mit dem ersten Rechner stellst du die Beispiele aus der Tabelle nach. Trage den Kaufpreis und die Jahresnettokaltmiete ein. Eine Monatsmiete rechnest du vorher auf zwölf Monate hoch. Das Ergebnis ist die Bruttomietrendite vor Erwerbsnebenkosten, laufenden Ausgaben und Finanzierung.
Bruttomietrendite vor Kosten
Rechne mit deinen Angaben. Startwerte sind Beispiele.
Bruttomietrendite vor Kosten pro Jahr
—
Anteil der Jahresnettokaltmiete am reinen Kaufpreis. Was nach Kosten und Kreditrate bleibt, ist damit noch offen.
Verwendete Jahresnettokaltmiete
—
Deine jährliche Nettokaltmiete für denselben Objektumfang wie beim Kaufpreis.
Rechnerischer Monatsdurchschnitt der Nettokaltmiete
—
Jahresnettokaltmiete geteilt durch 12. Bei wechselnden Monatsmieten ist dies ein Durchschnitt, keine einzelne Monatszahlung.
€
Nutze den Preis für genau das Objekt, dessen Miete du eingibst. Kaufnebenkosten gehören hier noch nicht dazu.
Exposé oder Kaufvertragsentwurf.
€ pro Jahr
Bei gleichbleibender Monatsmiete: Monatsbetrag × 12. Betriebskostenvorauszahlungen gehören nicht hinein. Mit 0 € Jahresmiete beträgt die Bruttomietrendite 0 %.
Mietvertrag oder Mietaufstellung. Erwartete Miete als eigene Annahme kennzeichnen.
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Nur die Anzeige wird auf zwei Nachkommastellen gerundet. Die Kennzahl ist keine Kaufempfehlung.
Was du als Nächstes prüfst
Prüfe im Exposé, ob Kaltmiete oder Warmmiete genannt ist. Eine gleichbleibende Monatsnettokaltmiete rechnest du genau einmal mit 12 auf das Jahr hoch.
Kaufnebenkosten, laufende Eigentümerkosten, Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung und Steuern sind nicht abgezogen. Auch bei 0 € Miete können Kosten anfallen.
Vergleiche nur Angaben für denselben Objektumfang. Beispielwerte und Feldgrenzen sind keine Marktwerte oder Renditeziele.
Nach der Bruttokennzahl kommen die Kosten
Im kostenpflichtigen Immobilien-Kalkulationstool vertiefst du deine Objektannahmen. Varianten und Umfang findest du auf der Produktseite.
Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete sind ungeprüfte persönliche Eingaben für dasselbe Objekt.
Der reine Kaufpreis ist der Nenner. Ein Preis von 0 € ist nicht zulässig; es wird kein Ersatznenner eingesetzt.
Kosten, Finanzierung, Steuern und Wertänderungen sind außerhalb dieses Modells.
Centbeträge bleiben erhalten. Nur die Ausgabe wird auf zwei Nachkommastellen formatiert.
Verschiedene Arten von Rendite
Die Bruttomietrendite (oder Bruttorendite) der Immobilie, wie wir sie oben gesehen haben, ist zwar die einfachste Rendite-Kennzahl, aber bei Weitem nicht die einzig interessante. Bei Immobilien ist Rendite nämlich nicht gleich Rendite und es gibt tatsächlich verschiedene Möglichkeiten die Rendite von Immobilien zu berechnen.
Bei Immobilien gibt es mindestens drei verschiedene Arten von Renditen, die für dich bei der Investition interessant sind.
Bruttorendite
Die Bruttorendite, oder auch Bruttomietrendite, ist die einfachste Form der Rendite-Berechnung. Sie wird berechnet, indem die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt werden. Als Formel:
Die Bruttorendite gibt einen ersten Eindruck von der Rentabilität einer Immobilie, berücksichtigt jedoch nicht die Betriebskosten oder Finanzierungskosten.
Nettorendite
Die Nettorendite, oder auch Nettomietrendite geht einen Schritt weiter und berücksichtigt die Betriebskosten der Immobilie. Sie wird berechnet, indem du die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Betriebskosten durch den Kaufpreis der Immobilie (samt Kaufnebenkosten) teilst. Als Formel:
Die Nettorendite ist ehrlicher (und immer niedriger!) als die Bruttorendite, aber auch etwas komplizierter zu berechnen.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt nun zusätzlich noch die Finanzierungskosten.
Sie wird berechnet, indem du den Jahresüberschuss (Mieteinnahmen abzüglich Betriebskosten und Finanzierungskosten) durch das eingesetzte Eigenkapital teilst. Als Formel:
Die Eigenkapitalrendite gibt dir einen guten Überblick über die Rentabilität der von dir getätigten, eigenen, Kapitalinvestition. Sie ist quasi die Verzinsung deines Eigenkapitals.
Warum die Rendite für deine Investitionsentscheidung entscheidend ist
Die Rendite einer Immobilie zeigt dir, wie rentabel eine Immobilie ist.
Die Rendite ist der Schlüssel, um den Erfolg deiner Immobilieninvestition zu messen.
Sie zeigt dir, wie viel Gewinn du im Verhältnis zu deinem eingesetzten Kapital erwarten kannst. Eine hohe Rendite signalisiert eine profitable Investition, während eine niedrige Rendite ein Warnsignal sein kann.
Auch solltest du beachten, dass die Rendite — wie bei allen Anlageformen — auch etwas über das Risiko aussagt. Eine Immobilie mit einer hohen Rendite hat in der Regel auch ein höheres Risiko!
Was muss ich bei der Rendite-Berechnung einer Immobilie beachten?
Das wichtigste: die eine Rendite-Berechnung bei Immobilien gibt es nicht.
Viele Investoren konzentrieren sich auf die Brutto-Mietrendite, wenn sie über die Rendite von Immobilien sprechen.
Für eine erste Einschätzung ist das auch völlig in Ordnung.
Aber Vorsicht: In der Realität kann diese Rechnung oft zu positiv ausfallen, da beim Betrieb einer Immobilie laufende Kosten wie Instandhaltung anfallen.
Gerade wenn du in C oder D Lagen investierst, wo meist niedrige Mieten gezahlt werden, ist die Bruttomietrendite oft trügerisch hoch.
In diesen Standorten musst du ganz genau rechnen, damit die augenscheinlich sehr hohe Brutto-Mietrendite nicht durch die Instandhaltungskosten und eventuellen Leerstand komplett aufgefressen wird. Mehr zu diesem Thema findest du auch im Artikel “Sollte ich in C oder D Lagen investieren?” hier auf dem Blog.
Bei diesem kostenlosen online Rechner schätze ich einige der Nebenkosten wie Instandhaltung, die beim Betrieb einer Immobilie anfallen, um eine genauere, Netto-Mietrendite für sich zu ermitteln.
Der Kaufpreisfaktor wird andersherum berechnet: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Bei 150.000 € und 10.000 € Jahresmiete ergibt sich der Faktor 15; bei 250.000 € und derselben Miete der Faktor 25. Die Tabelle darunter zeigt diese Rechnung bereits richtig.
Die Bruttomietrendite in Prozent ist 100 geteilt durch den Faktor. Faktor 25 entspricht also 4 %. Damit vergleichst du Kaufpreis und Miete; du hast noch keine vollständige Rentabilitätsprüfung gemacht.
Kaufpreis
150.000 €
250.000 €
100.000 €
Jahresnettokaltmiete
10.000 €
10.000 €
2.500 €
Kaufpreisfaktor (Berechnung)
\frac{150.000€}{10.000€}
\frac{250.000€}{10.000€}
\frac{100.000€}{2.500€}
Kaufpreisfaktor (Ergebnis)
15
25
40
Wenn du mehr darüber erfahren willst, was eine gute Rendite bei Immobilien ist und welche weiteren Größen einen Einfluss auf die Rendite haben, solltest du meinen Artikel „Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?“ lesen.
Beachte insbesondere, dass die teuerste Immobilie nicht auch automatisch die Immobilie mit dem höchsten Kaufpreisfaktor sein muss!
Ein Faktor von 25 bedeutet nicht, dass nach 25 Jahren dein eingesetztes Geld zurückgeflossen ist. Von den Mieten gehen unter anderem Kosten ab, gegebenenfalls außerdem Zins und Tilgung. Kaufnebenkosten und spätere Änderungen fehlen ebenfalls. Ob Faktor 15 oder 40 zu einer tragfähigen Investition passt, hängt deshalb von mehr als dieser einen Zahl ab.
Im zweiten Rechner gibst du wieder den Kaufpreis und die Jahresnettokaltmiete ein. Er zeigt dir, wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Rechne anschließend mit den konkreten Kosten weiter; der Faktor selbst zieht sie nicht ab.
Kaufpreisfaktor in Jahresnettokaltmieten
Rechne mit deinen Angaben. Startwerte sind Beispiele.
Kaufpreisfaktor
—
So vielen gleichbleibenden Jahresnettokaltmieten entspricht der reine Kaufpreis. Das ist keine tatsächliche Rückzahlungs- oder Amortisationsdauer.
Entsprechende Bruttomietrendite vor Kosten pro Jahr
—
Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis × 100. Der Kehrwertbezug gilt für die ungerundeten Werte.
€
Verwende den Preis für genau das Objekt, dessen Miete du eingibst. Kaufnebenkosten gehören hier noch nicht dazu.
Exposé oder Kaufvertragsentwurf.
€ pro Jahr
Nutze die Jahresnettokaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Für einen endlichen Faktor muss sie größer als 0 € sein.
Mietvertrag oder Mietaufstellung. Bei gleichbleibender Monatsnettokaltmiete: Monatsbetrag × 12.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Nur die Anzeige wird auf zwei Nachkommastellen gerundet. Aus dem Faktor folgt kein Rückzahlungszeitpunkt für dein eingesetztes Kapital.
Vergleiche dieselbe Rechenbasis
Nutze für Vergleiche denselben Objektumfang, Nettokaltmiete und Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten.
Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung und Steuern sind nicht abgezogen. Den tatsächlichen Überschuss musst du gesondert prüfen.
Ohne positive Jahresnettokaltmiete gibt es keinen endlichen Faktor. Ein hoher oder niedriger Faktor allein bewertet weder Lage noch Risiko.
Beispielwerte und Feldgrenzen sind technische Szenarioangaben, keine Markt-, Ziel- oder Kaufgrenzen.
Prüfe den Überschuss nach Kosten
Das kostenpflichtige Immobilien-Kalkulationstool hilft dir bei der nächsten Modellrechnung. Vergleiche Varianten und Umfang auf der Produktseite.
Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine Immobilie, die du als Kapitalanlage kaufst. Es handelt sich also um eine Immobilie, die du kaufst, um damit Geld zu verdienen.
Bei einer Immobilie als Kapitalanlage ist es wichtig, dass du auf ganz bestimmte Dinge achtest, damit du mit der Immobilie auch Geld verdienst. Die wichtigsten Punkte habe ich im Artikel “Warum Immobilien als Geldanlage?” zusammengefasst.
Was ist die Jahresnettokaltmiete?
Wohnung gegen Geld: die Jahresnettokaltmiete ist die Summe aller Zahlungen in einem Jahr, die dein Mieter dir dafür zahlt, dass du ihm eine Wohnung zur Benutzung überlässt.
Die Jahresnettokaltmiete ist die Kaltmiete, die die dein Mieter in Summe in einem Jahr überweist. Du kannst auch sagen, dass das jenes Geld ist, welche deine Immobilie dir pro Jahr (vor Abzug deiner Kosten) einbringt.
Wichtig ist es, hierbei auf die Nettokaltmiete zu schauen. Dein Mieter überweist dir zwar jeden Monat für die Nebenkosten zusätzliches Geld, aber dies ist für dich als Vermieter nur ein durchlaufender Posten, da du dieses Geld eins-zu-eins an die Hausverwaltung für die Nebenkosten weiterreist.
Die Nebenkosten Vorauszahlung deines Mieters ist für die Rendite-Berechnung deiner Immobilie oder Eigentumswohnung daher irrelevant.
Warum ist die Jahresnettokaltmiete für Immobilien-Investoren interessant?
Über die Jahresnettokaltmiete kannst du den Ertrag von Immobilien mit dem Ertrag anderer Kapitalanlagen vergleichen. Kaufst du zum Beispiel eine Aktie für 100€ und bekommst pro Jahr 5€ an Dividende ausgezahlt, hast du eine Rendite von 5%.
Kaufst du eine Immobilie für 300.000€ und bekommst eine Jahresnettokaltmiete von 15.000€, hast du ebenfalls eine Rendite von 5%.
Über die Jahresnettokaltmiete und die Rendite einer Immobilie kannst du also ein Immobilien-Investment mit anderen Anlagemöglichkeiten, wie zum Beispiel Aktien, vergleichen.
Wie kann ich die Rendite einer Immobilie steigern?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie du die Rendite einer Immobilie steigern kannst. Das Beste ist aber noch immer günstig einzukaufen!
Die beste Möglichkeit, um die Rendite einer Immobilie zu steigern, ist günstig einzukaufen!
Kannst du den Kaufpreis nach unten verhandeln, steigert dies eins-zu-eins die Rendite deiner Immobilie.
Aber auch nach dem Kauf kannst du versuchen, durch verschiedene Maßnahmen, die Mieteinnahmen deiner Immobilie bei einer Neuvermietung zu steigern und so den Wert deiner Immobilie zu steigern.
Steuern und Abschreibung: Wie beeinflussen sie die Rendite?
Sowohl die Bruttomietrendite als auch die Nettomietrendite haben bisher weder Steuern noch Abschreibungen betrachtet.
Am Ende zählt für dich aber, was Netto nach Steuern bei dir ankommt.
In diesem Abschnitt will ich daher mit dir kurz auf das Thema Steuern und Abschreibungen im Kontext der Renditeberechnung eingehen.
Wie beeinflussen die Steuern die Rendite meiner Immobilie?
Auch die Steuern, die du auf deine Mieteinnahmen zahlen musst, sind ein wichtiger Teil der Renditeberechnung deiner Immobilie.
Die Steuern, die du auf deine Mieteinnahmen zahlen musst, haben einen signifikanten Einfluss auf die Rendite deiner Immobilie.
Die Einkommensteuer, die du auf deine Mieteinnahmen zahlen musst, kann einen erheblichen Einfluss auf den tatsächlichen Gewinn deiner Immobilieninvestition haben.
Effektiv musst du von deinem Reingewinn am Ende vermutlich 42% ans Finanzamt abführen, was deine Rendite entsprechend schmälert.
Eine interessante Option, um die Steuerlast bei Immobilieninvestitionen zu reduzieren, ist die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH.
Auch wenn du aber nicht gleich eine komplette Unternehmensstruktur für deine Immobilie aufbauen willst, gibt es einiges, was du bezüglich der Versteuerung der Mieteinnahmen optimieren kannst.
Wenn du eine Immobilie kaufst und damit Gewinn erzielst, musst du natürlich Steuern zahlen.
Im Gegenzug erzeugst du durch den Besitz von Immobilien jedoch auch virtuelle Kosten, die du steuerlich absetzen kannst und die sich entsprechend auf deine Rendite auswirken.
So, jetzt kommt der spannende Teil: Bist du ein Rendite-Experte was Immobilieninvestitionen angeht und was hast du von dem Artikel mitgenommen?
Lass’ es uns in einem schnellen Quiz mit 5 Fragen herausfinden!
Time's up
Fazit
In diesem Artikel konnte ich dir hoffentlich zeigen, wie du in Zukunft für deine geplante Immobilie einfach selbst die Rendite berechnen kannst. Gerne kannst du natürlich auch die Tools und online Rechner aus diesem Artikel verwenden, um dir das Leben einfacher zu machen.
Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor sind der erste Vergleich. Für eine vertiefte Modellrechnung mit Erwerbsnebenkosten und laufenden Ausgaben kannst du deine Annahmen im kostenpflichtigen Immobilien-Kalkulationstool in Excel weiter ausarbeiten. Prüfe auf der Produktseite, welche Variante zu deinem Vorhaben passt.
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