Wie kann ich bei einer Immobilie die Rendite berechnen?

Wie kann ich bei einer Immobilie die Rendite berechnen?

Oft sind angehende Immobilien-Investoren noch unsicher, wenn es um die Rendite-Berechnung von Immobilien geht. In diesem Artikel möchte ich dir daher verschiedene Möglichkeiten zeigen wie du die Rendite einer Immobilie berechnen kannst.
Oft sind angehende Immobilien-Investoren noch unsicher, wenn es um die Rendite-Berechnung von Immobilien geht. In diesem Artikel möchte ich dir daher verschiedene Möglichkeiten zeigen wie du die Rendite einer Immobilie berechnen kannst.

Stehst du noch am Anfang deiner Immobilien-Karriere und du weißt eigentlich gar nicht so genau wie du bei einer Immobilie oder Eigentumswohnung die Rendite berechnen kannst? Dann ist dieser Artikel richtig für dich! Heute möchte ich nämlich einer Frage nachgehen, die viele angehende Immobilien-Investoren beschäftigt: „Wie kann ich bei einer Immobilie die Rendite berechnen?“

Für Immobilien gibt es verschiedene Möglichkeiten die Rendite zu berechnen. Die einfachste Möglichkeit ist, die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie zu teilen. Das Ergebnis ist die Bruttorendite deiner Immobilie.

Lies‘ weiter, wenn du konkrete Rechenbeispiele sehen willst, wissen willst worauf du bei der Rendite Berechnung von Immobilien achten musst, oder erfahren willst, was es mit dem Kaufpreisfaktor auf sich hat.

Möchtest du grundsätzlich mehr darüber zu erfahren warum Immobilien eine gute Geldanlage sind, empfehle ich dir den Artikel “Warum Immobilien als Geldanlage?“.

Wie kann ich bei einer Immobilie die Rendite berechnen und gibt es dafür Tools?

Wie oben geschrieben, kannst du die Rendite einer Immobilie, wie zum Beispiel einer Eigentumswohnung, berechnen, indem du die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis teilst. Diesen Wert nennt man Brutto-Mietrendite.

Um das Ganze anschaulicher zu machen, lass‘ uns drei Beispiel-Wohnungen anschauen und für diese jeweils die Rendite berechnen:

Kaufpreis150.000 €250.000 €100.000 €
Jahresnettokaltmiete10.000 €10.000 €2.500 €
Brutto-Mietrendite (Berechnung)\frac{10.000€}{150.000€}\frac{10.000€}{250.000€}\frac{2.500€}{100.000€}
Brutto-Mietrendite (Ergebnis)6,66%4,00%2,50%

Um schnell und einfach die Immobilien-Rendite zu berechnen, kannst du auch den Immoprentice 5 Sekunden Brutto-Mietrendite Rechner verwenden.

Was ist der Kaufpreisfaktor bei Immobilien?

Der Kaufpreisfaktor einer Immobilie erlaubt es dir, den Kaufpreis der Immobilie zur jährlich erzielbaren Nettokaltmiete in ein Verhältnis zu setzen. Hierbei teilst du die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis. Das Ergebnis ist der Kaufpreisfaktor der Immobilie.

Screenshot des Immoprentice 5 Sekunden Bruttomietrendite Rechner: ein Online-Rechner um schnell und einfach die Rendite einer Immobilie zu berechnen
Nutze den Immoprentice 5 Sekunden Bruttomietrendite Rechner um online schnell und kostenlos die Bruttomietrendite einer Immobilie zu ermitteln.

Der Kaufpreisfaktor einer Immobilie ist der Kehrwert der Bruttomietrendite der Immobilie. Hat eine Immobilie eine Bruttomietrendite von 5%, so hat sie einen Kaufpreisfaktor von 1/0,05 = 20. Anders herum hat eine Immobilie mit einem Kaufpreisfaktor von 20 eine Bruttomietrendite von 5%, da 1/20 = 0,05. Beide Werte geben also die Rentabilität einer Immobilie oder Eigentumswohnung an und lassen sich direkt ineinander umrechnen.

Lass‘ uns das Ganze an drei Beispielen verdeutlichen: Die erste Immobilie hat einen Kaufpreisfaktor von 15 und ist somit die “lohnenswerte“ für Investoren. Die zweite Immobilie hat einen Kaufpreisfaktor von 25.

Die dritte Immobilie ist die teuerste, mit einem Kaufpreisfaktor von 40. Dies entspricht einer Bruttomietrendite von nur 2.5%. Verglichen mit anderen Anlageformen ist das eine sehr schlechte Rendite.

Kaufpreis150.000 €250.000 €100.000 €
Jahresnettokaltmiete10.000 €10.000 €2.500 €
Kaufpreisfaktor (Berechnung)\frac{150.000€}{10.000€}\frac{250.000€}{10.000€}\frac{100.000€}{2.500€}
Kaufpreisfaktor (Ergebnis)152540

Wenn du mehr darüber erfahren willst, was eine gute Rendite bei Immobilien ist und welche weiteren Größen einen Einfluss auf die Rendite haben, solltest du meinen Artikel „Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?“ lesen.

Beachte insbesondere, dass die teuerste Immobilie nicht auch automatisch die Immobilie mit dem höchsten Kaufpreisfaktor sein muss!

Eine weitere Aussage die dir der Kaufpreisfaktor ermöglicht, ist die Antwort auf die Frage „wie viele Jahre muss ich meine Wohnung vermieten, bis ich mein Geld wieder eingenommen habe?“. Bei einem Kaufpreisfaktor von 25, dauert es 25 Jahre bis durch die Mieteinnahmen der Kaufpreis bezahlt wird.

Kaufpreisfaktor online berechnen

Nutze diesen kostenlosen Online-Rechner, um den Kaufpreisfaktor für beliebige Immobilien zu berechnen.

Alternative Berechnung: Immobilien-Bewertung nach dem Ertragswert-Verfahren

Screenshot des Immoprentice Immobilien-Ertragswert Excel. Mit diesem Tool kannst du strukturiert, schnell und einfach den Ertragswert einer Immobilie ermitteln.
Nutze das kostenlose Immoprentice Ertragswertverfahren Excel um schnell und einfach den Ertragswert einer Immobilie zur Kapitalanlage zu ermitteln.

Den Kaufpreisfaktor benötigst du auch, um den Ertragswert einer Immobilie zu ermitteln. Wenn du mehr über das Ertragswertverfahren lernen möchtest, schaue dir meinen Artikel “Was ist das Ertragswertverfahren und wie hilft es mir den Wert von Immobilien zu berechnen?” an.

Alternativ kannst du mit den Immoprentice 5 Sekunden Ertragswert-Rechner auch direkt den Ertragswert einer Eigentumswohnung oder Immobilie berechnen.

Was muss ich bei der Rendite-Berechnung einer Immobilie beachten?

Sowohl bei der Brutto-Mietrendite-Berechnung, als auch bei der Kaufpreisfaktor-Berechnung haben wir nur die Nettokaltmiete und den Kaufpreis der Immobilie betrachtet.

Nutze den Immoprentice 5 Sekunden Netto-Mietrendite-Rechner, um vorab schon die ungefähre Netto-Mietrendite der Wohnung zu ermitteln.
Nutze den Immoprentice 5 Sekunden Netto-Mietrendite-Rechner, um vorab die ungefähre Netto-Mietrendite der Wohnung zu ermitteln.

Für eine erste Rendite-Einschätzung ist dies vollkommen ausreichend, jedoch ist diese Rechnung in der Realität oft zu positiv, da beim Betrieb einer Immobilie laufende Kosten wie zum Beispiel Kosten für die Instandhaltung anfallen.

Um eine genauere Rendite-Berechnung der Immobilie zu machen und um diese Kosten zu berücksichtigen, findest du hier auf der Webseite den Immoprentice 5 Sekunden Netto Mietrendite Rechner.

Bei diesem kostenlosen online Rechner schätze ich einige der Nebenkosten wie Instandhaltung, die beim Betrieb einer Immobilie anfallen, um eine genauere, Netto-Mietrendite für sich zu ermitteln.

Willst du mehr zu den Instandhaltungskosten einer Immobilie erfahren, solltest du auch den Artikel „Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?“ hier auf Immoprentice.de lesen.

Was ist die Immobilien-Rendite einfach erklärt?

Die Rendite ist der Ertrag den eine Investition erwirtschaftet. Die Rendite ist somit ein wichtiger Indikator zur Gewinnermittlung und ein gutes Werkzeug um zu ermitteln wie sehr sich eine Investition für dich lohnt.

Was ist eine Kapitalanlage-Immobilie?

Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine Immobilie, die du als Kapitalanlage kaufst. Es handelt sich also um eine Immobilie, die du kaufst, um damit Geld zu verdienen.

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage ist es wichtig, dass du auf ganz bestimmte Dinge achtest, damit du mit der Immobilie auch Geld verdienst. Die wichtigsten Punkte habe ich im Artikel “Warum Immobilien als Geldanlage?” zusammengefasst.

Was ist die Jahresnettokaltmiete?

Die Jahresnettokaltmiete ist die Kaltmiete, die die dein Mieter in Summe in einem Jahr überweist. Du kannst auch sagen, dass das jenes Geld ist, welche deine Immobilie dir pro Jahr (vor Abzug deiner Kosten) einbringt.

Wichtig ist es, hierbei auf die Nettokaltmiete zu schauen. Dein Mieter überweist dir zwar jeden Monat für die Nebenkosten zusätzliches Geld, aber dies ist für dich als Vermieter nur ein durchlaufender Posten, da du dieses Geld eins-zu-eins an die Hausverwaltung für die Nebenkosten weiterreist.

Die Nebenkosten Vorauszahlung deines Mieters ist für die Rendite-Berechnung deiner Immobilie oder Eigentumswohnung daher irrelevant.

Wenn du mehr zum Thema Nebenkosten bei Immobilien erfahren möchtest, empfehle ich dir auch den Artikel “Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung?” hier auf dem Blog.

Warum ist die Jahresnettokaltmiete für Immobilien-Investoren interessant?

Über die Jahresnettokaltmiete kannst du den Ertrag von Immobilien mit dem Ertrag anderer Kapitalanlagen vergleichen. Kaufst du zum Beispiel eine Aktie für 100€ und bekommst pro Jahr 5€ an Dividende ausgezahlt, hast du eine Rendite von 5%.

Kaufst du eine Immobilie für 300.000€ und bekommst eine Jahresnettokaltmiete von 15.000€, hast du ebenfalls eine Rendite von 5%.

Über die Jahresnettokaltmiete und die Rendite einer Immobilie kannst du also ein Immobilien-Investment mit anderen Anlagemöglichkeiten, wie zum Beispiel Aktien, vergleichen.

Wie kann ich die Rendite einer Immobilie steigern?

Die beste Möglichkeit um die Rendite einer Immobilie zu steigern ist günstig einzukaufen! Kannst du den Kaufpreis nach unten verhandeln, steigert dies eins-zu-eins die Rendite deiner Immobilie.

Aber auch nach dem Kauf kannst du versuchen durch verschiedene Maßnahmen die Mieteinnahmen deiner Immobilie bei einer Neuvermietung zu steigern. Siehe hierzu auch meinen Artikel „Vier einfache Möglichkeiten deine Mieteinnahmen zu erhöhen“ für Ideen wie du die Rendite deiner Immobilie nach dem Kauf steigern kannst.

Wie beeinflusst die Abschreibung meine Rendite?

Wenn du eine Immobilie kaufst und damit Gewinn erzielst musst du natürlich Steuern zahlen.

Im Gegenzug erzeugst du durch den Besitz von Immobilien jedoch auch virtuelle Kosten die du steuerlich absetzen kannst und die sich entsprechend auf deine Rendite auswirken.

Da eine Erklärung hierzu den Rahmen dieses Artikels sprengen würde, habe ich diesem Thema einen eigenen Artikel gewidmet. Wenn du mehr zu diesem Thema erfahren möchtest, empfehle ich dir daher den Artikel “Was muss ich bei einer vermieteten Immobilie zur Abschreibung (AfA) wissen?“.

Fazit

In diesem Artikel konnte ich dir hoffentlich zeigen wie du in Zukunft für deine geplante Immobilie einfach selbst die Rendite berechnen kannst. Gerne kannst du natürlich auch die Tools und online Rechner aus diesem Artikel verwenden, um dir das Leben einfacher zu machen.

Wenn dieser Artikel für dich interessant ist, solltest du dir auch meine kostenlose Tabelle mit verschieden Beispielen für Kaufpreise und monatliche Mieteinnahmen herunterladen und ausdrucken. So kannst du für ein Immobilien-Inserat schnell und auf einen Blick prüfen, wie hoch die Bruttomietrendite bzw. der Kaufpreisfaktor der Immobilie ist.

Von links nach rechts findest du verschiedene monatliche Kaltmieten für Wohnungen und von oben nach unten findest du verschiedene Kaufpreise für Wohnungen. Am Schnittpunkt, in einer Zelle, findest du entsprechend dann die Bruttomietrendite für diese Kombination aus Kaltmiete und Kaufpreis.

Screenshot des Immoprentice Rendite Schnellcheck: Ein Tool um auf einen Blick Rendite einer Immobilie zu ermitteln
Lade die kostenlose Immoprentice Rendite-Schnellcheck-Tabelle zum Ausdrucken herunter um auf einen Blick die Brutto-Mietrendite einer Wohnung zu sehen.

Wenn du mehr zum Thema Immobilien-Investment erfahren möchtest und wissen möchtest wie du ein Immobilien-Inserat bewertest oder wie ein Immobilienkauf abläuft, empfehle ich dir auch die beiden Artikel “Immobilien-Inserat bewerten: Schritt-für-Schritt an einem konkreten Beispiel (Teil 1)” und “Wie läuft ein Wohnungskauf ab? – In 13 Schritten zum Immobilien Investor “hier auf dem Blog.

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 25. Oktober 2020 aktualisiert.

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