Kaufnebenkosten: Was kommt beim Kauf einer Immobilie auf dich zu?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 27. November 2023 aktualisiert.

Du willst eine Immobilie kaufen und vermieten? Dann musst du dir schon vor dem Kauf überlegen, welche Kosten alle auf dich zukommen werden, um eine saubere Kalkulation machen zu können. Neben dem reinen Kaufpreis kommen beim Immobilienerwerb nämlich noch viele weitere, sogenannte Kaufnebenkosten, auf dich zu, die wir uns in diesem Artikel heute genauer ansehen wollen. Aber was kommt da auf dich zu?

Neben dem reinen Kaufpreis musst du beim Immobilienerwerb zusätzlich noch die sogenannten Kaufnebenkosten zahlen. Je nach Region betragen diese in Summe ca. 10% und beinhalten Dinge wie Maklerkosten, Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer.

Du siehst, die Kaufnebenkosten können bei den heutigen Immobilienpreisen schnell einige zehntausend Euro ausmachen. Zusätzlich dazu hast du nach dem Erwerb auch noch laufende Kosten für den regelmäßigen Betrieb der Immobilie, auf die wir am Ende von diesem Artikel noch eingehen werden. Aber jetzt erst einmal der Reihe nach. Was sind die Kaufnebenkosten nun genau?

Was sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf sind alle Ausgaben, die nicht direkt mit dem Kaufpreis zusammenhängen. Insbesondere zählen hierzu die Grunderwerbssteuer, die Maklerprovision oder die Notar- und Grundbuchkosten.

Je nach Bundesland unterscheidet sich die exakte Höhe der Kaufnebenkosten. So ist etwa die Grunderwerbsteuer in unterschiedlichen Bundesländern unterschiedlich hoch.

Schauen wir uns die drei größten Punkte der Kaufnebenkosten einmal im Detail an.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf von Grundstücken anfällt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und liegt zwischen 3,5 bis 6,5 % des notariell beurkundeten Kaufpreises.

Hinweis: Grundsteuer musst du nur auf die Immobilie und den Grund und Boden zahlen. Auf bewegliche Güter wie Möbel oder eine Einbauküche brauchst du keine Grundsteuer zahlen.

Es kann sich daher lohnen, den Kaufpreis im Notarvertrag entsprechend aufzuteilen.

Wichtig:  Lange Zeit war unklar, ob auf die Instandhaltungsrücklage der WEG ebenfalls Grunderwerbsteuer anfällt. Ende 2020 hat der Bundesfinanzhof nun entschieden, dass die Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer nicht mindert. Beim Immobilienkauf musst du also auch auf die Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer zahlen. (Quelle: Urteil v. 16.9.2020, Az. II R 49/17)

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

In der folgenden Tabelle und Grafik siehst du, wie hoch die Grunderwerbsteuer in Deutschland in den einzelnen Bundesländern aktuell ist.

Du hättest gerne eine Tabelle? Gerne! Hier noch einmal eine Tabelle mit der Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern in Deutschland.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer muss immer von demjenigen bezahlt werden, der das Grundstück erwirbt.

Maklerkosten

In den seltensten Fällen verkauft ein Eigentümer seine Immobilie in Eigenregie. Eine Immobilie wirst du daher fast immer über einen Makler kaufen müssen.

Dieser Makler nimmt nun eine Gebühr für die Vermittlung der Immobilie.

Die Höhe der Maklerkosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, z.B. vom Bundesland oder auch vom Immobilienpreis. Die Maklerprovision kann beliebig hoch oder niedrig sein, aber in der Regel liegen die Maklerkosten zwischen 3% und 7% des Kaufpreises der Immobilie.

Wie kann ich Maklerkosten sparen?

In strukturschwachen Regionen, wo ein hohes Angebot an Immobilien auf eine schwache Nachfrage trifft, ist es unter Umständen möglich, dass du mit dem Verkäufer vereinbarst, dass nicht du, sondern der Verkäufer die Maklerkosten trägt.

In den meisten Regionen in Deutschland ist es jedoch so, dass du an den Maklerkosten nicht sparen kannst.

Gerade als Käufer solltest du auch nicht an den Maklerkosten sparen oder versuchen den Makler, um seine Provision zu drücken, da du auf das Wohlwollen des Maklers angewiesen bist.

Gibt es mehrere Kaufinteressenten für eine Wohnung, entscheidet der Makler welche Interessenten er dem Verkäufer vorschlägt.

Hast du nun im Gespräch versucht die Maklerprovision zu drücken, wirst du in der Liste der potenziellen Käufer, die der Makler dem Eigentümer vorschlägt, sicherlich nicht auf dem ersten Platz landen.

Mache dir den Makler daher immer zum Freund, denn er entscheidet, ob du für eine Immobilie in die engere Auswahl kommst oder nicht!

Notar- und Grundbuchkosten

Verglichen mit den Maklerkosten und der Grunderwerbsteuer sind die Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienerwerb eher gering.

In der Regel fallen bei einem Kauf Notarkosten in Höhe von 1,5% des Kaufpreises und Grundbuchkosten in Höhe von 0,5% bis 1% des Kaufpreises an.

Beachte vor allem, dass die Notarkosten nicht nur für den Abschluss des Kaufvertrages an sich, sondern auch für die Beurkundung von Grundschulden und Hypotheken anfallen.

Auch wenn du eine Immobilie kaufst und der alte Eigentümer als Mieter in der Wohnung bleibt, fallen Notarkosten für die Beurkundung des neuen Mietvertrages an.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

In Summe belaufen sich die Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Maklerprovision auf etwa 8-12% des Kaufpreises.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro solltest du also grob mit ca. 30.000€ an Kaufnebenkosten rechnen.

Um dir einen Überblick über die Höhe der Kaufnebenkosten zu geben, findest du unten eine Tabelle mit den durchschnittlichen Kaufnebenkosten je Bundesland.

Übersicht der Kaufnebenkosten – aufgelistet nach Bundesland

Hier die Übersicht der Kaufnebenkosten nach Bundesland:

Hinweis: Durch die hälftige Teilung der Maklerprovision auf Käufer und Verkäufer ist etwas Unruhe in die Höhe der üblichen Maklerprovision gekommen. So war es in Bayern, wo ich selbst unterwegs bin, lange Zeit üblich, dass der Käufer eine Maklerprovision von 3,57% zahlt.

Kurz nach der Aufteilung der Provision auf Käufer und Verkäufer waren dann Sätze von 1,78% für den Käufer üblich. Inzwischen findet man auch wieder erste Inserate bei denen der Käufer wieder 3,57% Maklerprovision zahlen muss. (Die Maklerprovision hat sich also einfach nur verdoppelt).

Es scheint mir, dass sich in allen Bundesländern nun eine Maklerprovision von 3,57% für den Käufer durchsetzt.

Höhe der Kaufnebenkosten berechnen

Mit dem Immoprentice Kaufnebenkosten Rechner unten kannst du schnell und einfach die Kaufnebenkosten für deine Immobilie berechnen. Gib’ den Kaufpreis und das Bundesland ein in dem die Immobilie liegt, und der Rechner gibt dir ein erstes Gefühl für die ungefähre Höhe der Kaufnebenkosten.

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten werden vom Käufer getragen. Die Provision für den Makler, die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer musst also du als Käufer bezahlen. Auch die Kosten für die Erstellung des Kaufvertrages trägt in der Regel der Käufer.

In Märkten, wo es mehr Angebot als Nachfrage gibt, kannst du unter Umständen mit dem Verkäufer verhandeln, dass zum Beispiel der Verkäufer die Maklerkosten trägt, aber in den allermeisten Fällen musst du in der heutigen Marktsituation als Käufer die kompletten Kaufnebenkosten tragen.

Der Einfluss der Kaufnebenkosten auf die Rendite der Immobilie

Die Kaufnebenkosten beeinflussen die Rendite einer Immobilie stark. Je höher die Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer und Makler ausfallen, desto geringer fällt die Rendite aus.

Es lohnt sich daher, vor dem Kauf genau zu berechnen, welche Kosten auf dich zukommen. Nur so kannst du sicherstellen, dass du am Ende die Rendite erzielst, die du dir vorgestellt hast.

Lass’ uns hierfür ein Beispiel mit dem Immoprentice 5 Sekunden Nettomietrendite-Rechner machen:

In der ersten Tabelle findest du ein Beispiel für eine Immobilie, die wir ohne Kaufnebenkosten bezahlen zu müssen, erwerben konnten. Diese Immobilie hat eine Nettomietrendite von 4%.

Müssen wir die üblichen Kaufnebenkosten zahlen und gehen davon aus, dass diese Immobilie in Bayern liegt, dann sinkt, allein durch diese Kosten, unsere Rendite schon auf 3,68%.

Du siehst, die Kaufnebenkosten können durchaus einen sehr großen Einfluss auf die Rendite deiner Immobilie haben.

Individuell aber trotzdem interessant für die Rendite: Renovierungskosten

Keine Kaufnebenkosten im engen Sinn, aber trotzdem relevant für die Rendite sind eventuelle Renovierungs- und Instandsetzungskosten.

Oft verkaufen Menschen ihre alte Immobilie in der sie jahrelang gelebt haben oder eine Immobilie, die lange Jahre vermietet war und jetzt frei geworden ist.

Diese Immobilien sind dann meist jahrelang nicht renoviert worden und du wirst diese Immobilien in dem Zustand, wie du sie kaufst nicht direkt vermieten können.

Zu den klassischen Kaufnebenkosten aus diesem Artikel solltest du also auch eventuelle Renovierungs- und Instandsetzungskosten auf dem Schirm haben.

Lass’ uns hierzu wieder unsere Beispielwohnung von oben nehmen und gehen davon aus, dass diese vor der ersten Vermietung noch leicht saniert werden muss (Streichen, neue Böden, neue Küche, …).

Nehmen wir an, dass wir für die Renovierung noch einmal 10.000€ investieren müssen, sinkt unsere Nettomietrendite von 3,68% auf nur noch 3,57%.

Dieser Kostenblock hängt natürlich vom individuellen Zustand der Immobilie ab. Manche Wohnungen kannst du direkt nach dem Kauf vermieten, bei einigen reicht es, wenn du einmal neu Streichst und bei wiederum anderen Wohnungen musst du erst einmal 30.000€ in eine Komplettsanierung investieren.

Lassen sich die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Ja, Kaufnebenkosten lassen sich steuerlich absetzen. Dazu gehören unter anderem die Maklercourtage, die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer.

Besonders bei größeren Anschaffungen lohnt es sich, die Kaufnebenkosten in die Steuererklärung aufzunehmen, denn so kannst du einige hundert Euro sparen. Achte allerdings darauf, dass die Kosten angemessen und nachgewiesen sind.

Da es der größte Kostenblock ist, habe ich zum Thema Grunderwerbsteuer absetzen, auch einen eigenen Artikel hier auf dem Blog geschrieben: Grunderwerbsteuer absetzen: Tipps und Tricks für Immobilieninvestoren.

Hinweis: Es gibt neben den Kaufnebenkosten bei Immobilien noch viele weitere Dinge, die du steuerlich absetzen kannst. Wenn dich das Thema interessiert, schaue daher mal in meinen Artikel “Was kann ich als Vermieter steuerlich absetzen? (Ein Leitfaden für Immobilieninvestoren)” hier auf dem Blog rein!

Die Kaufnebenkosten fallen in der Regel nach dem Kauf der Immobilie an. Dazu zählen etwa die Notargebühren, die Grunderwerbsteuer oder die Maklerprovision. Je nach Bundesland fallen die Kosten für die Kaufnebenkosten unterschiedlich hoch aus. Informiere dich daher vor dem Kauf über die anfallenden Gebühren, um nachher keine Überraschungen zu erleben!

Fazit

Die Kaufnebenkosten haben einen großen Einfluss auf die Rendite deiner Immobilie. Sie unterscheiden sich je nach Bundesland, aber im Schnitt musst du damit rechnen, dass du noch einmal ca. 10% auf den Kaufpreis on top zahlen musst.

Vor allem die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren und die Maklercourtage können sich zu einer ziemlichen finanziellen Belastung entwickeln. Es ist daher wichtig, dass du dich vor dem Kauf informierst, welche Kosten am Ende auf dich zukommen und diese entsprechend schon vor dem Kauf einkalkulierst.

Die Kaufnebenkosten muss man in der Regel aus seinem Eigenkapital finanzieren und kann sie nur sehr selten von der Bank finanzieren lassen. Falls auch du auf der Suche nach einer Methode bist, um Eigenkapital für deine Investitionen zu generieren, möchte ich dir daher an dieser Stelle noch den Artikel “Fix und Flip – Der ultimative Guide für Immobilieninvestoren” empfehlen, wo ich auf eine Möglichkeit eingehe, wie du mit Immobilien Eigenkapital aufbauen kannst!