Was ist ein Staffelmietvertrag und welche Vorteile bringt er dir als Vermieter?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 5. November 2023 aktualisiert.

In 2017 musste ich das erste Mal eine Wohnung neu vermieten. In diesem Moment stellte sich mir die Frage, welchen Weg ich für zukünftige Mietanpassungen einschlagen soll. Soll ich als Investor und Vermieter nach Bedarf einzelne Mieterhöhungen durchführen oder soll ich eine Indexmiete oder eine Staffelmiete vereinbaren?

Nach reiflicher Überlegung entschloss ich mich für einen Staffelmietvertrag.

Aber was genau ist eine Staffelmiete überhaupt, was musst du bei einem Staffelmietvertrag berücksichtigen und welche Vorteile bringt er dir als Vermieter?

Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag, in dem du und dein Mieter bei Unterzeichnung schon vorab festlegen, welche Mietanpassungen ihr in den kommenden Jahren machen werdet. Ein Staffelmietvertrag bringt für beide Seiten viele Vorteile, wie zum Beispiel eine gute Planungssicherheit, da du und der Mieter wissen, wie hoch die Miete in drei, fünf oder zehn Jahren sein wird.

Bist auch du unsicher, welcher Mietvertrag für dich am besten passt? Bist du dir unsicher, was ein Staffelmietvertrag genau ist und was du bei einer Staffelmiete beachten musst? Lies’ weiter, um mehr über den Staffelmietvertrag und seine Vorteile, die er dir als Vermieter bringen kann zu erfahren.

Wie überall im Leben gibt es aber auch beim Staffelmietvertrag nicht nur Vorteile, daher zeige ich dir in diesem Artikel auch, welche Nachteile ein Staffelmietvertrag für dich als Vermieter haben kann.

Was genau ist ein Staffelmietvertrag?

Bei einem Staffelmietvertrag legen du und dein Mieter im Vorhinein fest, in welchem Umfang sich die Miete in den nächsten Jahren erhöht.

Die Nettokaltmiete erhöht sich dann automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten.

Du musst deinen Mieter weder explizit auffordern, die neue Miete zu akzeptieren, noch ihn gesondert auffordern, die neue Miete zu zahlen.

Für dich als Vermieter hat ein Staffelmietvertrag daher insbesondere den Vorteil, dass du extrem wenig Verwaltungsaufwand hast. Du musst bei der nächsten Mieterhöhung weder Vergleichswohnungen suchen, noch berechnen, wie stark die Inflation in den vergangenen Jahren war.

Du musst nicht einmal deinen Mieter auffordern, die Mieterhöhung zu akzeptieren. Ab dem Zeitpunkt, den ihr vereinbart habt, schuldet dein Mieter dir die neue Miete.

Wie kann ich die richtige Höhe für die Staffelmiete berechnen?

Die richtige Höhe für die einzelnen Staffeln im Staffelmietvertrag musst du selbst herausfinden. Schaue hierzu, wie stark die Mietpreise an deinem Standort in den vergangenen Jahren gestiegen sind.

Anhand dieser Daten musst du nun hochrechnen, wie stark du glaubst, dass die Mieten in den kommenden Jahren steigen werden.

Nun weißt du, wie teuer du deine Wohnung in X Jahren vermieten musst, um eine marktübliche Miete zu bekommen. Hast du die prognostizierte Miete in X Jahren musst du dir nur noch überlegen, wie du die einzelnen Erhöhungen aufteilst.

Diesen Artikel gibt’s auch als 60-Sekunden Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal:

Ich würde dir empfehlen, die Miete in den ersten zwei Jahren erst einmal gleich zu lassen. So hat dein Mieter zu Beginn eine gewisse “Verschnaufpause”.

Da du gerade neu vermietest, ist die Grundmiete vermutlich aktuell marktüblich. Auch solltest du am Ende der Staffel die Miete für ein paar Jahre gleich lassen.

Das hat für deinen Mieter den Vorteil, dass er weiß “die Miete wird in den nächsten zehn Jahren in dieser Wohnung nicht über einen Betrag X steigen”. Diese Sicherheit ist für deinen Mieter vermutlich viel Wert und kann dir helfen, ihn vom Staffelmietvertrag zu überzeugen.

Richtige Höhe für die Staffelmiete online berechnen

Damit du mit der Staffelmiete nicht in eine Renditefalle läufst, habe ich den Immoprentice 5 Sekunden Staffelmiete-Mietrendite Rechner geschaffen.

Mit diesem Rechner kannst du online für eine bestimmte Staffelmietvereinbarung die durchschnittliche Mietsteigerung pro Jahr berechnen. Gib’ in den Rechner deine jetzige Nettokaltmiete, die rechnerische jährliche Mietsteigerung und die Laufzeit des Staffelmietvertrages ein.

Er berechnet dir anhand dieser Werte dann die durchschnittliche Mietsteigerung pro Jahr. Liegt dieser Wert deutlich über der erwarteten Mietsteigerung an deinem Standort, solltest du die Staffeln etwas weniger aggressiv wählen.

Ist die berechnete jährliche Mietsteigerung durch den Staffelmietvertrag unter der erwarteten jährlichen Mietsteigerung an deinem Standort? Das wäre eine schlechte Staffel für dich, da deine Wohnung relativ zum Markt gesehen immer günstiger werde würde.

Liegt die berechnete jährliche Mietsteigerung durch den Staffelmietvertrag sogar unter deinen Inflationserwartungen, würdest du mit diesem Staffelmietvertrag deine Wohnung real jedes Jahr günstiger anbieten. Spiele am besten so lange mit dem Rechner herum, bis du eine sinnvolle Staffel gefunden hast.

Was sind die Vorteile von einem Staffelmietvertrag?

Der größte Vorteil einer Staffelmietvereinbarung ist, dass sie eine Planungssicherheit für dich und deinen Mieter bedeutend.

Ihr wisst beide, wie sich die Miete, auch langfristig, entwickeln wird.

Für deinen Mieter bietet solch eine Vereinbarung etwa einen Schutz, dass die Miete in den nächsten Jahren nicht über einen Betrag X steigen wird.

Auch wenn du die Wohnung verkaufst und der neue Besitzer eine Luxussanierung plant, so ist dein Mieter während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung vor allen nicht vereinbarten Mietsteigerungen geschützt.

Auch dir bringt die Staffelmietvereinbarung Planungssicherheit. Vor allem aber reduziert sie deinen Verwaltungsaufwand bei zukünftigen Mietanpassungen.

Bei einem Mietvertrag ohne Staffelmiete musst du bei jeder Mietanpassung Vergleichswohnungen suchen und deinen Mieter formal korrekt auf die dein Mieterhöhungsverlangen hinweisen und ihn auffordern, die neue Miete zu akzeptieren.

Habt ihr bei Vertragsabschluss eine Staffelmiete vereinbart, entfällt all das komplett.

Da ihr die Staffeln bewusst und gemeinsam vereinbart habt, gibt es vermutlich auch keine Verwirrung wegen der anstehenden Mietanpassung. Schließlich wissen beide Seiten seit Vertragsbeginn, wann die Miete wie angepasst wird.

Was sind die Nachteile von einem Staffelmietvertrag?

Einer der größten Nachteile bei einem Staffelmietvertrag ist es, dass du keine Mietanpassungen außer der Reihe vornehmen kannst.

Steigt etwa die ortsübliche Vergleichsmiete stärker als die vereinbarten Staffeln, darfst du trotzdem die Miete nicht anpassen.

Ähnliches gilt bei einem starken Anstieg der Inflation.

Sobald du einen Staffelmietvertrag unterschreibst, bist du bis zum Ende der Staffel an die Vereinbarung gebunden.

Das Gleiche gilt für Modernisierungen oder sonstige Aufwertungen an deiner Immobilie.

Planst du in den nächsten Jahren Dinge zu modernisieren, musst du die entsprechenden Anpassungen bereits in der Staffelmietvereinbarung einbauen, da du später von der vereinbarten Staffel nicht mehr abweichen kannst.

Eventuell bekommst du bei der Vereinbarung eines Staffelmietvertrages weniger Interessenten für deine Wohnung.

Sieht der potenzielle Mietinteressent schwarz auf weiß, wie stark die Miete in den nächsten Jahren steigen wird, sucht er sich eventuell eine andere Wohnung ohne Staffelmiete.

Sprich das Thema daher mit deinem zukünftigen Mieter offen an. Legt eventuell auch gemeinsam die Staffeln fest, sodass beide Seiten Vorteile haben.

Um unnötige Besichtigungen zu vermeiden, macht es eventuell auch Sinn, dass du den Interessenten schon vor dem Besichtigungstermin mitteilst, dass du planst einen Staffelmietvertrag aufzusetzen.

Machst du es erst im Nachhinein, kann es sein, dass dir viele Leute, die an der Wohnung interessiert waren, auf einmal absagen.

Was muss ich bei einem Staffelmietvertrag beachten?

Um einen Staffelmietvertrag rechtssicher abzuschließen, musst du ein paar Dinge beachten, auf die ich im Folgenden eingehen möchte.

Zeitpunkt und Höhe der neuen Miete müssen klar sein

Es muss aus dem Mietvertrag genau ersichtlich sein, wann die Miete steigt und auf welchen Betrag sie steigt.

Eine Formulierung wie „die Nettokaltmiete erhöht sich jedes Jahr um zwei Prozent“ führt dazu, dass die Staffelmiet-Vereinbarung ungültig ist, da kein konkreter Betrag genannt ist, um den die Miete steigt.

Auch eine Formulierung wie „Die Miete steigt am 01.01.2019 auf 8,20 Euro je Quadratmeter“ ist nicht wirksam, da auch hier die konkrete neue Miethöhe fehlt.

Auch wenn du anfangs die Miethöhe als konkreten Wert angibst und spätere Mieterhöhungen in Prozent angibst, ist der Staffelmietvertrag ungültig (BGH VIII ZR 197/11).

Schreibe daher alle Staffeln mit der neuen Miethöhe und dem Datum ab dem sie gelten aus, um auf der sicheren Seite zu sein.

Einzelne Staffeln müssen mindestens ein Jahr auseinander liegen

Die einzelnen Staffeln, die du mit deinem Mieter festlegst, müssen alle mindestens ein Jahr auseinander liegen. Nimmst du Staffeln in den Vertrag, auf die kürzer aufeinander folgen, ist die gesamte Staffelung ungültig.

Der Vertrag wandelt sich dann automatisch in einen normalen Mietvertrag ohne Staffelmiete.

Der Mieter ist dann nicht mehr verpflichtet, die Mieterhöhungen gemäß vereinbarter Staffelmiete zu zahlen.

Keine ungeplanten Mieterhöhungen während der Laufzeit

Ein Staffelmietvertrag soll dir und deinem Mieter Planungssicherheit geben. Du darfst daher, während die Staffeln noch laufen, keine sonstigen Mieterhöhungen durchführen.

Auch wenn du zum Beispiel die Wohnung aufwendig modernisiert hast, so darfst du deswegen nicht außer der Reihe die Miete anpassen.

Im Gesetz heißt es konkret: “(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.”

Die entsprechende rechtliche Grundlage findest du im § 557a BGB unter gesetze-im-internet.de.

Vereinbare den Staffelmietvertrag schriftlich

Eine Staffelmietvereinbarung ist nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart wurde. Du solltest daher die Staffeln in deinem Mietvertrag immer schriftlich festhalten.

Bei den meisten Muster-Mietverträgen, zum Beispiel von Haus und Grund, gibt es hierfür ein extra Feld.

Möchtest du mehr Staffeln festhalten als im Mietvertrag-Vordruck Platz haben, solltest du sie auf ein extra Blatt schreiben und im Mietvertrag auf dieses Zusatzblatt verweisen.

Das Zusatzblatt sollten natürlich beiden Vertragsparteien unterschreiben und es sollte dem Mietvertrag beigelegt werden.

Nach dem Ende der letzten Staffel läuft der Mietvertrag normal weiter

Sobald die letzte Staffel abläuft, wandelt sich der Mietvertrag in einen normalen, unbefristeten Mietvertrag.

Liegst du trotz der Mietanpassungen hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kannst du nach dem Ende der letzten Staffel also auf dem klassischen Wege eine Mieterhöhung verlangen.

Führst du nach dem Ende der letzten Staffel eine Modernisierung durch, kannst du jetzt wieder normal die Miete anpassen.

Wann verjähren meine Ansprüche aus einer Mieterhöhung?

Haben du und dein Mieter eine Mieterhöhung per Staffelmietvertrag vereinbart, aber dein Mieter hat weiterhin die alte Nettokaltmiete überwiesen und du hast vergessen, die höhere Miete einzufordern?

Du hast als Vermieter Glück: bei einem Staffelmietvertrag verjährt dein Recht erst nach drei Jahren.

Konkret: Du hattest einen Anspruch auf eine Staffel-Mieterhöhung zum 1. August 2018. Du hast jedoch bisher vergessen deine Forderung geltend zu machen. Dein Anspruch auf die dir zustehenden erhöhten Zahlungen für das Jahr 2018 verjährt erst mit Ablauf des 31. Dezember 2021.

Pech hast du jedoch, wenn du eine Einzugsermächtigung von deinem Mieter bekommen hast. Dann ist es nämlich deine Aufgabe, die richtige Miethöhe abzubuchen, wie das Landgericht Hamburg festgestellt hat (Urteil vom 13. März 1997, Az. 334 S 118/96.)

Auch wenn dein Mieter dein Verhalten als Verzicht auf die Mieterhöhung werten konnte, darfst du die Miete nachträglich nicht mehr einfordern, wie das Landgericht Oldenburg festgestellt hat (Urteil vom 2. April 2004, Az. 12 S 46/04).

Suche daher auch bei einer Staffelmiete den Kontakt zu deinem Mieter und sprich’ mit ihm, um rechtssicher die neue Miethöhe zu erhalten.

Wie lange darf eine Staffelmiete laufen?

Seit 2001 darfst du mit deinem Mieter beliebig viele Staffeln festlegen. Theoretisch könnt ihr also Staffeln für die nächsten 30 Jahre festlegen.

Persönlich halte ich Staffeln von mehr als 10 Jahren für wenig sinnvoll, da nach dieser Zeit irgendwann auch mal Renovierungen und Modernisierungen an der Wohnung durchgeführt werden müssen.

Solange eine Staffelmiete läuft, darfst du jedoch deinen Mieter nicht an Renovierungs- oder Modernisierungskosten beteiligen.

Müssen alle Staffeln gleich sein?

Nein, die einzelnen Staffeln in deinem Staffelmietvertrag können sich, sowohl was die Höhe angeht, als auch was den Zeitpunkt der Wirksamkeit angeht, unterscheiden.

Du kannst zum Beispiel mit deinem Mieter vereinbaren, dass ihr zuerst in den ersten zwei Jahren die Miete nicht erhöht, dann fünf Jahre lang die Miete jedes Jahr um 20€ erhöht, und dann zum Schluss noch einmal die Miete alle zwei Jahre um 60€ erhöht.

Solche Staffeln sind zum Beispiel sinnvoll, wenn du weißt, dass in den nächsten Jahren Modernisierungen an der Immobilie vorgenommen werden. Während der Laufzeit des Staffelmietvertrages kannst du bei Modernisierungen nicht separat die Miete anpassen. Du musst eventuelle Modernisierungen daher von vornherein in die Staffeln einplanen.

Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf einen Staffelmietvertrag aus?

Gibt es an deinem Standort eine gültige Mietpreisbremse, muss bei neu abgeschlossenen Mietverträgen jede Staffel auf ihre Höhe geprüft werden.

Falls die Staffel zu hoch liegt, wird sie gemäß Mietpreisbremse auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt, falls der Mieter es beanstandet.

Die Staffelmietvereinbarung zwischen dir und deinem Mieter bleibt grundsätzlich jedoch intakt.

Alle Erhöhungen werden lediglich während der Gültigkeit der Mietpreisbremse nach der obigen Logik beschränkt.

Lass‘ uns ein konkretes Beispiel anschauen, was das verdeutlicht. Sagen wir du vermietest eine Wohnung in Berlin für 650€ und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 600€. Sagen wir du hast bei der Wohnung einen Staffelmietvertrag vereinbart, bei dem die Miete jedes Jahr um 20€ steigt.

Im zweiten Jahr hättest du nun eine Miete von 670€. Jetzt kommt es darauf an, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickelt hat. Ist sie von 600€ auf 610€ gestiegen ist alles in Ordnung. 610€ * 110% = 671€. Die Miete erhöht sich also wie vereinbart auf 670€.

Ist die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch gleich geblieben, kannst du die Miete nur von 650€ auf 660€ anpassen, da die Wohnung sonst mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete läge.

Hast du den Staffelmietvertrag abgeschlossen, bevor die Mietpreisbremse in Kraft trat, hat dein Vertrag übrigens Bestandsschutz und die ursprünglich vereinbarten Staffeln sind weiterhin gültig. (Artikel 229 § 35 Absatz 1 EGBGB).

Welche Mieterhöhung ist möglich?

Grundsätzlich herrscht bei einem Staffelmietvertrag Vertragsfreiheit.

Du kannst die Staffeln also erst einmal beliebig wählen.

Du musst dich jedoch an geltende wirtschaftliche Gesetze halten.

Konkret musst du die Grenzen von § 5 WiStG und § 291 BGB beachten. Im Gesetz zur Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) heißt es zum Beispiel “(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, […]“.

Den vollständigen Text findest du im § 5 WiStG unter dejure.org.

Persönliches Fazit

In Märkten mit großes Wohnraumnachfrage und stetig steigenden Mietpreisen bin ich ein großer Fan von Staffelmietverträgen.

Durch die Transparenz kommt es bei einer anstehenden Mietanpassung zu keinem Ärger mit deinem Mieter, weil ihr ja im Vorhinein schon über den Punkt gesprochen habt.

Darüber hinaus ist die Durchsetzung der Mietanpassung für dich als Vermieter viel einfacher möglich als bei einem normalen Mietvertrag.

Trotzdem solltest du auch in Wohnungsmärkten mit starker Nachfrage bei der Vereinbarung der Staffeln auf jeden Fall mit deinem zukünftigen Mieter zusammenarbeiten und gemeinsam mit ihm die Staffeln festlegen.

So kommt ihr am Ende auf eine Staffelung, die für beide Seiten vorteilhaft ist und habt einen gemeinsamen Vertrag und nicht einen Vertrag, den du als Vermieter “gegen deinen Mieter” durchgedrückt hast.

Interessierst du dich für weitere Möglichkeiten, die Rendite deiner vermieteten Wohnung zu steigern, solltest du dir auch meine anderen Artikeln zur Immobilien-Optimierung durchlesen.

Im Artikel “Vier einfache Möglichkeiten deine Mieteinnahmen zu erhöhen” verrate ich dir zum Beispiel vier einfache Tipps, mit denen du deine Mieteinnahmen nach dem Kauf steigern kannst.

Andere Möglichkeiten, wie du die Miete in einem bestehenden Vertrag erhöhen kannst, findest du im Artikel “Mieterhöhung – Welche Möglichkeiten gibt es die Miete in einem bestehenden Vertrag zu erhöhen?” hier auf dem Blog.

Willst du einen der Tipps umsetzen und deine Rendite durch Wohnungs-Aufwertungen steigern, solltest du dir auf jeden Fall auch meinen Artikel “Rendite steigern nach dem Kauf: Wie kalkuliere ich Wohnungs-Aufwertungen richtig?” durchlesen.

Dort bekommst du Informationen und Online-Rechner, damit du dir die Rendite von Wohnungs-Aufwertungen einfach und im Vorhinein ausrechnen kannst.