Ein Staffelmietvertrag ist für dich als Vermieter eine super Möglichkeit einfach und automatisiert die Miete anzupassen.
In 2017 musste ich das erste Mal eine Wohnung neu vermieten. In diesem Moment stellte sich mir die Frage, welchen Weg ich für zukünftige Mietanpassungen einschlagen soll. Soll ich als Investor und Vermieter nach Bedarf einzelne Mieterhöhungen durchführen oder soll ich eine Indexmiete oder eine Staffelmiete vereinbaren?
Nach reiflicher Überlegung entschloss ich mich für einen Staffelmietvertrag.
Aber was genau ist eine Staffelmiete überhaupt, was musst du bei einem Staffelmietvertrag berücksichtigen und welche Vorteile bringt er dir als Vermieter?
Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag, in dem du und dein Mieter bei Unterzeichnung schon vorab festlegen, welche Mietanpassungen ihr in den kommenden Jahren machen werdet. Ein Staffelmietvertrag bringt für beide Seiten viele Vorteile, wie zum Beispiel eine gute Planungssicherheit, da du und der Mieter wissen, wie hoch die Miete in drei, fünf oder zehn Jahren sein wird.
Bist auch du unsicher, welcher Mietvertrag für dich am besten passt? Bist du dir unsicher, was ein Staffelmietvertrag genau ist und was du bei einer Staffelmiete beachten musst? Lies’ weiter, um mehr über den Staffelmietvertrag und seine Vorteile, die er dir als Vermieter bringen kann zu erfahren.
Wie überall im Leben gibt es aber auch beim Staffelmietvertrag nicht nur Vorteile, daher zeige ich dir in diesem Artikel auch, welche Nachteile ein Staffelmietvertrag für dich als Vermieter haben kann.
Das solltest du wissen: FAQs
Die wichtigsten und häufigsten FAQs zum Thema als schneller Frage-Antwort-Block:
Zahlungsansprüche aus wirksam vereinbarten Mietstaffeln verjähren regelmäßig nach drei Jahren. Die Frist beginnt grundsätzlich am Jahresende, wenn der jeweilige Anspruch entstanden ist und du die maßgeblichen Umstände kennst oder grob fahrlässig nicht kennst. Verjährung löscht den Anspruch nicht; der Mieter kann die Zahlung dann verweigern.
Du darfst mit deinem Mieter beliebig viele Staffeln festlegen und den Staffelmietvertrag beliebig lange laufen lassen.
Nein. Höhe und zeitliche Abstände dürfen unterschiedlich vereinbart werden. Jede Stufe muss aber als Miete oder Erhöhung in Euro feststehen; zwischen zwei Erhöhungen liegt mindestens ein Jahr. Der Rechner auf dieser Seite bildet nur den einfacheren Fall gleich hoher jährlicher Euro-Schritte ab.
Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich für jede Mietstaffel. Bei späteren Staffeln zählt die Vergleichsmiete bei deren erstem Fälligkeitstermin. Regelmäßig gilt eine Grenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; eine zuvor wirksam begründete höhere Miete bleibt jedoch erhalten. Außerdem können Vormiete, Modernisierung und gesetzliche Ausnahmen relevant sein. Eine unzulässige Miethöhe wird nicht erst durch Beanstandung unwirksam; für Rückforderungen gelten die Rügevorgaben des § 556g BGB.
Fest vereinbarte Mietstufen machen die Entwicklung der Nettokaltmiete planbarer. Während der Staffelphase sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Änderungen von Betriebskosten nach § 560 BGB können dennoch möglich sein; die gesamte monatliche Zahlung ist deshalb nicht garantiert unveränderlich.
Während der vereinbarten Staffelphase schließt § 557a Abs. 2 BGB zusätzliche Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB aus. Dazu gehört die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. Plane solche Maßnahmen deshalb bei der Staffelvereinbarung mit ein. Für die besondere Heizungsmodernisierung nach § 559e BGB folgt daraus hier keine pauschale Aussage; dieser Sonderfall wird nicht automatisch geprüft.
Eine Stufe nach der anderen. Mit einem Staffelmietvertrag setzt du auf kontinuierlich steigende Mieteinnahmen.
Bei einem Staffelmietvertrag legen du und dein Mieter im Vorhinein fest, in welchem Umfang sich die Miete in den nächsten Jahren erhöht.
Die Nettokaltmiete erhöht sich dann automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten.
Du musst deinen Mieter weder explizit auffordern, die neue Miete zu akzeptieren, noch ihn gesondert auffordern, die neue Miete zu zahlen.
Für dich als Vermieter hat ein Staffelmietvertrag daher insbesondere den Vorteil, dass du extrem wenig Verwaltungsaufwand hast. Du musst bei der nächsten Mieterhöhung weder Vergleichswohnungen suchen, noch berechnen, wie stark die Inflation in den vergangenen Jahren war.
Du musst nicht einmal deinen Mieter auffordern, die Mieterhöhung zu akzeptieren. Ab dem Zeitpunkt, den ihr vereinbart habt, schuldet dein Mieter dir die neue Miete.
Wie kann ich die richtige Höhe für die Staffelmiete berechnen?
Die richtige Höhe für die einzelnen Staffeln im Staffelmietvertrag musst du selbst herausfinden. Schaue hierzu, wie stark die Mietpreise an deinem Standort in den vergangenen Jahren gestiegen sind.
Anhand dieser Daten musst du nun hochrechnen, wie stark du glaubst, dass die Mieten in den kommenden Jahren steigen werden.
Nun weißt du, wie teuer du deine Wohnung in X Jahren vermieten musst, um eine marktübliche Miete zu bekommen. Hast du die prognostizierte Miete in X Jahren musst du dir nur noch überlegen, wie du die einzelnen Erhöhungen aufteilst.
Was sind die Besonderheiten eines Staffelmietvertrages? #shorts
Ich würde dir empfehlen, die Miete in den ersten zwei Jahren erst einmal gleich zu lassen. So hat dein Mieter zu Beginn eine gewisse “Verschnaufpause”.
Da du gerade neu vermietest, ist die Grundmiete vermutlich aktuell marktüblich. Auch solltest du am Ende der Staffel die Miete für ein paar Jahre gleich lassen.
Das hat für deinen Mieter den Vorteil, dass er weiß “die Miete wird in den nächsten zehn Jahren in dieser Wohnung nicht über einen Betrag X steigen”. Diese Sicherheit ist für deinen Mieter vermutlich viel Wert und kann dir helfen, ihn vom Staffelmietvertrag zu überzeugen.
Richtige Höhe für die Staffelmiete online berechnen
Mit dem Rechner vergleichst du eine vereinfachte Reihe gleicher jährlicher Euro-Stufen. Trage Anfangsnettokaltmiete, Euro-Schritt, Anzahl der Änderungen und Startmonat ein. Weicht dein Vertrag bei Beträgen oder Abständen davon ab, brauchst du dessen einzelne Stufen statt dieses Jahresschemas.
800 € Anfangsmiete ab Januar 2026 und fünf jährliche Änderungen um 50 € ergeben ab Januar 2031 1.050 € Monatsmiete. Es gibt sechs Beträge einschließlich der Anfangsmiete. In der Tabelle siehst du, welcher Betrag ab welchem Modellmonat gilt.
Die Gesamtänderung beträgt 31,25 %; die gleichwertige Jahresquote rund 5,59 %. Diese Quote ist keine Immobilienrendite und keine Empfehlung zur Miethöhe. Die Mietsumme bis vor der letzten Stufe beträgt im Beispiel 54.000 € und enthält die neue Endmiete noch nicht.
Prüfe Betrag und Termin jeder vereinbarten Stufe sowie die rechtlichen Voraussetzungen gesondert. § 557a BGB sieht unter anderem Geldbeträge und mindestens ein Jahr unveränderte Miete vor. Eine passende Zahlenreihe allein bestätigt weder die Wirksamkeit noch eine nach örtlichen Regeln zulässige Miethöhe.
Staffelmiete: Mietstufen mit festen Eurobeträgen
Sieh, wie feste Euro-Schritte deine Monatsmiete verändern. Startwerte sind Beispiele.
Monatsmiete nach der letzten Modellstufe
—
Anfangsmiete plus alle Euro-Stufen. Dieser Betrag gilt im Szenario erst ab dem unten genannten letzten Modelltermin.
Beginn der letzten Mietstufe im Modell
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Ab diesem Monat gilt die Endmiete im Rechenmodell. Den Vertrag prüfst du getrennt.
Veränderung der Monatsmiete insgesamt
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Endmiete minus Anfangsmiete. Ein negatives Ergebnis ist eine rechnerische Mietsenkung.
Veränderung gegenüber der Anfangsmiete
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Gesamte Veränderung der Monatsmiete geteilt durch die Anfangsmiete.
Gleichwertige Mietänderung pro Jahr
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Rechnerisch gleichbleibende Jahresquote zwischen Anfangs- und Endmiete. Die einzelnen Euro-Stufen haben andere Prozentquoten; keine Immobilienrendite.
Nettokaltmietsumme vor der letzten Stufe
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Summe der Nettokaltmieten bis unmittelbar vor Beginn der letzten Stufe. Die neue Endmiete zählt erst ab diesem Termin und ist nicht enthalten.
€ pro Monat
Monatsmiete im ersten Modelljahr, ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Bei 0 € lässt sich die Betragsreihe berechnen, jedoch keine prozentuale Veränderung gegenüber der Anfangsmiete.
Mietvertrag oder eigene, ausdrücklich gewählte Szenarioannahme.
€ pro Stufe
Jede Stufe ändert die monatliche Miete um diesen festen Eurobetrag. Ein negativer Wert zeigt nur ein rechnerisches Senkungsszenario; kein Mietbetrag darf dadurch negativ werden.
Vergleiche die Eurobeträge und Termine mit dem Vertrag. Unterschiedliche Beträge oder unregelmäßige Abstände bildet dieser Rechner nicht ab.
Die erste Änderung folgt nach zwölf Modellmonaten, die letzte nach der eingegebenen Anzahl von Jahren. Fünf Änderungen ergeben sechs Mietbeträge einschließlich der Anfangsmiete.
Zähle die Änderungen, nicht die vorhandenen Mietbeträge. Die Obergrenze von 100 ist eine Rechengrenze, keine Vertragsempfehlung.
Die Rechnung beginnt am ersten Tag dieses Monats. Jede weitere Stufe liegt zwölf Monate später. Die Datierung bestätigt keine rechtliche Fälligkeit.
Wähle den Monat der ersten angesetzten Mietperiode. Auch der letzte Modelltermin muss zwischen den Jahren 1 und 9999 liegen.
Das Modell verwendet denselben Euro-Schritt alle zwölf Monate. Es berechnet Mietbeträge und deren Veränderung, keine Immobilienrendite. Vertragswirksamkeit, zulässige Miethöhe und tatsächliche Fälligkeit werden nicht festgestellt. Geldbeträge und Prozentwerte werden nur für die Anzeige gerundet.
So liest du die Mietstufen
Öffne die Tabelle, um jeden Mietbetrag mit seinem Modellbeginn zu sehen. Vergleiche Beträge und Termine einzeln mit deinem Vertrag.
Beispiel: 800 € Anfangsmiete und fünf jährliche Schritte von jeweils 50 € ergeben ab Januar 2031 eine Monatsmiete von 1.050 €. Die sechs Beträge lauten 800, 850, 900, 950, 1.000 und 1.050 €.
Die Monatsmiete steigt im Beispiel insgesamt um 250 € beziehungsweise 31,25 %. Die gleichwertige jährliche Vergleichsquote beträgt rund 5,59 %; sie beschreibt die Mietbeträge, keinen Kapitalertrag.
Von Januar 2026 bis unmittelbar vor Januar 2031 entstehen im Beispiel 54.000 € Nettokaltmiete: zwölf Monate zu jeder der ersten fünf Mieten. Die neue Endmiete zählt erst ab Januar 2031.
Ohne Änderungen bleibt die Endmiete gleich. Der Zeitraum vor der letzten Stufe ist dann leer, deshalb beträgt diese Mietsumme 0 €.
Bei 0 € Anfangsmiete bleiben die Eurobeträge auswertbar. Die prozentualen Vergleichswerte werden ausdrücklich als nicht definiert erklärt.
Bei einer Staffelmietvereinbarung müssen Beträge und Zeiträume rechtlich passen. § 557a BGB verlangt unter anderem Geldbeträge und mindestens ein Jahr unveränderte Miete; auch die zulässige Miethöhe ist gesondert zu prüfen.
Stimmen die Abstände oder Euro-Schritte deines Vertrags nicht mit dem Jahresszenario überein, verwende die vereinbarten Einzelstufen statt dieses vereinfachten Modells.
Was bedeuten die Mietstufen für das gesamte Objekt?
Das kostenpflichtige Immobilien-Kalkulationstool hilft dir, Mietannahmen, Objektkosten und Finanzierung gemeinsam zu betrachten. Auf der Produktseite siehst du, welche Funktionen die einzelnen Excel-Varianten enthalten.
Was sind die Vorteile von einem Staffelmietvertrag?
Ein Staffelmietvertrag hat viele Vorteile für dich als Vermieter. Er gibt dir Planungssicherheit, einfache Mieterhöhungen und er kann deinen bürokratischen Aufwand erheblich reduzieren.
Der größte Vorteil einer Staffelmietvereinbarung ist, dass sie eine Planungssicherheit für dich und deinen Mieter bedeutend.
Ihr wisst beide, wie sich die Miete, auch langfristig, entwickeln wird.
Für deinen Mieter bietet solch eine Vereinbarung etwa einen Schutz, dass die Miete in den nächsten Jahren nicht über einen Betrag X steigen wird.
Auch wenn du die Wohnung verkaufst und der neue Besitzer eine Luxussanierung plant, so ist dein Mieter während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung vor allen nicht vereinbarten Mietsteigerungen geschützt.
Möchtest du die Miete erhöhen, musst du etwa nicht ewig mit deinem Mieter diskutieren, da ihr euch schon auf die Erhöhungen festgelegt habt.
Auch dir bringt die Staffelmietvereinbarung Planungssicherheit. Vor allem aber reduziert sie deinen Verwaltungsaufwand bei zukünftigen Mietanpassungen.
Bei einem Mietvertrag ohne Staffelmiete musst du bei jeder Mietanpassung Vergleichswohnungen suchen und deinen Mieter formal korrekt auf die dein Mieterhöhungsverlangen hinweisen und ihn auffordern, die neue Miete zu akzeptieren.
Habt ihr bei Vertragsabschluss eine Staffelmiete vereinbart, entfällt all das komplett.
Da ihr die Staffeln bewusst und gemeinsam vereinbart habt, gibt es vermutlich auch keine Verwirrung wegen der anstehenden Mietanpassung. Schließlich wissen beide Seiten seit Vertragsbeginn, wann die Miete wie angepasst wird.
Was sind die Nachteile von einem Staffelmietvertrag?
Die Mieten in deiner Stadt steigen, zum Beispiel weil ein großer Arbeitgeber sich niedergelassen hat? Leider Pech gehabt, mit einem Staffelmietvertrag kannst du keine Mietanpassungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mehr vornehmen!
Einer der größten Nachteile bei einem Staffelmietvertrag ist es, dass du keine Mietanpassungen außer der Reihe vornehmen kannst.
Steigt etwa die ortsübliche Vergleichsmiete stärker als die vereinbarten Staffeln, darfst du trotzdem die Miete nicht anpassen.
Ähnliches gilt bei einem starken Anstieg der Inflation.
Sobald du einen Staffelmietvertrag unterschreibst, bist du bis zum Ende der Staffel an die Vereinbarung gebunden.
Das Gleiche gilt für Modernisierungen oder sonstige Aufwertungen an deiner Immobilie.
Möchtest du demnächst eine größere Modernisierung an deiner Immobilie vornehmen, ist ein Staffelmietvertrag nicht optimal für dich: Die Modernisierungskosten kannst du dann nämlich nicht mehr umlegen!
Planst du in den nächsten Jahren Dinge zu modernisieren, musst du die entsprechenden Anpassungen bereits in der Staffelmietvereinbarung einbauen, da du später von der vereinbarten Staffel nicht mehr abweichen kannst.
Eventuell bekommst du bei der Vereinbarung eines Staffelmietvertrages weniger Interessenten für deine Wohnung.
Sieht der potenzielle Mietinteressent schwarz auf weiß, wie stark die Miete in den nächsten Jahren steigen wird, sucht er sich eventuell eine andere Wohnung ohne Staffelmiete.
Auch wenn die Inflation auf einmal höher als erwartet ausfällt, bist du mit einem Staffelmietvertrag schlecht bedient: Auch wenn die Mieten aufgrund der Inflation schnell steigen, bist du an die Staffeln aus deinem Vertrag gebunden.
Sprich das Thema daher mit deinem zukünftigen Mieter offen an. Legt eventuell auch gemeinsam die Staffeln fest, sodass beide Seiten Vorteile haben.
Um unnötige Besichtigungen zu vermeiden, macht es eventuell auch Sinn, dass du den Interessenten schon vor dem Besichtigungstermin mitteilst, dass du planst einen Staffelmietvertrag aufzusetzen.
Machst du es erst im Nachhinein, kann es sein, dass dir viele Leute, die an der Wohnung interessiert waren, auf einmal absagen.
Was muss ich bei einem Staffelmietvertrag beachten?
Um einen Staffelmietvertrag rechtssicher abzuschließen, musst du ein paar Dinge beachten, auf die ich im Folgenden eingehen möchte.
Zeitpunkt und Höhe der neuen Miete müssen klar sein
Ein Staffelmietvertrag vereinfacht dir das Leben als Vermieter enorm. Trotzdem gibt es ein paar Regeln, die du kennen solltest und auf die du beim Abschluss eines Staffelmietvertrages achten musst.
Es muss aus dem Mietvertrag genau ersichtlich sein, wann die Miete steigt und auf welchen Betrag sie steigt.
Eine Formulierung wie „die Nettokaltmiete erhöht sich jedes Jahr um zwei Prozent“ führt dazu, dass die Staffelmiet-Vereinbarung ungültig ist, da kein konkreter Betrag genannt ist, um den die Miete steigt.
Auch eine Formulierung wie „Die Miete steigt am 01.01.2019 auf 8,20 Euro je Quadratmeter“ ist nicht wirksam, da auch hier die konkrete neue Miethöhe fehlt.
Für jede Staffel muss die jeweilige Miete oder Erhöhung als Geldbetrag vereinbart sein. Eine bloße Prozentangabe genügt dafür nicht. Eine fehlerhafte spätere Prozentstaffel macht aber nicht automatisch alle früheren Staffeln unwirksam: Im Urteil VIII ZR 197/11 vom 15. Februar 2012 blieben die ersten zehn Jahre mit vereinbarten Geldbeträgen wirksam. Welche Teile einer konkreten Vereinbarung bestehen bleiben, muss anhand des Vertrags geprüft werden.
Schreibe daher alle Staffeln mit der neuen Miethöhe und dem Datum ab dem sie gelten aus, um auf der sicheren Seite zu sein.
Einzelne Staffeln müssen mindestens ein Jahr auseinander liegen
Die Miete muss zwischen den Staffeln jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Prüfe deshalb jeden vereinbarten Termin einzeln. Ist ein Abstand zu kurz, lässt sich daraus ohne Prüfung der Vereinbarung nicht pauschal ableiten, welche übrigen Staffeln wirksam bleiben. Der Rechner prüft diese Vertragsfrage nicht.
Keine ungeplanten Mieterhöhungen während der Laufzeit
Eine nicht vorher vereinbarte Mietanpassung, zum Beispiel wegen einer Modernisierung, ist während der Laufzeit eines Staffelmietvertrages ausgeschlossen. (Quelle: Screenshot von § 557a BGB von dejure.org)
Ein Staffelmietvertrag soll dir und deinem Mieter Planungssicherheit geben. Du darfst daher, während die Staffeln noch laufen, keine sonstigen Mieterhöhungen durchführen.
Auch wenn du zum Beispiel die Wohnung aufwendig modernisiert hast, so darfst du deswegen nicht außer der Reihe die Miete anpassen.
Im Gesetz heißt es konkret: “(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.”
Die entsprechende rechtliche Grundlage findest du im § 557a BGB unter gesetze-im-internet.de.
Vereinbare den Staffelmietvertrag schriftlich
Eine Staffelmietvereinbarung ist nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart wurde. Du solltest daher die Staffeln in deinem Mietvertrag immer schriftlich festhalten.
Bei den meisten Muster-Mietverträgen, zum Beispiel von Haus und Grund, gibt es hierfür ein extra Feld.
Möchtest du mehr Staffeln festhalten als im Mietvertrag-Vordruck Platz haben, solltest du sie auf ein extra Blatt schreiben und im Mietvertrag auf dieses Zusatzblatt verweisen.
Das Zusatzblatt sollten natürlich beiden Vertragsparteien unterschreiben und es sollte dem Mietvertrag beigelegt werden.
Nach dem Ende der letzten Staffel läuft der Mietvertrag normal weiter
Nachdem die letzte Staffel ausgelaufen ist, wandelt sich dein Staffelmietvertrag automatisch in einen normalen, unbefristeten Mietvertrag.
Sobald die letzte Staffel abläuft, wandelt sich der Mietvertrag in einen normalen, unbefristeten Mietvertrag.
Liegst du trotz der Mietanpassungen hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kannst du nach dem Ende der letzten Staffel also auf dem klassischen Wege eine Mieterhöhung verlangen.
Führst du nach dem Ende der letzten Staffel eine Modernisierung durch, kannst du jetzt wieder normal die Miete anpassen.
Wann verjähren meine Ansprüche aus einer Mieterhöhung?
Vergessen die Mieterhöhung einzufordern? Bei einem Staffelmietvertrag hast du Glück: Deine Ansprüche auf Zahlung der neuen Miethöhe verfallen erst nach drei Jahren.
Haben du und dein Mieter eine Mieterhöhung per Staffelmietvertrag vereinbart, aber dein Mieter hat weiterhin die alte Nettokaltmiete überwiesen und du hast vergessen, die höhere Miete einzufordern?
Du hast als Vermieter Glück: bei einem Staffelmietvertrag verjährt dein Recht erst nach drei Jahren.
Konkret: Du hattest einen Anspruch auf eine Staffel-Mieterhöhung zum 1. August 2018. Du hast jedoch bisher vergessen deine Forderung geltend zu machen. Dein Anspruch auf die dir zustehenden erhöhten Zahlungen für das Jahr 2018 verjährt erst mit Ablauf des 31. Dezember 2021.
Pech hast du jedoch, wenn du eine Einzugsermächtigung von deinem Mieter bekommen hast. Dann ist es nämlich deine Aufgabe, die richtige Miethöhe abzubuchen, wie das Landgericht Hamburg festgestellt hat (Urteil vom 13. März 1997, Az. 334 S 118/96.)
Auch wenn dein Mieter dein Verhalten als Verzicht auf die Mieterhöhung werten konnte, darfst du die Miete nachträglich nicht mehr einfordern, wie das Landgericht Oldenburg festgestellt hat (Urteil vom 2. April 2004, Az. 12 S 46/04).
Suche daher auch bei einer Staffelmiete den Kontakt zu deinem Mieter und sprich’ mit ihm, um rechtssicher die neue Miethöhe zu erhalten.
Wie lange darf eine Staffelmiete laufen?
Seit 2001 darfst du mit deinem Mieter beliebig viele Staffeln festlegen. Theoretisch könnt ihr also Staffeln für die nächsten 30 Jahre festlegen.
Persönlich halte ich Staffeln von mehr als 10 Jahren für wenig sinnvoll, da nach dieser Zeit irgendwann auch mal Renovierungen und Modernisierungen an der Wohnung durchgeführt werden müssen.
Solange eine Staffelmiete läuft, darfst du jedoch deinen Mieter nicht an Renovierungs- oder Modernisierungskosten beteiligen.
Müssen alle Staffeln gleich sein?
Nein, die einzelnen Staffeln in deinem Staffelmietvertrag können sich, sowohl was die Höhe angeht, als auch was den Zeitpunkt der Wirksamkeit angeht, unterscheiden.
Du kannst zum Beispiel mit deinem Mieter vereinbaren, dass ihr zuerst in den ersten zwei Jahren die Miete nicht erhöht, dann fünf Jahre lang die Miete jedes Jahr um 20€ erhöht, und dann zum Schluss noch einmal die Miete alle zwei Jahre um 60€ erhöht.
Solche Staffeln sind zum Beispiel sinnvoll, wenn du weißt, dass in den nächsten Jahren Modernisierungen an der Immobilie vorgenommen werden. Während der Laufzeit des Staffelmietvertrages kannst du bei Modernisierungen nicht separat die Miete anpassen. Du musst eventuelle Modernisierungen daher von vornherein in die Staffeln einplanen.
Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf einen Staffelmietvertrag aus?
Mietpreisbremse schlägt Staffelmietvertrag. Bei einer aktiven Mietpreisbremse gelten kannst du die vereinbarten Mieterhöhungen nur bis zum jeweils gültigen Maximum der erlaubten Miete nach Mietpreisbremse einfordern.
Gibt es an deinem Standort eine gültige Mietpreisbremse, muss bei neu abgeschlossenen Mietverträgen jede Staffel auf ihre Höhe geprüft werden.
Falls die Staffel zu hoch liegt, wird sie gemäß Mietpreisbremse auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt, falls der Mieter es beanstandet.
Die Staffelmietvereinbarung zwischen dir und deinem Mieter bleibt grundsätzlich jedoch intakt.
Alle Erhöhungen werden lediglich während der Gültigkeit der Mietpreisbremse nach der obigen Logik beschränkt.
Lass‘ uns ein konkretes Beispiel anschauen, was das verdeutlicht. Sagen wir du vermietest eine Wohnung in Berlin für 650€ und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 600€. Sagen wir du hast bei der Wohnung einen Staffelmietvertrag vereinbart, bei dem die Miete jedes Jahr um 20€ steigt.
Im zweiten Jahr hättest du nun eine Miete von 670€. Jetzt kommt es darauf an, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickelt hat. Ist sie von 600€ auf 610€ gestiegen ist alles in Ordnung. 610€ * 110% = 671€. Die Miete erhöht sich also wie vereinbart auf 670€.
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch gleich geblieben, kannst du die Miete nur von 650€ auf 660€ anpassen, da die Wohnung sonst mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete läge.
Hast du den Staffelmietvertrag abgeschlossen, bevor die Mietpreisbremse in Kraft trat, hat dein Vertrag übrigens Bestandsschutz und die ursprünglich vereinbarten Staffeln sind weiterhin gültig. (Artikel 229 § 35 Absatz 1 EGBGB).
Welche Mieterhöhung ist möglich?
Nutzt du in deinem Staffelmietvertrag Staffeln, die mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, liegt eine Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG vor. (Quelle: Screenshot von § 5 WiStG von dejure.org)
Grundsätzlich herrscht bei einem Staffelmietvertrag Vertragsfreiheit.
Du kannst die Staffeln also erst einmal beliebig wählen.
Du musst dich jedoch an geltende wirtschaftliche Gesetze halten.
Konkret sind hier die Grenzen der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG und des Wuchers nach § 291 StGB zu beachten. Im Gesetz zur Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) heißt es zum Beispiel “ (2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, […] “.
Den vollständigen Text findest du im § 5 WiStG unter dejure.org.
Persönliches Fazit
In Märkten mit großes Wohnraumnachfrage und stetig steigenden Mietpreisen bin ich ein großer Fan von Staffelmietverträgen.
Die vorab vereinbarten Mietstufen machen die geplante Entwicklung der Nettokaltmiete für beide Seiten sichtbar. Das kann Rückfragen vermeiden; Meinungsverschiedenheiten oder Zahlungsausfälle schließt es nicht aus.
Ist eine Staffel wirksam vereinbart, wird sie zum festgelegten Termin fällig. Für diese Erhöhung brauchst du kein neues Zustimmungsverfahren wie bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Staffelmiete: Vorteile und Prüfpunkte im Überblick
Vorteil: Planbare Nettokaltmiete
Die vereinbarten Eurobeträge und Termine zeigen dir, wie sich die Nettokaltmiete entwickeln soll. Leerstand, Zahlungsausfälle und Kosten bleiben eigene Risiken.
Vorteil: Weniger Verwaltungsaufwand
Eine wirksam vereinbarte Staffel wird zum vertraglichen Termin fällig. Für diese Staffel brauchst du kein neues Zustimmungsverfahren wie bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete.
Vorteil: Transparenz
Mieter und Vermieter kennen die vereinbarten Stufen von Anfang an. Das erleichtert die gemeinsame Budgetplanung.
Vorteil: Weniger Nachverhandlungen
Die nächsten Mietstufen sind bereits festgelegt. Das kann spätere Verhandlungen reduzieren; Streitfreiheit oder pünktliche Zahlungen garantiert es dir nicht.
Prüfpunkt: Begrenzte Flexibilität
Steigt die Vergleichsmiete oder die Inflation stärker, passt sich die vereinbarte Staffel dadurch nicht automatisch an.
Prüfpunkt: Kalkulationsrisiko
Die Staffel kann hinter deiner Kostenentwicklung zurückbleiben. Rechne deshalb mehrere Kosten- und Leerstandsszenarien durch.
Prüfpunkt: Modernisierung separat prüfen
Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB sind während der Staffellaufzeit ausgeschlossen. Prüfe geplante Maßnahmen und besondere gesetzliche Regelungen, etwa für Heizungsanlagen, vor Vertragsabschluss.
Prüfpunkt: Akzeptanz bei Mietinteressenten
Höhere spätere Mietstufen können Mietinteressenten abschrecken. Sprich die Entwicklung offen an und prüfe die rechtlichen Grenzen jeder Staffel.
Die vereinbarten Mietstufen erleichtern die Planung, ersetzen aber keine Prüfung des Vertrags und seiner gesetzlichen Grenzen.
Trotzdem solltest du auch in Wohnungsmärkten mit starker Nachfrage bei der Vereinbarung der Staffeln auf jeden Fall mit deinem zukünftigen Mieter zusammenarbeiten und gemeinsam mit ihm die Staffeln festlegen.
So kommt ihr am Ende auf eine Staffelung, die für beide Seiten vorteilhaft ist und habt einen gemeinsamen Vertrag und nicht einen Vertrag, den du als Vermieter “gegen deinen Mieter” durchgedrückt hast.
Interessierst du dich für weitere Möglichkeiten, die Rendite deiner vermieteten Wohnung zu steigern, solltest du dir auch meine anderen Artikeln zur Immobilien-Optimierung durchlesen.
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