Rendite steigern nach dem Kauf: Wie kalkuliere ich Wohnungs-Aufwertungen richtig?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 3. Juni 2023 aktualisiert.

In diesem Artikel gehe ich der Frage nach, wie du die Mietrendite einer Aufwertung und Wohnwert-Verbesserung in deiner Mietwohnung berechnest. Wie im Artikel “Warum Immobilien als Geldanlage?” beschrieben, können Immobilien zur Vermietung eine sehr gute Kapitalanlage sein da sie oft eine sehr gute Rendite abwerfen.

Auch nach dem Kauf kannst du jedoch noch viele Optimierungen vornehmen, um die Rendite zu steigern. Einige Beispiele und Inspirationen findest du zum Beispiel im Artikel “Vier einfache Möglichkeiten deine Mieteinnahmen zu erhöhen“.

Um es für dich einfach zu machen, herauszufinden, welche Investition in deiner Mietwohnung sinnvoll sind und welche du besser sein lassen solltest, gibt es in diesem Artikel verschiedene Online Rechner. Mit diesen kannst du die Rendite einer geplanten Investition für eine Wohnwert-Verbesserung (z.B. eine neue Küche) berechnen und prüfen, ob sich die Investition für dich lohnt.

Rendite für Wohnwert-Verbesserungen berechnen

Offensichtlich kannst du die Mietrendite für eine Wohnung, die du kaufst und vermietest, berechnen. Du kannst die Rendite aber auch für Verbesserungen, die du an deiner Wohnung vornehmen möchtest, berechnen. Sind die Maßnahmen wertvoll für deinen Mieter und du kannst die Nettokaltmiete entsprechend erhöhen, können diese Wohnwert steigernden Maßnahmen für dich sehr rentabel sein. 

Lass‘ uns das Ganze am Beispiel einer Küche näher betrachten. Stell dir vor, deine Wohnung hat aktuell keine, oder eine sehr alte, Küche. Jedenfalls nichts, wofür du extra Geld verlangen kannst. Du kannst deine Wohnung jetzt entweder ohne oder auch mit einer neuen Küche vermieten. Um zur Entscheidung zu kommen, was besser ist, musst du dir durchrechnen, ob sich die Wohnwertverbesserung „neue Küche“ für dich in deiner Wohnung lohnt. Dafür sind die kommenden Praxisbeispiele da!

Grob kannst du sagen, dass du, wie bei der Mietrendite, die Mietsteigerung, die du durch die Küche erhältst, mit dem Kaufpreis der Küche und der Abschreibung für die Küche verrechnen musst. Das Ergebnis ist die Rendite, die du durch deine Investition erzielst. Hier ein Beispiel von zwei verschiedenen Küchen zur Wohnungs-Aufwertung:

Praxisbeispiel: Einbau einer Küche

Wie du in der Tabelle siehst, hängt es stark vom erzielbaren Mietpreis und den Kosten der Investition ab, ob es sich für dich lohnt eine Küche in deiner Mietwohnung einzubauen. Im ersten Beispiel gehe ich davon aus, dass du eine sehr günstige Küche einbaust, die du für fünf Jahre vermieten kannst. Nach fünf Jahren ist die Küche in diesem Beispiel derart abgewohnt, dass du kein extra Geld dafür verlangen kannst. Trotz der kurzen Haltbarkeitsdauer würdest du in diesem Beispiel Gewinn machen. Über die 5 Jahre kostet die Küche dich im Schnitt 400€ pro Jahr oder 33€ pro Monat. Wenn du die Miete im Gegenzug aber wegen des Mehrwertes den du deinem Mieter bietest, um 50€ pro Monat erhöhen kannst, hast du über die fünf Jahre einen Reingewinn von 1.000€ mit der Investition.

Bei der zweiten Küche sieht es schlechter aus: Hier haben wir in eine hochwertige Küche für 7.000€ investiert die auch sieben Jahre hält, aber leider können wir die Miete nur um 70€ pro Monat steigern. Nach den sieben Jahren haben wir in Summe nur 5.880€ an zusätzlichen Mieteinnahmen generiert. Die Küche hat uns in der Anschaffung aber 7.000€ gekostet. Wir haben in Summe also einen Verlust von 1.120€ eingefahren. Eine derartige Investition solltest du daher nicht machen, da sie sich für dich nicht rechnet.

Ab wann lohnt sich meine Investition?

Bei der Rendite von Wohnungsaufwertungen befindest du dich immer in einem Dreieck zwischen den Kosten der Investition, der erzielbaren Mietsteigerung der Investition und der Rendite die du am Ende bekommst.

Du kannst dir daher bei jeder Investition die folgenden drei Fragen stellen: “Wie hoch ist meine Rendite bei einer bestimmten Investition?“, “Wie viel mehr Miete muss ich bekommen, damit sich die Maßnahme für mich lohnt?” und “Wie viel Geld kann ich für eine bestimmte Maßnahme maximal ausgeben, damit sie sich noch rechnet?“. Auf diese drei Fragen gehe ich in den kommenden Abschnitten ein. Um das Ganze für dich einfach zu machen, habe ich einige Online-Rechner erstellt, mit denen du die Fragen für deinen konkreten Fall möglichst einfach beantworten kannst. Bei allen Rechnern musst du — je nach Fragestellung — jeweils zwei der folgenden drei Eingaben festlegen:

• Was kostet mich die Investition?
• Wie viel mehr an Miete kann ich durch die Investition bekommen?
• Welche Rendite bekomme ich auf mein investiertes Geld?

Die jeweils dritte Komponente wird dann durch den Online-Rechner berechnet.

Da alle Investitionen in deine Mietwohnung nach einer bestimmten Zeit abgewohnt sind und erneuert werden müssen, musst du bei allen Rechnern auch noch eingeben, wie lange du glaubst, dass die entsprechende Investition (z.B. eine neue Küche) sinnvoll benutzt und vermietet werden kann, bevor du sie erneuern musst.

Praxishilfe 1: Rendite für eine Investition (z.B. Küche) berechnen

In diesem Abschnitt möchte ich die Frage “Wie hoch ist meine Rendite bei einer bestimmten Investition?” beantworten. Zum Beispiel möchtest du eine Küche in deiner Mietwohnung einbauen. Du weißt, wie teuer die Küche ist, und wie viel mehr an Miete du dafür verlangen kannst, sodass der Einbau der Küche eine Win-Win-Situation für dich und deinen Mieter ist. Nutze den folgenden Online-Rechner, um die Rendite einer Investition in eine Küche in deiner Mietwohnung zu berechnen.

Setze das Ergebnis des Rendite-Rechners in Relation zu der aktuellen Netto-Mietrendite deiner Wohnung. Liegt der Rendite-Wert der Investition über deiner aktuellen Netto-Mietrendite, steigerst du mit der Investition die Rendite deiner Wohnung. Ist die Rendite niedriger als die bisherige Rendite der Wohnung, würdest du deine Situation mit dieser „Investition“ verschlechtern. Du solltest von der Idee daher Abstand nehmen.

Weitere Informationen zu diesem Rechner findest du auf der Seite “5 Sekunden Investitionsplan Rechner: Rendite berechnen” im Tools-Bereich von Immoprentice.de.

Praxishilfe 2: Nötige Mieterhöhung für eine Investition (z.B. Küche) ausrechnen

Mit dem Rechner in diesem Abschnitt kannst du die Frage “Wie viel mehr Miete muss ich bekommen, damit sich meine Investition lohnt?” beantworten. Lass’ uns wieder das Beispiel der Küche für deine Mietwohnung nutzen. Du weißt schon wie teuer die Küche in der Anschaffung ist und du weißt, wie viel Rendite du durch die Investition bekommen möchtest. Jetzt kannst du berechnen, wie viel mehr Miete du mindestens bekommen musst, damit sich die Investition für dich rechnet. Die von dir erwartete Rendite pro Jahr sollte hierbei größer sein als die heutige Rendite deiner Wohnung ohne die Investition, da du sonst die Arbeit umsonst machst und du das Geld besser darin investieren könntest eine weitere Wohnung ähnlich deiner jetzigen zu kaufen.

Weitere Informationen zu diesem Rechner findest du auf der Seite “5 Sekunden Investitionsplan Rechner: Mietanpassung berechnen” im Tools-Bereich von Immoprentice.de

Praxishilfe 3: Maximale Kosten für eine Investition (z.B. Küche) berechnen

In diesem Abschnitt geht es um die Frage “Wie viel Geld kann ich für eine bestimmte Maßnahme maximal ausgeben, damit sie sich noch rechnet?”. Lass’ uns ein letztes Mal das Beispiel der Küche für deine Mietwohnung bemühen. Du hast schon ein Gefühl dafür, wie viel mehr Nettokaltmiete ein Mieter bereit ist für eine Küche in deiner Wohnung zu bezahlen? Zusätzlich weißt du, wie viel Rendite du mindestens erreichen möchtest? Benutze den Online-Rechner in diesem Abschnitt, um zu berechnen, wie viel Geld du maximal in die Küche investieren darfst, damit sich das Ganze für dich lohnt. Kannst du die Küche für weniger als das Ergebnis installieren, erreichst du deine Zielrendite. Kaufst du teurer ein, geht die Differenz zulasten deiner Rendite.

Weitere Informationen zu diesem Rechner findest du auf der Seite “5 Sekunden Investitionsplan Rechner: Investitionskosten berechnen” im Tools-Bereich von Immoprentice.de

Persönliches Fazit

Im Gegensatz zu anderen Geldanlagen wie Aktien oder Anleihen musst du bei einer Immobilie auch nach dem Kauf noch weiter Geld investieren, um die Wohnung regelmäßig instand zu halten und die Vermietbarkeit sicherzustellen. Du kannst darüber hinaus aber auch in deine Wohnung investieren, um echte Wohnwert-Verbesserungen zu erreichen. Mit einem überlegten Investitionsplan nach dem Kauf deiner Immobilie kannst du, deine Wohnung Stück für Stück aufwerten und deine Mieteinnahmen erhöhen.

Falls du bei einer bereits vermieteten Wohnung Wohnwert-Verbesserungen vornehmen möchtest, solltest du dir meinen Artikel “Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB” durchlesen. Dort erfährst du, worauf du bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung achten musst und wie stark du die Miete bei bestimmten Verbesserungen erhöhen kannst.

Als Kapitalanleger solltest du allgemein immer nur wohlüberlegt in Verbesserungen in deine Wohnung investieren.  Bevor du eine Wohnwert-Verbesserung wirklich durchführst, solltest du dir deine Optimierungs-Ideen mit den Online-Rechnern in diesem Artikel genau durchrechnen, um sicherzugehen, dass du am Ende nicht ein Minusgeschäft machst, sondern mit deiner Investition wirklich die Rendite deiner Kapitalanlage-Immobilie verbesserst.

Wenn du allgemein mehr zum Thema aktive Wertsteigerung von Immobilien erfahren möchtest, schaue dir gerne auch einmal den Artikel “Wie kann ich den Wert einer Immobilie steigern?” hier auf dem Blog an!