Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 3. Oktober 2023 aktualisiert.

Immobilien kann man nach den verschiedensten Kennzahlen sortieren. Die Größe, das Baujahr oder der Stadt in der sie liegen. Aber welches sind die wichtigsten Eigenschaften und Kennzahlen für eine Immobilie als Kapitalanlage?

Ist vielleicht am Ende nur “die Lage, die Lage und noch einmal die Lage” wichtig?

Genau darum soll es heute gehen!

In diesem Artikel möchte ich dir, die für aus meiner Sicht, neun wichtigsten Eigenschaften einer Immobilie als Kapitalanlage vorstellen.

Und nein, es ist nicht nur Lage, Lage, Lage…

Kaufpreis pro qm Wohnfläche

Der Kaufpreis pro qm Wohnfläche ist das Erste, worauf ich bei einer Immobilie schaue. Nachdem du dir einige Immobilien Inserate in deinem Suchgebiet angesehen hast, erkennst du mit dieser Kennzahl schnell, ob ein Angebot teuer oder günstig ist.

Wie berechne ich den Kaufpreis pro qm Wohnfläche?

Den Kaufpreis pro qm Wohnfläche berechnest du, indem du den Kaufpreis durch die Anzahl an qm Wohnfläche teilst. Oft kannst du diese Kennzahl direkt im Exposé sehen, da viele Immobilienportale sie vorab für dich berechnen.

Warum ist Kaufpreis pro qm Wohnfläche wichtig?

Wie oben geschrieben ermöglicht dir diese Zahl eine schnelle Einordnung, ob die Wohnung günstig oder teuer ist. Der Wert ist aber auch hilfreich, weil du mit ihm Wohnungen unterschiedlicher Größe vergleichen kannst. Eine 30qm Wohnung kostet weniger als eine 70qm Wohnung. Aber deswegen ist sie nicht automatisch rentabler. Liegen beide Wohnungen im selben Stadtteil, ist eine 70qm Wohnung für 350000€ vermutlich interessanter als eine 30qm Wohnung für 200000€. Während die große Wohnung 5000€ pro Quadratmeter kostet, kostet die kleine Wohnung 6666€ pro qm.

Als Mieter prüfe ich bei einem Angebot, wie viel Euro pro qm ich an Miete zahlen muss. Sobald du ein Gefühl für die qm Mieten in deiner Stadt hast, kannst du den Mietpreis pro qm mit dem Kaufpreis pro qm vergleichen. So kannst du schnell die Rendite für ein Objekt – unabhängig von der Größe – berechnen.

Beispiel:

Ausrichtung, Schnitt und Größe der Wohnung

Passt der Kaufpreis grob, schaue ich mir den Schnitt, die Ausrichtung und die Größe der Wohnung an.

Hinweis: Zum Thema Ausrichtung einer Wohnung und warum diese Wichtig ist, gibt’s auch ein Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal:

Was ist damit gemeint?

Die Ausrichtung, der Schnitt und die Größe der Wohnung sind eher subjektive Größen und lassen sich schlecht in Zahlen fassen.

Die Ausrichtung bezieht sich auf die Ausrichtung der Wohnung. Gehen die Fenster der Zimmer nach Westen und Süden, sodass die Wohnung schön hell ist, oder gehen alle Fenster nach Norden? Der Schnitt bezieht sich darauf, wie die Wohnung im inneren geschnitten ist.

Gibt es Durchgangszimmer? Sind einige Zimmer zu klein, um sie sinnvoll nutzen zu können? Gibt es einen Balkon? Die Größe der Wohnung bezieht sich auf die vermietbaren qm. Handelt es sich um ein 30qm Appartement oder um eine Wohnung für eine ganze Familie mit 100qm?

Warum ist der Schnitt, die Größe oder die Ausrichtung der Wohnung wichtig?

Warum sollten mich diese Werte interessieren, wenn ich selbst nicht in der Wohnung wohnen möchte? Der Grund ist einfach: ich möchte mit meiner Wohnung möglichst viele potenzielle Mieter ansprechen. Das schaffe ich aber nur, wenn ich eine ansprechende Wohnung habe und an den hier genannten Dingen kann ich nach dem Kauf nichts oder nur sehr schwer etwas ändern.

Ein altes Bad kann ich einfach durch ein neues Bad ersetzen. Aber ein Zimmer mit Fenster nach Norden wird nie viel Licht bekommen. Eigentlich alle Mieter wünschen sich eine helle, lichtdurchflutete Wohnung.

Ich achte daher darauf, dass die Zimmer so ausgerichtet sind, dass viel Licht hereinkommt. Um das zu beurteilen, reicht meist ein Blick in den Grundriss der Wohnung. Optimal ist es, wenn die Wohnung eine Ost-West-Ausrichtung hat. So hat mein Mieter den ganzen Tag über viel Licht in der Wohnung.

Ähnlich verhält es sich mit dem Schnitt der Wohnung. Optimal ist ein zentraler Flur und quadratisch geschnittene Räume zu beiden Seiten. Gehen alle Räume in die gleiche Richtung, fühlt man sich im Flur wie in einem Schlauch, der Mieter hat nur einen beschränkten Blick nach draußen und kann die Wohnung schlecht lüften.

Sind die Zimmer noch schmal und lang geschnitten weiß ich, dass ich wenige Mieter finden werde, die sich in dieser Wohnung wohlfühlen werden.

Makrolage der Wohnung

Der Begriff Makrolage beschreibt die weitere Umgebung deiner Wohnung.

Was ist die Makrolage einer Wohnung?

Die Makrolage einer Wohnung beschreibt die Situation in der Umgebung deiner Wohnung. In welcher Stadt befindet sich die Wohnung und wie sieht die Zukunft der Stadt aus? Wie ist der Stadtteil, in dem deine Wohnung liegt? Eine Wohnung in der Münchner Innenstadt hat zum Beispiel eine sehr gute Makro-Lage. Das Pendant zur Makro-Lage ist die Mikro-Lage.

Warum ist die Makrolage der Wohnung wichtig?

Über die Makrolage einer konkreten Wohnung mache ich mir selten explizit Gedanken, da ich Wohnung in einer bestimmten Stadt suche. Die Analyse der Makro-Lage kommt daher schon viel früher: Nämlich dann, wenn du überlegst in welcher Stadt du Immobilien als Kapitalanlage kaufen möchtest.

Bist du schon auf einen bestimmten Stadtteil festgelegt, haben alle Wohnungen in deinem Suchprofil die gleiche Makro-Lage. Zu Beginn deiner Suche musst du dir einmalig über die Makrolage deiner Wohnung Gedanken machen, um zu verhindern, dass du zum Beispiel eine tolle Wohnung in einer sterbenden Stadt ohne Zukunft kaufst.

Lies’ dir unbedingt auch den Artikel “Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?” durch, um mehr darüber zu erfahren, was einen Standort mit einer “guten Makrolage” ausmacht, und wie du so einen “guten Standort”, finden kannst.

Falls du überlegst an eher riskanten C und D Standorten zu investieren, schau’ dir unbedingt auch den Artikel “Sollte ich in C oder D Lagen investieren?” an. Dort findest du wertvolle Infos, wenn du planst außerhalb der A-Städte zu investieren.

Mikrolage der Wohnung

Der Begriff Mikrolage beschreibt die unmittelbare Umgebung deiner Wohnung.

Was ist die Mikrolage einer Wohnung?

Die Mikro-Lage beschreibt die Situation in der direkten Umgebung deiner Wohnung. Wie ist der Straßenzug, in dem die Wohnung steht? Gibt es Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Wie gut ist die Schule im Viertel? Gibt es schöne Parks in der Nähe oder liegt die Wohnung an einer Hauptverkehrsstraße?

Willst du mehr zum Thema “Mikrolage” erfahren und wissen worauf du konkret bei der Analyse und Bewertung der Mikrolage einer Immobilie als Kapitalanlage achten solltest? Dann empfehle ich dir den Artikel “Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?” hier auf immoprentice.de zu lesen.

Im Artikel findest du eine detaillierte Analyse der verschiedenen Faktoren, die in die Mikrolage reinspielen und erfährst, wie du diese strukturiert bewertest, um eine gute Kaufentscheidung zu treffen.

Warum ist die Mikrolage der Wohnung wichtig?

Die Betrachtung der Mikrolage ist wichtig, da eine Stadt sehr unterschiedlich ist. München zum Beispiel ist im Allgemeinen eine sehr wirtschaftsstarke Stadt.

Schaut man sich die Makrolage München aber genauer an, sieht man zum Beispiel, dass es innerhalb Münchens einzelne Stadtviertel mit sehr niedriger Arbeitslosigkeit gibt, während die Arbeitslosigkeit in anderen Stadtvierteln deutlich höher ist.

Genau dasselbe gilt für andere Faktoren wie zum Beispiel die Kriminalität. Du musst bei deiner Investition daher auf jeden Fall auf die Mikrolage der Wohnung schauen.

Ist die Wohnung vielleicht deswegen günstig, weil es mit dem Viertel gerade Bergab geht? Liegt die Wohnung in der Nähe des Straßenstrichs? Oder liegt die Wohnung an einer viel befahrenen Hauptstraße?

Gerade die Großwohnsiedlungen die in den 70er Jahren in Deutschland vielerorts gebaut wurden, sind heute eher weniger beliebte Wohngebiete. Je nach Mikrolage deiner Wohnung musst du daher mit deinem Angebot andere potenzielle Mieter ansprechen.

Bruttomietrendite

Für mich als Anleger ist die Rendite einer Immobilie einer der wichtigen Faktoren für den Kauf. Ähnlich wie bei der Makrolage und der Mikrolage gibt es auch bei der Rendite einen Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Steht in einem Exposé eine Rendite für eine Wohnung, ist hier oft die Bruttomietrendite gemeint, weil dieser von den beiden Werten der höhere ist.

Was ist die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite gibt dir Überschlagsweise eine erste Einordnung, wie rentabel eine Immobilie als Kapitalanlage für dich ist. Du kannst sie errechnen, indem du die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis für die Wohnung (ohne Kaufnebenkosten) teilst. Eine Wohnung die 200.000€ kostet und eine Jahreskaltmiete von 10.000€ einbringt, hat eine Bruttomietrendite von fünf Prozent.

Um dir die Berechnung der Rendite für eine bestimmte Wohnung möglichst einfach zu machen, habe ich dir einen “Spickzettel” erstellt, mit dem du für eine Wohnung schnell deine Bruttomietrendite ablesen kannst. Mit der Tabelle (Immoprentice Rendite-Schnellcheck) siehst du auf einen Blick, wie teuer du deine Wohnung vermieten musst, um eine bestimmte Rendite zu erzielen, bzw. wie teuer eine Wohnung maximal sein darf, damit du mit der Vermietung noch einen Gewinn erzielst.

Falls du ein besseres Gefühl dafür bekommen möchtest, was an deinem Standort eine gute oder weniger gute Bruttomietrendite ist, kann ich dir den Artikel “Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?” empfehlen. Dort findest du zum Beispiel auch Tools, mit denen du die durchschnittliche Bruttomietrendite für deine Region herausfinden kannst.

Warum ist Bruttomietrendite der Wohnung wichtig?

Die Bruttomietrendite ist wichtig, weil sie dir eine erste grobe Einschätzung für eine Immobilie ermöglicht. Du wirst viele Exposés lesen und musst im ersten Schritt schnell die schlechten Objekte rausfiltern. Genau hierfür ist die Bruttomietrendite gut und wichtig. Die Zahl ist ungenau, weil Dinge wie die Kaufnebenkosten oder die Instandhaltungskosten für die Immobilie nicht erfasst werden.

Die Kennzahl ist trotzdem wertvoll: Eine Wohnung mit schlechter Bruttomietrendite wird auch bei näherem Hinsehen keine gute Nettomietrendite haben.

Umgekehrt gilt dasselbe. Eine Wohnung mit einer guten Bruttomietrendite hat in den meisten Fällen auch eine interessante Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite deiner Immobilie ist der Wert, den du mit dem 5 Sekunden Rendite Rechner berechnest. Die Bruttomietrendite deiner Immobilie kannst du mit dem 5 Sekunden Brutto-Mietrendite Rechner berechnen.

Nettomietrendite

Verglichen zur Bruttomietrendite gibt die Nettomietrendite eine genauere Abschätzung wie rentabel eine Immobilie am Ende des Tages wirklich ist. Da die Nettomietrendite zusätzliche Kosten einbezieht, ist die Nettomietrendite immer niedriger als die Bruttomietrendite . Die Nettomietrendite deiner Immobilie kannst du mit dem 5 Sekunden Netto-Mietrendite Rechner berechnen.

Was ist die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite kannst du prinzipiell genauso berechnen wie die Bruttomietrendite. Während du bei der Bruttomietrendite aber viele Faktoren bewusst nicht betrachtest, musst du diese Faktoren hier in die Rechnung einfließen lassen.

Einige der Hauptfaktoren, welche die Nettomietrendite schmelzen lassen sind, Kaufnebenkosten wie Notar und Makler oder Hausgeldzahlungen, die du nicht auf deinen Mieter umlegen kannst, wie zum Beispiel Rücklagen für Instandhaltungen oder Kosten für die Hausverwaltung.

Warum ist die Nettomietrendite der Wohnung wichtig?

Die Nettomietrendite ist wichtig, wenn du für ein konkretes Objekt genauer wissen möchtest, wie hoch die Rendite für dieses Objekt ist. Ich selbst nutze den Wert eher selten. Für die genaue Berechnung der Rendite einer Wohnung nutze ich statt der Nettomietrendite den Cashflow der Wohnung. Nach meiner Erfahrung sind die Kosten für verschiedene Immobilien oft sehr ähnlich. Die Berechnung der Nettomietrendite ist für mich daher ein unnötiger Schritt.

Aufpassen musst du jedoch, wenn du in C oder D Lagen investierst. Hier sind die Mieten oft so niedrig, dass die Nettomietrendite wegen Instandhaltungskosten oder Kosten durch Leerstand signifikant von der Bruttomietrendite abweichen. Mehr zu dieser Besonderheit von C und D Lagen findest du im Extra-Artikel “Sollte ich in C oder D Lagen investieren?“.

Eigenkapitalrendite

Eine Immobilie zur Kapitalanlage wirst du meistens über einen Bankkredit kaufen. Die Mieteinnahmen stehen aber trotz Kredit vollständig dir zu. Da du aber nicht den kompletten Kaufpreis mit deinem eigenen Kapital bestritten hast, kannst du mit der Eigenkapitalrendite herausfinden, wie groß die Rendite auf das von dir für den Kauf tatsächlich eingesetzte Kapital ist.

Was ist die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite ist die Rendite, die du mit deiner Immobilie erwirtschaftest, in Relation zu dem Eigenkapital, dass du eingesetzt hast. Während du bei der Rendite die jährlichen Einnahmen durch den Kaufpreis teilst, teilst du bei der Eigenkapitalrendite die jährlichen Einnahmen durch den Betrag, den du selbst aus eigenen Mitteln aufgewendet hast, um diese Einnahmen zu generieren.

Da deine Einnahmen aus einer vermieteten Immobilie unabhängig davon sind, ob du die Wohnung zu 100% aus deinen Ersparnissen bezahlt hast, oder ob du einen Kredit aufgenommen hast, gilt: Je weniger Eigenkapital du einbringst, desto höher ist deine Eigenkapitalrendite.

Warum ist die Eigenkapitalrendite der Wohnung wichtig?

Die Eigenkapitalrendite ist wichtig, um zu berechnen wie gut sich dein eigenes Geld durch deine Investition verzinst. Kaufst du eine Immobilie für 100.000€ mit 4000€ jährlichen Einnahmen, so hast du eine Rendite von 4%. Schaffst du es jedoch, dieselbe Immobilie zu 80% zu finanzieren, musstest du für die Einnahmen von 4000€ pro Jahr nur 20.000€ aufwenden. Selbst nach Abzug der Zinskosten erreichst du damit eine Verzinsung von ca. 13%. Deine Eigenkapitalrendite kannst du mit dem 5 Sekunden Finanzierungs Rechner auf immoprentice.de berechnen.

Wohnfläche

Wer ist deine Zielgruppe, an die du deine Wohnung vermieten möchtest? Über die Größe und die Anzahl der Zimmer deiner Wohnung legst du fest, an welche Mietergruppe sich dein Angebot richten wird. Mit einem 1-Zimmer-Apartment wirst du eher Studenten ansprechen. Mit einer 4-Zimmerwohnung eher Familien mit Kindern. Für jede Wohnungsgröße gibt es eine natürliche Zielgruppe.

Was ist die Wohnfläche?

Die Größe oder Wohnfläche einer Wohnung beschreibt, wie groß deine zu vermietende Wohnung ist. Wie viel qm kann dein zukünftiger Mieter sein Zuhause nennen? Wie viele Zimmer wird er haben?

Warum ist die Wohnfläche wichtig?

Das Wichtigste für ein Unternehmen, das erfolgreich sein Produkt anbieten möchte, ist zu wissen, wer seine Zielgruppe ist. Bei Immobilien ist es ähnlich. Über die Größe, die Lage und dein verfügbares Budget legst du die Zielgruppe deines Angebots (deine Mietwohnung) fest. Günstige 1-Zimmer-Apartments nahe der Uni für Studenten? Gehobene 2-Zimmer-Wohnungen für Gutverdiener in einer hippen Lage? Preiswerte 3-Zimmer-Wohnungen für Familien am Stadtrand? Alles drei sind valide Vermietungsmodelle, für die es einen Markt gibt.

Da du mit der Größe deiner Wohnung deine Zielgruppe festlegst, solltest du diesen Wert schon zu Beginn deiner Suche grob festlegen.

Wenn du etwa erst einmal klein anfangen möchtest, kannst du zum Beispiel nach 1-Zimmer-Wohnungen Ausschau halten und erst einmal an Studenten vermieten.

Cashflow

Alle in diesem Artikel genannten Kennzahlen kannst du für die Bewertung einer Wohnung heranziehen. Der klare König aller Kennzahlen, und die wichtigste Eigenschaft einer Immobilie als Kapitalanlage, ist für mich jedoch der Cashflow der Wohnung.

Was ist der Cashflow?

Der Cashflow ist das, was deine Wohnung am Ende von Monat, nach allen Einnahmen und Ausgaben, abwirft. Hat die Warmmiete alle deine Kosten gedeckt und du hast noch etwas übrig, war der Cashflow positiv. Musstest du aus deinem Privatvermögen Geld zuschießen, war der Cashflow negativ.

Warum ist der Cashflow der Wohnung wichtig?

Am Ende des Tages interessiert mich als Investor das Geld, welches ich mit meiner Investition verdiene. Alle in diesem Artikel genannten Größen sind wichtig, um eine gute Immobilie zu finden und diese an die richtige Zielgruppe zu vermieten. Sie sind aber alle nur Mittel zum Zweck. Du kannst die tollste Wohnung mit dem besten Schnitt in der tollsten Lage haben, die super auf deine Zielgruppe passt.

Am Ende musst du es zusätzlich auch noch schaffen, für das Angebot einen fairen Preis zu erzielen und einen positiven Cashflow zu erzielen. Mehr zum Thema positiver Cashflow und warum ich dies für die wichtigste Kennzahl halte, findest du in meinem Artikel Warum der Cashflow bei Immobilien so wichtig ist.

Fazit

Auf der Suche nach der richtigen Wohnung zur Kapitalanlage wirst du mit vielen Kennzahlen konfrontiert. Bei einigen Kennzahlen, wie der Größe, gibt es kein „besser“ oder „schlechter“.

Hier musst du einfach entscheiden, welche Strategie du fahren möchtest und wer deine zukünftigen Mieter sein sollen. Um dir zu helfen schnell die finanziellen Kennzahlen für viele verschiedenen Immobilien schnell zu berechnen, kann ich dir die Online-Rechner der „5 Sekunden …“ Reihe auf dieser Seite empfehlen.

Hinweis: In diesem Artikel ging es primär um die Eigenschaften von guten Kapitalanlage-Immobilien, die man nicht immer messen kann. Wenn du dich lieber auf messbare Werte stürzen möchtest und dich das “Kennzahlen von Immobilien näher interessiert”, dann ist vielleicht auch der Artikel “Wichtige Kennzahlen für Immobilien als Kapitalanlage: Ein Leitfaden für angehende Immobilieninvestoren” etwas für dich. Schau’ mal rein!

Hinweis: Das wichtigste aus diesem Artikel gibt’s auch noch einmal als Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal:

Die „weichen“ Faktoren wie Schnitt und der Ausrichtung der Wohnung sind schwer messbar, aber trotzdem rate ich dir bewusst darauf zu achten, auch hier eine gute Wohnung zu kaufen, um eine gute Vermietbarkeit sicherzustellen. Wenn du mehr darüber erfahren möchtest, wie du schnell und strukturiert anhand eines Online-Inserates prüfen kannst, ob eine Immobilie interessant ist, schaue dir unbedingt auch meine Schritt-für-Schritt-Anleitung im Artikel “Immobilien-Inserat bewerten: Schritt-für-Schritt an einem konkreten Beispiel (Teil 1)” an.

In diesem Artikel ging es sehr fokussiert um die wichtigsten Eigenschaften einer einzelnen und konkreten Immobilie als Kapitalanlage. Bist du aber vielleicht noch gar nicht auf Wohn-Immobilien festgelegt, sondern überlegst, welche Immobilien sich ganz allgemein als Kapitalanlage eignen? Dann schaue dir unbedingt auch den Artikel “Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?” hier auf dem Blog an.

Oh, und wenn du allgemein mehr Informationen zu Immobilien und dem Einsteig in Immobilien als Kapitalanlage suchst, browse auch gerne einmal durch die Kategorie “Einführung und Grundlagen“, wo du viele weitere interessante Artikel findest!

Was hältst du von meiner Liste? Sind dies auch für dich die wichtigsten Eigenschaften einer Immobilie als Kapitalanlage oder achtest du auf andere Dinge? Falls du denkst, dass eine wichtige Eigenschaft in diesem Artikel fehlt, schreib’ es unten in die Kommentare!