Wie viele Immobilien brauche ich bis zur finanziellen Freiheit?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 2. Dezember 2023 aktualisiert.

Du planst, dir mit Vermieten Immobilien ein zusätzliches Einkommen aufbauen? Du willst vielleicht sogar mit Immobilien deine finanzielle Freiheit erreichen? Ich glaube, dein Plan ist gut und realistisch, aber wie viele Immobilien, oder wie viele qm vermietet Fläche, brauchst du, um finanzielle Freiheit mit Immobilien zu erreichen?

Um ein Jahreseinkommen von 100.000€ brutto aus Immobilien zu beziehen, musst du, je nach Lage deiner Immobilien, 500qm bis 1700qm Wohnfläche vermieten. 

In München kannst du deine Wohnungen, im Schnitt für mehr als 20€/qm vermieten. Mit nur 400qm kannst du also schon Mieteinnahmen von ca. 100.000€ pro Jahr erzielen.

In ländlichen Regionen Sachsens wirst du vermutlich eher nur 5€/qm verlangen können. Um auf 100.000€ Mieteinnahmen pro Jahr zu kommen, musst du also 1.666qm vermieten.

Warum sind Immobilien ein so effektives Investmentmedium?

Immobilien sind ein so effektives Investmentmedium, weil du mit Immobilien das Geld andere Leute für dich und deinen Vermögensaufbau nutzen kannst.

Würdest du Immobilien zu 100% mit deinem eigenen Geld kaufen, wären sie nicht viel besser als Aktien.

Rendite durch Hebeleffekt

Dadurch, dass du Immobilien aber nicht mit deinem eigenen Geld kaufst, nutzt du den Hebeleffekt für dein eigenes finanzielles Vorankommen.

Oft kannst du mir nur 20% eigenen Geldeinsatz eine Immobilie kaufen und vermieten. Du kannst eine Immobilie für 200.000€ also zum Beispiel für 40.000€ kaufen.

Schaue dir auch das folgende Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal an, um mehr darüber zu erfahren, warum Immobilien eine so effektive Möglichkeit der Altersvorsorge sind.

Um mehr zum Thema Finanzierung von Immobilien durch die Bank und zum Thema Bonität zu lernen, solltest du unbedingt auch meine Artikel “Bis wie viel Euro finanziert die Bank mir meine Kapitalanlage-Immobilie?” und “Was bedeutet ein Schufa Basisscore von 98 für mich als Immobilien Investor?” hier auf Immoprentice.de lesen.

Der Mieter tilgt deinen Kredit

Hast du die Immobilie aber einmal gekauft, gehören alle Einnahmen zu 100% dir.

Und hier kommt nun der Clou: Die Immobilie erwirtschaftet so hohe Mieteinnahmen, dass dein Mieter den Kredit, den du bei der Bank aufgenommen hast, um die Immobilie zu kaufen, zu 100% abbezahlt.

Du musst kein Geld dazu schießen.

Zwar hast du, solange die Finanzierung läuft, kein zusätzliches verfügbares Einkommen, aber du baust Monat für Monat Vermögen auf.

Jeden Monat sinken deine Schulden, aber deine Immobilie bleibt im Wert konstant, oder steigt vielleicht sogar.

Durch dein Angebot und den Mehrwert, den du für deinen Mieter schaffst, baust du Monat für Monat mehr Vermögen auf und kommst dem Ziel der finanziellen Freiheit Monat für Monat einen Schritt näher.

Eine abgezahlte Immobilie nach 30 Jahren

Hältst du dies nun bis zum Ende des Kredits durch, besitzt du, ohne dass du groß selbst Geld investiert hast, eine abbezahlte Immobilie.

Im Beispiel von oben besitzt du nach etwa 30 Jahren eine Immobilie im Wert von 200.000€, hat dafür aber nur 40.000€ selbst ausgegeben.

Brauche ich viel Geld, um mit Immobilien loszulegen?

Nein, um mit Immobilien loszulegen, brauchst du nicht viel Geld. In der Regel kannst du Immobilien mit nur 20% Eigenkapital kaufen.

Bei einer Immobilie für 200.000€ bist du also mit ca. 50.000€ Eigenkapital dabei.

Solange deine persönliche Bonität gut ist und die Immobilie, die du kaufen möchtest, werthaltig und nicht zu teuer ist, bekommst du von Banken in der Regel problemlos eine Finanzierung für dein Immobilien-Projekt.

Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie viel Geld du für deine erste Immobilie brauchst, schaue dir auch meine Artikel “Wie viel Geld brauche ich für meine erste Immobilie?” und “Bis wie viel Euro finanziert die Bank mir meine Kapitalanlage-Immobilie?” an.

Wie viel passives Einkommen kann ich mit Immobilien generieren?

Solange jede Immobilie, die du kaufst, einen positiven Cashflow hat, kannst du beliebig viele Immobilien kaufen und mit jeder Immobilie steigerst du dein “passives” Einkommen. (Ja, wirklich passiv ist das Einkommen aus Immobilien nicht.)

Mit jedem neuen Objekt in deinem Portfolio kämst du der finanziellen Freiheit durch Immobilien so einen Schritt näher.

Passives Einkommen heißt bei Immobilien aber nicht, dass du von dem Geld auch leben kannst.

Gerade in den ersten Jahren geht alles Geld, welches du durch die Immobilie einnimmst, in die Tilgung deines Kredits.

Eine Immobilie die 500€ pro Monat passives Einkommen generiert, liefert vielleicht nur einen positiven freien Cashflow von 50€, weil der Rest des Geldes in die Tilgung deines Kredites geht.

Wie lange dauert es bis ich mit meinen Immobilien Geld verdiene?

Wie du in meinem Artikel “Warum der Cashflow bei Immobilien so wichtig ist” lesen kannst, bin ich ein großer Fan davon, dass du nur Immobilien kaufst, bei denen du von Anfang an Geld verdienst.

In den ersten Jahren wird dein extra Cashflow durch den Kauf einer Immobilie vermutlich minimal sein, weil du deinen Kredit bei der Bank tilgen musst.

Du bekommst zwar viel Geld durch die Miete, aber dieses Geld geht direkt in die Tilgung deines Kredites und du kannst es nicht für Urlaube oder deinen Wocheneinkauf verwenden.

In den ersten Jahren baust du also nur “Buchvermögen” auf, welches du im Alltag nicht spürst.

Die Magie von Immobilien passiert, sobald die Immobilie abbezahlt ist. Nachdem die letzte Rate getilgt ist, hast du auf einmal auch einen großen Sprung in deinem verfügbaren Einkommen, welches du für Urlaube und deine Wocheneinkäufe verwenden kannst.

In der Tabelle unten habe ich das Ganze noch einmal verdeutlicht. Um die Rechnung einfach zu machen, nehmen wir an, du kaufst eine Immobilie für 100.000€ und nimmst hierfür einen Kredit von 100.000€ auf.

Du zahlst also nur die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche. Die Beispielimmobilie hat eine Mietrendite von 6% und wirft somit jedes Jahr 6000€ an Mieteinnahmen (Nettokaltmiete) ab.

Für das Beispiel nehme ich an, dass du einen Zinssatz von 1,4% und eine Tilgung von 2% bei deinem Kredit vereinbart hast.

In den ersten 37 Jahren machst du einen Überschuss von nur 2600€. Diesen Überschuss wirst du vermutlich großteils für Instandhaltungsmaßnahmen deiner Immobilie und Steuern wieder ausgeben.

Nach 38 Jahren passiert nun das Wunder: Der Kredit ist komplett zurückgezahlt und auf einmal hast du nicht nur 2600€ Überschuss pro Jahr, sondern die gesamte Nettokaltmiete von 6000€ pro Jahr bleibt dir zur freien Verfügung!

In Realität sieht deine persönliche Rechnung vermutlich sogar weit besser aus als diese Rechnung, da ich, der Einfachheit halber, angenommen habe, dass du keinerlei Mietanpassungen vornehmen, und deine Immobilie nie weiter entwickeln, wirst.

Und hier die Tabelle noch einmal als Grafik visualisiert. In den ersten 38 Jahren ist dein Überschuss sehr gering, weil du mit den Mieteinnahmen den Kredit tilgst.

Bei einem Annuitätendarlehen steckst du die gesparten Zinskosten automatisch eine höhere Tilgung, weswegen dein Überschuss jedes Jahr gleich bleibt und erst in Jahr 38 und 39 einen scharfen Sprung nach oben macht (eben dann, wenn dein Kredit vollständig zurückbezahlt ist.

Wie lange dauert es, mit Immobilien die finanzielle Freiheit zu erreichen?

Eine Immobilie zur Kapitalanlage benötigt oft zwischen 30 und 40 Jahren, bevor sie abbezahlt ist und du das Einkommen zum Leben verwenden kannst.

Da du nicht gleich im ersten Jahr fünf oder mehr Immobilien kaufen wirst, solltest du damit rechnen, dass es ca. 40 Jahre dauert, bis du mit Immobilien die finanzielle Unabhängigkeit erreichst.

Schaffst du es sehr renditestarke Objekte mit einer Bruttomietrendite von 10% und mehr zu kaufen, erreichst du das Ziel vielleicht schon ein paar Jahre früher, aber um es ganz klar zu sagen:

Die Vermietung von Kapitalabwanderung-Immobilien ist eine langfristige Anlage und nichts um von heute auf morgen zum Millionär zu werden.

Wie funktionieren Immobilien als Geldanlage?

Immobilien als Geldanlage funktionieren einfach gesprochen dadurch, dass du mit geliehenem Geld eine Immobilie kaufst und vermietest.

Der wichtige Punkt hierbei ist dann, dass deine Mieteinnahmen durch die Vermietung so hoch sind, dass sie sämtliche laufenden Kosten der Immobilie und sämtliche Kosten für deinen Kredit bedienen.

Durch diesen Effekt kannst du dir für sehr wenig eigenes Geld eine Immobilie kaufen, die sich im Laufe der Zeit (im Schnitt ca. 30-35 Jahre) komplett von selbst abbezahlt.

Mehr dazu auch im Artikel “Immobilien als Kapitalanlage: dein umfassender Guide zu finanziellem Erfolg mit Immobilien” hier auf dem Blog.

Wie sieht der Plan zur finanziellen Freiheit mit Immobilien aus?

Um einen Plan für deine finanzielle Freiheit mit Immobilien aufzustellen, musst du wissen, wie viele Immobilien du eigentlich brauchst, um dein Ziel an zusätzlichem Einkommen zu erreichen.

Da die durchschnittlichen Mieteinnahmen pro Quadratmeter in Deutschland extrem unterschiedlich sind, musst du also insbesondere wissen, wo du investieren willst und wie hoch die durchschnittlichen Mieten pro Quadratmeter dort sind.

Klingt vielleicht kompliziert, aber am Ende sind es nur drei einfache Schritte auf deinem Weg zum Plan zur finanziellen Freiheit mit Immobilien. Und genau die wollen wir uns jetzt im Detail ansehen!

Schritt 1: Berechne wie viel Einkommen du Brutto pro Monat brauchst

Im ersten Schritt zur finanziellen Freiheit mit Immobilien solltest du deinen Bedarf und deine Definition von “finanzieller Freiheit” klären.

Manche Menschen fühlen sich bereits mit 3000€ pro Monat frei. Andere haben einen Lebensstil, bei dem auch 10.000€ pro Monat nicht ausreichen würden. Wo liegst du?

Um in den folgenden Beispielen konkret werden zu können, gehe ich im folgenden davon aus, dass du 150% des durchschnittlichen Einkommens in Deutschland erzielen möchtest, um finanziell frei zu sein.

Laut dem Statistischen Bundesamt betrug der durchschnittliche Bruttoverdienst eines Arbeitnehmers im Jahr 2019 in Deutschland 3994€ pro Monat.

Auf ein ganzes Jahr hochgerechnet sind dies 47.928€. Hiervon 150% sind dann 71.892€ pro Jahr.

Um die Rechnung zu vereinfachen, gehe ich davon aus, dass wir ein Zieleinkommen von 72.000€ pro Jahr anstreben.

Wichtig: Deine Zahlen können hiervon komplett abweichen, aber ich werde mich in den kommenden Rechenbeispielen immer auf diese Zielgröße von 72.000€ pro Jahr durch Mieteinnahmen beziehen.

Schritt 2: Ermittele die Durchschnittsmiete in der Region in der du investieren möchtest

Im zweiten Schritt solltest du ermitteln, wie hoch die durchschnittliche Miete in der Region liegt, in der du investieren möchtest. Wenn du in den ländlichen Regionen in Sachsen investierst, kannst du vermutlich nur mit ca. 5€/qm rechnen. Investierst du in München, kannst du vermutlich eher mit 15-16€ Mieteinnahmen pro Quadratmeter rechnen.

Schritt 3: Berechne die nötigen qm die du vermieten musst

Hast du deinen durchschnittlichen qm-Preis und dein Ziel-Einkommen, kannst du mit folgender Formel schnell ermitteln, wie viele qm du vermieten musst, um dein Ziel zu erreichen:

In der folgenden Tabelle siehst du ein paar Beispiele anhand der oben genannten Extreme für Mietpreise im ländlichen Sachsen und in München.

Wie du aus der Rechnung siehst, sind die Zahlen gar nicht mal so groß. In München, wo ich wohne und investiere, muss ich für ein Zusatzeinkommen aus Immobilien von 50.000€ pro Jahr nur 278qm vermieten. Das sind gerade einmal vier durchschnittliche 3-Zimmer Wohnungen.

Am anderen Ende des Spektrums, in den günstigsten Regionen Deutschlands, musst du ca. 833qm vermieten um 50.000€ pro Jahr an Einnahmen zu generieren. Dies klingt zwar viel, aber sind auch “nur” 2 mittelgroße Mehrfamilienhäuser. In den Regionen, wo die Mieten bei 5€/qm liegen, kannst du entsprechend dann auch für ca. 700€/qm einkaufen, sodass sich auch hier die Zahlen wieder relativieren.

Du siehst, du musst kein Millionär sein, um dir mit Immobilien ein zusätzliches Renteneinkommen aufzubauen.

Mit dem folgenden Rechner kannst du dir das Ganze für deine persönlichen Ziele auch schnell und einfach berechnen. Diesen Rechner, mit weiteren Details, findest du ebenfalls im Tools-Bereich unter “5 Sekunden QM finanzielle Freiheit Rechner“.

Falls du planst einen größeren Immobilien-Bestand aufzubauen, schaue dir gerne auch das Immoprentice Portfolio Excel an. Mit diesem Tool kannst du schnell und einfach den Cashflow all deiner Immobilien verwalten und überwachen.

Bist du gerade noch beim Aufbau deines Immobilienportfolios, kannst du das Tool verwenden, um zu prüfen, wie die Bank deine Immobilien einschätzt und sicherstellen, dass du mit deiner aktuellen Investitions-Strategie dauerhaft finanzierbar bleibst.

Was sind die Nachteile von Immobilien, um finanzielle Freiheit zu erreichen?

Immobilien sind eine gute Möglichkeit Geld zu verdienen und finanziell frei zu werden. Du musst dir jedoch über drei große Besonderheiten im Klaren sein, wenn du mit Immobilien finanzielle Freiheit erreichen willst:

Besonderheit 1: kaufst du Immobilien und vermietest diese, führst du ein kleines Unternehmen

Bei Immobilien kannst du im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen viel mehr Einfluss auf deinen Gewinn nehmen. Kaufst du Immobilien und vermietest diese, bist du ein kleiner Unternehmer.

Du bietest auf einem Markt eine Dienstleistung an, und es liegt nicht nur in deiner Hand, wie du diese Dienstleistung anbietest, sondern sogar welche Dienstleistung du anbietest.

Hast du eine Immobilie gekauft, bist du frei darin zu entscheiden, wie du sie vermarktest und wie du sie in den nächsten Jahren entwickelst.

Langweilige Standardvermietung oder täglich wechselnde Gäste: Du entscheidest!

Willst du deine Wohnung langfristig an einen solventen Mieter vermieten und deine Ruhe haben? Möchtest du deine Wohnung an WGs vermieten? Willst du aus deiner Wohnung vielleicht sogar ein AirBNB machen und Gäste aus verschiedenen Städten und Ländern bei dir beherbergen?

Beibehaltung des aktuellen Status oder Aufwertung und Modernisierung: wohin willst du mit deiner Immobilie?

Auch beim Thema „wie entwickelte ich meine Immobilie weiter?“ hast du als Immobilien-Investor weitreichende Entscheidungsmöglichkeiten: willst du deine Immobilie einfach nur nehmen und so wie sie heute ist vermieten, oder möchtest du Geld in die Wohnung investieren, um dein Objekt zu modernisieren und aufzuwerten?

Auch hier musst du sie ein Unternehmer denken: Lohnt sich die Investition in mein „Produkt“? Kann ich mein Produkt nach der Investition so viel besser am Markt passieren, dass ich einen positiven Return für mein Investment bekomme?

Trägst du dich mit dem Gedanken zusätzliche Investitionen in deine Wohnungen zu tätigen, kann ich dir die Artikel „Vier einfache Möglichkeiten deine Mieteinnahmen zu erhöhen“ und „Rendite steigern nach dem Kauf: Wie kalkuliere ich Wohnungs-Aufwertungen richtig?“ als auch den „Immoprentice 5 Sekunden Investitionskosten Rechner“ und den Artikel „Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB“ hier auf Immoprentice empfehlen. Diese Artikel und Tools sollten dir helfen, rentable Investitionen zu entdecken und durchzuführen.

Besonderheit 2: Immobilienvermögen ist nicht liquide

Eine extrem wichtige Besonderheit von Immobilien ist, dass sie nicht liquide sind. Während du Aktien von heute auf morgen verkaufen kannst, dauert ein Verkauf bei Immobilien meist mehrere Monate.

Hast du in eine schlechte Immobilie in einer schlechten Lage gekauft, kann es sein, dass du noch deutlich länger nach einem Käufer suchen musst.

Um besser zu verstehen, was eine gute Lage bei Immobilien ist, und worauf du bei der Lage von Immobilien achten solltest, kann ich dir meinen Artikel „Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?“.

Um zu verstehen, worauf es bei der Immobilie selbst ankommt, solltest du meinen Artikel „Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage“ lesen.

Du solltest daher, wenn du in Immobilien investierst, davon ausgehen, dass du deine Immobilien nicht „über Nacht“ liquidieren kannst, wenn du schnell Cash brauchst.

Tatsächlich ist es so, dass du Immobilien nicht nur nicht schnell liquidieren kannst, sondern dass du beim Betreiben von Immobilien zusätzliche Liquiditätsreserven benötigst, dass immer mal wieder Dinge kaputtgehen und repariert werden müssen.

Im Artikel “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?” erfährst du, welche Liquiditätsreserven du mit Immobilien zusätzlich zu deiner normalen, privaten, Rücklage aufbauen solltest, um nicht Gefahr zu laufen, durch die Immobilien in einen Liquiditätsengpass zu kommen.

Besonderheit 3: Immobilien liefern dir erst nach vielen Jahren ein zusätzliches Einkommen

Immobilien sind hervorragend für den langfristigen Vermögensaufbau geeignet. Erhoffe dir aber nicht, dass du innerhalb der ersten Jahre etwas von diesem Vermögensaufbau spürst.

Solange deine Immobilie noch nicht abbezahlt ist, wächst dein Vermögen durch die Mieteinnahmen zwar jeden Monat, aber dieses Geld fließt direkt in die Tilgung von deinem Kredit.

Du hast durch Immobilien in den ersten Jahren daher quasi kein zusätzliches verfügbares Einkommen.

Das zusätzliche Einkommen hast du erst dann, wenn der Kredit komplett abbezahlt ist. Fällt die Rate an die Bank weg, hast du von einem Tag auf dem anderen fast die komplette Nettokaltmiete deiner Wohnung als zusätzliches Einkommen.

Weitere Details zu den möglichen Nachteilen von Immobilien als Kapitalanlage findest du auch im separaten Artikel “Was sind die Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage?“.

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

So, jetzt kommt der spannende Teil: Bist du ein Experte im Bereich finanzielle Freiheit mit Immobilien und was hast du von dem Artikel mitgenommen?

Lass’ es uns in einem schnellen Quiz mit 6 Fragen herausfinden!

Welcher Faktor beeinflusst die Anzahl der benötigten Immobilien für die finanzielle Freiheit?

Die Farbe der Immobilie

Die Anzahl der Fenster in der Immobilie

Der monatliche Mietüberschuss

Die Anzahl der Türen in der Immobilie

Was ist der erste Schritt, um finanzielle Freiheit durch Immobilien zu erreichen?

Eine Immobilie kaufen

Den monatlichen Finanzbedarf ermitteln

Ein Immobiliencoaching buchen

Ein Immobilienunternehmen gründen

Was ist der "Cashflow" in Bezug auf Immobilieninvestitionen?

Der monatliche Überschuss, der nach Abzug aller Kosten übrig bleibt

Der Geldbetrag, der für die Renovierung der Immobilie benötigt wird

Der Geldbetrag, der für den Kauf der Immobilie benötigt wird

Der Geldbetrag, der für die Instandhaltung der Immobilie benötigt wird

Was ist der Unterschied zwischen aktiven und passiven Einkommen?

Aktives Einkommen erfordert kontinuierliche Arbeit, während passives Einkommen nach einer anfänglichen Investition von Zeit oder Geld generiert wird

Es gibt keinen Unterschied zwischen aktivem und passivem Einkommen

Passives Einkommen erfordert kontinuierliche Arbeit, während aktives Einkommen nach einer anfänglichen Investition von Zeit oder Geld generiert wird

Aktives Einkommen wird durch Investitionen generiert, während passives Einkommen durch Arbeit generiert wird

Was ist der Vorteil von Immobilieninvestitionen gegenüber anderen Investitionen?

Sie sind risikofrei

Sie erfordern keine Arbeit

Sie garantieren einen Gewinn

Sie bieten einen stabilen Cashflow

Wie lange dauert es im Durchschnitt, finanzielle Freiheit durch Immobilieninvestitionen zu erreichen?

Weniger als 5 Jahre

5-10 Jahre

10-20 Jahre

Mehr als 30 Jahre

Time's up

Fazit

Immobilien können ein ausgezeichneter Baustein auf dem Weg zur finanziellen Freiheit sein. Dadurch, dass du in den ersten Jahren mit deinen Mieteinnahmen deine Kredite tilgst, wirst du jedoch erst nach ca. 30 Jahren einen spürbaren Unterschied feststellen.

Da dein Mieter in all den Jahren jedoch mit seiner Miete deinen Kredit abbezahlt, musst du quasi nichts für deinen Vermögensaufbau tun.

Durch genau diesen Effekt sind Immobilien eine so potente Möglichkeit für deinen Weg zur finanziellen Freiheit.

Du bist überzeugt und möchtest loslegen und mehr erfahren? Dann schaue dir unbedingt auch einmal den Artikel “Immobilien als Kapitalanlage: dein umfassender Guide zu finanziellem Erfolg mit Immobilien” hier auf dem Blog an!