Dieser Beitrag wurde zuletzt am 18. Juni 2023 aktualisiert.
Vermögensverwaltende GmbH oder Privatbesitz? Beide Arten haben ihre Vor- und Nachteile. In diesem Artikel schauen wir darauf, was die Nachteile der vermögensverwaltenden GmbH sind.
Stell dir vor, du könntest dein Immobilienvermögen in einer Struktur verwalten, die sowohl steuerliche Vorteile bietet als auch dein Vermögen schützt. Klingt verlockend, oder? Das ist die Idee hinter einer vermögensverwaltenden GmbH. Aber wie bei allem im Leben, gibt es auch hier einen Haken. In diesem Artikel werden wir uns speziell mit den Nachteilen einer vermögensverwaltenden GmbH für Immobilieninvestitionen befassen.
Die Nachteile einer vermögensverwaltenden GmbH für Immobilieninvestitionen reichen von hohen Gründungs- und laufenden Kosten, über die Komplexität der Verwaltung und eingeschränkter Flexibilität bei der Nutzung der Immobilie, bis hin zum Risiko der Doppelbesteuerung.
Die Entscheidung für oder gegen eine vermögensverwaltende GmbH sollte nicht leichtfertig getroffen werden. Es ist wichtig, dass du dich umfassend informierst und alle Aspekte berücksichtigst. In diesem Artikel will ich mich daher intensiv mit den Nachteilen einer vvGmbH für Immobilien beschäftigen, um dir für deine Entscheidung eine möglichst fundierte Grundlage zu bieten.
Wenn du zusätzlich zu den Nachteilen auch einen allgemeinen Überblick zum Thema vermögensverwaltende GmbH für Immobilien möchtest, empfehle ich dir, meinen Übersichtsartikel zur vermögensverwaltenden GmbH anzusehen.
Also, mach es dir bequem und lass uns gemeinsam in die Welt der vermögensverwaltenden GmbH (und ihrer Nachteile!) eintauchen.
Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:
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Was ist eine vermögensverwaltende GmbH?
Eine vermögensverwaltende GmbH ist eine spezielle Form der GmbH, die dazu dient, Vermögen zu verwalten und zu mehren. Sie wird oft von Immobilieninvestoren genutzt, um ihre Immobilieninvestitionen zu bündeln und steuerlich optimiert zu verwalten.
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Was sind die Nachteile einer vermögensverwaltenden GmbH?
Die Nachteile einer vermögensverwaltenden GmbH umfassen hohe Gründungs- und laufende Kosten, Haftungsrisiken, steuerliche Komplexität, eingeschränkte Flexibilität bei der Nutzung der Immobilie und das Risiko der Doppelbesteuerung.
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Was sind die laufenden Kosten einer vermögensverwaltenden GmbH?
Die laufenden Kosten einer vermögensverwaltenden GmbH umfassen unter anderem die Kosten für die Buchhaltung, den Jahresabschluss, die Steuerberatung und eventuell anfallende Kosten für die Geschäftsführung.
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Was bedeutet eingeschränkte Flexibilität bei der Nutzung der Immobilie?
Wenn du eine Immobilie über eine vermögensverwaltende GmbH besitzt, bist du nicht mehr der direkte Eigentümer der Immobilie, sondern die GmbH. Dies kann deine Flexibilität in Bezug auf die Nutzung der Immobilie einschränken.
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Was bedeutet steuerliche Komplexität bei einer vermögensverwaltenden GmbH?
Die steuerliche Komplexität bezieht sich auf die Tatsache, dass eine vermögensverwaltende GmbH als eigenständiges Steuersubjekt gilt und daher eine eigene Steuererklärung abgeben muss. Dies kann zu zusätzlichem Aufwand und Kosten führen.
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Warum kann es bei einer vermögensverwaltenden GmbH zu einer Doppelbesteuerung kommen?
Die Doppelbesteuerung bei einer vermögensverwaltenden GmbH bezieht sich auf die Tatsache, dass die Gewinne der vermögensverwaltenden GmbH sowohl auf Unternehmensebene als auch auf der persönlichen Ebene besteuert werden, sobald du dir die Einnahmen aus den Immobilien privat auszahlen lassen möchtest.
Was ist eine vermögensverwaltende GmbH?
Die Grundidee hinter einer vermögensverwaltenden GmbH für Immobilien ist, dass eine Immobilie nicht dir als Person direkt, sondern einer GmbH gehört, die wiederum dir gehört.
Du hast sicher schon von einer GmbH gehört, oder? GmbH steht für Gesellschaft mit beschränkter Haftung und ist eine der gängigsten Unternehmensformen in Deutschland. Aber was genau ist eine vermögensverwaltende GmbH und warum ist sie für Immobilieninvestoren interessant?
Eine vermögensverwaltende GmbH, oft auch als “vvGmbH” oder “Immo-GmbH” bezeichnet, ist eine spezielle Form der GmbH, die dazu dient, privates Vermögen zu verwalten und zu schützen. Sie wird oft von Immobilieninvestoren genutzt, um ihre Immobilieninvestitionen zu bündeln und zu verwalten.
Die vvGmbH ist dabei keine eigene Rechtsform, sondern eine normale GmbH, die aber ausschließlich dem Zweck dient, Vermögen zu verwalten und zu mehren. Sie betreibt also keine gewerbliche, sondern eine vermögensverwaltende Tätigkeit.
Allgemeine Vor- und Nachteile einer vermögensverwaltenden GmbH
Die vermögensverwaltende GmbH bietet einige Vorteile, aber auch Nachteile, die du als Immobilieninvestor kennen solltest.
Zu den Vorteilen gehören:
Haftungsbeschränkung: Dein privates Vermögen ist getrennt von dem der GmbH. Das bedeutet, du haftest prinzipiell erst einmal nicht persönlich für Schulden der GmbH.
Steuervorteile: Unter bestimmten Umständen kann die Besteuerung günstiger sein als bei einer direkten Investition als Privatperson.
Vermögensschutz: Dein Immobilienvermögen ist in der GmbH gebündelt und geschützt.
Aber es gibt auch Nachteile, und diese sind das Hauptthema unseres Artikels. Dazu gehören unter anderem:
Hohe Gründungs- und laufende Kosten
Komplexität der Verwaltung
Eingeschränkte Flexibilität bei der Nutzung der Immobilie
Risiko der Doppelbesteuerung
In den folgenden Abschnitten will ich mit dir diese Nachteile der vvGmbH genauer unter die Lupe nehmen, um dir ein vollständiges Bild der vermögensverwaltenden GmbH für Immobilien zu geben.
Denn die Unternehmensform der vvGmbH hat zwar viele Vorteile, aber eben auch Nachteile, die du kennen solltest, bevor du dich in das Abenteuer stürzt.
Die Nachteile einer vermögensverwaltenden GmbH
Jetzt, wo wir die Grundlagen einer vermögensverwaltenden GmbH geklärt haben, ist es Zeit, zum eigentlichen Thema zu kommen: ihren Nachteilen!
Nachteil 1: Hohe Gründungskosten
Der erste Nachteil einer vermögensverwaltenden GmbH sind sicher ihre Gründungskosten.
Einer der ersten Nachteile, auf die du stoßen wirst, sind die hohen Gründungskosten. Die Gründung einer vvGmbH ist nicht billig und es gibt eine Reihe von Kosten, die du berücksichtigen musst, darunter:
Stammkapital: Für die Gründung einer GmbH ist ein Mindeststammkapital von 25.000 Euro erforderlich. Die Hälfte davon, also 12.500 Euro, muss bei der Gründung eingezahlt werden.
Notarkosten: Die Gründung einer GmbH muss notariell beurkundet werden. Die Kosten dafür können je nach Komplexität der Satzung variieren, können aber leicht über 1000€ liegen.
Beratungskosten: Es ist ratsam, sich bei der Gründung einer GmbH von einem Steuerberater oder Rechtsanwalt beraten zu lassen. Diese Beratungskosten können je nach Aufwand und Berater variieren.
Diese Kosten fallen an, bevor du überhaupt mit deiner GmbH starten kannst. Sie stellen somit eine gewisse finanzielle Hürde dar, insbesondere wenn erst einmal nur mit einem kleinen Immobilieninvestment beginnen möchtest.
Nachteil 2: Laufende Kosten
Aber die Kosten hören nicht mit der Gründung auf. Eine vermögensverwaltende GmbH hat auch laufende Kosten, die du berücksichtigen musst. Dazu gehören:
Buchhaltung und Jahresabschluss: Eine vvGmbH ist wie jede GmbH verpflichtet, eine doppelte Buchführung zu haben und einen Jahresabschluss zu erstellen. Diese Aufgaben erfordern spezielles Wissen und sind in der Regel mit Kosten für einen Steuerberater oder Buchhalter verbunden.
Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer: Eine GmbH ist steuerpflichtig. Sie muss Körperschaftsteuer auf ihre Gewinne zahlen und kann auch gewerbesteuerpflichtig sein, je nach Art ihrer Tätigkeit.
Das, was du bei der Körperschaftsteuer gegenüber deinem persönlichen Steuersatz sparst, musst du an Fixkosten erst einmal wieder reinholen. Schaue bei deiner Kalkulation daher genau hin und beziehe diese “Strukturkosten” mit ein, bevor du dich für die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH entscheidest.
Nachteil 3: Haftungsrisiken
Dein Haftungsrisiko kann durch eine zwischengeschaltete, vermögensverwaltende GmbH zwar reduziert werden, sinkt aber nie auf 100%. (Und für die Hypothek musst du vermutlich ohnehin auch persönlich haften)
Ein weiterer Nachteil einer vermögensverwaltenden GmbH, der oft übersehen wird, sind die Haftungsrisiken.
Zwar bietet eine GmbH grundsätzlich eine Haftungsbeschränkung, aber diese gilt nicht uneingeschränkt.
Als Geschäftsführer einer GmbH bist du verpflichtet, die Interessen der Gesellschaft zu wahren und kannst bei Pflichtverletzungen persönlich haftbar gemacht werden.
Eine vvGmbH schützt dich als Person also zu einem gewissen Grad, aber eben nicht zu 100%.
Nachteil 4: Steuerliche Komplexität
Nachteil 4 der vermögensverwaltenden GmbH: Während du bei einer vermieteten Immobilie im Privatbesitz die Steuererklärung vermutlich noch selbst machen kannst, benötigst du bei einer vvGmbH auf jeden Fall einen Steuerberater.
Die steuerliche Komplexität ist ein weiterer Nachteil einer vermögensverwaltenden GmbH. Die Besteuerung einer GmbH ist deutlich komplexer als die Besteuerung einer natürlichen Person.
Du musst mit Begriffen wie Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer und verdeckte Gewinnausschüttung vertraut sein und wissen, wie diese in deiner Situation anzuwenden sind.
Außerdem kann es zu einer Doppelbesteuerung kommen, wenn Gewinne aus der vermögensverwaltenden GmbH an dich als Gesellschafter ausgeschüttet werden.
Diese Gewinnausschüttungen unterliegen der Kapitalertragsteuer, was zu einer Doppelbesteuerung führt und die niedrige Körperschaftsteuer der GmbH wieder relativiert.
Nachteil 5: Doppelbesteuerung bis das Geld bei dir ankommt
Nicht so schnell… Zwar kannst du mit einer vvGmbH erst einmal Steuern sparen, aber sobald du das Geld privat verwenden möchtest, schlägt der Fiskus ein zweites Mal zu.
Im letzten Abschnitt haben wir es schon angesprochen: die Doppelbesteuerung.
Packst du deine Immobilien in eine vermögensverwaltende GmbH, muss diese GmbH Körperschaftsteuer auf ihre Gewinne zahlen.
Sobald du diese Gewinne dann an dich als Gesellschafter ausschütten möchtest, unterliegen sie erneut der Besteuerung, diesmal in Form der Kapitalertragsteuer.
Nachteil 6: Komplexität der Verwaltung
Als Nächstes kommt die Komplexität der Verwaltung. Die Verwaltung einer vvGmbH ist deutlich aufwendiger als die Verwaltung von Immobilien als Privatperson.
Du musst eine ordnungsgemäße Buchführung sicherstellen, Jahresabschlüsse erstellen und regelmäßige Gesellschafterversammlungen abhalten.
Zudem musst du dich mit Themen wie Geschäftsführervertrag, Gesellschafterbeschlüsse und Geschäftsführerhaftung auseinandersetzen.
All das erfordert Zeit und Know-how, die du vielleicht lieber in die Suche nach neuen Immobilieninvestitionen investieren würdest.
Nachteil 7: Eingeschränkte Flexibilität bei der Nutzung der Immobilie
Du hast eine schöne Immobilie und möchtest sie jetzt doch selbst (und kostenfrei) nutzen? Bei einer Immobilie, die nicht dir Privat gehört, gar nicht so einfach!
Vermutlich willst du es nicht, aber einer der Vorteile von Immobilien ist, dass du sie sehr einfach persönlich nutzen könntest.
Bei einer Immobilie, die von einer GmbH gehalten wird, ist das anders.
Die GmbH ist der Eigentümer der Immobilie, nicht du.
Das bedeutet, dass du die Immobilie nicht einfach selbst nutzen kannst, ohne dafür eine angemessene Miete zu zahlen.
Nachteil 8: Kosten für die Aufrechterhaltung der GmbH
Ein klarer Nachteil für die vermögensverwaltende GmbH sind ihre Strukturkosten. Diese zusätzlichen musst du erst einmal erwirtschaften!
Weiter oben haben wir bereits die Gründungskosten einer GmbH angesprochen.
Aber es gibt auch laufende Kosten für die Aufrechterhaltung der GmbH.
Auch wenn du dir als Geschäftsführer kein Gehalt auszahlst, mindestens dein Steuerberater will Geld dafür haben, dass er dir jedes Jahr die Buchhaltung und den Jahresabschluss macht…
Diese Kosten fallen Jahr für Jahr an, unabhängig davon, ob die vvGmbH Gewinne erzielt oder nicht..
Nachteil 9: Kein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren möglich
Die wohl größte Steuerfalle und der aus meiner Sicht größte Nachteil für die vermögensverwaltende GmbH: du verlierst die Möglichkeit, die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen!
Ein weiterer Nachteil, den du bei einer vvGmbH beachten solltest, ist, dass der steuerfreie Verkauf einer Immobilie nach 10 Jahren nicht möglich ist. Dies steht im Gegensatz zu Immobilien, die du als Privatperson hältst.
Wenn du eine Immobilie privat kaufst und sie nach 10 Jahren verkaufst, musst du auf den Gewinn keine Spekulationssteuer zahlen. Dieser Zeitraum beginnt an dem Tag, an dem du den Kaufvertrag unterzeichnest.
Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Verkauf steuerfrei.
Bei einer vvGmbH ist dies jedoch anders.
Da die Immobilie von der GmbH und nicht von dir persönlich gehalten wird, gilt die 10-Jahres-Regel nicht. Die Spekulationsfrist gibt es hier schlicht nicht und die vvGmbH musst den Gewinn aus dem Verkauf immer versteuern.
Und, wie Sattelfest fühlst du dich bezüglich der Nachteile einer vermögensverwaltenden GmbH? Glaubst du, dass du die wichtigsten Nachteile kennst und einschätzen kannst?
Lass’ es uns in einem kurzen Quiz mit 5 Fragen herausfinden!
Time's up
Fazit
Du siehst: Die Entscheidung Pro oder Contra vvGmbH ist gar nicht so einfach, denn die vvGmbH hat eben auch Nachteile und nicht nur Vorteile…
Ich hoffe, dieser Artikel hat dir ein bisschen die Augen geöffnet, dass eine vermögensverwaltende GmbH auch Nachteile hat und nicht immer automatisch die richtige Antwort ist.
Die Gründung und Führung einer vermögensverwaltenden GmbH ist kein Kinderspiel und mit einer Reihe von Herausforderungen verbunden.
Von hohen Gründungs- und laufenden Kosten, über Haftungsrisiken und steuerliche Komplexität, bis hin zu eingeschränkter Flexibilität bei der Nutzung der Immobilie und dem Thema der Doppelbesteuerung – all diese Faktoren können die Attraktivität einer vvGmbH deutlich beeinträchtigen.
Ich will damit aber auch nicht sagen, dass eine vermögensverwaltende GmbH immer die falsche Wahl ist. Es gibt Situationen, in denen die Vorteile einer GmbH die Nachteile überwiegen.
Nutze das Immoprentice Immobilien Kalkulationstool, um schnell und einfach für deine Immobilie zu berechnen, ob eine vvGmbH für dich finanziell sinnvoll ist.
Damit du herausfinden kannst, ob eine vvGmbH sich für dich und deine Immobilien lohnt, habe ich im Immoprentice Kalkulationstool eine spezielle Funktionalität eingebaut, mit dem du den Vorteil (oder Nachteil) einer vermögensverwaltenden GmbH für deine spezifische Situation berechnen kannst.
Das Tool zeigt dir für eine bestimmte Immobilie jeweils an, wie hoch dein Gewinn wäre, wenn du diese Immobilie im Privatbesitz hältst und wie hoch dein Gewinn wäre, wenn du dieselbe Immobilie in einer vermögensverwaltenden GmbH halten würdest.
Wenn du mit dem Gedanken spielst eine vvGmbH zu gründen, schaue dir das Tool also unbedingt einmal an!
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