Wie wirkt sich die Inflation auf Immobilien aus?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 25. September 2023 aktualisiert.

Wenn das Gespenst der Inflation herumschleicht, sorgt das oft für Unruhe auf den Märkten. Die Preise steigen, der Wert des Geldes sinkt und Anleger suchen nach Möglichkeiten, ihr Vermögen zu schützen. In solchen Zeiten fällt häufig der Blick auf Immobilien. Aber wie gut sind Immobilien wirklich als Schutz vor Inflation?

Und was passiert, wenn die Zinsen steigen? In diesem Artikel tauchen wir tief in diese Fragen ein und erforschen, wie sich Inflation auf Immobilien auswirkt.

Aber fangen wir erst einmal mit der wichtigsten Frage an: wie wirkt sich die Inflation konkret auf Immobilien aus?

Die Inflation kann die Kosten für den Bau und die Instandhaltung von Immobilien sowie die Finanzierungskosten für Immobilien erhöhen. Im Gegenzug können Immobilien aber auch einen stabilen Einkommensstrom in Form von Mieteinnahmen bieten und ihren intrinsischen Wert über die Zeit (und während der Inflation!) behalten.

Bereit, mehr zu erfahren? Dann schnall dich an und begleite mich auf dieser spannenden Reise durch die Welt der Inflation und der Immobilieninvestitionen. Ein Thema, das aktuell wichtiger ist denn je, hatten wir in 2022 doch eine Inflationsrate in Deutschland von 7,9%. Und auch im August 2023 haben wir laut dem Statistischen Bundesamt in Deutschland eine Inflationsrate von +6,1%.

Inflation und Immobilien

Wenn wir über Investments sprechen, gibt es einen unsichtbaren Feind, der in der Lage ist, die Kaufkraft deines hart verdienten Geldes zu erodieren.

Die Inflation ist ein Phänomen, das wir alle kennen.

Aber was bedeutet Inflation eigentlich für uns als Immobilieninvestoren und unsere Investition in Immobilien?

Was ist Inflation und wie kann sie dein Immobilieninvestment beeinflussen?

Inflation ist ein Begriff, der vielen Sorgen bereitet, doch was genau bedeutet er und wie kann er dein Immobilieninvestment beeinflussen?

Der Begriff Inflation bezeichnet den allgemeinen Anstieg der Preise für Waren und Dienstleistungen in einer Volkswirtschaft über einen bestimmten Zeitraum.

Sie führt dazu, dass die Kaufkraft des Geldes abnimmt, da man mit der gleichen Menge Geld weniger kaufen kann als zuvor. Man spricht hier oft auch von Geldentwertung, weil “das Geld an Wert verliert”. Das Gegenteil wäre übrigens die Deflation.

Inflation kann viele Ursachen haben, wie etwa eine erhöhte Nachfrage, gestiegene Produktionskosten oder eine expansive Geldpolitik der Zentralbanken.

Nun, da wir wissen, was Inflation ist, wie kann sie dein Immobilieninvestment beeinflussen?

1. Bau- und Instandhaltungskosten: In Zeiten der Inflation steigen in der Regel auch die Kosten für Baumaterialien und Handwerkerleistungen. Das bedeutet, dass sowohl der Bau neuer Immobilien als auch die Instandhaltung bestehender Objekte teurer werden kann. Dies kann sich auf die Rentabilität deines Investments auswirken, insbesondere wenn du planst, in absehbarer Zeit Renovierungen oder Modernisierungen durchzuführen.

2. Finanzierungskosten: Wenn die Zentralbanken versuchen, der Inflation entgegenzuwirken, kann dies zu steigenden Zinssätzen führen. Höhere Zinssätze bedeuten in der Regel auch höhere Finanzierungskosten für Immobilienkredite. Dies kann die Rendite deines Investments schmälern und die Tilgung der Schulden erschweren. Auch führen höhere Zinsen oft zu sinkenden Immobilienpreisen.

3. Mieteinnahmen: Auf der positiven Seite können Immobilieninvestoren von der Inflation profitieren, indem sie Mieteinnahmen generieren, die mit der Inflation Schritt halten. Wenn die Mietpreise im Einklang mit der Inflation steigen, kann dies dazu beitragen, die gestiegenen Kosten für Bau, Instandhaltung und Finanzierung auszugleichen.

4. Werterhalt: Immobilien gelten häufig als Sachwert, der seinen intrinsischen Wert über die Zeit behält. In Zeiten von hohen Inflationsraten kann der Wert von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Anleihen oder Bargeld stabil bleiben oder sogar steigen. Das bedeutet, dass Immobilieninvestitionen in der Lage sein können, dein Vermögen vor den negativen Auswirkungen der Inflation zu schützen.

Zusammengefasst kann die Inflation dein Immobilieninvestment auf verschiedene Weise beeinflussen, sowohl positiv als auch negativ.

Wie wirkt sich Inflation auf Immobilien aus?

Du fragst dich jetzt vielleicht, wie die Inflation sich konkret auf dein Immobilieninvestment auswirkt.

Nun, um ehrlich zu sein, es ist eine Art zweischneidiges Schwert.

Auf der einen Seite führt Inflation zu steigenden Kosten – ob es nun die Kosten für Reparaturen, Renovierungen oder einfach nur die monatlichen Betriebskosten sind.

Du hast das bestimmt schon bemerkt, wenn du jährlich die Nebenkostenabrechnung für deine Mieter erstellst.

Alles scheint teurer zu werden, und das kann eine Herausforderung sein, wenn du versuchst, dein Immobilieninvestment profitabel zu halten.

Auf der anderen Seite kann Inflation auch zu steigenden Mieten und steigenden Immobilienpreisen führen.

Als Vermieter hast du wahrscheinlich bemerkt, dass die Mieten tendenziell mit der Inflationsrate steigen. Wenn du einen Indexmietvertrag abgeschlossen hast, passiert diese Mieterhöhung sogar automatisch.

Das ist eigentlich eine gute Nachricht für uns als Immobilieninvestoren, da es bedeutet, dass unsere Einnahmen im Laufe der Zeit steigen können, um mit den steigenden Kosten Schritt zu halten.

Aber lass uns tiefer graben. Es gibt noch eine andere Facette der Inflation, die wir als Immobilieninvestoren nicht übersehen sollten. Inflation kann tatsächlich dazu führen, dass der Wert unserer Immobilien steigt.

Du fragst dich, wie das funktioniert? Es ist ziemlich einfach. Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 200.000 Euro. Im Laufe der Jahre steigt die Inflation und die Preise für alles, einschließlich Immobilien, steigen. Nach einigen Jahren könnte diese gleiche Immobilie eine Wertsteigerung erfahren und jetzt 250.000 Euro wert sein.

Das klingt großartig, oder? Aber bevor wir uns zu sehr freuen, müssen wir bedenken, dass der tatsächliche Wert unserer Immobilie in Bezug auf die Kaufkraft des Geldes möglicherweise nicht gestiegen ist. Das liegt daran, dass die Inflation die Kaufkraft unseres Geldes verringert hat. Aber wenn wir die Immobilie verkaufen, bekommen wir mehr Geld, das wir dann in andere Anlagen oder Projekte investieren können. (Und das nach 10 Jahren sogar steuerfrei)

Du siehst also, Immobilien und Inflation haben eine komplizierte Beziehung. Als Immobilieninvestoren ist es wichtig, dass wir diese Dynamik verstehen und uns entsprechend anpassen.

In den nächsten Abschnitten werden wir daher tiefer in dieses Thema eintauchen und schauen, wie wir die Inflation zu unserem Vorteil nutzen können. Bleib dran!

Wie hat die Coronavirus-Pandemie die Immobilienmärkte beeinflusst?

Als das Coronavirus im Jahr 2020 die Welt überrollte, veränderte es so ziemlich jeden Aspekt unseres Lebens. Auch der Immobilienmarkt blieb von diesen Veränderungen nicht verschont.

Zu Beginn der Pandemie sahen wir eine große Unsicherheit auf dem Markt. Viele Investoren zogen sich zurück, teilweise wegen der unsicheren wirtschaftlichen Lage, aber auch, weil es einfach praktisch unmöglich war, Immobilien zu besichtigen.

Hinweis: Auch hier galt übrigens “Risiken sind Chancen” – so konnte ich am Anfang 2021, als alle Angst hatten, eine tolle Immobilie ergattern.)

Aber dann geschah etwas Interessantes. Die Zentralbanken weltweit senkten die Zinsen drastisch, um die Wirtschaft zu stützen.

Dadurch wurden Immobilieninvestitionen attraktiver, weil die Kosten für die Finanzierung sanken. Viele haben diese Gelegenheit genutzt, um neue Immobilien zu erwerben.

Zudem hat die Pandemie das Wohnverhalten verändert.

Da immer mehr Menschen im Homeoffice arbeiten, steigt die Nachfrage nach größeren Wohnungen und Häusern mit zusätzlichem Platz für ein Arbeitszimmer.

Dies hat in vielen Gebieten zu einem Anstieg der Immobilienpreise geführt.

Immobilien und Schulden in Zeiten von Inflation

Jetzt, da wir die Auswirkungen von Inflation und geopolitischen Ereignissen auf den Immobilienmarkt besprochen haben, will ich aber wieder stärker auf den Punkt Inflation zurückkommen. Konkret auf die Frage: Wie verhalten sich Schulden in Zeiten der Inflation und was bedeutet das für uns als Immobilieninvestoren?

Warum könnten Schulden in Zeiten der Inflation vorteilhaft sein?

Inflation ist ein zweischneidiges Schwert. Auf der einen Seite kann sie den Wert deines Geldes erodieren und deine Kaufkraft verringern. Auf der anderen Seite kann sie dir als Immobilieninvestor, der sich wahrscheinlich verschuldet hat, um Immobilien zu erwerben, durchaus zugutekommen.

Wie das? Nun, stelle dir vor, du hast einen Kredit aufgenommen, um eine Immobilie zu kaufen.

Du hast einen festen Zinssatz und feste monatliche Zahlungen vereinbart.

Wenn die Inflation steigt, behältst du diese festen Zahlungen, aber der Wert des Geldes, das du zahlst, nimmt ab.

Mit anderen Worten, du zahlst deine Schulden mit “billigerem” Geld zurück. Der tatsächliche, oder reale Wert der Schulden, die du hast, sinkt aufgrund der Inflation.

Das ist einer der Gründe, warum Schulden und fremdfinanzierte Immobilien während einer Inflation vorteilhaft sein können.

Ist eine Sondertilgung bei Inflation sinnvoll?

Eine häufig gestellte Frage ist, ob eine Sondertilgung in Zeiten von hohen Inflationsraten sinnvoll ist. Die Antwort hängt von deiner individuellen Situation ab, aber persönlich denke ich für mich und meine Situation “nein, eine Sondertilgung bei einer hohen Inflation ist nicht sinnvoll”.

In Zeiten hoher Inflation kann es sinnvoller sein, dein Geld in Vermögenswerte zu investieren, die mit der Inflation Schritt halten oder sie sogar übertreffen können, anstatt es zur Tilgung von Schulden zu verwenden.

Vor allem, da, wie wir gerade besprochen haben, deine Schulden durch die Inflation “entwertet” werden.

So würdest du mit einer Sondertilgung eventuell weniger profitieren, als wenn du das Geld stattdessen investieren würdest.

Zum Thema schnelle und langsame Tilgung (ohne speziellen Bezug zur Inflation) kann ich dir auch dieses Video vom Immoprentice YouTube-Kanal empfehlen (und eine Sondertilgung ist ja nur eine Form einer schnellen Tilgung):

Alternativ kann ich dir auch den Artikel zur Frage, wie schnell du deine Immobilie tilgen solltest, ans Herz legen.

Was passiert mit einem Kredit während der Inflation?

Während der Inflation bleibt dein Kredit grundsätzlich unverändert, solange du einen festen Zinssatz hast. Deine monatlichen Zahlungen bleiben gleich.

Aber wie schon erwähnt, ist das Geld, das du zur Rückzahlung des Kredits verwendest, weniger wert. Daher kann man sagen, dass der reale Wert deiner Schulden sinkt.

Aber Vorsicht, wenn du einen variablen Zinssatz hast. Wenn die Zentralbank die Zinsen erhöht, um die Inflation zu bekämpfen, könnten auch deine Kreditzinsen steigen.

Etwas, was den Immobilienspekulanten in den USA zur Finanzkrise 2008 das Genick gebrochen hat und sicherlich auch dem ein oder anderen Fix & Flip Investor Schweißperlen auf die Stirn getrieben hat!

Immobilien als Inflationsschutz

Nachdem wir uns damit befasst haben, wie sich Inflation auf Immobilien und Schulden auswirkt, wollen wir uns nun dem spannenden Thema widmen: Können Immobilien als Inflationsschutz dienen?

Das ist eine Frage, die viele Anleger beschäftigt, insbesondere in Zeiten steigender Inflation.

Können Immobilien als Inflationsschutz dienen?

Die kurze Antwort ist: Ja, sie können es.

Immobilien sind sogenannte Sachwerte.

Sie behalten ihren realen Wert über die Zeit, auch wenn das Preisniveau steigt. In inflationären Zeiten verzeichnen sie daher einer Wertsteigerung. (Nur weil es mehr Geld gibt, heißt das nicht, dass es mehr Immobilien gibt)

Das bedeutet, dass der Wert und die Preise von Immobilien im Allgemeinen mit der Inflation steigen.

Aber es gibt noch einen weiteren Aspekt, der Immobilien zu einem guten Inflationsschutz macht: die Mieteinnahmen.

Wenn du eine Immobilie vermietest, kannst du in der Regel die Miete im Laufe der Zeit erhöhen, insbesondere wenn die Inflation steigt.

Das bedeutet, dass deine Einnahmen mit der Inflation Schritt halten können, was dir hilft, deine Kaufkraft zu erhalten. Das schützt dich wiederum vor den Auswirkungen der Inflation.

Wie inflationssicher sind Immobilien?

Immobilien sind relativ inflationssicher, aber sie sind nicht immun gegen Inflation.

Der Wert einer Immobilie und die Mieteinnahmen können mit der Inflation steigen, aber es gibt keine Garantie dafür.

Es gibt viele Faktoren, die den Wert einer Immobilie und die Mieteinnahmen beeinflussen können, wie die Lage, die Nachfrage und das Angebot, die Zinsen und vieles mehr.

Außerdem können die Kosten für den Unterhalt und die Renovierung einer Immobilie ebenfalls mit der Inflation steigen.

Unterschiede in der Inflationssicherheit zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien

Ein wichtiger Unterschied hinsichtlich der Inflationssicherheit besteht zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien.

Bei selbstgenutzten Immobilien profitierst du von einem möglichen Wertzuwachs durch die Inflation.

Bei vermieteten Immobilien hast du zusätzlich die Möglichkeit, die Mieten im Laufe der Zeit zu erhöhen, was dir hilft, deine Einnahmen mit der Inflation Schritt halten zu lassen.

Inflationsschutz bei neuen oder renovierungsbedürftigen Immobilien

Wenn du eine ältere oder renovierungsbedürftige Immobilie erwirbst, solltest du bedenken, dass die Kosten für Bau- und Renovierungsarbeiten mit der Inflation steigen, wie alle Produkte und Dienstleistungen.

So ist der Baupreisindex — je nach Gewerk — zwischen 2020 und 2022 um über 36% in nur zwei Jahren gestiegen. Dieser Index zeigt an, wie stark sich Baudienstleistungen verteuert haben. Vermutlich sind also auch deine Renovierungskosten seit 2020 um über 36 Prozent teurer geworden!

Dies kann (und wird!) deine Rendite schmälern.

Immobilieninvestition in Zeiten der Inflation

Nachdem wir uns mit dem Thema Inflationsschutz befasst haben, möchte ich mit dir einen Schritt weiter gehen und das Thema Immobilieninvestition in Zeiten der Inflation beleuchten.

Wie beeinflusst die Inflation die Rendite deiner Immobilien?

Die Inflation kann die Rendite deiner Immobilien auf verschiedene Weisen beeinflussen.

Einerseits erhöht sie den Wert der Immobilie und deiner Mieteinnahmen, was erst einmal zu einer höheren Rendite führt.

Andererseits steigen durch die Inflation aber auch deine Kosten, was deine Rendite wieder schmälert.

Es ist auch wichtig zu bedenken, dass die Inflation deine nominale und deine reale Rendite unterschiedlich beeinflusst. Deine nominale Rendite ist die Rendite, die du auf dem Papier siehst, während deine reale Rendite die Rendite ist, die du tatsächlich erhältst, wenn du die Inflation berücksichtigst. Bei hoher Inflation kann deine nominale Rendite hoch aussehen, aber deine reale Rendite kann niedrig oder sogar negativ sein.

Der Immobilienmarkt wenn die Zinsen steigen

Wenn die Zinsen steigen, beeinflusst das den Immobilienmarkt auf verschiedene Weisen.

Einerseits dämpfen steigende Zinsen die Nachfrage nach Immobilien, da höhere Zinsen die Kosten für den Kauf einer Immobilie erhöhen. Weniger Leute können sich so eine Immobilie leisten, was wiederum den Preisanstieg verlangsamt oder sogar zu Preisrückgängen führt.

Andererseits nimmt die Menge des benötigten Wohnraums natürlich nicht ab, nur weil der Kauf von Immobilien teurer ist. Ergo steigt bei höheren Zinsen die Nachfrage nach Wohnraum zur Miete, was sich wiederum positiv auf die mögliche Miethöhe auswirkt.

Auch sorgen hohe Zinsen und fallende Kaufpreise dafür, dass der Neubau von neuen Wohnungen weniger attraktiv wird. Das Angebot an neu gebauten Wohnungen sinkt also tendenziell, was zusätzlich die Mieten steigen lässt.

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

So, jetzt kommt der spannende Teil: Wie gut kennst du dich mit Inflation und Immobilien aus? Hat dieser Artikel dir wertvolles Wissen vermitteln können?

Lass’ es uns in einem kurzen Quiz mit 6 Fragen herausfinden!

Was ist Inflation?

Ein Anstieg des allgemeinen Preisniveaus

Ein Rückgang des allgemeinen Preisniveaus

Ein Rückgang der Wirtschaftsleistung

Ein Anstieg der Arbeitslosenquote

Wie wirkt sich Inflation auf die Kaufkraft des Geldes aus?

Sie erhöht die Kaufkraft

Sie hat keinen Einfluss auf die Kaufkraft

Sie verringert die Kaufkraft

Sie stabilisiert die Kaufkraft

Welche Art von Vermögenswerten kann als Inflationsschutz dienen?

Anleihen

Immobilien

Bargeld

Alle oben genannten

Warum können Immobilien als Inflationsschutz dienen?

Weil sie immer im Wert steigen

Weil ihre Preise mit der Inflation steigen können

Weil sie vor Arbeitslosigkeit schützen

Weil sie vor Wirtschaftskrisen schützen

Wie wirkt sich Inflation auf die Mieten aus?

Sie senkt die Mieten

Sie hat keinen Einfluss auf die Mieten

Sie kann die Mieten erhöhen

Sie stabilisiert die Mieten

Wie kann eine Immobilie vor Inflation schützen, wenn die Zinsen für die Finanzierung steigen?

Durch eine höhere Miete

Durch eine höhere Immobilienbewertung

Gar nicht

Durch eine Kombination aus höherer Miete und Immobilienbewertung

Time's up

Fazit

Wir haben jetzt eine lange Reise durch die Landschaft der Inflation und Immobilieninvestitionen gemacht.

Lass’ uns noch einmal die Erkenntnisse zusammenzufassen und einen Blick in die Zukunft werfen.

Sind Immobilien sicher vor der Inflation?

Die einfache Antwort ist: Nein, aber sie können einen gewissen Schutz bieten.

Wie wir gesehen haben, können Immobilien in Zeiten hoher Inflation ihren intrinsischen Wert behalten, vor allem wenn sie gut gelegen sind und gut verwaltet werden.

Aber das bedeutet nicht, dass sie immun gegen die Auswirkungen der Inflation sind.

Inflation erhöht die Kosten für den Bau und die Instandhaltung von Immobilien, und wenn die Zinsen steigen, erhöht das auch die Finanzierungskosten (mitunter massiv!).

Und gerade wenn deine Mieten nicht mit der Inflation Schritt halten, kann (und wird!) das die Rentabilität deiner Mietimmobilien beeinträchtigen.

Also ja, wenn du alles richtig machst, sind Immobilien eine tolle Geldanlage bei Inflation, aber du musst einiges beachten und dich in dieser Zeit aktiv um deine Immobilien kümmern!

Du willst noch mehr Informationen (mit Zahlen, Daten und historischen Betrachtungen) zum Thema Immobilien und Inflationsschutz? Dann schaue dir doch auch einmal den Artikel “Sind Immobilien ein guter Schutz gegen Inflation?” hier auf dem Blog an.