Wertsteigerung von Immobilien: Wie Investoren den Wert ihrer Immobilie steigern und realistisch berechnen können

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 26. September 2023 aktualisiert.

Als Investor und Anleger möchtest du mit deiner Immobilieninvestition eine möglichst gute Rendite einfahren. Bei Immobilien besteht die Rendite aus zwei Komponenten. Der Mietrendite und der Wertsteigerung der Immobilie. Den ersten Teil haben wir in anderen Artikeln bereits ausführlich behandelt, weswegen ich heute auf den zweiten Teil eingehen möchte: die Wertsteigerung von Immobilien und der Frage, womit du als Investor hier rechnen solltest.

Die Wertsteigerung bei einer Immobilie ist der Teil, für den du eine Immobilie teurer verkaufen kannst, als du sie gekauft hast. Die Immobilie ist, während du sie gehalten hast, im Wert gestiegen. Die Höhe dieser Wertsteigerung hängt vor allem vom Standort der Immobilie ab.

Hast du eine Immobilie für 300.000€ gekauft und kannst sie heute für 600.000€ verkaufen, hast du eine Wertsteigerung von 100% erzielt.

Aber lass‘ uns das Ganze der Reihe nach durchgehen, denn ganz so einfach ist es am Ende dann doch nicht, denn die positive Wertentwicklung deiner Immobilie hängt nicht nur von äußeren Einflüssen ab, sondern kann von dir als Eigentümer maßgeblich beeinflusst werden…

Was bedeutet Wertsteigerung bei Immobilien?

Die Wertsteigerung einer Immobilie (einer Wohnung oder eines Hauses) ist die Erhöhung des Preises zwischen Kauf- und Verkaufszeitpunkt.

Du kannst die Immobilie, die du früher gekauft hast, heute also teurer weiterverkaufen. Die Immobilie ist über die Zeit im Wert gestiegen.

Ähnlich wie bei Aktien, wird aber auch bei Immobilien die Wertsteigerung erst dann richtig interessant, wenn du die Immobilie verkaufen möchtest.

Vorher steigt dein Vermögen auf dem Papier zwar, aber solange du das Geld nicht aus der Immobilie rausziehst, kannst du mit dem zusätzlichen Geld durch die Wertsteigerung der Immobilie wenig anfangen.

Nur weil eine Immobilie im Wert gestiegen ist, wirft sie zum Beispiel nicht deswegen mehr Miete ab oder ist für Mietinteressenten interessanter.

Tatsächlich gibt es bei Immobilien aber gute Möglichkeiten, die Wertsteigerung der Immobilie zu realisieren, ohne sie gleich komplett verkaufen zu müssen. Aber dazu später mehr…

Wenden wir uns erst einmal der Frage zu, wie man die Wertsteigerung einer Immobilie berechnet und was überhaupt Einfluss auf die Wertsteigerung bei Immobilien hat.

Wie kann ich die Wertsteigerung einer Immobilie berechnen?

Die Wertsteigerung einer Immobilie zu berechnen, ist sehr einfach.

Die Wertsteigerung einer Immobilie ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis. Teilst du das Ergebnis durch die Jahre, die die du die Immobilie gehalten hast, kannst du die Wertsteigerung (Rendite) der Immobilie pro Jahr berechnen.

Berechnung der Wertsteigerung bei Immobilien (in Euro)

Die absolute Wertsteigerung der Immobilie in Euro berechnest du, indem du den Kaufpreis vom Verkaufspreis abziehst.

\text{Wertsteigerung in Euro} = \text{Verkaufspreis} - \text{Kaufpreis}

Beispiel:

360.000€ - 300.00€ = 60.000€

Berechnung der Wertsteigerung bei Immobilien (in Prozent)

Die prozentuale Wertsteigerung der Immobilie berechnest du, indem du den Verkaufspreis durch den Kaufpreis teilst.

\text{Wertsteigerung in Prozent} = \dfrac{\text{Verkaufspreis}}{\text{Kaufpreis}}

Beispiel:

\dfrac{360.000€}{300.000€} = 20\%

Die folgende Tabelle zeigt ein paar Beispielszenarien samt der jeweiligen Wertsteigerungen:

Du möchtest die Wertsteigerung deiner Immobilie berechnen? Dann nutze diesen kostenlosen Online-Rechner mit dem du die Wertsteigerung schnell und einfach berechnen kannst.

Welche Faktoren beeinflussen die Wertentwicklung von Immobilien?

Es gibt dutzende Faktoren, die die Wertentwicklung von Immobilien beeinflussen. Ganz grob kann man die Wertentwicklung von Immobilien auf zwei Faktoren runterbrechen: den Wert des Grundstückes und den Wert der Immobilie selbst.

Wert des Grundstückes

Der Wert des Grundstückes (oder auch der Lage) ist essenziell für die Wertentwicklung einer Immobilie.

Investierst du in einer strukturschwachen Region, wo die Menschen nicht leben wollen, bringt dir auch die schönste Wohnung oder das schönste Haus nichts. Es steht dann einfach am falschen Ort.

Die Risiken zur Investition in C- und D Lagen habe ich dir im Artikel “Sollte ich in C oder D Lagen investieren?” zusammengefasst.

Das Wichtige an diesem Faktor ist, dass du ihn nicht verändern kannst.

Liegt deine Immobilie neben der Autobahn, in der Einflugschneise des Flughafens, kannst du daran nichts ändern. Vielleicht wird der Flughafen stillgelegt und die Autobahn abgerissen, aber du hast keinen Einfluss darauf.

Mehr dazu findest du auch hier wieder in extra Artikeln zur Mikrolage und Makrolage von Immobilien.

Ähnlich ist es mit der Wirtschaft an einem Standort. Gibt es an deinem Standort keine Arbeitsplätze, kannst du daran nichts ändern. (Außer du gründest ein Unternehmen, dass tausende Arbeitsplätze schafft. Dann wärst du aber vermutlich kein Immobilieninvestor mehr…)

Mehr darüber, worauf du bei einer Immobilie bezüglich der Lage grundsätzlich achten solltest, findest du im Artikel “Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?”

Der Wert der Immobilie

Der zweite große Faktor beim Thema Wertsteigerung von Immobilien ist der Wert der Immobilie selbst.

Hierunter fasse ich alles, was den Wohnwert der Immobilie selbst – gegenüber anderen Immobilien am selben Standort – betrifft.

Das könnte etwa die Ausstattung deiner Wohnung oder deines Hauses sein.

Hat das Haus zum Beispiel eine energiesparende Heizung und ist das Haus gut gedämmt? Derartige energetische Sanierungen erhöhen den Wert genauso, wie wenn alle Wohnungen frisch saniert wurden und auf dem neuesten Stand der Technik sind.

Mehr dazu, worauf du hier beim Kauf achten kannst und solltest, findest du in den Artikeln “Die Wohnungsbesichtigung: Worauf muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung achten?” und “Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage“.

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Den Wert deiner Immobilie kannst du über verschiedene Methoden ermitteln.

Gerade bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern wird der Wert der Immobilie oft anhand vom Vergleichswertverfahren oder dem Ertragswertverfahren bestimmt.

Beim Vergleichswertverfahren bewertest du deine Immobilie anhand der Kaufpreise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung. Es steht und fällt somit damit, dass es vergleichbare Immobilie für einen Vergleich gibt.

Beim Ertragswertverfahren bewertest du die Immobilie wie eine kleine Firma und allein für sich genommen. Die Rechnung ist etwas komplexer, aber dafür brauchst du keine vergleichbaren Immobilien, um zu einem fairen Marktwert für die Immobilie zu kommen.

Du möchtest mehr über das Ertragswertverfahren lernen? Dann schaue dir gerne dieses Kurzvideo vom Immoprentice YouTube-Kanal an, oder schau‘ beim Artikel “Was ist das Ertragswertverfahren und wie hilft es mir den Wert von Immobilien zu berechnen?” hier auf dem Blog vorbei.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie beeinflussen?

Als Vermieter und Immobilienbesitzer hast du viele Möglichkeiten, die Wertentwicklung deiner Immobilie zu beeinflussen.

Wenn du ein ganzes Mehrfamilienhaus besitzt, könnte eine der Maßnahmen zur Wertsteigerung etwa sein, das Haus energetisch zu modernisieren. Durch solche eine energetische Sanierung kannst du den Wert des Hauses gleich 3-fach steigern:

1. Das Haus ist moderner und hat weniger Sanierungsstau, wodurch der Wert steigt.
2. Die einzelnen Wohnungen verbrauchen weniger Energie, was, gerade in Zeiten hoher Energiekosten, die Wohnungen für Mieter attraktiv macht.
3. Durch die reduzierten Heizkosten kannst du eine höhere Nettokaltmiete verlangen, da dein Mieter stark bei den Nebenkosten spart. Die Mietrendite deiner Immobilie, und damit der Wert der Immobilie steigen.

Hinweis: Mehr dazu, wie die Mietrendite sich auf den Wert deiner Immobilie auswirkt, findest du hier.

Aber auch dadurch, dass du die Fassade neu streichst, zusätzliche Stellplätze schaffst, Balkone anbaust oder Streitigkeiten mit Problemmietern im Haus klärst, kannst du den Wert einer Immobilie selbstständig steigern.

Doch auch wenn du nur eine Eigentumswohnung in einer großen Eigentümergemeinschaft hast, kannst du den Wert der Wohnung maßgeblich selbst beeinflussen.

Schaue dir die Bausubstanz, die Ausstattung und die aktuelle Vermietung deiner Wohnung ganz genau an. Wie alt sind etwa die Böden in der Wohnung? Liegt die Miete weit unter marktüblichem Niveau? Wann ist das Bad das letzte Mal saniert worden? Wurde in der Wohnung seit den letzten 10 Jahren aktiv nichts mehr gemacht? Wenn du hier aktiv angreifst, hast du die Chance, den Wert deiner Immobilie zu steigern.

All das sind Punkte, die sich nur auf deine einzelne Wohnung beziehen, aber mit der du den Wert der Wohnung steigern kannst.

Und das beste: Mit einer Modernisierung kannst du nicht nur eine Wertsteigerung der Immobilie erreichen, sondern du kannst auch einen Teil der Modernisierungskosten auf die Nettokaltmiete umlegen, und so die Wirtschaftlichkeit der Immobilie weiter steigern. Mehr dazu findest du im Artikel “Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB” hier auf dem Blog.

Wenn du mehr darüber erfahren möchtest, welche Faktoren eigentlich den Wert deiner Immobilie beeinflussen und wie du ihren Wert steigern und erhalten kannst, schaue gerne auch einmal beim Artikel “Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?” hier auf dem Blog vorbei.

Wie wirkt sich eine Wertsteigerung auf die Anschlussfinanzierung aus?

Am Anfang dieses Artikels habe ich dir gesagt, dass die Wertsteigerung deiner Immobilie erst beim Verkauf interessant wird.

Das hat nicht komplett gestimmt.

Wenn du deine Immobilie fremdfinanziert kaufst und den Hebeleffekt für deinen Vermögensaufbau nutzt, wird irgendwann die Zeit kommen, wo deine Zinsbindung ausläuft und du neue Kreditkonditionen verhandeln musst.

Hier kommt nun der Beleihungsauslauf ins Spiel. Je niedriger der Wert deiner Restschulden im Vergleich zum Wert der Immobilie, desto besser sind deine Chancen (und dein Zins) bei der Anschlussfinanzierung.

Hast du zum Beispiel in 2021 eine Immobilie mit 10-jähriger Zinsbindung bei 1% Zins und 2% Tilgung zu 100% finanziert, hast du nach 10 Jahren noch knapp 80% des Kreditbetrages offen, den du neu finanzieren musst.

Sind die Immobilienpreise im selben Zeitraum um 50% gestiegen, sinkt bei der Anschlussfinanzierung dein Kreditbetrag auf einmal auf nur 52% des Immobilienwertes.

Ein Wert, bei dem du leicht eine Anschlussfinanzierung finden wirst und einen guten Zinssatz bekommen wirst.

Hinweis: Theoretisch könntest du am Ende der Zinsbindung natürlich auch einen Kredit aufnehmen, der größer als die noch offene Restschuld ist, und so neues Kapital generieren, welches du wieder investieren kannst.

Hinweis: Wenn du den Beleihungsauslauf für deine Immobilie berechnen möchtest, schaue dir auch den Immoprentice 5 Sekunden Beleihungsauslauf Rechner an! Dort findest du auch eine kostenlose Excel-Vorlage, mit der du den Beleihungsauslauf all deiner Immobilien berechnen kannst.

Wertsteigerung von Immobilien in den letzten Jahren

Zu guter Letzt möchte ich mir mit dir nach all der Theorie ein paar Daten aus den Wertsteigerungen bei Immobilien aus den letzten Jahren in Deutschland ansehen. Schauen wir hierzu zuerst einmal auf die Wertsteigerung bei Immobilien seit dem Jahr 2000.

Immobilienmarkt Deutschland

Um die Wertsteigerung bei Immobilien abzubilden, gibt es vom Statistischen Bundesamt den Hauspreisindex. Dieser erfasst die relative Wertänderung bei Immobilien.

In der Grafik unten werden die Immobilienpreise im Jahr 2015 als Referenz festgelegt.

Steht der Index in einem Jahr also bei 150 Punkten, sind die Immobilien in diesem Jahr 50% teurer als in 2015.

Anhand der Grafik kann man sehr schön die langfristige Wertentwicklung von Immobilien sehen. Liefen die Immobilienwerte von 2000 bis 2010 seitwärts (es gab keine Wertsteigerung) steigen die Werte seit 2011 massiv.

Meine Gedanken, warum das so ist, kannst du im Artikel “Welchen Einfluss haben die Zinsen auf die Kaufpreise von Immobilien?” hier auf dem Blog nachlesen. (Ich glaube, dass einer der wichtigsten Einflussfaktoren für die steigenden Immobilienpreise die niedrigen Bauzinsen waren, die wir bis 2022 hatten.)

In der folgenden Tabelle siehst du auch noch einmal die Daten aus dem Graphen:

In den Jahren von 2000 bis 2011 stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in Deutschland also nur um 0,25% pro Jahr.

Im Zeitraum von 2011 bis 2021 stiegen sie hingegen um 5,8% pro Jahr.

Im gesamten Zeitraum von 2000 bis 2021 betrug die durchschnittliche Wertsteigerung bei Wohnimmobilien in Deutschland dann 2,9% pro Jahr, was über der durchschnittlichen Inflationsrate von 1,5% im selben Zeitraum lag.

Hinweis: Für mehr zum Thema Immobilien und Inflation, schaue dir gerne auch die Artikel “Sind Immobilien ein guter Schutz gegen Inflation?” und “Wie wirkt sich die Inflation auf Immobilien aus?” hier auf Immoprentice an.

Je nach Standort und wirtschaftlichem Umfeld kann die Wertsteigerung von Immobilien natürlich stark von diesem langjährigen Mittelwert abweichen, aber diese Daten zeigen, dass du im Durchschnitt bei Immobilien in Deutschland also mit einem Wertzuwachs von ca 3% pro Jahr rechnen solltest.

Interessant ist auch zu sehen, dass es in den letzten 21 Jahren nie einen großen Einbruch bei den Immobilienpreisen in Deutschland auf breiter Front gab.

Fazit

Die Wertsteigerung bei Immobilien ist für dich als Investor sicherlich eine wichtige Komponente bei der Berechnung der Rendite deiner Investition.

Investierst du in einer wirtschaftsstarken A-Lage mit starkem Bevölkerungswachstum, kommt ein guter Teil der Wertsteigerung deiner Immobilie sicherlich durch externe wirtschaftliche Faktoren.

Trotzdem kannst du durch intelligente Investitionen und einen langfristigen Plan den Wert deiner Immobilie steigern, selbst wenn du nur eine einzelne Eigentumswohnung in einer großen WEG besitzt.

Und genau das ist einer der größten Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage: anders als bei anderen Anlageformen kannst du hier aktiv einen Mehrwert schaffen und so den Wert deines Investments steigern und eine bessere Rendite für dich erwirtschaften!

In diesem Sinne: viel Spaß beim Planen!