Sollte ich eine Souterrain-Wohnung kaufen und vermieten?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 29. September 2024 aktualisiert.

In der aktuellen Marktphase fällt es schwer günstige Immobilien mit einer guten Rendite zu finden. Neben Erbbau-Immobilien sind Souterrain-Wohnungen oft noch ein optisches Schnäppchen, was die Kaufpreise angeht. Warum sind die Kellerwohnungen so günstig? Lohnt es sich, für dich als Investor, vielleicht sogar eine Souterrain-Wohnung zu kaufen und zu vermieten?

Als Neuling im Bereich Immobilien rate ich dir davon ab eine Souterrainwohnung zu kaufen, um sie zu vermieten. Diese Form der Wohnung hat meiner Meinung nach zu viele Besonderheiten für einen angehenden Immobilien-Investor.

Am Anfang solltest du versuchen klassische Wohnungen kaufen, um möglichst viele potenzielle Mieter mit deinem Angebot anzusprechen und dein Risiko für Fehlinvestitionen zu reduzieren.

Vermutlich wirst du in einer Souterrainwohnung zum Beispiel häufiger Mieterwechsel haben als in einer klassischen Wohnung. Auch ist dein Risiko von Schimmelbildung höher als in einer klassischen Wohnung. Aber lass‘ uns im folgenden genauer auf die Besonderheiten von Souterrain Wohnungen auf die du als Investor achten musst eingehen.

Worauf muss ich bei einer Souterrain-Wohnung achten?

Wie ich in der Einleitung schon geschrieben haben, gibt es bei Souterrain Wohnungen einige spezielle Dinge, die du beim Kauf beachten musst, wenn du planst, sie als Kapitalanlage zu kaufen und zu vermieten.

Ist die Wohnung zu Wohnzwecken zugelassen?

Gerade bei Souterrain-Wohnungen in kleinen Einheiten solltest du unbedingt die Baupläne ansehen. Ist die Souterrainwohnung wirklich als Wohnraum zugelassen oder kaufst du gerade die illegal umgebaute Garage, welche du eigentlich gar nicht zu Wohnzwecken vermieten darfst?

Hat die Wohnung ein Problem mit Schimmel?

Eine Souterrainwohnung liegt im Keller. Im Keller ist es oft feucht und kalt, weil die Außenwände Kontakt mit der nassen Erde haben. Das sind optimale Bedingungen für Schimmel.

Bei einer klassischen Wohnung im dritten Stock hast du große Fenster und trockene Luft um die Wohnung herum. Du bekommst die Feuchtigkeit durch Lüften also gut aus der Wohnung heraus.

Beides hast du bei einer Souterrain-Wohnung nicht. Die Fenster sind kleiner und liegen direkt über dem feuchten Boden. Du solltest bei einer Besichtigung daher sehr penibel darauf achten, ob die Wohnung, die du kaufen möchtest, ein Schimmelproblem hat. Auch bei einer späteren Vermietung muss dieser Mieter penibel darauf achten, dass er alle Feuchtigkeit gut aus der Wohnung heraus lüftet. Tut er dies nicht, sind die Chancen hoch, dass du sehr schnell ein Schimmelproblem bekommst, welches dich viele tausend Euro kosten kann.

Bei einer Souterrain Wohnung ist die Besichtigung besonders wichtig

Bei einer Souterrain Wohnung ist die Besichtigung und der Eindruck den du während dieser bekommst besonders wichtig. Den Punkt „Feuchtigkeit“ habe ich weiter vorne schon angesprochen.

Bei deiner Besichtigung solltest du aber unbedingt auch darauf achten wie hell es in der Wohnung ist. Interessierst du dich dafür, eine Souterrain-Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, solltest du die Wohnung daher auf jeden Fall während des Tages besichtigen, um ein gutes Bild davon zu bekommen, wie viel Tageslicht in die Wohnung fällt.

Wieso ist eine Souterrain Wohnung schlechter zu vermieten?

Souterrain Wohnungen sind aus verschiedenen Gründen bei den meisten Menschen wenig beliebt. Die wichtigsten drei Gründe möchte ich im Folgenden näher erläutern.

Souterrain Wohnungen sind dunkler als normale Wohnungen

Der Hauptgrund warum weniger Menschen in einer Souterrain Wohnung ziehen wollen liegt sicherlich darin, dass sie dunkler ist als eine normale Wohnung.

Liest du Immobilien-Inserat durch, werben viele Makler und Vermieter mit begriffen wie „hell“ oder „lichtdurchflutet“. Dies machen sie nicht aus Spaß, sondern weil viele Mieter genau nach solchen hellen, lichtdurchfluteten Wohnungen suchen.

Da eine Souterrain Wohnung naturgemäß wegen ihrer beinahe Lage weniger Licht bekommt, wirst du beim „Helligkeits-Rennen“ mit einer Souterrain-Wohnung   immer gegen eine normale Wohnung verlieren.

Souterrain Wohnungen bieten gefühlt weniger Sicherheit

Da die Fenster einer Souterrain Wohnung auf Bodenhöhe sind, ist es leichter in diese einzubrechen.

Bei einer Wohnung im dritten Stock, kann ein Einbrecher nicht so leicht durch die Fenster in die Wohnung einsteigen, da diese zu hoch sind. Der einzige Weg in die Wohnung ist somit sowohl durch die Wohnungstür als auch durch die Haustür gesichert.

Dies entfällt bei einer Wohnung im Souterrain. Hier braucht ein Einbrecher kein besonderes Werkzeug um sich Zugang zur Wohnung zu verschaffen. Die Fenster sind immer direkt erreichbar, da sie auf Höhe des Bodens liegen.

Auch wenn du persönlich kein Problem damit hast, solltest du bei einer Souterrain-Wohnung die du vermietest, im Hinterkopf behalten, dass einige potenzielle Mieter deswegen an deinem Inserat kein Interesse haben werden.

Souterrain Wohnungen haben das Stigma der „Keller Wohnungen“

Ein dritter Grund warum es schwer ist Souterrain Wohnungen zu vermieten liegt daran, dass diesen Wohnungen auch heute noch immer das Stigma der „Kellerwohnung“ anhaftet.

Die Mieteinnahmen einer Souterrain Wohnungen sind schlechter

Eine weitere Besonderheit von Souterrain Wohnungen für Immobilien Investoren liegt darin, dass du für eine Souterrain Wohnung eine niedrigere Nettokaltmiete bekommst als für eine normale Wohnung.

Dadurch, dass Souterrain Wohnungen allgemein weniger beliebt sind als normale Wohnungen, musst du oft mit der Nettokaltmiete nach unten gehen, um genau Mietinteressenten für die Wohnung zu finden. Im Leipziger Mietspiegel von 2016 werden Souterrain-Wohnungen sogar explizit als den Wohnwert mindernd eingestuft.

Dies bedeutet im Umkehrschluss jedoch, dass du eher nicht an Ärzte und Ingenieure vermieten wirst, sondern an Menschen die finanziell weniger solide aufgestellt sind als Mieter in einer normalen Wohnung.

Willst du bewusst nur an wirtschaftlich potente Menschen vermieten, wirst du dich mit einer Souterrain Wohnung eher schwertun deine Zielgruppe anzusprechen.

In einer Souterrain Wohnung hast du mehr Mieterwechsel

Da die wenigsten Menschen dauerhaft in einer Souterrain Wohnung wohnen wollen, ist die Chance hoch, dass dein Mieter deine Wohnung ebenfalls nur als eine „Übergangslösung“ sieht.

Kaufst und vermietest du eine Souterrain-Wohnung, läufst du daher Gefahr häufiger Mieterwechsel zu haben.

Was ist der Unterschied zwischen Souterrain und Hochparterre?

Sowohl eine Souterrain Wohnung als auch eine Hochparterre Wohnung liegen um eine halbe Stockwerk versetzt.

Während der Boden der Souterrain Wohnung bis zu einem halben Stockwerk unter der Erde liegt, liegt der Flur bei der Hochparterre Wohnung bis zu einem halben Stockwerk über der Erde.

Fazit

Gerade als Neuling auf dem Gebiet der Vermietung und der Immobilien Investment solltest du von Souterrain Wohnungen und anderen Spezial Wohnungen die Finger lassen und keine Souterrain-Wohnung kaufen und vermieten.

Sicher dir zum Start eine normale Wohnung dir eine möglichst breite Masse an Interessenten anspricht. Dort wird es für dich als Anfänger schon schwer genug sein eine gute Immobilie zu einem fairen Preis zu bekommen. Lies‘ dir hierzu auch den Artikel „Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage“ durch. Dort erfährst du auf welche Dinge du bei einer Immobilie als Kapitalanlage achten solltest. Wenn du einen Überblick bekommen möchtest, worauf du beim Kauf deiner ersten Immobilie achten solltest, schaue dir gerne auch den Artikel „Erste Wohnung kaufen und vermieten: Was muss ich beachten?“ an.

Später kann es sein, das du dich auf eine spezielle Immobilien Art spezialisierst und du deswegen mit deinem Spezialwissen extrem gute Renditen erwirtschaftest. Jetzt, am Anfang deiner Laufbahn fehlt dir aber aller Wahrscheinlichkeit nach die Erfahrung um all die Nachteile einer Souterrain Wohnung richtig einpressen zu können, weswegen du als Anfänger die Finger von Souterrain Wohnungen lassen solltest.