Dieser Beitrag wurde zuletzt am 6. April 2024 aktualisiert.
Erste Wohnung kaufen und vermieten: Es gibt viel zu beachten, aber das wichtigste ist anzufangen!
Du trägst dich mit dem Gedanken eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, weißt aber nicht wo du anfangen sollst? Dann bist du hier richtig! Auch ich habe mir vor meiner ersten Immobilie Fragen wie “Wie kann ich meine erste Wohnung kaufen und vermieten?” oder “Was muss ich beim Kauf und der Vermietung meiner ersten Wohnung beachten?” gestellt! Lass’ uns am besten gleich mit etwas positiven beginnen:
Beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung gibt es zwar einiges zu beachten, aber all das kannst du schnell und einfach lernen. Solange du ein normales Gehalt hast und wirtschaftlich gesund bist, ist das größte Hindernis beim Start in das Vermieterleben die Angst den ersten Schritt zu tun!
Um diesen ersten Schritt für dich möglichst einfach zu gestalten, möchte ich dir in diesem Artikel daher einen Überblick geben über all das, was du zum Thema “Erste Wohnung kaufen und vermieten” wissen musst. Zusätzlich findest du im Artikel verschiedene Ratgeber und Tools, die dir auf deinem Weg zu deiner ersten vermieten Wohnung nützlich sein werden.
Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:
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Was sind die wichtigsten Unterschiede zwischen einer vermieteten und einer selbstgenutzten Wohnung?
Eine vermietete Wohnung ist eine Immobilie, die du kaufst, um sie an andere Personen zu vermieten und dadurch Mieteinnahmen zu erzielen. Eine selbstgenutzte Wohnung hingegen ist eine Immobilie, die du für den eigenen Wohnbedarf erwirbst. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung solltest du auf Faktoren wie die Lage, den Zustand der Immobilie und das Mietpotenzial achten, um eine gute Rendite zu erzielen.
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Wie kann ich meine finanzielle Situation einschätzen, bevor ich eine Immobilie kaufe?
Um deine finanzielle Situation zu beurteilen, solltest du zunächst deine Einnahmen und Ausgaben analysieren und prüfen, ob du genug Geld für den Kauf einer Immobilie hast. Berücksichtige dabei auch die anfallenden Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer.
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Wie finde ich die richtige Immobilie zum Vermieten?
Bei der Suche nach der richtigen Immobilie zum Vermieten solltest du auf Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Mietpotenzial achten. Nutze verschiedene Tools und Plattformen, um passende Objekte zu finden.
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Kann ich einfach so eine Wohnung kaufen und vermieten?
Ja, jeder in Deutschland kann und darf eine Wohnung kaufen und vermieten.
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Was brauche ich um einen Kredit für eine Wohnung zu bekommen?
Um einen Kredit für deine Immobilien-Investition zu bekommen, brauchst du drei wichtige Voraussetzungen: Deine Vermögensbilanz muss positiv sein, deine Haushaltsrechnung muss positiv sein und deine Schufa muss sauber sein.
Vermiete Wohnung vs. Selbstgenutzte Wohnung: Was ist der Unterschied?
Die meisten Menschen denken bei Kauf einer Immobilie zuerst einmal an das Eigenheim oder die selbstgenutzte Wohnung.
Wenn du Immobilien als Kapitalanlage erfolgreich betreiben möchtest, solltest du dich schnell von deinen Vorstellungen an eine selbstgenutzte Immobilie trennen.
Eine selbstgenutzte Immobilie ist in erster Linie ein Konsumgut. Sie soll schön sein, und man schaut nicht darauf, dass sie sich besonders gut rechnet.
Eine selbstgenutzte Immobilie ist ein Konsumgut, geprägt von persönlichen Vorlieben und Emotionen. Eine vermietete Immobilie hingegen ist eine Kapitalanlage, bei der nüchterne Zahlen und Rentabilität im Vordergrund stehen.
— Oliver Putz Immoprentice.de
Wenn die Wohnung schön ist, dann ist ein Eigennutzer auch bereit mehr zu zahlen, als die Wohnung rational wert ist.
Eine vermietete Wohnung solltest du hingegen mehr wie eine Aktie oder eine Anleihe betrachten. Als Investor sollten für dich nur die nackten Zahlen zählen.
Warum sollte ich als Vermieter keine Immobilien für mich kaufen?
Eine Immobilie als Kapitalanlage darfst du nie durch die Augen eines Eigennutzers betrachten.
Eine Immobilie als Kapitalanlage ist nichts, was dir besonders toll gefällt, sondern es ist eine Immobilie, bzw. eine Wohnung, die möglichst viele Menschen gerne mieten möchten.
Die Wohnung muss also nicht dir gefallen, sondern sie muss eine möglichst breite Schicht an Menschen ansprechen.
Investiere nicht in Immobilien, die dir persönlich gefallen, sondern in solche, die deinen Zielmietern zusagen. Nicht du sollst die Wohnung mieten, sondern dein Mieter.
— Oliver Putz Immoprentice.de
Aus genau diesem Grund ist das ausgefallene Designer-Loft keine gute Kapitalanlage-Immobilie: Es gibt sicherlich Menschen, die sich in genau diese eine spezielle Wohnung verlieben und liebend gerne in dieser Wohnung leben würden.
Aber die Menge an Menschen, die derart spezielle Immobilien ansprechen ist sehr klein.
Für solch ein spezielles Objekt hast du also eine sehr geringe Nachfrage und das Risiko, dass, gerade wenn du einen neuen Mieter suchst, keine Menschen aus deiner Zielgruppe auf der Suche nach einer neuen Wohnung sind.
Was sind die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage? #shorts
Wie bei jedem Markt, gilt auch auf dem Mietmarkt: Hast du eine sehr spezielle Dienstleistung, die wenig nachgefragt wird, hast du ein hohes Risiko, dass du deine Waren nicht verkauft bekommst.
Neben den Eigenschaften der konkreten Wohnung ist es nämlich natürlich auch wichtig, an welchen Ort eine Immobilie liegt.
Deine finanzielle Situation: Hast du genug Geld für Immobilien?
Nachdem du jetzt weißt, was eine Kapitalanlage-Immobilie von einer Immobilie für Eigennutzer unterscheidet, lass’ uns zum zweiten wichtigen Punkt kommen, den du beachten musst, wenn du deine erste Wohnung kaufen und vermieten möchtest: deine finanzielle Situation.
Als Immobilien-Investor kaufst du eine Immobilie meist über einen Kredit.
Was ist der Leverage Effekt bei Immobilien? #shorts
Um einen Kredit für deine Immobilien-Investition zu bekommen, brauchst du jedoch drei wichtige Voraussetzungen: Deine Vermögensbilanz muss positiv sein, deine Haushaltsrechnung muss positiv sein und deine Schufa muss sauber sein. Lass’ uns nun auf die einzelnen Punkte eingehen:
Was heißt “meine Vermögensbilanz muss positiv sein”?
Vermögen und Verbindlichkeiten: Achte immer darauf, dass deine Vermögensbilanz positiv ist!
Eine positive Vermögensbilanz heißt einfach nur, dass du mehr Vermögen als Schulden hast. Wenn du 10.000 € auf dem Konto hast und keinen Kredit hast, dann hast du eine positive Vermögensbilanz.
Kaufst du dir nun aber Kreditfinanziert ein Auto für 40.000 €, hast du auf einmal eine negative Vermögensbilanz, da ein Auto in der Regel nicht als Vermögenswert angesehen wird.
Vielleicht fragst du dich nun “Aber eine Immobilie kaufe ich doch auch auf Kredit? Wo ist da der Unterschied zum Auto”?
Der Unterschied liegt darin, *was* du mit einem Kredit kaufst. Kaufst du eine (vermietete) Immobilie, steht für die Bank dem Kredit ein echter Vermögenswert, nämlich die Immobilie, gegenüber.
Für deine Vermögensbilanz ist das ganze also neutral.
Was heißt “meine Haushaltsrechnung muss positiv sein”?
Bei der Haushaltsrechnung gilt dasselbe wie bei der Vermögensbilanz: Damit du deine erste Immobilie kaufen kannst, müssen deine monatlichen Einnahmen größer als deine Ausgaben sein.
Leihst du dir Geld für deine Immobilien-Investition, von der Bank, so möchte die Bank eine Sicherheit haben, dass du den Kredit auch dann bedienen kannst, wenn du einmal Mietausfall hast oder sonst etwas mit der Immobilie nicht so läuft wie geplant.
Damit die Bank dich finanziert, prüft sie daher, wie hoch dein monatlicher Haushaltsüberschuss (Die Summe all deiner Einnahmen minus die Summe all deiner Ausgaben) ist.
Da ich in diesem Übersichts-Artikel nicht in alle Details zum Thema Finanzierung eingehen kann, empfehle ich dir an dieser Stelle auch die Artikel aus dem Bereich “Immobilien Finanzierung” hier auf dem Blog.
Dein Mindset: Bist du Unternehmer genug für Immobilien?
Du willst eine Immobilie kaufen und vermieten? Behandele die Immobilie am besten wie ein kleines Unternehmen!
Bei einer selbstgenutzten Immobilie handelt es sich um ein Konsumgut, bei dem die finanziellen Zahlen weniger interessant sind als dein persönlicher Wohlfühlfaktor.
Eine Immobilie als Kapitalanlage erfordert hingegen unternehmerisches Denken von dir.
Sentimentale Gedanken und Entscheidungen nach Bauchgefühl sind hier fehl am Platz.
Der Betrieb einer vermieteten Immobilie entspricht eher einem kleinen Unternehmen.
In jede vermietete Immobilie musst du Zeit und Geld investieren. Im Gegenzug bekommst du dafür einen Ertrag, die Miete.
Und wie bei jedem Unternehmen hast du auch bei einer vermieteten Immobilie ein unternehmerisches Risiko, das du tragen musst.
Wie bei einem echten Unternehmen, gibt es auch bei vermieteten Immobilien viele Risiken, die du im Griff behalten musst.
Entscheidest du dich für den Kauf und die Vermietung einer Immobilie, gibt es sehr viele, sehr unterschiedliche, unternehmerische Risiken, denen du dich aussetzt.
Jedes dieser Risiken (und es gibt noch viele mehr) kann dazu führen, dass deine Immobilie zu wenig Gewinn abwirft.
Sind die Kosten deiner Immobilie höher als die Einnahmen, ist dein “Unternehmen” defizitär.
Sind die Kosten niedriger als die Einnahmen, generiert dein Unternehmen einen Gewinn für dich. Dein persönlicher Return on Investment.
Weitere Tipps
Habe ich dein Interesse geweckt und du möchtest tiefer in das Thema einsteigen? Dann habe ich an dieser Stelle noch ein paar Artikel-Empfehlungen für dich!
Du willst in Immobilien investieren, aber weißt nicht, ob eine Immobilie sich lohnt? Erfahre in diesem Artikel wie du die Rendite von Immobilien schnell und einfach berechnen kannst, sodass du keine Fehlkäufe tätigst.
Lerne in diesem Artikel die neun häufigsten Fehler von neuen Vermietern kennen. Achte bei deiner ersten Immobilie darauf diese Fehler zu vermeiden, und du bist besser unterwegs als 80% der Vermieter.
Du willst wirklich loslegen? In diesem Artikel zeige ich dir die 13 Schritte, mit denen du von null an zu deiner ersten Immobilie kommst.
Ein kleines Quiz zum Abschluss…
So, jetzt kommt der spannende Teil: Bist du bereit, deine erste Wohnung zu kaufen und zu vermieten? Was hast du von dem Artikel mitgenommen?
Lass’ es uns in einem kurzen Quiz mit 5 Fragen herausfinden!
Time's up
Fazit
Du brauchst keine geheimen Superkräfte, oder eine spezielle Ausbildung, um deine erste Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Jeder, auch du, kann ein erfolgreicher Vermieter werden!
Die meisten Menschen scheitern allein daran, dass sie nie den ersten Schritt wagen. Schaue ich auf meine erste Immobilie zurück, kann ich für mich sagen:
Die größte Herausforderung war nicht der Markt oder das Kapital – es war, meine eigene Angst zu überwinden, um zu erkennen, dass der Einstieg in die Immobilienwelt gar nicht so schrecklich ist.
— Oliver Putz Immoprentice.de
Ich hoffe, dass ich dir mit diesem Artikel das Thema “Vermieter werden” etwas näher bringen konnte und dir ein paar Tipps geben konnte, worauf du bei deiner ersten Wohnung achten solltest.
Lies’ dir unbedingt auch die verlinkten Artikel durch. Dort findest du noch mehr Informationen und Tipps zu den einzelnen Punkten, die für den Kauf deiner ersten Wohnung und deinen Start in dein neues Leben als Vermieter wichtig sind.
Ein Gedanke zu „Erste Wohnung kaufen und vermieten: Was muss ich beachten?“
Als jemand, der ernsthaft überlegt, in eine Wohnung zu investieren und sie zu vermieten, fand ich diesen Artikel sehr aufschlussreich. Die Tipps und Ratschläge waren präzise und leicht verständlich. Es hat viele meiner Bedenken ausgeräumt und mir das nötige Vertrauen gegeben, weiterzumachen. Ich schätze die klare und direkte Herangehensweise des Artikels. Jeder, der überlegt, in Immobilien zu investieren, sollte dies lesen. Danke für die wertvollen Informationen!
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Ein Gedanke zu „Erste Wohnung kaufen und vermieten: Was muss ich beachten?“
Als jemand, der ernsthaft überlegt, in eine Wohnung zu investieren und sie zu vermieten, fand ich diesen Artikel sehr aufschlussreich. Die Tipps und Ratschläge waren präzise und leicht verständlich. Es hat viele meiner Bedenken ausgeräumt und mir das nötige Vertrauen gegeben, weiterzumachen. Ich schätze die klare und direkte Herangehensweise des Artikels. Jeder, der überlegt, in Immobilien zu investieren, sollte dies lesen. Danke für die wertvollen Informationen!