Die 9 häufigsten Fehler von neuen Vermietern

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 21. Oktober 2023 aktualisiert.

Bei der Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage kannst du viele Fehler machen, wenn du unvorbereitet in den Kauf deiner ersten Immobilie „rein stolperst“.

Mit diesem Artikel möchte ich dich vor einigen dieser Fehler, die Anfänger häufig machen, bewahren und dir neun häufige Fehler von angehenden Vermieter-Neulingen zeigen.

Achte darauf, dass du diese Fehler nicht machst und du bist auf einem guten Weg!

Fehler #1: Nicht mit der Umsetzung starten

Der wohl häufigste Fehler den neue oder angehende Vermieter machen ist nicht mit der Umsetzung zu starten. Bevor du mit der Umsetzung startest, solltest du dich mit dem Thema beschäftigen. Du solltest dich in das Thema einlesen und dir ein paar Szenarien durchrechnen.

In der Theorie kannst du aber nicht alles lernen. Es ist daher extrem wichtig, dass du den Absprung schaffst und irgendwann ins “doing” kommst. Es passiert sehr leicht, dass du nach einem Jahr alles theoretische Wissen über Immobilien als Kapitalanlage hast, aber noch keine einzige Immobilie gekauft hast.

Um dir den Einstieg möglichst einfach zu machen, habe ich den Artikel “Wie läuft ein Wohnungskauf ab? – In 13 Schritten zum Immobilien Investor” geschrieben, in dem ich dir in 13 Schritten zeige wie du, Schritt für Schritt, zu deiner ersten vermieteten Immobilie kommst.

Wissen das du nicht anwendest ist wertlos

Wenn du nicht mit der Umsetzung beginnst, ist all das Wissen, was du dir angelesen hast wertlos. Mache also nicht den Fehler dich nur theoretisch mit Immobilien als Kapitalanlage zu beschäftigen, sondern mach’ irgendwann auch den Schritt, wo du dir echte Objekte anschaust und auch eine erste Wohnung als Kapitalanlage kaufst.

Vieles wirst du nur in der Praxis lernen oder auch verstehen. Es ist das eine darüber zu lesen wie man am besten eine Wohnung renoviert oder auf was man bei der Mieterauswahl achten sollte, aber sobald du das ganze einmal selbst gemacht hast und dein Wissen angewendet hast, wirst du das, was du gelesen hast, viel besser verstehen. Außerdem baust du mit der Umsetzung etwas auf, was du aus Büchern nie aufbauen kannst: Dein Netzwerk an Partnern rund um deine Immobilie.

Solltest du noch unsicher sein wie du startest, empfehle ich dir meinen Artikel “Wie läuft ein Wohnungskauf ab?“. Dort zeige ich dir Schritt-für-Schritt welche konkreten 13 Schritte du nacheinander gehen musst, um deine ersten Mieteinnahmen zu generieren.

Nötiges Detailwissen kannst du auch später noch aufbauen

Zu viel Theorie und Informationen bergen darüber hinaus auch handfeste Risiken: Je mehr du liest, desto mehr wirst du auch von Problemfällen rund um die Vermietung lesen. Nach vielen Fällen bist du irgendwann vielleicht verunsichert, dass du gar keine Immobilien mehr kaufen möchtest, weil du Angst vor Dingen hast die extrem selten passieren.

Ich kann hier aus Erfahrung sprechen: Je mehr ich gelesen habe, desto mehr habe ich über Mietnomaden, Messies und andere Probleme bei der Vermietung gelesen. Bei der Recherche verlierst du aber den Bezug zur Realität.

Ja, diese Problemfälle gibt es, aber sie sind extrem selten, und es ist extrem unwahrscheinlich, dass du, wenn du es vernünftig angehst, bei deiner ersten Wohnung gleich einen Problemmieter bekommen wirst. Und selbst wenn: Sieh’ es als Herausforderung und Möglichkeit zu lernen.

Vieles von dem Wissen, was du ab einem bestimmten Level aufbaust, ist darüber hinaus so speziell, dass du es dir auch noch locker aneignen kannst, wenn du es wirklich konkret brauchst.

Was bringt es dir zu wissen, worauf du beim Kauf von einem Mehrfamilienhaus achten musst? Du planst vermutlich bei deinem ersten Objekt eine normale Eigentumswohnung zu kaufen.

Wie man ein Mehrfamilienhaus verwaltet kannst du immer noch später lernen, wenn du konkret planst ein Mehrfamilienhaus zu kaufen.

Gefällt dir die Präsentation? Klicke auf den Button, um sie herunterzuladen.

Fehler #2: Zu unvorbereitet an die Sache herangehen

Im letzten Punkt habe ich dich vor zu viel Theorie gewarnt und gesagt du sollst sicherstellen, dass du in die Umsetzung kommst. Willst du ein erfolgreicher Immobilien-Investor sein, darfst du jetzt aber nicht in das Gegenteil verfallen und sofort losrennen und blind deine erste Wohnung kaufen.

Gerade im aktuellen Markt wird viel Schrott zu komplett überteuerten Preisen angeboten. Gehst du zu unvorbereitet an deinen ersten Immobilien-Kauf, ist das Risiko hoch, dass du eine Wohnung mit schlechter Rendite kaufst.

Bereite dich daher ausreichend auf den Kauf deiner ersten Immobilie vor. Prüfe, was gute Immobilien und was schlechte Immobilien sind und bekomme ein Gefühl für den Markt. Mache ein paar Wohnungsbesichtigungen, um zu sehen welche Probleme bestimmte Objekte haben. Worauf du bei einer Wohnungsbesichtigung achten solltest, erfährst du im Artikel “Die Wohnungsbesichtigung: Worauf muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung achten?“.

Lies’ ein paar Protokolle von Eigentümerversammlungen, um zu lernen, worauf du achten musst. Insbesondere als Anfänger solltest du darauf achten, dich in ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus einzukaufen.

Wenn du unvorbereitet einfach nur schnell das erstbeste Objekt kaufst, was dir angeboten wird, ist das Risiko groß, dass du eine schlechte, überteuerte Wohnung kaufst. Hast du zu teuer gekauft, kannst du den Fehler später kaum noch heilen.

Hast du im Einkauf deines Objektes zu viel bezahlt, wirst du es vermutlich in den nächsten Jahren nie schaffen, einen guten Cashflow zu erzielen.

Schaue dir daher gerne auch meinen weiterführenden Artikel “Grundlagen des Immobilieninvestments: Was du als Anfänger wissen solltest, bevor du in Immobilien investierst” an, um genau diesen Fehler Nummer 2 nicht zu machen.

Fehler #3: Zu lange nach der perfekten Immobilie suchen

Sobald du dir verschiedene Immobilien ansiehst, wirst du feststellen, dass irgendwie alle Objekte eine Macke haben. Die erste Wohnung ist toll, aber die Verkehrsanbindung ist irgendwie nicht perfekt. Bei der zweiten Wohnung ist die Verkehrsanbindung zwar super, aber leider hat die Immobilie einen Sanierungsstau.

Wieder die nächste wäre super, wenn sie denn frei wäre und du sie neu vermieten könntest. Bei der nächsten wiederum ist der Cashflow top, aber die Stadt hat unsichere Zukunftsaussichten. Und wieder bei der nächsten Immobilie stimmt der Preis nicht.

Was also tun? Wie lange musst du suchen, bis du endlich die „passende“ Immobilie findest?

Die perfekte Immobilie wirst du auch nach Jahren der Suche nicht finden, weil es sie nicht gibt. Versuche es also erst gar nicht! Zu lange nach der perfekten Immobilie zu suchen ist einer der typischen Fehler von neuen Immobilieninvestoren.

Diesen Artikel gibt’s auch als Video-Präsentation auf dem Immoprentice YouTube-Kanal.

Du solltest dir gerade bei deiner ersten Immobilie viele Objekte ansehen, um ein Gefühl zu bekommen, was du für einen bestimmten Preis bekommst, aber nachdem du das Gefühl bekommen hast, solltest du irgendwann ein Objekt, auch wenn es nicht perfekt ist, kaufen. Die letzten 0,2 Prozent Rendite sind schön, aber solange du mit der Wohnung einen positiven Cashflow erzielst und du glaubst, dass sich das Investment rechnet, solltest du die Wohnung kaufen. Die Erfahrung, die du mit deiner Vermieter-Tätigkeit sammelst, ist wertvoller als das bisschen Rendite, was du eventuell verlierst.

Und denke dran: Auch eine Immobilie die „nur“ 50€ Cashflow pro Monat erzielt bringt dir diesen Cashflow erst, wenn du sie kaufst und bewirtschaftest.

Fehler #4: Immobilie emotional betrachten

Wenn du dir Immobilien anschaust, wirst du am Anfang die Immobilie durch deine persönliche Brille sehen. Gefällt mir die Lage? Wie finde ich den Schnitt? Gefällt mir die Umgebung? Würde ich hier einziehen wollen? Das sind alles gute Fragen, aber der Fokus liegt zu sehr auf dir.

Du kaufst dir eine Immobilie, um sie zu vermieten. Es ist nicht wichtig, dass die Wohnung dir gefällt, sondern dass sie möglichst vielen Personen aus deiner Zielgruppe gefällt.

Vielleicht ist die Wohnung in einem Stadtteil, den du selbst nicht gut findest. Das ist aber irrelevant.

Der Stadtteil soll für deine Zielgruppe ansprechend sein. Du selbst willst vielleicht zentral in der Innenstadt wohnen, aber wenn deine Zielgruppe Familien mit mittlerem Einkommen sind, ist eine günstigere Wohnung, die etwas außerhalb liegt vermutlich besser.

Eine Wohnung, die du selbst so schön findest, dass du selbst dort einziehen würdest, ist mit aller Wahrscheinlichkeit so teuer, dass sie als Kapitalanlage nicht mehr rentabel ist.

Auch kann es sein, dass du bei einer Immobilie schon viel Zeit in die Bewertung gesetzt hast und dich am Ende mit dem Käufer nicht auf einen für dich wirtschaftlich tragfähigen Kaufpreis einigen kannst.

Selbst wenn du dir schon perfekt überlegt hast wie du die Wohnung sanieren würdest und an welche Mietergruppe du sie anpreisen würdest, solltest du die Wohnung nicht kaufen.

Du bist dabei in eine Kapitalanlage zu investieren und diese muss sich nüchtern und rein auf Faktenbasis für dich rechnen. Halte daher auf jeden Fall deine Immobilien und deine Emotionen getrennt, um keine schlechten Investments zu tätigen.

Fehler #5: Unprofessionelles auftreten bei Maklern und Banken

Als Immobilien-Neuling hast du keine Erfahrung im Umgang mit Maklern und Bänkern. Bänker und Makler hingegen haben täglich mit Menschen zu tun, die Immobilien als Kapitalanlage kaufen. Sie arbeiten daher tagtäglich mit Kaufinteressenten zusammen, die genau wissen, was sie wollen, perfekt vorbereitet sind und klar kommunizieren, dass sie schnell und zuverlässig sind.

Dem Bänker ist es egal, mit wem er einen Kreditvertrag abschließt und dem Makler ist es egal, an wen er eine Immobilie verkauft. Beide sind daran interessiert, das Geschäft möglichst reibungslos und mit geringem Aufwand abzuschließen.

Du musst daher sowohl dem Bänker als auch dem Makler durch dein Auftreten signalisieren, dass sie mit dir wenig Arbeit haben werden. Das heißt, du musst insbesondere signalisieren, dass man mit dir schnell zum Abschluss kommt.

Bist du zum Beispiel gegenüber dem Makler unsicher, ob du die Wohnung haben möchtest und stellst zu viele Fragen, signalisierst du ihm zwei Dinge:

1. du hast von der Materie keine Ahnung
2. du weißt nicht, ob du überhaupt einen Kaufvertrag für dieses Objekt unterschreiben möchtest

Der Makler muss also viel Zeit investieren, um am Ende vielleicht einen Kaufvertrag mit dir zu unterschreiben. Das klappt in ländlichen Regionen, wo es eh keine Käufer gibt, aber in interessanten Immobilien-Regionen wirst du damit nicht zum Ziel kommen. Einfach, weil der Makler sich darauf fokussieren wird, die Immobilie an jemanden zu verkaufen, bei dem er einfacher zum Abschluss kommt.

Für den Bänker gilt dasselbe: Hat er für dich schon vier Mal ein Darlehensangebot geschrieben und jedes Mal ist der Deal geplatzt, wird er es sich gut überlegen, ob er die Zeit investiert, um dir ein fünftes Darlehensangebot zu schreiben, oder ob er die Zeit besser nutzt, ein Darlehensangebot für jemand anders zu schreiben, bei dem es wahrscheinlicher ist, dass es zum Abschluss kommt.

Deine Geschäftspartner wollen dir nicht Nachhilfe in “Wie kaufe ich eine Immobilie” geben, sondern sie wollen den Deal schnell über den Tisch bringen. Unterstütze sie mit einem professionellen Auftreten dabei und sie werden dich bei deinem Projekt unterstützen.

Fehler #6: Schlechter Überblick über die eigenen Finanzen

Du verdienst in deinem Job gut und dein Geld reicht immer für den Monat? Es ist kein Problem den nächsten Urlaub zu finanzieren und du kannst auch etwas Geld zurücklegen? Super! Aber wie viel Geld genau kannst du pro Monat zurücklegen und wie viel Geld gibst du eigentlich im Schnitt so aus?

Findest du dich in der Beschreibung wieder, gehörst du vermutlich zu den Menschen, die gut verdienen, aber einen schlechten Überblick über ihre eigenen Finanzen haben.

Wenn du gut verdienst, dann ist es oft nicht so nötig, dass du genau Buch führst, wie viel du pro Monat einnimmst und ausgibst. Was im privaten Bereich klappt, funktioniert im geschäftlichen Bereich nicht mehr.

Wenn du eine Immobilie kaufen und finanzieren möchtest, musst du wissen, was deine exakten Einnahmen und deine exakten Ausgaben pro Monat sind. Bist du hier nicht sattelfest, schreibt der Bänker dich ab und macht mit jemand anders das Geschäft.

Zum guten Überblick über deine eigenen Finanzen gehört auch, dass du eine positive Schufa-Auskunft hast. Warum eine positive Schufa wichtig für deine erste Immobilien-Finanzierung ist und was dein Schufa-Score für dich als Investor bedeutet, kannst du in meinem Artikel “Was bedeutet ein Schufa Basisscore von 98 für mich als Immobilien Investor?” nachlesen.

Fehler #7: Ungenügende Prüfung des neuen Mieters

Das Schlimmste, was dir als Vermieter passieren kann, ist, dass dein Mieter seine Miete nicht bezahlt, oder deine Wohnung vermüllt. Hast du einen Messi der die Miete nicht zahlt, hast du nicht nur viel Stress und keine Mieteinnahmen, sondern auch eine eventuell zerstörte Wohnung. Zugegeben, dieses Beispiel ist so ziemlich das extremste, was passieren kann, aber trotzdem hast du als Vermieter, gerade am Anfang, ein riesiges Klumpenrisiko.

Du hast als Vermieter genau eine Einnahmequelle: Deinen Mieter. Mit ihm steht und fällt deine Investition. Hast du einen guten Mieter, bekommst du deine Miete immer pünktlich und du hast keinen Stress mit der Wohnung. Hast du einen schlechten Mieter, zitterst du jeden Monat, ob du deine Miete bekommst und hast dauernd Anrufe, dass etwas nicht geht.

Die Aussage “man kann dem Mensch nur bis vor den Kopf schauen” stimmt zwar, aber du solltest das nicht als Ausrede nehmen, um das Auswahlverfahren für deinen zukünftigen Mieter allzu locker zu sehen. Du gehst mit deinem zukünftigen Mieter eine langfristige Geschäftsbeziehung ein. Wie bei jeder Geschäftsbeziehung solltest du daher deinen Partner gut prüfen.

Achte ganz genau darauf, wie ein Mietinteressent sich verhält. Ist er pünktlich bei der Besichtigung? Ist er gepflegt? Hat er alle nötigen Dokumente dabei? Hast du das Gefühl, das er etwas verheimlicht?

Du kannst dich nur auf dein Bauchgefühl verlassen, aber bei einem Interessenten, der leider gerade aus irgendwelchen Gründen keine Schufa-Auskunft besorgen kann, oder der leider seinen Arbeitsvertrag noch nicht einscannen konnte, um ihn dir zu zeigen, werde ich vorsichtig. Warum hat diese Person die Dokumente nicht bereit?

Vielleicht stimmen die Gründe, die du genannt bekommst, aber vielleicht stimmen sie auch nicht. Vielleicht kann die Person dir wirklich keinen Schufa-Auszug zeigen, aber vielleicht will sie es auch, nicht, weil im Auszug steht, dass die Person sich gerade in der Privatinsolvenz befindet.

Willst du mehr zum Thema Mietersuche wissen? Dann schaue dir gerne auch einmal meinen Artikel “Stressfrei vermieten: Worauf du bei der Mietersuche achten musst” zu genau diesem Thema an.

Fehler #8: Eine Immobilie kaufen, die schlecht für die Vermietung geeignet ist

Du solltest beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage immer zuerst an deinen Kunden, deinen späteren Mieter, denken. Eine Immobilie, die sich schlecht vermieten lässt, ist eine schlechte Kapitalanlage.

Ein große 150qm Wohnung mit Garten ist vielleicht deine Traumvorstellung von einer guten Wohnung. Aber ist das auch die Traumvorstellung der potenziellen Mieter in deiner Gegend? Nur sehr wenige Leute suchen nach sehr großen Wohnungen zur Miete. Falls du dir so eine Immobilie kaufst, kann es also sein, dass du deine Wohnung schwer vermietet bekommst.

Gleiches gilt für eine Altbau-Wohnung im sechsten Stock ohne Aufzug. Du bist vielleicht fit und hast kein Problem mit dem extra Sportprogramm. Aber wie sieht es die Mehrheit der Personen, die eine Mietwohnung suchen?

Jeden Tag zwei oder drei Stockwerke zu Fuß hoch zu laufen ist für die meisten Menschen kein Problem. Aber danach ist für viele auch Schluss. Für eine Wohnung im sechsten Stock ohne Aufzug wirst du nur wenig ernsthafte Mietinteressenten finden.

Wenn du wissen möchtest, was eine Immobilie gut vermietbar, und damit zu einer guten Kapitalanlage macht, solltest du den Artikel “Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage” lesen. Beherzige die Punkte in dem Artikel und du wirst deine Immobilie immer gut vermieten können.

Fehler #9: An Freunde und Familie vermieten

Deine Wohnung an Freunde oder sogar deine eigene Familie zu vermieten klingt erst einmal super! Du kennst die Person und ihr habt ein gutes Verhältnis miteinander. Du kannst sicher sein, dass du mit deinem Bekannten auf jeden Fall keinen Mietnomaden ins Haus holst. Der perfekte Start in eine neue Geschäftsbeziehung?

Leider nicht! Bei Geld hört die Freundschaft bekanntlich auf. Sobald Geld ins Spiel kommt, ändert sich der Charakter vieler Menschen plötzlich. Vermietest du an deine Freunde und Familie hast du im schlimmsten Fall nicht nur Ärger mit deinem Mieter, sondern du zerstreitest dich mit deiner Familie oder einem ehemals guten Bekannten von dir.

Du solltest daher Geschäftliches und Privates strikt trennen. So behältst du auch einen kühlen Kopf, wenn es darum geht, wie du deine Kapitalanlage optimal entwickelst.

Als Investor ist deine Immobilie eine Geldanlage, aus der du optimalen Nutzen für dich herausholen solltest. Und das kannst du deutlich besser, wenn du deine Wohnung auf dem freien Markt anbietest, als wenn du dich mit deinem Angebot auf deinen Bekanntenkreis beschränkst.

Trenne daher die Geschäftsbeziehung, die du mit deinem Mieter hast, von der privaten Beziehung, die du mit deinen Freunden hast.

Fazit

Schaue dir jeden der neun häufigen Fehler von neuen Vermietern in diesem Artikel an und überprüfe, ob du vielleicht gerade dabei bist, einen dieser Fehler zu machen. Du wirst in deiner Immobilien-Laufbahn viel lernen und auch viele Fehler machen und durch diese Fehler auch wieder neue Dinge lernen.

Die Fehler in dieser Liste haben jedoch schon viele Vermieter vor dir gemacht. Nutze daher die Erfahrungen anderer Leute und lernen von den Fehlern, die andere Vermieter schon vor dir gemacht haben und du wirst mit deiner Immobilie als Kapitalanlage Erfolg haben.

Wenn du nun Lust bekommen hast, dich näher mit dem Thema Vermietung zu beschäftigten, schaue dir unbedingt auch die beiden Artikel “Die 7 wichtigsten Tools für Immobilien-Investoren” und “Wie läuft ein Wohnungskauf ab? – In 13 Schritten zum Immobilien Investor” an. Wenn du mehr darüber erfahren möchtest, was du brauchst, um deine erste Immobilie zu kaufen, schaue dir unbedingt auch den Artikel “Erste Wohnung kaufen und vermieten: Was muss ich beachten?” an!

Im ersten Artikel stelle ich dir sieben Tools vor, die dir bei deiner Suche nach Immobilien helfen. Im zweiten Artikel findest du eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, in der ich dir zeige, wie du zu deiner ersten Immobilie kommst. Wenn du ein Beispiel sehen möchtest, wie ich selbst ein konkretes Immobilien-Inserat bewerten würde, um zu entscheiden, ob die Immobilie sich lohnt, schau’ dir gerne auch den Artikel “Immobilien-Inserat bewerten: Schritt-für-Schritt an einem konkreten Beispiel” an.