Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung?

Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung?

Als Immobilien-Investor musst du die nicht umlagefähigen Nebenkosten über die Nettokaltmiete verdienen. Es ist für dich daher wichtig zu wissen wie hoch die nicht umlagefähigen Nebenkosten sind, um die korrekte Kaltmiete für deine Wohnung zu ermitteln.
Als Immobilien-Investor musst du die nicht umlagefähigen Nebenkosten über die Nettokaltmiete verdienen. Es ist für dich daher wichtig zu wissen wie hoch die nicht umlagefähigen Nebenkosten sind, um die korrekte Kaltmiete für deine Wohnung zu ermitteln.

Ich habe gerade wieder ein Immobilien-Inserat gelesen und mich gefragt, ob die Wohnung wohl rentabel ist. Nachdem ich die mögliche Miethöhe recherchiert habe, habe ich mich gefragt „Wie hoch sind die nicht-umlagefähigen Nebenkosten bei dieser Wohnung?“

Die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung betragen im Schnitt ca. 60% des Hausgeldes.

In diesem Artikel möchte ich tiefer darauf eingehen wie du, auch bevor du die Hausgeldabrechnungen hast, grob überschlagen kannst wie hoch bei einer Wohnung die nicht umlagefähigen Nebenkosten sein werden, sodass du im Vorfeld schon herausfinden kannst, ob du mit der Wohnung einen positiven Cashflow erzielen kannst.

Was ist der Unterschied zwischen nicht umlagefähigen Nebenkosten und nicht umlagefähigen Betriebskosten?

Abbildung eines Rohres das Repariert wird. Reparaturen sind ein klassisches Beispiel von nicht umlagefähigen Nebenkosten
Reparaturen sind ein Beispiel für Nebenkosten die beim Betrieb einer Immobilie anfallen. Da sie nicht regelmäßig anfallen, handelt es sich hierbei auch um wirkliche Nebenkosten und nicht um Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung.

Die Begriffe “nicht umlagefähige Nebenkosten” und “nicht umlagefähige Betriebskosten” werden im allgemeinen Sprachgebrauch oft Synonym verwendet. Der Begriff der “nicht umlagefähige Betriebskosten” ist etwas enger gefasst, da er sich nur auf die wirklichen Betriebskosten einer Wohnung bezieht. Da dich als Investor aber sämtliche Kosten interessieren, die du selbst tragen musst, befasse ich mich in diesem Artikel auch mit den Nebenkosten, die keine Betriebskosten im eigentlichen Sinne sind, wie zum Beispiel die Instandhaltungsrücklage. In diesem Artikel wirst du daher beide Begriffe finden.

Welche zusätzlichen Kosten kommen bei einer Immobilie auf mich zu?

Bild eines Thermostats. Heizkosten sind Nebenkosten die beim Betrieb einer Immobilie anfallen
Heizkosten sind ein Beispiel für umlegbare Betriebskosten. Da du diese Kosten 1:1 an deinen Mieter weiterreichen kannst, musst du diese Kosten nicht mit der Nettokaltmiete verdienen. Sie sind für dich als Vermiter ein durchlaufender Posten.

Bei einer Immobilien-Investition hast du nicht nur einmalig die Kosten für den Kauf, sondern du musst auch danach noch regelmäßig Geld für den Betrieb und die Instandhaltung der Immobilie ausgeben.

Den Großteil dieser Kosten führst du monatlich über das Hausgeld ab. Einen Teil des Hausgeld kannst du aber auf deinen Mieter umgehen, weswegen dieser Teil des Hausgeld für dich als Vermieter nur ein durchlaufender Posten ist.

Willst du mehr darüber erfahren was Bestandteil des Hausgeld ist und was du als Investor beim Thema Hausgeld beachten musst, solltest du dir meinen Artikel „Was ist Hausgeld?“ durchlesen.

Was sind nicht umlagefähige Betriebskosten bei einer Eigentumswohnung?

Aufzählung nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung
Screenshot der Betriebskostenverordnung mit Aufzählung nicht umlagefähige Betriebskosten (Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Die nicht umlagefähigen Betriebskosten aus dem Hausgeld kannst du nicht auf deinen Mieter umlegen. Diese Kosten musst du daher mit der Kaltmiete einnehmen. Anders herum: diese Kosten schmälern direkt deine Rendite.

Zum Thema Rendite, wie du sie berechnet und was eine gute Rendite ist findest du einige Artikel auf diesem Blog, weswegen ich in diesem Artikel nicht näher darauf eingehen werde. Wenn du Interesse hast, kann ich dir meinen Artikel „Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?“ und „Wie berechne ich die Mietrendite?“ ans Herz legen.

Gemäß der Betriebskostenverordnung sind nicht umlagefähige Betriebskosten insbesondere

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

  1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
  2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Auf Deutsch übersetzt heißt das, dass du die folgenden Liste von vier Kosten nicht auf den Mieter umlegen kannst:

  • Verwaltungskosten der Immobilie (insbesondere Hausverwaltung)
  • Instandhaltungskosten
  • Instandsetzungskosten
  • Ansparung zur Instandhaltungsrücklage

Um die Höhe der Instandhaltungskosten besser zu verstehen und abschätzen zu können, Habe ich einen Artikel geschrieben der dieses Thema detailliert behandelt: “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?

Wie viel Prozent des Hausgeld sind nicht umlagefähige Nebenkosten?

Schild mit Zahl 60 um zu verdeutlichen, dass 60% des Hausgeld nicht umlagefähige Nebenkosten sind die über die Nettokaltmiete verdient werden müssen.
Ungefähr 60% des Hausgeld sind nicht umlagefähige Nebenkosten, die du als Vermieter über die Nettokaltmiete verdienen musst.

In der Ankaufsvorprüfung gehe ich, solange ich noch keine konkreten Zahlen habe, davon aus, dass ich maximal 40% des Hausgeld auf den Mieter umlegen kann. Ich gehe also davon aus, dass 60% des Hausgeld nicht umlagefähige Kosten sind.

Da im Hausgeld nur die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum enthalten ist, nicht aber die Instandhaltungsrücklage für meine eigene Wohnung, rechne ich zusätzlich mit 10€/qm und Jahr an Instandhaltungsrücklage für mein Sondereigentum. Um mehr zum Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu erfahren und was der Unterschied für dich als Immobilien Investor bedeutet, solltest du meinen Artikel „Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?“ lesen.

Rechne ich die Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum mit rein, gehe ich im Schnitt daher davon aus, dass ich 60% der Hausgeld Kosten aus dem Inserat selbst tragen muss.

Wie wirken sich meien Miteigentumsanteile auf die nicht umlagefähigen Kosten aus?

Bei den nicht umlagefähigen Nebenkosten handelt es sich um Kosten die durch das Gemeinschaftseigentum anfallen.

Da in fast allen Fällen alle Gemeinschaftlichen Kosten gemäß der Miteigentumsanteile in der Eigentümergemeinschaft geteilt werden, gilt auch hier: Dein Anteil an den nicht umlagefähigen Kosten der WEG entspricht deinem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum das diese Kosten verursacht.

Mehr dazu, wie die Miteigentumsanteile deine Kosten beeinflussen können und welche Auswirkungen das auf dich als Immobilien-Investor hat, findest du im Artikel “Was ist ein Miteigentumsanteil?“.

Wie kann ich die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung berechnen?

Im ersten Ansatz kannst du davon ausgehen, dass die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung ca. 60% des Hausgeld betragen.

Etwas konkreter, kannst du davon ausgehen, dass ca. 40% des Hausgeld aus nicht umlagefähigen Betriebskosten besteht. Dazu kommen dann die regelmäßigen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, welche eine eigene Kostenart sind. In Summe kommst du so auf die ca. 60% des Hausgeld die du selbst tragen musst.

Da im Hausgeld nur die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum enthalten ist, musst du zusätzlich noch die Kosten für die Instandhaltungsrücklage deines Sondereigentums hinzurechnen. Befindet sich die Wohnung in einem durchschnittlichen Zustand, gehe ich von 10€/qm pro Jahr als Instandhaltungskosten für das Sondereigentum aus.

Möchtest du wissen wie ich zu diesem Wert komme, kann ich dir meinen Artikel “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?” empfehlen. Dort gehe ich deutlich detaillierter auf das Thema “Instandhaltungsrücklage” und die richtige Höhe dieser ein.

Die Summe dieser beiden Kostenblöcke ergibt dann die nicht umlagefähigen Nebenkosten, die du als Vermieter selbst tragen musst.

Rechenbeispiel

Um das ganze zu veranschaulichen, lass’ uns zwei Beispiel-Immobilien, einmal mit 75qm und einmal mit 30qm durchrechnen.

Laut Immonet.de liegt das durchschnittliche monatliche Hausgeld aktuell zwischen 3.5€/qm und 4.5€/qm. Diese Werte kann ich aus Immobilieninseraten und meinen Erfahrungen auch bestätigen. Für das Beispiel nehme ich an, dass wir ein Hausgeld von 4€/qm haben.

75qm Wohnung30qm Wohnung
Hausgeld (gesamt)300€120€
Davon nicht umlagefähig (60%)180€72€
Eigene Instandhaltungsrücklage62,5€25€
Nicht umlagefähige Nebenkosten242,5€97€

Um dir die Berechnung der Nebenkosten einfacher zu machen, habe ich den Immoprentice 5 Sekunden Nebenkosten-Rechner geschaffen. Mit ihm kannst du schnell die voraussichtliche Höhe der nicht umlagefähigen Nebenkosten in Euro berechnen.

Wie wirken sich die nicht umlagefähigen Nebenkosten auf meinen Gewinn aus?

Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, musst du nicht nur die Kreditrate an die Bank bezahlen, sondern zusätzlich auch noch die nicht umlagefähigen Nebenkosten die durch den Betrieb deiner Immobilie anfallen. Du musst diese Nebenkosten also mit der Nettokaltmiete einnehmen, da du sie nicht gesondert auf deinen Mieter umlegen kannst.

Vereinfacht kannst du den Gewinn, den du mit deiner Wohnung machst, wie folgt berechnen:

Rechnung die veranschaulicht wie sich die ncht umlagefähigen Nebenkosten einer Immobilie auf den Gewinn auswirken

Du solltest also nicht den Fehler machen und die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei deiner Cashflow-Rechnung zu vergessen!

Kann ich eine Sonderumlage auf meinen Mieter umlegen?

Foto von einer Person die Geld zahlt um zu verdeutlichen, dass der Immobilien-Eigentümer bei einer Sonderumlage noch einmal extra Geld zahlen muss. Eine Zahlung die der Immobilien-Eigentümer aus eigener Tasche zahlen muss.
Eine Sonderumlage kannst du nicht an deinen Mieter weiterreichen, sondern du musst die Kosten aus der Nettokaltmiete bestreiten. Sonderumlagen sind daher nicht umlagefähige Nebenkosten.

Nein, eine Sonderumlage kannst du aus zwei Gründen nicht auf deinen Mieter umlegen: Erstens handelt es sich bei einer Sonderumlage um Geld welche ihr als Eigentümergemeinschaft für Instandhaltungsmaßnahmen anspart. Die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen musst du als Vermieter grundsätzlich selbst tragen.

Zweitens handelt es sich bei einer Sonderumlage nicht um eine regelmäßige Zahlung. Dass eine Zahlung regelmäßig erfolgt ist aber gerade eine essenzielle Voraussetzung dafür, dass du etwas über die Betriebskosten an deinen Mieter weiterreichen kannst.

Kann ich die nicht umlagefähigen Nebenkosten steuerlich absetzen?

Nicht umlagefähige Nebenkosten entstehen dir zwangsweise wenn du eine Immobilie vermietest. Willst du mit deiner Immobilie Gewinn erzielen, kannst du die nicht umlagefähigen Nebenkosten daher steuerlich geltend machen. Achtung: Du kannst nur Ausgaben beim Finanzamt anmelden die auch wirklich getätigt wurden. Sparen für die Instandhaltungsrücklage, oder eine Sonderumlage interessieren das Finanzamt daher erst wenn das Geld von der Eigentümergemeinschaft wirklich ausgegeben wurde.
Nicht umlagefähige Nebenkosten entstehen dir zwangsweise wenn du eine Immobilie vermietest. Willst du mit deiner Immobilie Gewinn erzielen, kannst du die nicht umlagefähigen Nebenkosten daher steuerlich geltend machen. Achtung: Du kannst nur Ausgaben beim Finanzamt anmelden die auch wirklich getätigt wurden. Sparen für die Instandhaltungsrücklage, oder eine Sonderumlage interessieren das Finanzamt daher erst wenn das Geld von der Eigentümergemeinschaft wirklich ausgegeben wurde.

Ja, du kannst die nicht umlagefähigen Nebenkosten steuerlich absetzen, wenn du deine Wohnung vermietest. Diese Kosten entstehen dir ja durch die Vermietung, weswegen es ganz normale Kosten sind, die du unter der Anlage „Vermietung und Verpachtung“ angeben und steuerlich geltend machen kannst.

Wichtig ist hierbei jedoch, dass du nur Kosten steuerlich geltend machen kannst, die auch tatsächlich angefallen sind. Insbesondere die Ansparungen für die Instandhaltungsrücklage kannst du daher nicht von der Steuer absetzen. Diese Kosten kannst du erst absetzen, wenn das Geld tatsächlich ausgegeben wurde, um zum Beispiel Reparaturen durchzuführen.

Dies gilt sowohl für deine eigene Instandhaltungsrücklage für dein Sondereigentum, als auch für die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum. Dort überweist du das Geld zwar an die Hausverwaltung, diese spart es aber nur auf einem separaten Konto an, weswegen das Geld noch nicht ausgegeben wurde.

Gehört die Grundsteuer zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten?

Nein, die Grundsteuer gehört nicht zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten, da du sie auf deinen Mieter umlegen kannst. Da sie nicht im Hausgeld enthalten ist, musst du sie jedoch gesondert an das Finanzamt abführen und gesondert deinen Mieter in Rechnung stellen.

Kann ich die Grundsteuer steuerlich absetzen?

Theoretisch kannst du als Vermieter die Grundsteuer steuerlich absetzen, da du sie ja zahlen musst um mit deiner Immobilie Geld zu verdienen. Du kannst die Grundsteuer aber im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auch an deinen Mieter weiterreichen, was für dich als Vermieter meist der bessere Weg ist.

Fazit

Als Investor sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten für dich ein sehr wichtiger Bestandteil deiner Rendite-Rechnung. Findest du ein eventuell interessantes Angebot für eine neue Eigentumswohnung, solltest du für deine ersten Berechnungen davon ausgehen, dass 60% des Hausgeld nicht umlagefähige Nebenkosten sind, welche du selbst tragen musst.

Damit du die nicht immer händisch berechnen musst, kannst du den Immoprentice 5 Sekunden Nebenkosten Rechner verwenden, um die nicht umlagefähigen Nebenkosten für eine Eigentumswohnung Überschlagsweise schnell zu berechnen.

Wenn eine Immobilie interessant ist, solltest du weitere Unterlagen, wie die Hausgeldabrechnungen oder den Wirtschaftsplan der Immobilie anfordern. Dort findest du dann auch die exakte Aufschlüsselung wie hoch die nicht umlagefähigen Nebenkosten der Immobilie sind. Weitere Details zum Thema Wirtschaftsplan habe ich für dich im Artikel “Was ist ein Wirtschaftsplan?” zusammengefasst.

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Dieser Beitrag wurde zuletzt aktualisiert am:

2 thoughts on “Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung?

  1. Hallo Oliver,
    erstmal vielen Dank für deinen tollen Artikel. Endlich mal was mit absoluten Werten bzw. Prozentsätzen. Kann es sein, dass du bei deinem Artikel paar Zahlendreher drinnen hast? Beim Pkt. ” Wie viel Prozent des Hausgeld sind nicht umlagefähige Nebenkosten?” sagst du, dass 40% nicht umlagefähig sind. Rechts daneben sind auf einmal 60 % nicht umlagefähig. Weiter unten und in der Rechnung sind es wieder 40%.
    Was stimmt denn jetzt nun?

    1. Hallo Sebastian,

      danke für deinen Kommentar und das Finden des Fehlers! Im Artikel war mir in der Tat ein Zahlendreher unterlaufen.

      So wie es im ersten Absatz steht ist es korrekt: Solange ich noch keine konkreten Zahlen habe, rechne ich immer damit, dass ich 60% vom Hausgeld selbst tragen muss.

      Ich habe den Artikel und den zugehörigen Rechner gerade korrigiert und aktualisiert, damit der nächste Leser nicht mehr darüber stolpert.

      Beste Grüße und tausend Dank nochmals für deinen Hinweis!
      Oliver

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