Dieser Beitrag wurde zuletzt am 14. Juni 2023 aktualisiert.

Ich habe gerade wieder ein Immobilien-Inserat gelesen und mich gefragt, ob die Wohnung wohl rentabel ist. Nachdem ich die mögliche Miethöhe recherchiert habe, habe ich mich gefragt „Wie hoch sind die nicht-umlagefähigen Nebenkosten bei dieser Wohnung?“

Die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung betragen im Schnitt ca. 60% des Hausgeldes.

In diesem Artikel möchte ich tiefer darauf eingehen wie du, auch bevor du die Hausgeldabrechnungen hast, grob überschlagen kannst wie hoch bei einer Wohnung die nicht umlagefähigen Nebenkosten sein werden, sodass du im Vorfeld schon herausfinden kannst, ob du mit der Wohnung einen positiven Cashflow erzielen kannst.

Was ist der Unterschied zwischen nicht umlagefähigen Nebenkosten und nicht umlagefähigen Betriebskosten?

Die Begriffe “nicht umlagefähige Nebenkosten” und “nicht umlagefähige Betriebskosten” werden im allgemeinen Sprachgebrauch oft Synonym verwendet.

Der Begriff der “nicht umlagefähige Betriebskosten” ist etwas enger gefasst, da er sich nur auf die wirklichen Betriebskosten einer Wohnung bezieht.

Da dich als Investor aber sämtliche Kosten interessieren, die du selbst tragen musst, befasse ich mich in diesem Artikel auch mit den Nebenkosten, die keine Betriebskosten im eigentlichen Sinne sind, wie zum Beispiel die Instandhaltungsrücklage. In diesem Artikel wirst du daher beide Begriffe finden.

Welche zusätzlichen Kosten kommen bei einer Immobilie auf mich zu?

Bei einer Immobilien-Investition hast du nicht nur einmalig die Kosten für den Kauf, sondern du musst auch danach noch regelmäßig Geld für den Betrieb und die Instandhaltung der Immobilie ausgeben.

Den Großteil dieser Kosten führst du monatlich über das Hausgeld ab. Einen Teil des Hausgeld kannst du aber auf deinen Mieter umgehen, weswegen dieser Teil des Hausgeld für dich als Vermieter nur ein durchlaufender Posten ist.

Willst du mehr darüber erfahren was Bestandteil des Hausgeld ist und was du als Investor beim Thema Hausgeld beachten musst, solltest du dir meinen Artikel „Was ist Hausgeld?“ durchlesen.

Was sind nicht umlagefähige Betriebskosten bei einer Eigentumswohnung?

Die nicht umlagefähigen Betriebskosten aus dem Hausgeld kannst du nicht auf deinen Mieter umlegen. Diese Kosten musst du daher mit der Kaltmiete einnehmen. Anders herum: diese Kosten schmälern direkt deine Rendite.

Zum Thema Rendite, wie du sie berechnet und was eine gute Rendite ist findest du einige Artikel auf diesem Blog, weswegen ich in diesem Artikel nicht näher darauf eingehen werde. Wenn du Interesse hast, kann ich dir meinen Artikel „Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?“ und „Wie berechne ich die Mietrendite?“ ans Herz legen.

Gemäß der Betriebskostenverordnung sind nicht umlagefähige Betriebskosten insbesondere

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Auf Deutsch übersetzt heißt das, dass du die folgenden Liste von vier Kosten nicht auf den Mieter umlegen kannst:

• Verwaltungskosten der Immobilie (insbesondere Hausverwaltung)
• Instandhaltungskosten
• Instandsetzungskosten
• Ansparung zur Instandhaltungsrücklage

Um die Höhe der Instandhaltungskosten besser zu verstehen und abschätzen zu können, Habe ich einen Artikel geschrieben der dieses Thema detailliert behandelt: “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?”

Wichtig: Wenn du in C oder D Lagen investierst, hat die Instandhaltungsrücklage einen sehr großen Einfluss darauf, ob du mit deiner Immoblie auch langfristig Geld verdienst. Solltest du in solchen Lagen investieren, empfehle ich dir daher unbedingt auch den Artikel “Sollte ich in C oder D Lagen investieren?” hier auf dem Blog zu lesen!

Wie viel Prozent des Hausgeld sind nicht umlagefähige Nebenkosten?

In der Ankaufsvorprüfung gehe ich, solange ich noch keine konkreten Zahlen habe, davon aus, dass ich maximal 60% des Hausgeld auf den Mieter umlegen kann. Ich gehe also davon aus, dass 40% des Hausgeld nicht umlagefähige Kosten sind.

Da im Hausgeld nur die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum enthalten ist, nicht aber die Instandhaltungsrücklage für meine eigene Wohnung, rechne ich zusätzlich mit 10€/qm und Jahr an Instandhaltungsrücklage für mein Sondereigentum. Um mehr zum Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu erfahren und was der Unterschied für dich als Immobilien Investor bedeutet, solltest du meinen Artikel „Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?“ lesen.

Rechne ich die Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum mit rein, gehe ich überschlagsweise im Schnitt daher davon aus, dass ich einen Betrag in Höhe von 60% der Hausgeld Kosten aus dem Inserat selbst tragen muss.

Welcher Teil des Hausgeld ist umlagefähig?

Vermietest du eine Wohnung, so ist der Großteil des Hausgeld umlagefähig.

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten (das umlagefähige Hausgeld) einer angemieteten Wohnung trägt.

Hast du dies entsprechend mit deinem Mieter vereinbart, kannst du also einen Teil vom Hausgeld auf deinen Mieter umlegen.

Gesetzlich kannst du alle Betriebskosten einer Immobilie auf den Mieter umlegen. Betriebskosten sind hierbei

“Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer […] durch das Eigentum […] am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.”

In den meisten Fällen kannst du davon ausgehen, dass ca. 60% des Hausgeld umlagefähig sind.

Wenn du mehr zum Thema “Umlagefähiges Hausgeld” erfahren möchtest, empfehle ich dir auch den Artikel “Hausgeld: Was kann auf den Mieter umgelegt werden?” hier auf dem Blog.

Dort erfährst du welcher Teil vom Hausgeld umlagefähig ist, und was du beachten musst, um das Hausgeld auf den Mieter umlegen zu können.

Wie wirken sich meine Miteigentumsanteile auf die nicht umlagefähigen Kosten aus?

Bei den nicht umlagefähigen Nebenkosten handelt es sich um Kosten, die durch das Gemeinschaftseigentum anfallen.

Da in fast allen Fällen alle gemeinschaftlichen Kosten gemäß der Miteigentumsanteile in der Eigentümergemeinschaft geteilt werden, gilt auch hier: Dein Anteil an den nicht umlagefähigen Kosten der WEG entspricht deinem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, das diese Kosten verursacht.

Mehr dazu, wie die Miteigentumsanteile deine Kosten beeinflussen können und welche Auswirkungen das auf dich als Immobilien-Investor hat, findest du im Artikel “Was ist ein Miteigentumsanteil?“.

Wie kann ich die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung berechnen?

Im ersten Ansatz kannst du davon ausgehen, dass die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung ca. 60% des Hausgeld betragen.

Etwas konkreter, kannst du davon ausgehen, dass ca. 40% des Hausgeld aus nicht umlagefähigen Betriebskosten besteht. Dazu kommen dann die regelmäßigen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, welche eine eigene Kostenart sind. In Summe kommst du so auf die ca. 60% des Hausgeld die du selbst tragen musst.

Da im Hausgeld nur die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum enthalten ist, musst du zusätzlich noch die Kosten für die Instandhaltungsrücklage deines Sondereigentums hinzurechnen. Befindet sich die Wohnung in einem durchschnittlichen Zustand, gehe ich von 10€/qm pro Jahr als Instandhaltungskosten für das Sondereigentum aus.

Möchtest du wissen wie ich zu diesem Wert komme, kann ich dir meinen Artikel “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?” empfehlen. Dort gehe ich deutlich detaillierter auf das Thema “Instandhaltungsrücklage” und die richtige Höhe dieser ein.

Die Summe dieser beiden Kostenblöcke ergibt dann die nicht umlagefähigen Nebenkosten, die du als Vermieter selbst tragen musst.

Rechenbeispiel

Um das ganze zu veranschaulichen, lass’ uns zwei Beispiel-Immobilien, einmal mit 75qm und einmal mit 30qm durchrechnen.

Laut Immonet.de liegt das durchschnittliche monatliche Hausgeld aktuell zwischen 3.5€/qm und 4.5€/qm. Diese Werte kann ich aus Immobilieninseraten und meinen Erfahrungen auch bestätigen. Für das Beispiel nehme ich an, dass wir ein Hausgeld von 4€/qm haben.

Lass’ uns hier zwei Beispiele, einmal für eine 75qm und einmal für eine 30qm Wohnung rechnen.

Bei der 75qm Wohnung haben wir, bei 4€/qm, daher ein Hausgeld von 300€. In Summe würde ich daher davon ausgehen, dass ich ungefähr 60% davon, also 180€ nicht auf den Mieter umlegen kann, sondern selbst zahlen muss. Der Großteil davon entfällt dann auf die Instandhaltungsrücklage. Ähnlich sieht es entsprechend bei der 35qm Wohnung aus.

Um dir die Berechnung der Nebenkosten einfacher zu machen, habe ich den Immoprentice 5 Sekunden Nebenkosten-Rechner geschaffen. Mit ihm kannst du schnell die voraussichtliche Höhe der nicht umlagefähigen Nebenkosten in Euro berechnen. Die Werte aus dem Rechner weichen leicht von meiner 60/40 Formel ab, da der Rechner intern eine etwas genauere Formel (inbs. für die Instandhaltungsrücklage) verwendet.

Wie wirken sich die nicht umlagefähigen Nebenkosten auf meinen Gewinn aus?

Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, musst du nicht nur die Kreditrate an die Bank bezahlen, sondern zusätzlich auch noch die nicht umlagefähigen Nebenkosten die durch den Betrieb deiner Immobilie anfallen. Du musst diese Nebenkosten also mit der Nettokaltmiete einnehmen, da du sie nicht gesondert auf deinen Mieter umlegen kannst.

Vereinfacht kannst du den Gewinn, den du mit deiner Wohnung machst, wie folgt berechnen:

Du solltest also nicht den Fehler machen und die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei deiner Cashflow-Rechnung zu vergessen!

Kann ich eine Sonderumlage auf meinen Mieter umlegen?

Nein, eine Sonderumlage kannst du aus zwei Gründen nicht auf deinen Mieter umlegen: Erstens handelt es sich bei einer Sonderumlage um Geld, welches ihr als Eigentümergemeinschaft für Instandhaltungsmaßnahmen anspart. Es sind also keine wirklichen Kosten, die dir hier entstehen. Und auch wenn es Kosten wären: Die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen musst du als Vermieter grundsätzlich selbst tragen.

Zweitens handelt es sich bei einer Sonderumlage nicht um eine regelmäßige Zahlung. Dass eine Zahlung regelmäßig erfolgt, ist aber gerade eine essenzielle Voraussetzung dafür, dass du etwas über die Betriebskosten an deinen Mieter weiterreichen kannst.

Mehr zum Thema Sonderumlage findest du im Artikel “Was ist eine Sonderumlage?” hier auf Immoprentice.

Kann ich die nicht umlagefähigen Nebenkosten steuerlich absetzen?

Ja, du kannst die nicht umlagefähigen Nebenkosten steuerlich absetzen, wenn du deine Wohnung vermietest. Diese Kosten entstehen dir ja durch die Vermietung, weswegen es ganz normale Kosten sind, die du unter der Anlage „Vermietung und Verpachtung“ angeben und steuerlich geltend machen kannst.

Wichtig ist hierbei jedoch, dass du nur Kosten steuerlich geltend machen kannst, die auch tatsächlich angefallen sind. Insbesondere die Ansparungen für die Instandhaltungsrücklage kannst du daher nicht von der Steuer absetzen. Diese Kosten kannst du erst absetzen, wenn das Geld tatsächlich ausgegeben wurde, um zum Beispiel Reparaturen durchzuführen.

Dies gilt sowohl für deine eigene Instandhaltungsrücklage für dein Sondereigentum, als auch für die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum. Dort überweist du das Geld zwar an die Hausverwaltung, diese spart es aber nur auf einem separaten Konto an, weswegen das Geld noch nicht ausgegeben wurde.

Gehört die Grundsteuer zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten?

Nein, die Grundsteuer gehört nicht zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten, da du sie auf deinen Mieter umlegen kannst.

Da sie nicht im Hausgeld enthalten ist, musst du sie jedoch gesondert an das Finanzamt abführen und gesondert deinen Mieter in Rechnung stellen.

Mehr zur Grundsteuer und dem Thema Grundsteuer auf den Mieter umlegen findest du im extra Artikel Grundsteuer auf den Mieter umlegen hier auf dem Blog.

Kann ich die Grundsteuer steuerlich absetzen?

Theoretisch kannst du als Vermieter die Grundsteuer steuerlich absetzen, da du sie ja zahlen musst um mit deiner Immobilie Geld zu verdienen. Du kannst die Grundsteuer aber im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auch an deinen Mieter weiterreichen, was für dich als Vermieter meist der bessere Weg ist.

Fazit

Als Investor sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten für dich ein sehr wichtiger Bestandteil deiner Rendite-Rechnung. Findest du ein eventuell interessantes Angebot für eine neue Eigentumswohnung, solltest du für deine ersten Berechnungen davon ausgehen, dass 60% des Hausgeld nicht umlagefähige Nebenkosten sind, welche du selbst tragen musst.

Damit du die nicht immer händisch berechnen musst, kannst du den Immoprentice 5 Sekunden Nebenkosten Rechner verwenden, um die nicht umlagefähigen Nebenkosten für eine Eigentumswohnung Überschlagsweise schnell zu berechnen.

Wenn eine Immobilie interessant ist, solltest du weitere Unterlagen, wie die Hausgeldabrechnungen oder den Wirtschaftsplan der Immobilie anfordern. Dort findest du dann auch die exakte Aufschlüsselung wie hoch die nicht umlagefähigen Nebenkosten der Immobilie sind.

Weitere Details zum Thema Wirtschaftsplan habe ich für dich im Artikel “Was ist ein Wirtschaftsplan?” zusammengefasst. Details zum Thema Hausgeldabrechnung findest du im Artikel “Was ist eine Hausgeldabrechnung?“.

Willst du mehr zu den umlagefähigen Nebenkosten erfahren, lies’ dir gerne auch meinen Artikel “Hausgeld: Was kann auf den Mieter umgelegt werden?” durch.