5 Sekunden Mietspiegel-Berechnungsgrundlage Rechner

Was passiert mit einem Durchschnitt, wenn ältere Mietwerte dazukommen? Mit diesem Rechner probierst du es an einer eigenen Mietannahme aus. Du gibst eine angenommene Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter und Monat, ihre jährliche Änderung und die Zahl der Stichtagswerte ein. Der Rechner setzt die Stichtage jeweils zwölf Monate auseinander und mittelt alle Mietansätze gleich. Es sind monatliche Mietwerte im Jahresabstand, keine Jahresmietsummen.

Du siehst, wie weit dieser Durchschnitt von deinem aktuellen Ausgangswert entfernt ist. Die Startwerte sind ein fiktives Beispiel. Für einen tatsächlichen örtlichen Vergleich brauchst du den veröffentlichten Mietspiegel deiner Gemeinde und die passende Einordnung deiner Wohnung.

Zum historischen Hintergrund bleibt der Artikel zum Bundestagswahlkampf 2021 verlinkt. Die eigene Jahresreihe dieses Rechners bildet daraus keine örtlichen Mietspiegeldaten nach.

Um genau diese Frage zu beantworten, habe ich den kostenlosen Online-Rechner, den du unten findest, programmiert.

So gibst du deine Jahresreihe ein

1. Aktueller Modellwert: Trage deine eigene Nettokaltmietannahme in Euro je Quadratmeter und Monat ein. Hast du nur die monatliche Gesamtmiete, teile sie vorher durch die dazugehörige Fläche. Verwende für alle Werte dieselbe Miet- und Flächenbasis.
2. Jährliche Änderung: Wähle eine konstante eigene Annahme. Bei plus 5 % sind die früheren Modellwerte niedriger, bei minus 5 % höher. Der Rechner lädt keine Mietstatistik.
3. Zahl der Jahreswerte: Der aktuelle Wert zählt bereits als erster Wert. Bei sechs Werten kommen fünf frühere Jahreswerte hinzu.
4. Bezugsmonat: Wähle den Monat deiner aktuellen Annahme. Jede weitere Zeile liegt genau zwölf Monate zurück.

Beispiel: 12 Euro je Quadratmeter und sechs Jahreswerte

Du setzt für Oktober 2026 eine Nettokaltmiete von 12 € je Quadratmeter und Monat an. Außerdem nimmst du eine jährliche Steigerung von 5 % an. Daraus ergibt sich dieser Rückblick:

Der Durchschnitt aller sechs Werte beträgt 10,66 € je Quadratmeter und Monat. Er liegt damit rund 1,34 € je Quadratmeter und Monat beziehungsweise 11,18 % unter deinem aktuellen Ansatz von 12 € je Quadratmeter und Monat. Der älteste Modellwert liegt im Oktober 2021 bei rund 9,40 €.

Die Tabellenwerte sind einzeln auf Cent gerundet. Für den Durchschnitt verwendet der Rechner die ungerundeten Werte. Deshalb kann das Nachrechnen allein mit den angezeigten Centbeträgen geringfügig abweichen.

So wird zurückgerechnet und gemittelt

Eine angenommene Steigerung um 5 % hat den Jahresfaktor 1,05. Für ein früheres Jahr teilst du den aktuellen Wert durch 1,05; für zwei Jahre durch 1,05 mal 1,05. Danach addierst du sämtliche Jahreswerte und teilst ihre Summe durch ihre Anzahl.

\text{Jahreswert k Jahre zuvor} = \dfrac{\text{aktueller Wert}}{(1 + \text{jährliche Änderung}/100)^k}

\text{Durchschnitt} = \dfrac{\text{Summe aller Jahreswerte}}{\text{Anzahl der Werte}}

Jeder Jahreswert trägt denselben Anteil zum Durchschnitt bei. Bei sechs Werten hat daher jeder ein Gewicht von einem Sechstel.

Hinweis: Du suchst nach einer Übersicht über die aktuellen Marktmieten an verschiedenen Standorten? Dann schaue dir unbedingt auch den Immoprentice Immobilien Atlas an. Dort findest du durchschnittliche Kaufpreise, Mietpreise und Renditen sowie wichtige Demografiedaten zu den größten 82 Städten Deutschlands in einer übersichtlichen Tabelle.

Mehr Jahreswerte: So verändert sich dein Durchschnitt

In allen folgenden Zeilen bleibt der aktuelle Ansatz bei 12 € je Quadratmeter und Monat im Oktober 2026. Die angenommene jährliche Steigerung beträgt jeweils 5 %. Du veränderst ausschließlich die Zahl der einbezogenen Werte:

Bei dieser positiven Steigerungsannahme kommen mit einem längeren Rückblick niedrigere Werte hinzu. Der Durchschnitt sinkt. Bei gleichbleibenden Werten bleibt er unverändert. Bei einer negativen jährlichen Änderung liegen frühere Modellwerte höher: Mit minus 5 % und sechs Werten beträgt der Durchschnitt bei derselben aktuellen Annahme rund 13,69 € pro m² und Monat.

Die Differenz in Euro je Quadratmeter und Monat bedeutet immer Durchschnitt minus aktueller Wert. Ein Minus zeigt einen niedrigeren Durchschnitt, ein Plus einen höheren. Der Prozentabstand teilt diese Differenz durch den aktuellen Modellwert. Er ist kein erlaubter Aufschlag auf eine Miete.

Alle Mietansätze sind nominal. Der Rechner bereinigt sie nicht um Inflation und berechnet daraus keine Immobilienrendite. Eine angenommene Mietsteigerung ist deshalb noch keine Aussage über deine Kaufkraft.

Was du für einen tatsächlichen örtlichen Vergleich brauchst

Ein Mietspiegel ist eine örtliche Übersicht über die Vergleichsmiete im Sinne von § 558c BGB. Für die Einordnung deiner Wohnung verwendest du die Merkmale und Einordnungsregeln der konkreten örtlichen Veröffentlichung. § 558 BGB beschreibt die ortsübliche Vergleichsmiete anhand vergleichbaren Wohnraums.

Lege deshalb die veröffentlichte Ausgabe deiner Gemeinde daneben und prüfe Datenstand, Wohnungsmerkmale und passende Kategorie im Original. Sechs selbst erzeugte Jahreswerte ersetzen keine tatsächlichen örtlichen Mietdaten. Dieser Rechner prüft weder eine Neuvermietungsmiete noch ein Mieterhöhungsverlangen oder die Anwendung der Mietpreisbremse.

Nullwerte und Grenzen deiner Annahmen

Bei nur einem Wert sind aktueller Wert, ältester Wert und Durchschnitt identisch. Bei einer aktuellen Modellmiete von 0 € bleiben die Mietwerte und ihre Betragsdifferenzen gültig 0 € je Quadratmeter und Monat; ein prozentualer Abstand zu diesem Nullwert ist nicht definiert. Das erklärt der Rechner direkt am Ergebnis.

Du kannst 1 bis 100 ganze Jahreswerte, eine aktuelle Modellmiete von 0 bis 1.000 € je Quadratmeter und Monat und eine Änderung von −10 bis 25 % wählen. Diese wählbaren Bereiche sind Rechengrenzen, keine Marktwerte oder Empfehlungen. Auch der älteste Monat muss ab Januar des Jahres 1 liegen. Alle Jahreswerte bleiben reine Annahmen mit demselben Änderungsfaktor und gleichem Gewicht.

Weitere Online-Rechner

Hast du eine interessante Immobilie gefunden und möchtest wissen wie hoch die Bruttomietrendite oder der Cashflow der Immobilie sind? Dann schaue dir unbedingt auch den 5 Sekunden Brutto-Mietrendite Rechner und den 5 Sekunden Cashflow Rechner an.

Falls du allgemein mehr zum Thema Inflation erfahren möchtest, sind vielleicht der 5 Sekunden Inflations Rechner, der 5 Sekunden Renten Rechner für Inflationsbereinigtes Einkommen oder der Artikel “Sind Immobilien ein guter Schutz gegen Inflation?” interessant für dich.

Fazit

Mit dem Rückblick erkennst du, wie deine Änderungsannahme und die Zahl der Jahreswerte zusammenwirken. Vergleiche zunächst zwei überschaubare Szenarien und schau dir die Einzelwerte an. Für Entscheidungen zu einer konkreten Wohnung gehst du anschließend zur passenden örtlichen Veröffentlichung und ihren Einordnungsregeln.

Kann ich an dem Rechner etwas verbessern, damit du ihn besser nutzen kannst? Lass‘ es mich in den Kommentaren wissen!