Dieser Beitrag wurde zuletzt am 21. September 2023 aktualisiert.
Wie führt man eine Immobilienkalkulation durch? Erfahre in diesem Artikel, wie du eine Immobilienkalkulation durchführst und welche Tools dir dabei helfen können.
Viele Menschen, die vor dem Kauf ihrer ersten vermieteten Immobilie als Kapitalanlage stehen, fragen sich: “Wie kalkuliere ich eine Immobilie richtig?”. In diesem Artikel möchte ich daher mit dir die Frage klären, wie du eine saubere Immobilienkalkulation durchführst, sodass die Immobilie sich am Ende für dich rechnet.
Um eine saubere Immobilienkalkulation durchzuführen, reicht es nicht aus, die Bruttomietrendite zu berechnen, sondern du musst genau die Einnahmen (Mieteinnahmen) und die Ausgaben (Instandhaltungskosten, Zinskosten) gegeneinander aufrechnen.
Da eine ausgiebige Immobilienkalkulation jedoch recht aufwendig ist, solltest du sie nur für vielversprechende Objekte durchführen.
Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:
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Welche Schritte sind bei einer Immobilienkalkulation zu beachten?
Bei einer Immobilienkalkulation solltest du zunächst die wichtigsten Kennzahlen ermitteln, wie Kaufpreis, Mieteinnahmen, Betriebskosten und Finanzierungskosten. Anschließend berechne die Brutto- und Nettomietrendite, um die Rentabilität der Immobilie einzuschätzen. Berücksichtige auch die Instandhaltungsrücklage und mögliche Steuervorteile. Schließlich prüfe die Wirtschaftlichkeit des Investments durch die Eigenkapitalrendite und den Cashflow.
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Wie berechne ich die Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite berechnest du, indem du die Jahresmieteinnahmen durch den Kaufpreis teilst und das Ergebnis mit 100 multiplizierst. Für die Nettomietrendite ziehst du von den Jahresmieteinnahmen die jährlichen Betriebskosten ab und teilst das Ergebnis durch den Kaufpreis inklusive aller Kaufnebenkosten. Multipliziere das Ergebnis wiederum mit 100, um die Nettomietrendite in Prozent zu erhalten.
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Wie kann ich die Wirtschaftlichkeit meiner Immobilieninvestition überprüfen?
Um die Wirtschaftlichkeit deiner Immobilieninvestition zu überprüfen, solltest du neben der Brutto- und Nettomietrendite auch die Eigenkapitalrendite und den Cashflow berechnen. Achte darauf, dass alle relevanten Kosten und Einnahmen berücksichtigt werden. Vergleiche die ermittelten Kennzahlen mit deinen persönlichen Anlagezielen und prüfe, ob das Investment deinen Erwartungen entspricht.
Von der überschlägigen Immobilienkalkulation zur detaillierten Cashflow-Berechnung
Da eine detaillierte Immobilienkalkulation aufwendig ist, startet jede Immobilienkalkulation mit einem Trichter, in dem du unpassende Immobilien aussortierst:
Im ersten Schritt bei der Immobilienkalkulation solltest du die Bruttomietrendite der Immobilie berechnen.
Ist die Bruttomietrendite der Immobilie schon zu schlecht, kannst du die Immobilie direkt aussortieren und brauchst keine weitere Zeit mehr in die Analyse zu investieren.
Wichtig: Wenn eine Immobilie aktuell vermietet ist, solltest du bei der Bruttomietrendite die Sollmiete und nicht unbedingt die Istmiete verwenden.
Solange der Einkaufspreis das schlechte Mietverhältnis halbwegs widerspiegelt, können schlecht vermietete Immobilien durchaus sehr interessant sein, da sie ein großes Potenzial bieten.
Wenn du mehr dazu erfahren möchtest, wie du die Bruttomietrendite berechnest, lies‘ dir gerne auch den Artikel “Wie berechne ich die Mietrendite?” hier auf dem Blog durch.
Um schnell und einfach die Bruttomietrendite einer Immobilie zu berechnen, kannst du den Immoprentice 5 Sekunden Online Bruttomietrendite Rechner verwenden.
Hat die Immobilie auch den Nettomietrendite-Test bestanden, geht es an die Cashflow-Berechnung.
Hier findest du jetzt heraus, wie viel Euro von den Mieteinnahmen wirklich jeden Monat übrig bleiben und ob die Wohnung einen positiven Cashflow hat, oder ob sie dich monatlich Geld kostet.
Hinweis: Auch um den Cashflow einer Immobilie zu berechnen findest du auf Immoprentice natürlich ein Tool: den Immoprentice Cashflow Rechner.
Um mehr darüber zu erfahren, warum ein positiver Cashflow bei Immobilien aus meiner Sicht wichtig ist, schau’ dir gerne den Artikel “Warum der Cashflow bei Immobilien so wichtig ist” hier auf dem Blog an.
Hat die Immobilie alle Tests bestanden, geht es an die detaillierte Immobilienkalkulation.
Hier nutze ich gerne mein eigenes Immoprentice Kalkulationstool, aber natürlich kannst du für die komplette Immobilienkalkulation auch ein eigenes Tool verwenden.
In diesem Schritt geht es darum noch einmal alle Zahlen, Daten und Fakten zusammenzutragen, eine Finanzierung aufzustellen und dir zu überlegen, ob die Immobilie am Ende, auch mit den echten Zahlen, sich für dich rechnet.
Bei einer Rendite von 2% ist die Immobilie für Investoren komplett uninteressant. Bei dieser Immobilie legst du auf jeden Fall drauf.
Also auf zur nächsten Immobilie!
Beispielimmobilie 2
Die zweite Beispielimmobilie liegt irgendwo in einer strukturschwachen Region, vermutlich im Osten Deutschlands.
Die Immobilie kostet nur 75.000 und bringt 6.000 € Mieteinnahmen pro Monat, was vielleicht erst einmal sehr gut klingt. Aber schauen wir uns die Immobilie genauer an!
Schritt 1: Bruttomietrendite berechnen
Wir kommen somit auf eine Bruttomietrendite von 8 %. Das können wir uns näher ansehen.
Ergebnisse der zweiten Immobilie aus dem Immoprentice 5 Sekunden Bruttorendite Rechner: diese Immobilie hat eine Bruttomietrendite von 8 %.
Leider hat diese Beispielimmobilie einen Haken: Die Wohnung ist 100qm groß und hat entsprechend hohe Instandhaltungskosten. Rechnen wir die Instandhaltungskosten ein und berechnen die Nettomietrendite, so kommen wir nur noch auf eine Nettomietrendite von 2,6 %.
Ergebnis der Nettomietrendite der zweiten Immobilie: Die 8 % Bruttomietrendite sind auf 2,6 % Nettomietrendite geschrumpft
Schritt 3: Cashflow berechnen
Passt die Nettomietrendite, schauen wir nun etwas genauer auf den Cashflow der Immobilie.
Wie viel bleibt am Ende pro Monat nach allen Kosten übrig, wenn wir die Immobilie zu 100% finanzieren würden?
Immobilie 2 im Online-Cashflow Rechner: ein Cashflow von 2550 € pro Jahr klingt erst einmal noch vernünftig…
Schauen wir uns nun eine komplette Immobilienkalkulation (mit dem Immoprentice Kalkulationstool) für diese Immobilie in Excel an.
Zuerst sehen wir, dass die Nettomietrendite auch hier bei 2,6% liegt. Der Cashflow jedoch deutlich geringer! Woran liegt das?
Immobilienkalkulation der zweiten Beispielimmobilie mit dem Immoprentice Kalkulationstool: Auch hier haben wir eine Nettomietrendite von nur 2,6 %. Der Cashflow ist jedoch deutlich geringer!
Berechnen wir den Cashflow genauer, so sehen wir, dass große Teile unserer Einnahmen durch die Instandhaltungskosten und das Leerstandsrisiko aufgefressen werden.
Der große Unterschied zur Cashflow-Berechnung mit dem Online Rechner kommt daher, dass der Online-Rechner für die nicht umlagefähigen Nebenkosten mit Durchschnittswerten rechnet, wir bei dieser Immobilie tatsächlich aber deutlich höhere Kosten als im Durchschnitt haben!
Auch wenn wir die Instandhaltungskosten und die Leerstandskosten nur grob geschätzt haben, aber eine Nettomietrendite von 2,6 % und ein negativer Cashflow sind für eine strukturschwache Region mit hohen Zukunftsrisiken einfach zu schlecht.
Schauen wir uns also die dritte Immobilie an!
Beispielimmobilie 3
Da ich mich persönlich hier am besten auskenne, habe ich als dritte Beispielimmobilie eine Wohnung in den Randbereichen von München gewählt.
Schritt 1: Bruttomietrendite berechnen
Diese Beispielimmobilie bringt uns 12.000 € Nettokaltmiete pro Jahr und kostet 300.000 €. Wir haben somit eine Bruttomietrendite von 4,0 %. Eigentlich nur halb so viel wie bei unserer zweiten Beispielimmobilie. Aber ist sie trotzdem interessant?
Das Ergebnis der dritten Beispielimmobilie: diese Wohnung hat eine Bruttomietrendite von 4 %.
Da diese Wohnung kleiner als die Immobilie dem letzten Beispiel ist, aber pro Quadratmeter deutlich mehr Miete erzielt, ist die Nettomietrendite sogar besser als bei der vorherigen Beispielimmobilie:
Ergebnis der Nettomietrendite der dritten Immobilie: Aus 4 % Bruttomietrendite sind 2,9 % Nettomietrendite geworden.
Auch bei dieser Wohnung ist die Nettomietrendite niedriger als die anfängliche Bruttomietrendite. Da aber die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten wegen der hohen Miete weniger stark ins Gewicht fallen, bleibt unter dem Strich sogar eine bessere Nettomietrendite als im Beispiel vorher übrig!
Gehen wir also zum dritten Schritt und schauen kurz auf den Cashflow der Immobilie
Schritt 3: Cashflow berechnen
Lass’ uns wieder annehmen, dass wir diese Immobilie zu 100% finanzieren. Wie sieht der Cashflow der Immobilie dann aus?
Immobilie 3 im Online-Cashflow Rechner: bei dieser Immobilie haben wir nur noch einen Cashflow von 600 € pro Jahr. Lass’ uns die Immobilie trotzdem genauer ansehen …
Der Cashflow ist mit 600 € pro Monat nun deutlich geringer. Die Immobilie ist aber in einer sehr guten Lage, und vielleicht weicht diese Immobilie, was die Instandhaltungskosten angeht, nicht so weit vom Durchschnitt ab wie die letzte Immobilie …
Lass’ uns daher zum vierten Schritt gehen und eine Komplettkalkulation der Immobilie durchführen!
Geben wir alle Daten wieder in das Kalkulationstool ein, so sehen wir auch hier die höhere Nettomietrendite von 2,8% und sehen, dass die Immobilie tatsächlich einen minimal positiven Cashflow vor Steuern hat.
Auch bei der genauen Berechnung haben wir jetzt also das erste Mal eine Immobilie, die pro Monat einen positiven Cashflow erwirtschaftet!
Immobilienkalkulation der dritten Beispielimmobilie mit dem Immoprentice Kalkulationstool: Aus der Bruttomietrendite von 4 % bleibt immerhin eine Nettomietrendite von 2,8 % übrig. Trotz der geringeren Bruttomietrendite ist die Nettomietrendite am Ende besser!
Anders ausgedrückt: Bei dieser Wohnung zahlt der Mieter den Kredit komplett für dich ab. Bei der Wohnung aus diesem Beispiel war die Bruttomietrendite zwar niedriger als im Beispiel davor, aber am Ende ist trotzdem mehr Geld für dich übrig geblieben.
Die Bruttomietrendite ist daher eine gute Möglichkeit, um schlechte Immobilien auszusortieren, aber am reicht nicht aus, um gute Immobilien zu finden.
Hinweis: Die Unterschiede in der Nettomietrendite zwischen dem Online-Rechner und dem Immoprentice Kalkulationstool kommen daher, dass im Excel-Tool alle Werte exakt berechnet werden, während der Online-Rechner bei einigen Kosten intern mit Durchschnittswerten arbeitet, um den Rechner einfach zu halten.
Hinweis: Wenn du erfahren möchtest, in welcher Stadt du ungefähr mit welchen Renditen rechnen kannst, schaue dir auch den Immoprentice Immobilien Atlas an!
Immobilienkalkulation in Excel durchführen
Wie du gesehen hast, sind für jede Immobilie doch einige Schritte zu tun, bis du weißt, ob eine Immobilie sich lohnt oder nicht.
Nutze das Immoprentice Immobilien Kalkulationstool, um Softwaregestützt schnell und einfach komplette Immobilienkalkulation in Excel zu machen.
Da ich selbst täglich Immobilien prüfe, habe ich versucht diese Schritte zu optimieren und nach und nach das Immoprentice Immobilien Kalkulationstool genau auf diesen Workflow angepasst.
So kannst du dir mit dem Tool die Schritte 2 und 3 sparen und gleich die Daten ins Tool eingeben. Dadurch, dass das Tool bereits viele sinnvolle Standardwerte hinterlegt hat, musst du nicht alle Werte eingeben und bekommst so schnell ein Gefühl dafür, ob eine Immobilie sich lohnt.
Neben den wichtigen Daten für die spätere komplette Immobilienkalkulation kannst du so direkt und schnell auch den Cashflow und die Nettomietrendite einer Immobilie sehen.
Falls du mehr über die Verwendung des Kalkulationstools sehen möchtest, schaue dir gerne auch das folgende Video vom Immoprentice YouTube-Kanal an:
Immoprentice Kalkulationstool für Immobilien (Excel)
Fazit
Um eine Immobilienkalkulation durchzuführen, bedarf es einiger Schritte. Die Bruttomietrendite einer Immobilie ist ein guter Anhaltspunkt, kann aber trügerisch sein.
An schlechten Standorten kann auch eine Immobilie mit einer guten Bruttomietrendite einen negativen Cashflow haben.
Andersherum kann an guten Standorten eine Immobilie mit einer schwachen Bruttomietrendite trotzdem noch einen positiven Cashflow abwerfen.
Wenn du verschiedene Städte aus Investorensicht vergleichen möchtest, um den besten Standort für dich herauszufinden, dann schaue dir unbedingt auch den Immobilien Atlas hier auf dem Blog an!
Hast du noch weitere Fragen zum Vorgehen bei der Immobilienkalkulation? Schreib’ sie mir unten in die Kommentare!
4 Gedanken zu „Wie führe ich eine Immobilienkalkulation durch?“
Ich hab das nur überflogen, aber für Makler bitte nicht 3,48% sondern 3,57% vom Kaufpreis ansetzen : 3% Nettoprovision + 19% Umsatzsteuer (=3*1,19) . Ich hab jetzt aber nicht alle Angaben auf Schlüssigkeit geprüft.
danke für dein Feedback! Da war mir im dritten Beispiel tatsächlich noch ein Fehler bei der Maklerprovision unterlaufen. Ist inzwischen korrigiert. Danke fürs Finden!
Ich hab es noch einmal durchgerechnet. Auf das Endergebnis hatte der Fehler glücklicherweise keinen Einfluss. Dafür ist die Mehrwertsteuer bei der Maklerprovision glücklicherweise nicht groß genug. 🙂
Super interessanter Beitrag, da ich selbst erwäge ein Mietobjekt zu kaufen. Tatsächlich habe ich bei einer losen Recherche (Ich würde mir natürlich vor einer möglichen Entscheidung eine professionelle Beratung reinziehen) ein Objekt gesehen, wo selbst ich als Laie stark schmunzeln musste. Das Objekt (Haus mit 5 Zimmern, Vollunterkellert mit kleinem Garten & Garage) wird zu einem Preis leicht unter Marktwert angeboten. Kostet also noch immer mehrere 100k € in der Anschaffung (Nebenkosten kommen auch noch einmal deftig drauf, Objekt liegt in NRW in Nähe zu Düsseldorf). Die bisherigen Eigentümer wollen noch ein unkündbares Wohnrecht für 10 Jahre haben und dafür eine monatliche Miete von 500€ bezahlen. Dieses Modell ist zwar an sich sehr spannend und alle Komponenten sind auch vollkommen üblich und logisch, aber bei der Höhe des Kaufpreises sind 500€ im Monat überhaupt nicht ausreichend zur Deckung der laufenden Kosten. Oder habe ich da einen Denkfehler mit drin? Wenn ja, lasse ich mich gerne eines besseren Belehren 🙂
danke für deinen Kommentar. Tatsächlich kenne ich solche “Sale & Lease Back” Modelle auch und finde sie im Grunde genommen sehr interessant, da der alte Eigentümer seine neue Mietwohnung schon kennt und oft auch sehr pfleglich behandelt.
Und da der Verkäufer auch nach dem Deal noch Kontakt mit dir hat, habe ich das Gefühl, dass die Verkäufer gerade bei so einem Modell nicht unbedingt auf den letzten Euro aus sind, sondern durchaus ein gewisser Verhandlungsspielraum besteht, wenn man sich gegenseitig sympathisch findet.
Am Ende des Tages musst du als Käufer aber tatsächlich primär darauf schauen, ob der Preis für dich passt und sich die Immobilie für dich lohnt.
Gerade in der aktuellen Zeit sind die Zahlen aus den Inseraten aber oft gut verhandelbar. Wenn’s nicht zu weit weg ist, einfach mal ein Gegenangebot machen, wo die Immobilie sich für dich rechnet. Mehr als “nein” sagen kann der Verkäufer nicht.
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4 Gedanken zu „Wie führe ich eine Immobilienkalkulation durch?“
Ich hab das nur überflogen, aber für Makler bitte nicht 3,48% sondern 3,57% vom Kaufpreis ansetzen : 3% Nettoprovision + 19% Umsatzsteuer (=3*1,19) . Ich hab jetzt aber nicht alle Angaben auf Schlüssigkeit geprüft.
Hallo Werner,
danke für dein Feedback! Da war mir im dritten Beispiel tatsächlich noch ein Fehler bei der Maklerprovision unterlaufen. Ist inzwischen korrigiert. Danke fürs Finden!
Ich hab es noch einmal durchgerechnet. Auf das Endergebnis hatte der Fehler glücklicherweise keinen Einfluss. Dafür ist die Mehrwertsteuer bei der Maklerprovision glücklicherweise nicht groß genug. 🙂
Super interessanter Beitrag, da ich selbst erwäge ein Mietobjekt zu kaufen.
Tatsächlich habe ich bei einer losen Recherche (Ich würde mir natürlich vor einer möglichen Entscheidung eine professionelle Beratung reinziehen) ein Objekt gesehen, wo selbst ich als Laie stark schmunzeln musste. Das Objekt (Haus mit 5 Zimmern, Vollunterkellert mit kleinem Garten & Garage) wird zu einem Preis leicht unter Marktwert angeboten. Kostet also noch immer mehrere 100k € in der Anschaffung (Nebenkosten kommen auch noch einmal deftig drauf, Objekt liegt in NRW in Nähe zu Düsseldorf). Die bisherigen Eigentümer wollen noch ein unkündbares Wohnrecht für 10 Jahre haben und dafür eine monatliche Miete von 500€ bezahlen.
Dieses Modell ist zwar an sich sehr spannend und alle Komponenten sind auch vollkommen üblich und logisch, aber bei der Höhe des Kaufpreises sind 500€ im Monat überhaupt nicht ausreichend zur Deckung der laufenden Kosten. Oder habe ich da einen Denkfehler mit drin? Wenn ja, lasse ich mich gerne eines besseren Belehren 🙂
Hallo Luis,
danke für deinen Kommentar. Tatsächlich kenne ich solche “Sale & Lease Back” Modelle auch und finde sie im Grunde genommen sehr interessant, da der alte Eigentümer seine neue Mietwohnung schon kennt und oft auch sehr pfleglich behandelt.
Und da der Verkäufer auch nach dem Deal noch Kontakt mit dir hat, habe ich das Gefühl, dass die Verkäufer gerade bei so einem Modell nicht unbedingt auf den letzten Euro aus sind, sondern durchaus ein gewisser Verhandlungsspielraum besteht, wenn man sich gegenseitig sympathisch findet.
Am Ende des Tages musst du als Käufer aber tatsächlich primär darauf schauen, ob der Preis für dich passt und sich die Immobilie für dich lohnt.
Gerade in der aktuellen Zeit sind die Zahlen aus den Inseraten aber oft gut verhandelbar. Wenn’s nicht zu weit weg ist, einfach mal ein Gegenangebot machen, wo die Immobilie sich für dich rechnet. Mehr als “nein” sagen kann der Verkäufer nicht.