Immobilien und Politik: Was bedeuten die Wahlprogramme der Parteien für Immobilien-Investoren?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 26. August 2023 aktualisiert.

Am 26. September 2021 steht die Bundestagswahl in Deutschland an. Als Immobilien-Investor interessiert es mich daher, worauf ich mich in den nächsten vier Jahren politisch einstellen muss und was die verschiedenen Parteien für den Immobilien-Sektor planen. In diesem Artikel möchte ich daher mit euch einen Blick in die Wahlprogramme der einzelnen Parteien werfen versuchen die Frage “Was bedeuten die Wahlprogramme der Parteien für Immobilien-Investoren?” zu beantworten.

Ein “weiter so wie bisher” wird es nach der Bundestagswahl wohl nicht geben. Fast alle Parteien heben in ihren Wahlprogrammen hervor, dass die Mietpreise in den letzten Jahren zu stark gestiegen sind und positionieren sich auf Seite der Mieter für “bezahlbare Mieten”.

Schauen wir aber etwas genauer hin! Im folgenden Artikel habe ich die Parteiprogramme nach Aussagen zu den folgenden 7 Themengebieten durchsucht:

Um die möglichen Veränderungen gegenüber der heutigen Situation besser zu verstehen, habe ich in der folgenden Tabelle noch einmal die aktuelle Gesetzeslage (Anfang 2021) zu diesen sieben Punkten zusammengefasst:

Situation Mietmarkt heute

Im nächsten Abschnitt gehen wir nun auf die Wahlprogramme der einzelnen Parteien näher ein. Neben Quellenangaben findest du auch immer einen Vergleich der politischen Ziele zur heutigen Situation aus meiner Sicht.

Um die Tabelle für dich übersichtlich zu halten, verwende ich folgende Bezeichnungen

Die Links zu den Wahlprogrammen der Parteien findest du über die Webseite bundestagswahl-2021.de.

Vergleich Wahlprogramme

Bevor wir auf die Wahlprogramme der einzelnen Parteien eingehen, hier eine Kurzübersicht über alle Programme aller Parteien:

Wahlprogramm der SPD zur Bundestagswahl 2021

Übersicht

Hier die Übersicht was die SPD gegenüber der aktuellen Situation für Vermieter und Immobilien-Investoren verändern möchte.

Quellenangaben

Damit du die Passagen im Wahlprogramm schneller findest, stelle ich dir hier noch einmal die wichtigen Passagen aus dem Wahlprogramm der SPD zusammen:

Zum Thema Mieten schreibt die SPD im Wahlprogramm:

In angespannten Wohnlagen werden wir daher ein zeitlich befristetes Mietenmoratorium einführen, das bedeutet: Mieten können für eine bestimmte Zeit nur im Rahmen der Inflationsrate erhöht werden. Wir werden außerdem die Mietpreisbremse entfristen und Schlupflöcher schließen, den Betrachtungszeitraum von Mietspiegeln auf acht Jahre verlängern, die Möglichkeit für die Umlage von Modernisierungskosten auf die Mieter*innen auf vier Prozent begrenzen und das Umwandlungsverbot entfristen.

Zum Thema Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren schreibt die SPD:

Wir werden die bislang nach einer Zehn-Jahres-Frist geltende Steuerfreiheit für Veräußerungsgewinne nicht selbst genutzter Grundstücke abschaffen

Zum Thema Vermögensteuer schreibt die SPD:

Wir wollen die Vermögensteuer wieder in Kraft setzen, […] Deshalb werden wir unter anderem einen maßvollen, einheitlichen Steuersatz von einem Prozent für sehr hohe Vermögen einführen.

Zum Thema Einkommensteuer findet sich im Wahlprogramm der folgende Abschnitt:

Für diejenigen, die besonders viel verdienen, halten wir an dem Aufschlag von drei Prozentpunkten zur Einkommensteuer fest. Er soll künftig bei Verheirateten für den zu versteuernden Einkommensanteil oberhalb von 500.000 Euro im Jahr, bei Ledigen ab 250.000 Euro im Jahr gelten.

Fazit

In fast allen wichtigen Bereichen möchte die SPD Menschen die in Immobilien investieren und Wohnraum vermieten zukünftig schlechter stellen. Vergleicht man das Programm mit den anderen Parteien, sieht man jedoch, dass andere Parteien den Mietmarkt teilweise noch deutlich stärker regulieren wollen als die SPD es plant.

Wahlprogramm von B’90/Grüne zur Bundestagswahl 2021

Übersicht

Hier die Übersicht was B’90/Grüne gegenüber der aktuellen Situation für Vermieter und Immobilien-Investoren verändern möchte.

Quellenangaben

Damit du die Passagen im Wahlprogramm schneller findest, stelle ich dir hier noch einmal die wichtigen Passagen aus dem Wahlprogramm von B’90/Grüne zusammen:

Zum Thema Mieten schreibt B’90/Grüne im Wahlprogramm:

Konkret wollen wir Mietobergrenzen im Bestand mit einem Bundesgesetz ermöglichen und die Mietpreisbremse entfristen und nachschärfen. Reguläre Mieterhöhungen sollen auf 2,5 Prozent im Jahr innerhalb des Mietspiegels begrenzt werden. Dazu wollen wir qualifizierte Mietspiegel stärken, verbreiten und rechtssicher ausgestalten. Zur Berechnung sollen die Mietverträge der letzten 20 Jahre herangezogen werden

Zum Thema Modernisierungsumlage steht folgendes im Programm:

Wir streben an, die Modernisierungsumlage weiter abzusenken und auf maximal 1,50 Euro pro Quadratmeter zu begrenzen, damit energetische Sanierungen perspektivisch warmmietenneutral möglich sind.

Zum Thema Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren steht folgendes im Programm:

Wir werden die bislang nach einer Zehn-Jahres-Frist geltende Steuerfreiheit für Veräußerungsgewinne von Grundstücken und Immobilien abschaffen. Auch werden wir die Steuerfreiheit für andere Veräußerungsgewinne, beispielsweise beim Handel mit Edelmetallen, Rohstoffen oder Kryptowerten, abschaffen

Zum Thema Vermögensteuer schreibt B’90/Grüne:

Mit der immer stärker steigenden Ungleichheit finden wir uns nicht ab, sondern wollen große Vermögen nach der Corona-Krise wieder besteuern […] Die Einführung einer neuen Vermögensteuer für die Länder ist unser bevorzugtes Instrument. […] Die Vermögensteuer sollte für Vermögen oberhalb von 2 Millionen Euro pro Person gelten und jährlich 1 Prozent betragen.

Zum Thema Einkommensteuer und Abgeltungsteuer findet sich im Wahlprogramm der folgende Abschnitt:

Im Gegenzug wollen wir den Spitzensteuersatz moderat anheben. Ab einem Einkommen von 100.000 Euro für Alleinstehende und 200.000 Euro für Paare wird eine neue Stufe mit einem Steuersatz von 45 Prozent eingeführt. Ab einem Einkommen von 250.000 bzw. 500.000 Euro folgt eine weitere Stufe mit einem Spitzensteuersatz von 48 Prozent. […] Die Abgeltungsteuer für Kapitalerträge schaffen wir ab und besteuern diese Einkommen wieder progressiv.

Zusätzlich finden sich im Bereich “Mieten” bei B’90/Grüne noch folgende Sätze, die in der Tabelle oben nicht erfasst sind, aber auf viele Vermieter und Investoren große Auswirkungen haben könnten:

Außerdem wollen wir es Mieter*innen erleichtern, ihre Wohnungen samt den bestehenden Verträgen zu tauschen. Das Umwandlungsverbot im Baugesetzbuch und den Milieuschutz auszuweiten sind weitere Instrumente. Dazu stärken wir das kommunale Vorkaufsrecht, und Mietwucher muss – nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz – auch tatsächlich geahndet werde.

Gegenüber der SPD werden die Regulierungen hier also schon härter. Insbesondere der Punkt “Mietobergrenzen im Bestand mit einem Bundesgesetz zu ermöglichen” hat es in sich. Im aktuellen Programmentwurf fordern die Grünen also tatsächlich einen bundesweiten Mietendeckel wie in Berlin!

Fazit

Das Wahlprogramm der Grünen war ein ziemlicher Schock für mich. In fast allen wichtigen Bereichen planen die Grünen massive Eingriffe in den freien Mietmarkt, die das Vermieten in Deutschland extrem unattraktiv machen könnten. Welche fatalen Auswirkungen ein Mietendeckel auf das Angebot an verfübaren Wohnungen für Menschen, die neu in eine Stadt ziehen wollen hat, hat das gescheiterte Mietendeckel-Experiment in Berlin gezeigt.

Auch die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis der Mieten der letzten 20 Jahre würde bedeuten, dass in vielen Städten die Mieten für die nächsten Jahre eingefroren wären oder gar abgesenkt werden müssten. Um ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Auswirkung das einbeziehen von Altmieten auf den aktuellen Mietspiegel an deinem Standort hat, nutze gerne den Immoprentice 5 Sekunden Mietspiegel-Berechnungsgrundlage Rechner.

In Kombination mit der Abschaffung der Modernisierungsumlage sehe ich hier Risiken, dass wir in Deutschland langfristig hochwertigen und gut Instand gehaltenen Wohnraum zur Verfügung haben werden, da die reine Instandhaltung (ohne Modernisierung oder Sanierung) von Wohnraum schon heute knapp über 3€/qm und Monat kostet.

Wahlprogramm von Die Linke zur Bundestagswahl 2021

Übersicht

Hier die Übersicht was Die Linke gegenüber der aktuellen Situation für Vermieter und Immobilien-Investoren verändern möchte.

Quellenangaben

Damit du die Passagen im Wahlprogramm schneller findest, stelle ich dir hier noch einmal die wichtigen Passagen aus dem Wahlprogramm von Die Linke zusammen:

Zum Thema Mieten schreibt die Linke im Wahlprogramm:

Wir wollen im gesamten Bundesgebiet harte Obergrenzen für die Miete einführen. […] Wir wollen im gesamten Bundesgebiet Mietendeckel nach Berliner Vorbild. Unser Ziel: die Explosion der Mieten nicht nur bremsen, sondern beenden und rückgängig macht. Mieten dürfen nur noch soweit erhöht werden, wie die Preise allgemein steigen, höchstens um 2 Prozent im Jahr. Besonders hohe Mieten müssen abgesenkt werden.

Bezüglich Mietendeckel findet sich im Programm des Weiteren folgende Passage:

Die Mietpreisbremse der Regierung funktioniert nicht. DIE LINKE will einen echten Mietendeckel durchsetzen. Bis dahin müssen als Sofortmaßnahmen Ausnahmen und Aufschläge abgeschafft werden. Die Miete müssen eingefroren werden, ein echter Mietenstopp für bestehende Mietverträge.

Zum Thema Mietspiegel schreib die Linke:

Einen neuen Mietspiegel! Alle Mieten müssen in die Berechnung einfließen, nicht nur die der letzten sechs Jahre. Für Städte muss ein Mietspiegel verpflichtend werden.

Zum Thema Modernisierungsumlage stehen die beiden folgenden Passagen im Programm:

Wir streben an, die Modernisierungsumlage weiter abzusenken und auf maximal 1,50 Euro pro Quadratmeter zu begrenzen, damit energetische Sanierungen perspektivisch warmmietenneutral möglich sind. […] Auch die Vermieter*innen müssen sich an den Kosten beteiligen. Aufschläge auf die Miete sollen nur noch in Höhe der erreichten Einsparungen bei Heizung und Warmwasser zulässig sein

Zum Thema Vermögensteuer schreibt die Linke in ihrem Programm:

DIE LINKE fordert eine Vermögensteuer, die Vermögen (ohne Schulden) oberhalb von einer Million Euro mit 5 % belastet […] Für die Bewältigung der Corona-Krise wollen wir eine Vermögensabgabe erheben. Diese soll für Nettovermögen über 2 Mio. Euro (für Betriebsvermögen sind 5 Mio. Euro Freibetrag) erhoben werden. Die Vermögensabgabe ist progressiv von 10 bis 30 Prozent gestaffelt und kann über 20 Jahre in Raten gezahlt werden. Die jährliche Belastung des Nettovermögens beträgt somit zwischen 0,1 und 1,5 Prozent. Die geschätzten Einnahmen liegen bei 310 Milliarden Euro über 20 Jahre.

Zum Thema Einkommensteuer und Abgeltungsteuer findet sich im Wahlprogramm der folgende Abschnitt:

Höhere Einkommen wollen wir stärker besteuern. Ab 70.000 Euro zu versteuerndem Einkommen im Jahr beträgt der Steuersatz 53 Prozent. Zu versteuerndes Einkommen bedeutet: das, was vom Bruttoeinkommen nach den üblichen Abzügen (pauschale Freibeträge und Sonderausgaben) übrigbleibt. 70.000 Euro zu versteuerndes Einkommen entspricht etwa 81.000 Euro Bruttoverdienst eines oder einer Alleinstehenden ohne Kinder. 53 Prozent Steuersatz gilt für das Einkommen ab 70.000 Euro. Der durchschnittliche Steuersatz für 70.000 Euro Einkommen liegt bei ca. 30 Prozent.
[…]
Wir sehen zwei Stufen einer gesonderten Reichensteuer vor: 60 Prozent ab der aktuellen Reichensteuergrenze von 260.533 Euro und 75 Prozent für Einkommen oberhalb von einer Million Euro zu versteuerndem Einkommen.
[…]
Einkommen aus Kapitalerträgen sollen nicht weiter bevorzugt werden, sondern nach denselben Sätzen versteuert werden wie alle Einkommen. Die Abgeltungsteuer von 25 Prozent werden wir abschaffen, Einschränkungen der Verrechnung von Verlusten aus Kapitalvermögen sowie den Sparerpauschbetrag allerdings beibehalten.

Zusätzlich findet sich im Bereich “Mieten” bei die Linke noch ein Hinweis, dass die Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung weiter eingeschränkt werden sollen:

Das Recht auf Kündigung aus Eigenbedarf darf nur noch für die engste Familie gelten. Vorgetäuschter Eigenbedarf wird bestraft. Menschen über 70 Jahren soll gar nicht mehr wegen Eigenbedarf gekündigt werden dürfen.

Fazit

In Bezug auf den Mietmarkt sind sich das Wahlprogramm der Linken und der Grünen sehr ähnlich. Beide sprechen sich für einen bundesweiten Mietendeckel aus und wollen Bestandsmieten durch extrem breite Mietspiegel einfrieren oder sogar senken.

Bei einer Regierungsbeteiligung von Die Linke müssen Immobilien-Investoren vor allem auf zwei Dinge achten: Durch eine Vermögensteuer werden insbesondere Immobilien in A-Lagen sehr unattraktiv, da du als Investor auf das Vermögen deiner Immobilie Steuern zahlen musst, obwohl du eventuell gar keine Einnahmen hast.

Ein Immobilien-Portfolio von 1Mio entspricht (in München) vielleicht 2-3 Eigentumswohnungen mit je 60qm und 1000€ Nettokaltmiete pro Monat. Von einer Miete von ca. 36.000€ pro Jahr musst du, neben den Instandhaltungskosten (von vielleicht 9.000€) also noch 50.000€ jährlich an Steuern zahlen.

Aus einer kleinen Altersvorsorge wird so schnell ein Minus von knapp 2.000€ pro Monat.

Auch eine auf 20 Jahre gestreckte 10-30%ige Abgabe auf das Vermögen macht aus einer Wohnung, die gerade so funktioniert schnell eine gefährliche Verlustquelle, da die monatlichen Einnahmen niedriger sind als die Abgaben.

Wahlprogramm der FDP zur Bundestagswahl 2021

Übersicht

Hier die Übersicht was die FDP gegenüber der aktuellen Situation für Vermieter und Immobilien-Investoren verändern möchte.

Das Wahlprogramm der FDP macht zu den meisten für Vermieter und Immobilien-Investoren interessanten Punkten leider keine konkreten Angaben. Ich gehe daher davon aus, dass die aktuellen Regelungen in ihrem jetzigen Zustand bestehen bleiben würden.

Quellenangaben

Damit du die Passagen im Wahlprogramm schneller findest, stelle ich dir hier noch einmal die wichtigen Passagen aus dem Wahlprogramm der FDP zusammen:

Zum Thema Mieten schreibt die FDP im Wahlprogramm:

Der Wohnraum in unseren Städten wird knapper, die Mieten steigen immer weiter. Dagegen hilft vor allem eins: Mehr Bauen. Enteignungen, Mietpreisbremse oder Mietendeckel sorgen letztlich für weniger Wohnraum. Auch der Traum vom Eigenheim rückt durch hohe Kosten für immer mehr Menschen in weite Ferne. Wir Freie Demokraten wollen dafür sorgen, dass Wohnen auch in Zukunft bezahlbar bleibt und sich der Traum vom Eigenheim für mehr Menschen erfüllen lässt.

Bezüglich Mietendeckel findet sich im Programm des weiteren folgende Passage:

Vorrang für Wohnungsbau – Mietendeckel abschaffen, Abschreibung erhöhen
Wir Freie Demokraten wollen die Mietpreisbremse und den Mietendeckel abschaffen. […] Mietpreisbremse und Mietendeckel schaffen nachweislich keine neuen Wohnungen und haben sogar zu einer Verknappung des Angebots geführt. Auch die zahlreichen Regelungen im Rahmen so genannter Erhaltungsverordnungen oder das immer komplexer werdende Mietrecht machen die Vermietung von Wohnraum unnötig kompliziert.

Zusätzlich findet sich noch folgende Passage im Programm:

Die Möglichkeiten zur Abschreibung für Wohnungsbauinvestitionen wollen wir verbessern. Die lineare Abschreibung muss von zwei auf drei Prozent erhöht werden.

Fazit

Das Wahlprogramm der FDP ist leider sehr unspezifisch im Bezug auf das Mietrecht. Grundsätzlich steht die FDP neuen Regulierungen jedoch sehr skeptisch gegenüber und möchte möglichst wenig in den Mietmarkt eingreifen. Ich vermute daher, dass die FDP mit dem aktuellen Zustand zufrieden ist und hier keinen großen Änderungsbedarf sieht.

Positiv für Investoren ist, dass die Mietpreisbremse abgeschafft werden soll und die Abschreibung (AfA) von vermieteten Immobilien erhöht werden soll. Da eine höhere Abschreibung die Steuerlast senkt, kann die Vermietung einer Wohnung somit zukünftig auch bei einer niedrigeren Miete wirtschaftlich sinnvoll sein.

Wahlprogramm der CDU / CSU zur Bundestagswahl 2021

Übersicht

Hier die Übersicht was die CDU / CSU gegenüber der aktuellen Situation für Vermieter und Immobilien-Investoren verändern möchte.

Das Wahlprogramm der CDU / CSU bleibt in vielen, für Vermieter und Investoren wichtigen, Punkten leider sehr schwammig. So finden sich zum Thema Modernisierungsumlage oder Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren keinerlei Aussagen im Wahlprogramm.

Quellenangaben

Damit du die Passagen im Wahlprogramm schneller findest, stelle ich dir hier noch einmal die wichtigen Passagen aus dem Wahlprogramm der CDU / CSU zusammen:

Zum Thema Mieten und Mietendeckel schreibt die CDU / CSU im Wahlprogramm:

Mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen
Der beste Mieterschutz ist und bleibt ausreichender Wohnraum. Wir setzen nicht auf rechtlich fragwürdige und ungeeignete Eingriffe, wie den Mietendeckel, sondern packen das Problem an der Wurzel. Nur wenn das Wohnungsangebot steigt, können Mieten stabil bleiben.

Bezüglich Vermögenssteuer findet sich die folgende Passage im Wahlprogramm:

Wir treten entschieden allen Überlegungen zur Einführung neuer Substanzsteuern wie der Vermögensteuer oder der Erhöhung der Erbschaftssteuer entgegen. Beides würde vor allem auch die wirtschaftliche Substanz Deutschlands gefährden und Arbeitsplätze kosten.

Dies wird später noch durch folgende Passage konkretisiert:

Keine Vermögensteuer
Wir lehnen zusätzliche Lasten wie eine Wiedereinführung der Vermögensteuer ab. Eine Vermögensteuer würde uns alle treffen: Sie würde sowohl Hauseigentümer als auch Mieter belasten und somit das Wohnen für alle verteuern. Sie würde Betriebsvermögen belasten und somit Arbeitsplätze für alle gefährden. Die Vermögensteuer ist eine Wohlstandsbremse.

Fazit

Das Wahlprogramm der CDU / CSU ist leider sehr wenig konkret, wenn es um das Mietrecht geht. Da die CDU / CSU neuen Regulierungen eher skeptisch gegenübersteht, gehe ich davon aus, dass die Partei die aktuellen Regelungen in ihrem jetzigen Zustand beibehalten möchte und die Regelungen nicht weiter verschärfen möchte.

Erfreulich für Immobilien-Invstoren ist, dass die CDU / CSU in ihrem Wahlprogramm einer Vermögenssteuer, die ja insbesondere Immobilienbesitzer treffen würde, eine klare Absage erteilt und auch einen Mietendeckel als den falschen Weg ansieht.

Fazit

Leider sind viele der Wahlprogramme sehr Investorenfeindlich aus Sicht von Vermietern. Insbesondere zwischen den Grünen, der SPD und den Linken sehe ich große Übereinstimmungen im Wahlprogramm. So wollen alle drei Parteien

1. Mietsteigerungen gesetzlich beschränken
2. Die Mieten die in den Mietspiegel einfließen erweitern
3. Die Modernisierungsumlage kürzen
4. Eine Vermögensteuer einführen

Sollte es bei der Bundestagswahl 2021 zu einer Mehrheit für Grün / Rot / Rot kommen, glaube ich daher, dass viele der Punkte aus den Wahlprogrammen umgesetzt werden würden.

Falls du planst dir eine Altersvorsorge mit vermieteten Immobilien aufzubauen, solltest du dir daher die Wahlprogramme aller Parteien genau durchlesen und prüfen, was das für dich bedeuten würde.

Aber auch falls du aktuell zur Miete wohnst und eventuell irgendwann in eine neue und hochwertig renovierte Wohnung umziehen möchtest, solltest du überlegen welche Auswirkungen die geplanten Eingriffe aus den Wahlprogrammen auf den zukünftigen Mietwohnungsmarkt in Deutschland haben können.

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