Stressfrei vermieten: Worauf du bei der Mietersuche achten musst

Stressfrei vermieten: Worauf du bei der Mietersuche achten musst

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 2. Juni 2023 aktualisiert.

Einen geeigneten Mieter für deine Wohnung zu finden, ist nicht leicht, aber immens wichtig!
Einen geeigneten Mieter für deine Wohnung zu finden, ist nicht leicht, aber immens wichtig!

Als Vermieter möchtest du Leerstand verhindern, denn wo keine Bewohner sind, sind auch keine Einnahmen. Lässt du deswegen gleich jede Person in deine Immobilie einziehen? Nein!

Deine Wohnung ist eine Kapitalanlage und deswegen sollte die Auswahl des Mieters gut überlegt sein. Ansonsten drohen dir größere Verluste.

Durch Mietnomaden und -betrüger türmen sich die Rechnungen und die Mieteinnahmen bleiben aus.

Durch stressige Mieter musst du dich jede Woche mit deinem Mieter beschäftigen und deine Investition ist kein passives Einkommen, sondern aktiver und aufreibender als dein normaler Job.

Aber wie findest du geeignete Mieter für deine Immobilie?

Die kurze Antwort lautet: mit Geduld und dem richtigen Wissen. Du musst dich mit deinen zukünftigen Geschäftspartnern auseinandersetzen, diverse Nachweise von ihnen verlangen und während eines persönlichen Gespräches einen ersten Eindruck von ihnen gewinnen.

Die Suche nach dem perfekten Bewohner hat also zwei Hauptkriterien:

  • die harten und in Zahlen ausgedrückten Fakten und
  • die menschliche Komponente

Im folgenden Text gehen wir genauer auf die einzelnen Punkte ein und machen dich zum Experten, wenn es darum geht, Mieter zu finden, die Vermieter glücklich machen.

Das wichtigste in Kurzform

Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:

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Worauf muss ich beim optimalen Mieter für meine Wohnung achten?
Die Solvenz und das Einkommen (von der Schufa bis zum Gehaltsnachweis) müssen stimmen. Vor allem musst du aber auch auf die menschliche Komponente achten. Sonst hast du einen solventen Mieter in der Wohnung, der nur Stress macht.
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Aber wie finde ich einen geeigneten Mieter für meine Immobilie?
Die kurze Antwort lautet: mit Geduld und dem richtigen Wissen. Du musst dich mit deinen zukünftigen Geschäftspartnern auseinandersetzen, diverse Nachweise von ihnen verlangen und während eines persönlichen Gesprächs einen ersten Eindruck von ihnen gewinnen. Die lange Antwort gibt's im Artikel...
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Worauf muss ich achten, um einen passenden Mieter für meine Wohnung zu finden?
Die Solvenz und das Einkommen (von der Schufa bis zum Gehaltsnachweis) müssen stimmen. Vor allem musst du aber auch auf die menschliche Komponente achten. Sonst hast du einen solventen Mieter in der Wohnung, der nur Stress macht.
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Wie wichtig ist die menschliche Komponente bei der Mietersuche?
Die menschliche Komponente bei der Mietersuche ist essenziell. Ein Mieter mit viel Geld, der dir aber nur Stress macht, ist die Vermietung nicht wert!
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Was sind die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl eines Mieters?
Die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl eines Mieters sind, dass er solvent ist und die Miete bezahlen kann, und dass er stressfrei ist, wenn er einmal eingezogen ist. Ein Mieter, der zwar seine Miete immer pünktlich zahlt, wegen dem du aber jede Woche Anrufe bekommst, ist den Aufwand nicht wert!

Die Fakten – von der Schufa bis zum Gehaltsnachweis

Ein klares Kriterium zum Aussortieren: Kann der Interessent sich die Miete leisten und ist er finanziell gut aufgestellt? Jemand mit schlechten Schufa-Werten ist ein erhöhtes Risiko für dich!
Ein klares Kriterium zum Aussortieren: Kann der Interessent sich die Miete leisten und ist er finanziell gut aufgestellt? Jemand mit schlechten Schufa-Werten ist ein erhöhtes Risiko für dich!

Hier geht es um die Basics. Bevor du dich weiter mit einem potenziellen Geschäftspartner auseinandersetzt, möchtest du wissen, ob der sich deine Wohnung überhaupt leisten kann.

Der perfekte Geschäftspartner ist nämlich unter anderem solvent. Bitte Interessenten also um Gehaltsnachweise der letzten drei Monate.

Die von dir festgelegte Miete sollte idealerweise nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens des neuen Bewohners betragen.

Du kannst den potenziellen Bewohner auch darum bitten, eine Bescheinigung zur Mietschuldenfreiheit vorzulegen.

Prüfe jeden eventuellen Mieter anhand verschiedener Kriterien ...
Prüfe jeden eventuellen Mieter anhand verschiedener Kriterien …

Nimm es ihm aber nicht übel, falls er diese später nicht zur Hand hat. Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, eine solche Bescheinigung auszustellen.

Frage lieber nach einer Schufa-Auskunft.

Ein weiteres wichtiges Element ist die allgemeine Selbstauskunft. Dort geben Interessenten unter anderem Auskunft über:

  • frühere Wohnorte
  • Geburtsdatum sowie -ort
  • Beruf
  • Arbeitgeber
  • Gehalt
  • etwaige Schulden
  • Namen aller Personen, die ebenfalls in die Wohnung einziehen

Die meisten dieser Punkte sollen die Solvenz des zukünftigen Bewohners deiner Wohnung bestätigen.

... denn geht dein Mieter pleite, hast du ein Problem!
… denn geht dein Mieter pleite, hast du ein Problem!

Der erste Punkt gibt dir jedoch auch schon einen Einblick in die Persönlichkeit des Geschäftspartners, womit wir bei einem weiteren Kriterium für den perfekten Mieter wären: Er verweilt möglichst lange in deiner Immobilie.

Wie du bereits merkst: Die Suche nach dem richtigen Bewohner für deine Wohnung ist nicht trivial.

Jede neue Mietersuche führt zudem zu Mietausfällen in der Zeit, wo deine Wohnung leer steht.

Eine lange Wohndauer führt also auch zu mehr Einnahmen für dich.

Wer bisher häufig umgezogen ist, oft den Arbeitsplatz gewechselt hat und zudem noch Single ist, zieht vermutlich auch in Zukunft vermehrt um.

Willst du langfristig vermieten, sieht ein perfekter Bewohner anders aus.

Die menschliche Komponente – wie wichtig ist der erste Eindruck?

Einen geeigneten Mieter für deine Wohnung zu finden, ist nicht leicht, aber immens wichtig!
Einen geeigneten Mieter für deine Wohnung zu finden, ist nicht leicht, aber immens wichtig!

Jetzt wird es spannend. Denn dieser Teil lässt sich nicht so einfach abhaken. Er erfordert Gespür und Menschenkenntnis.

Es geht darum abzuschätzen, wie sich ein potenzieller Mietinteressent später als Mensch und als Geschäftspartner verhalten wird.

Wenn du dich an die folgenden Tipps hältst, hast du aber gute Chancen, den richtigen Bewohner für deine Immobilie zu finden und sie somit zu einer lukrativen Kapitalanlage zu machen.

Definiere eine Zielgruppe

Prüfe, welche Zielgruppe zu am besten zu deiner Wohnung und deinen Wünschen passt.
Prüfe, welche Zielgruppe zu am besten zu deiner Wohnung und deinen Wünschen passt.

Bevor du mit deinem zukünftigen Geschäftspartner ins Gespräch gerätst, trennst du die Spreu vom Weizen.

Zuerst legst du also fest, welche Art von Person am besten in die Immobilie passt.

Du definierst also deinen Zielmieter.

Dabei stellst du dir Fragen wie:

  • Wie ist der Altersdurchschnitt in der Immobilie?
  • Sind die anderen Bewohner eher konservativ oder modern?
  • Wohnen bereits Familien mit jungen Kindern in der Immobilie?
Über die Vermietung an eine WG kannst du sicherlich das meiste Geld aus deiner Immobilie rausholen...
Über die Vermietung an eine WG kannst du sicherlich das meiste Geld aus deiner Immobilie rausholen…

Diese Fragen sind wichtig, denn zufriedene Personen, bleiben länger in der Immobilie wohnen und jeder Mieter sucht eine andere Wohnung.

Und auch die Mikrolage deiner Wohnung bewertet jeder Mieter anders.

Gerade in einem kleinen Haus mit intakter Hausgemeinschaft sollte der neue Bewohner zudem auch die Älteren nicht verärgern.

Insbesondere wenn du ein ganzes Mehrfamilienhaus vermietest, gilt: Stelle sicher, dass eine mehr oder weniger harmonische Gemeinschaft in deinem Haus entsteht.

... wenn aber primär alte Leute im Haus wohnen und du in eine der Wohnungen eine WG reinsetzt, ist Ärger vorprogrammiert.
… wenn aber primär alte Leute im Haus wohnen und du in eine der Wohnungen eine WG reinsetzt, ist Ärger vorprogrammiert.

So kommt es seltener zu Beschwerden und Auszügen.

In einer anonymen Wohnlage ist das weniger wichtig, spart dir aber auch hier gegebenenfalls Stress auf den Eigentümerversammlungen.

Das Inserat

Beim Immobilieninserat geht darum, den richtigen Interessenten unter vielen aufzuspüren und anzulocken.
Beim Immobilieninserat geht darum, den richtigen Interessenten unter vielen aufzuspüren und anzulocken.

Es geht beim Inserat deiner Immobilie nicht nur darum, den richtigen Interessenten unter vielen aufzuspüren.

Du willst ihn auch anlocken – und das funktioniert mit einem vernünftigen Inserat am besten.

Generell hast du beim Inserieren deiner Wohnung (und der Suche nach einem Mieter) drei Möglichkeiten:

  • Du kannst eine Anzeige in der Zeitung stellen
  • deine Wohnung online inserieren oder
  • Aushänge vor Ort anfertigen

Zeitungsinserate locken heutzutage eher ältere Personen an.

Du möchtest bewusst ältere Mieter ansprechen? Dann solltest du mehr machen als nur ein Inserat bei Immoscout einstellen...
Du möchtest bewusst ältere Mieter ansprechen? Dann solltest du mehr machen als nur ein Inserat bei Immoscout einstellen…

Wenn das deine Zielgruppe ist: Los, bewirb deine Wohnung in der Tageszeitung.

Mit Onlineinseraten wirst du aber wesentlich mehr Anfragen bekommen und die Interessenten sind vermutlich auch jünger.

Durch die schiere Masse an Anfragen kommt aber auch einiges an Arbeit auf dich zu.

Ziehe also Möglichkeit Nummer drei in Erwähnung.

Planst du vorwiegend lokale Menschen anzusprechen, kann das klassische "zu vermieten" Schild im Fenster oder ein Aushang an einem Schwarzen Brett durchaus die richtige Strategie sein, um einen Mieter zu finden.
Planst du vorwiegend lokale Menschen anzusprechen, kann das klassische “zu vermieten” Schild im Fenster oder ein Aushang an einem Schwarzen Brett durchaus die richtige Strategie sein, um einen Mieter zu finden.

Hänge dafür ein Zu-Vermieten-Schild in das Fenster der leer stehenden Wohnung oder befestige eine Anzeige ans Schwarze Brett des örtlichen Supermarkts.

Der Vorteil dieser Methode: du lockst Personen an, die ohnehin schon aus der Gegend stammen.

Betrüger und Mietnomaden ziehen nur ungern eine Straße weiter.

Wer aus der Gegend kommt, kann sich außerdem wahrscheinlich auch die dort üblichen Mieten leisten und ist auch bereit, diese zu zahlen. Auch kennen diese Personen die Gegend und leben vermutlich gerne dort.

Nachdem du dich entschieden hast, wo du dein Inserat einstellst, geht es um den Inhalt.

Sind deine Zielmieter Familien und es gibt eine Schule in der Nähe? Dann erwähne das unbedingt im Inserat!
Sind deine Zielmieter Familien und es gibt eine Schule in der Nähe? Dann erwähne das unbedingt im Inserat!

Beschreibe die Wohnung oder das Haus so genau wie möglich und gehe dabei auch auf die Umgebung ein.

Gibt es eine Schule oder Kita in der Nähe? Wie ist die Anbindung zur Autobahn oder zu den öffentlichen Verkehrsmitteln?

Wo ist der nächste Supermarkt und befinden sich gute Restaurants in dem Ortsteil?

Mieter möchten solche Dinge wissen. Verrate sie ihnen.

Zu guter Letzt helfen auch viele aussagekräftige Bilder.

Zeige den Interessenten, was auf sie wartet.

So lockst du die richtigen Personen zur Wohnungsbesichtigung, um die es im nächsten Abschnitt geht.

Die Besichtigung – lerne deine zukünftigen Geschäftspartner genauer kennen

Jetzt kommt der wichtigste Schritt: Lerne deinen Mieter kennen und versuche herauszufinden, wie er sich als Mensch verhalten wird.
Jetzt kommt der wichtigste Schritt: Lerne deinen Mieter kennen und versuche herauszufinden, wie er sich als Mensch verhalten wird.

Die ersten Anfragen füllen dein Postfach und wahrscheinlich sind es mehr, als du einzeln abarbeiten kannst.

Das ist in Ordnung.

Nicht jeder, der dir schreibt, bekommt am Ende auch eine Einladung zum Besichtigungstermin.

Triff eine Vorauswahl.

Schaue dir die Nachrichten genau an.

Denkst du dir schon beim Anschreiben "oh mein Gott..."? Hat der Mietinteressent sich beim Anschreiben keinerlei Mühe gegeben? Das ist nach meiner Erfahrung ein gutes Filterkriterium, um schlechte Mietinteressenten gleich am Anfang auszusortieren.
Denkst du dir schon beim Anschreiben “oh mein Gott…”? Hat der Mietinteressent sich beim Anschreiben keinerlei Mühe gegeben? Das ist nach meiner Erfahrung ein gutes Filterkriterium, um schlechte Mietinteressenten gleich am Anfang auszusortieren.

Haben sich die Interessenten die Mühe gemacht, freundliche und korrekte Anfragen zu verfassen, oder stecken die Nachrichten voller Fehler und lesen sich eher weniger freundlich?

Entscheide hier, wer sich die Wohnung ansehen darf und lade die Personen dann zur Besichtigung ein.

Idealerweise bist du bei der Besichtigung selbst vor Ort.

Du gibst zudem jedem Interessenten die Möglichkeit, sich die Wohnung allein mit dir – und eventuell seiner Familie – anzuschauen.

Vermeide Sammeltermine. Bei denen hast du nämlich keine Chance, dir ein konkreteres Bild von den Interessenten zu verschaffen.

Vermeide Massenbesichtigungen und sortiere lieber vorher aus. Wenn du eine Massenbesichtigung machst, kannst du nichts über den Mietinteressenten herausfinden und du musst dich blind für die Katze im Sack entscheiden.
Vermeide Massenbesichtigungen und sortiere lieber vorher aus. Wenn du eine Massenbesichtigung machst, kannst du nichts über den Mietinteressenten herausfinden und du musst dich blind für die Katze im Sack entscheiden.

Plane also Einzeltermine mit einer Länge von ca. 15 bis 20 Minuten.

Ja, der erste Eindruck ist immer eine heikle Sache, denn nicht allzu oft täuscht er…

Ein paar Dinge sollten dich aber immer stutzig machen.

Wer die vereinbarten Unterlagen vergisst oder nur unvollständig dabei hat, zeigt, dass er unzuverlässig ist.

Kommt der Interessent unpünktlich, macht das ebenfalls keinen guten Eindruck.

Wie sieht es aber mit Äußerlichkeiten und dem Benehmen aus?

Zu spät oder ungepflegt? Im Zweifel solltest du diesen Interessenten aussortieren, da beides keinen guten Eindruck macht. Und mal ehrlich: Wer sich selbst pflegt und pünktlich ist, bei dem ich die Chance einfach höher, dass er auch mit deinem Eigentum gut umgeht und dir die Miete immer pünktlich zahlt.
Zu spät oder ungepflegt? Im Zweifel solltest du diesen Interessenten aussortieren, da beides keinen guten Eindruck macht. Und mal ehrlich: Wer sich selbst pflegt und pünktlich ist, bei dem ich die Chance einfach höher, dass er auch mit deinem Eigentum gut umgeht und dir die Miete immer pünktlich zahlt.

Wer ungepflegt zum Termin kommt, darf eigentlich schon sofort wieder gehen. Das ist klar.

Wer sich selbst nicht vernünftig zurechtmachen kann, ist auch nicht in der Lage, sich um deine Wohnung zu kümmern.

Das heißt aber nicht, dass der piekfeine und herausgeputzte Interessent der beste ist – im Gegenteil.

Betrüger wissen, wie sie Eindruck schinden. Mit teuren Klamotten, edlen Autos und luxuriösem Schmuck versuchen sie, den Vermieter zu beeindrucken – nicht mit dir, du schaust genau hin!

Während du von Raum zu Raum gehst, verwickelst du den Interessenten in Small Talk.

Unterhalte dich über seinen Beruf, die Umgebung und frage, warum er umziehen möchte.

Lass' dich auf der anderen Seite aber auch nicht von Prahlern, die es gut zu lügen wissen, über den Tisch ziehen!
Lass’ dich auf der anderen Seite aber auch nicht von Prahlern, die es gut zu lügen wissen, über den Tisch ziehen!

Hüte dich vor Prahlern.

Versucht der Interessent zu aufdringlich, dich von seinen Qualitäten als guter Geschäftspartner zu überzeugen?

In der Regel erzählen dir Menschen nicht sofort von all ihren Erfolgen. Sie sind eher bescheiden, geben aber gerne Auskunft über Dinge, die sie in ihrer bisher bewohnten Wohnung stören.

Hier bekommst du vielleicht einen Eindruck darüber, ob die Person ein unkomplizierter oder anstrengender Geschäftspartner werden könnte.

Fazit

Drum prüfe, wer sich ewig binde. Die Suche nach einem geeigneten Mieter für deine Immobilie wird nicht allein hinter dem PC entschieden, sondern vor Ort im Gespräch mit einem Menschen.
Drum prüfe, wer sich ewig binde. Die Suche nach einem geeigneten Mieter für deine Immobilie wird nicht allein hinter dem PC entschieden, sondern vor Ort im Gespräch mit einem Menschen.

Jetzt bist du bereit, dein erstes Inserat aufzugeben.

Du weißt, dass harte Fakten aus Selbstauskünften genauso wichtig sind wie persönliche Gespräche.

Durch zielorientierte Anzeigen schaffst du eine Vorauswahl an Interessenten, die du während des Besichtigungstermins genauer unter die Lupe nimmst.

Dabei lässt du dich nicht von Pomp und Luxus blenden.

Du achtest auf Details und findest so einen solventen, zuverlässig zahlenden und unkomplizierten Geschäftspartner, der lange in deiner Wohnung bleibt.

Hat dir dieser Artikel gefallen? Dann könnte dir auch das Thema “Marktanalyse: Was bietet deine Konkurrenz?” und mein vollständiger Leitfaden um Vermieter zu werden gefallen. Schau’ gerne mal vorbei!

Hast du lieber Lust auf was Akustisches und willst wissen, worauf du bei einer Immobilie speziell für die Vermietung achten musst? Dann ist diese Folge vom Immoprentice Podcast sicher auch noch interessant für dich!

Episoden Bild zur Podcast Folge "Was sind die wichtigsten Eigenschaften von Immobilien für die Vermietung?"
Immoprentice - Der Podcast für private Immobilieninvestoren
Folge 3: Was sind die wichtigsten Eigenschaften von Immobilien für die Vermietung?
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In dieser Folge geht es nämlich genau darum, was die perfekte Mietwohnung ausmacht und worauf du als Immobilienbesitzer achten solltest, um ein möglichst breites Mieterspektrum anzusprechen.

Viel Spaß beim Reinhören!

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